房地产企业税收规划手法总结与案例解析

主要内容：

第一节、 避税原理及案例解析

（一）、避税的四种境界

1、乱帐 没法查，通过征管漏洞漏税。

2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。

3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。

4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。

（二）避税的基本程序（税收风险识别流程图）

1、征税对象

思考1：没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。活动房是否是房产税的征税对象。

2、纳税义务人

思考2：信托的利息为什么没有征营业税？理财收益为什么没有征营业税？

3、应纳税额的计算

思考3：为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率？ 思考4：为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。

4、滥用税收优惠(研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本)

5、纳税时点

思考5：集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。

6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理

（三）、避税七种武器

1、高难财技 不动产的融资租赁，售后回租或回购 资产包

思考6：资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么？

2、合并、分立

思考7：合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。

3、踢球、以乱治乱

思考8：税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。

4、资产计量

思考9：税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。

5、分步筹划

思考10：房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除？

（四）、创新性筹划

1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT

2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。

利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。

（五）、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑

培训公司的会员午餐是业务招待费吗？

二、税收风险管理整合框架介绍

介绍系统化的税收风险管理方法。

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第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨

一、房产税、土地使用税疑难问题

1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法

2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险

3、未入帐房产的房产税问题

4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值？

5、转租行为是否交税？

6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物？

7、租来的集体用地，是否要交土地使用税？

8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税？

9、综合体商业得房率低，如何规避房产税？

二、个税的漏洞与反避税方法

1、个税征管框架结构

①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。

②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。

③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。

2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围

3、其他所得，并不是兜底条款

4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。

如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税？

5、代持股个税问题解析

6、合伙企业税收解析

合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体

有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式

第三节 房地产相关流转税疑难问题解析

□案例1 不为人知的税法故事

《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。

思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？

□案例2 特别的混合销售20xx年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里？ 思考3：甲供材的种类有几种？甲供材是否必须取得建安#5@p？材料与设备的区别是什么？

思考4：分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税？ 分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税？ 思考5：混合销售与兼营的区别是什么？卖房送汽车属于混合销售还是兼营？

混合销售的三个要件是什么？

□案例3 转让无形资产、咨询与培训的区别是什么？

思考6：转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。

□案例4 营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“向对方”三个字。以一个案例说明，取消三个字的深层含意。

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□案例5 营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调？

思考7：转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗？在土地增值税中需要征税吗？

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第二篇：案例解析房地产企业的税收筹划

中国房地产金融?开发与经营

案例解析房地产企业的税收筹划

□　　刘　　飞，王一惠

造成了重复征税。再者各种税收优惠政策的　　　　摘要：房地产行业是一个税费负担较重的行业，增值税，通过税收筹划减轻企业税负、降低经营成本、规避涉税风险对于房地产企业来说很有必要。本文针对房地产开发企业的特点，从筹资、经营等方面运用税收筹划原理，对房地产企业的税收筹划进行案例解析。

关键词：税收筹划；权益性筹资；税收优惠房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，同企业所得税、土地增值税、土地使用税、印花税等十多个税种，如何在筹资以及经营方面进行税收筹划对房地产企业来说至关重要。１　　房地产企业进行税收筹划的空间

在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几种，由于我国税制的不完善，各税种在不同程度上有着重复和漏征的问题，如土地增值税与营业税的重复——由于土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税；土地增值税除了具有所得税的特征外，还存在着流转税的特点。这就使得在房地产品转让过程中，既要以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据征收营业税，又要以因转让房地产而取得的增值额为计税依据征收土地

制定是房地产企业税收筹划的现实基础，并且我国税收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性，有些优惠标准较为模糊，这就在一定程度上为房地产企业提供了税收筹划的空间。同时由于税收政策具有宏观调控等效应，政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产业结构、扩大就业机会、刺激国民经济增长的重要手段加以利用，制定了不同类型的税收政策，使得无论期和不同地区之间总是存在差别。对某一业务往往有多个纳税方案，这就给纳税人寻找降低税收成本、进行税收筹划提供了极大的可能和众多的机会。２　　房地产开发企业筹资的税收筹划

从税收筹划的角度看，房地产企业的筹资方式可分为权益筹资、负债筹资和其他方式筹资。各筹资方式享受的税收待遇不同，因而房地产企业在选择筹资方式时，需要考虑相关的税收成本。

１．筹资方式

一是权益性筹资。权益性资本是企业最基本的资金来源，它可以作为其它方式筹资的基础，其可为债权人提供保障，增强企业的举债能力。权益性资本没有固定的到期还付息的压力，筹资风险较小。但是，

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税负在不同纳税人、不同纳税时也是缴纳税种最多的行业，涉及营业税、房产税、多么健全严密的税制，

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使用权益性资本的成本——股息从税后利支付，不具备抵税作用，所以筹资成本较高。

二是负债筹资。负债筹资有固定到期还本付息的压力，筹资风险较大。但是负债筹资的成本——利息可从税前列支，能有效降低税收负担，所以筹资的实际成本低于利息率。具体来说有以下几种负债筹资方式：一是向金融机构借款。向金融机构借款是企业经营中最常见的筹资方式之一，借款筹资的筹资速快，款项使用比较灵活，同时利息的税前抵扣也可以减轻所得税负。但是无论企业经营好坏，筹集的资金需到期偿还本息，从而形成企业固定的负担；二是企业间拆借资金。企业可在关联方之间进行借贷款业务，比如可以相互融资的形式提供投资资金；以项目投资合作或合营方式吸纳资金，投资方不参与具体经营，仅获固定投资回报等等。关联企业之间的资金拆借、利息计算和资金回收期限均有较大的弹性，且能主动地调节关联各方的利息支出和利息收入。但是我国税法对非金融机构借款利息的税前扣除有一定的限制，所以企业应慎重选择；　三是预售房。预售房的销售方式可为房地产企业筹集大量资金。预售是房地产企业常用的销售方式，在开发的产品受到市场热捧时，预售房取得的资金几乎不需支付成本。房地产企业可以通过提供现金折扣的方式推动预售，在此情况下，核算预售房获取的资金成本不仅要考虑现金折扣，还要考虑由此减少的税金，包括营业税、土地增值税、企业所得税等。

２．筹资方式的税收筹划

若不考虑企业最优资本结构问题，仅从税收负担而言，负债筹资较权益筹资的最大优势则在于，企业借款利息可以在所得税前作为一项财务费用加以扣除，具有一定的降低税基作用，能够降低企业的资金成本。

例：　某房地产企业计划筹措１０００万元资金用开发项目，该项目扣除利息和所得税前的年利润预计为１００万元。该企业的借款年利率为８％，企业所得税税率都为２５％。该企业制定了三种筹资方案，相应的资本结构（负债筹资与权益筹资的比例）如下：

方案一：　１０００万元资金都采用权益筹资方式，共计５００万股。２０

方案二：采用负债筹资与权益筹资相结合的方式，向商业银行借款融资２００万元，向社会公开发行股票４００万股，每股计划发行价格为２元。

方案三：采用负债筹资与权益筹资相结合的方式，但二者适当调整，向银行借款６００万元，向社会公开发行股票２００万股，每股计划发行价格为２元。

三种方案的投资利润率下表所示：

表：投资利润率分析

　　　　　　　　　　　　　　　方案一　　　　　方案二　　　　　方案三债务权益比　　　　　０∶１００　　　　　　２０∶８０　　　　　６０∶４０权益资本　　　　　　　　１０００　　　　　　　　８００　　　　　　　　４００息税前利润　　　　　　　１００　　　　　　　　１００　　　　　　　　１００利息　　　　　　　　　　　　　　０　　　　　　　　　　１６　　　　　　　　　４８税前利润　　　　　　　　　１００　　　　　　　　　８４　　　　　　　　　５２所得税额　　　　　　　　　　２５　　　　　　　　　２１　　　　　　　　　１３税后利润　　　　　　　　　　７５　　　　　　　　　６３　　　　　　　　　３９税后投资收益率　　７．５％　　　　　　７．８７５％　　　　　９．７５％

通过以上分析可以发现，随着负债筹资比例的提高，企业纳税数额呈递减趋势（从２５万元减为２１万元，再减至１３万元），从而显示负债筹资具有节税的效应。在上述三种方案中，方案三无疑是最佳的税务筹划方案。但是，是否在任何情况下，采用负债筹资方案都是有利的呢？为此，我们借鉴企业资本结构决策中的理财方法，利用筹资无差别点，给出分析企业筹资方式的税务筹划最佳方案的一般方法。

３．筹资无差别点

所谓筹资无差别点是指两种筹资方式下，每股净利润相等时的息税前利润点。它所要解决的问题是：根据息税前利润确定筹资方式。具体计算公式为：

（筹资无差别点－筹资方式Ⅰ的年利息）［×（１－税率）］／筹资方式Ⅰ下普通股股份数＝［（筹资无差别点－筹资方式Ⅱ的年利息）×（１－税率）］／筹资方式Ⅱ下普通股股份数。

将上表中的有关数据代入公式，负债筹资与权益筹资的无差别点为：

（筹资无差别点－０）［×（１－２５％）］／５００万股＝［（筹资无差别点－１６）×（１－２５％）］／４００万股。

通过计算求得筹资无差别点为８０万元。即当息税相等；当息税前利润大于８０万元时，负债筹资比权益

即向社会公开发行股票，每股计划发行价格为２元，前利润为８０万元时，负债筹资与权益筹资的每股利润

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筹资有利；当息税前利润小于８０万元时，不应再采用负债筹资方式。

３　　房地产开发企业经营中的税收筹划

１．收入确认时的税收筹划（１）通过分期收款进行税收筹划

例：Ａ房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产的合同，合同中商品房总价款８０００万元，分５次付清，首期付款２０％。首期付款后，转让房地产所有权，此时确认收入，应纳营业税额为８０００×５％＝４００万元；如果分期确认收入，首次付款时应纳营业税额为８０００×２０％×５％＝８０万元，以后每次付款时应纳营业税额８０００×２０％×５％＝８０万元。虽然但第二种方式可以延缓企业税款的缴纳时间，相当于获得了一项免息贷款。按照同样的道理，房地产开发企业通过预售款方式销售房屋的，营业税纳税义务时间为收到预售款的当天，企业可通过向后推延合同付款期或跨年度延期开票，推迟工程决算，从而调节年度应纳税所得额，获得延期纳税收益。（２）通过分解房地产销售价格进行税收筹划分解房地产销售价格是指在转让房地产时，将可以单独计价的部分在整个房地产售价中分离，从而分散转让收入，降低房地产部分的增值率，达到减征或免征土地增值税的目的。

例：Ｂ房地产开发公司销售普通标准住宅，房屋总面积为７８００平方米，成本费用支出为１７００万元，根据有关税法规定，土地增值税其他扣除项目金额共计１５００万元。

方案１：销售毛坯房，同时送精装修，售价为３０００元／平方米，装修费约合４００元／平方米，共计３１２万元。那么，该企业应纳税额计算如下：应纳营业税额为７８００×０．３×５％＝２３４０×５％＝１１７万元，城建扣除项目金额为１５００＋１１７＋１１．７＋３１２＝１９４０．７万元，增值额为２３４０－１９４０．７＝３９９．３万元，增值率为２０．５８％，应纳土地增值税为３９９．３×３０％＝１１９．７９万元。共实现利润２３４０－１７００－１１７－１１．７－３１２－１１９．７９＝７９．５１万元，应纳所得税为７９．５１×２５％＝１９．８８万元，合计纳税金额为１１７＋１１．７＋１１９．７９＋１９．８８＝２６８．３７万元。

方案２：房屋售价为２６００元／平方米，装修费由其关联的物业公司单独收取，然后再以同等价格对外承包。应纳税额计算如下：应纳营业税额为７８００×０．２６×５％＝２０２８×５％＝１０１．４万元，城建税和教育费附加共计１０１．４×（７％＋３％）＝１０．１４万元，扣除项目金额为１５００＋１０１．４＋１０．１４＝１６１１．５４万元，增值额为２０２８－１６１１．５４＝４１６．４６万元，增值率为２５．８４％，应纳土地增值税４１６．４６×３０％＝１２４．９４万元。共实现利润２０２８－１７００－１０１．４－１０．１４－１２４．９４＝９１．５２万元，应纳所得税为９１．５２×２５％＝２２．８８万元，合计纳税金额为２５９．３６万元。物业公司将装修工程转包给他人实现零营业额，不用缴纳营业税。该方案比方案１减（２）控制增值率的税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额２０％的，应就其全部增值额按规定计税。因此房地产开发企业可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用税收优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。

例：Ｃ房地产开发公司开发一住宅小区，住宅可售面积１２００００平方米，均为普通住宅。预计销售总收入为３５０００万元，缴纳的营业税为１７５０万元，城市建设维护税及教育费附加为１７５万元，取得土地使用权费用和开发成本为２０８００万元。

方案１：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为２０８００×（１＋１０％＋２０％）＋１７５０＋１７５＝２８９６５２０．８％，应缴纳的土地增值税为６０３５×３０％＝１８１０．５万元。

方案２：在小区中心花园建设一个运动区，以及一片绿化地带，追加投资３００万元，则可扣除项目金额为（２０８００＋３００）×（１＋１０％＋２０％）＋１７５０＋１７５＝２９３５５万元，增值额为３５０００－２９３５５＝５６４５万元，增值率为１９．２％，正好符合税收优

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两种不同的收入确认方式所应纳的营业税总额相同，轻税负９．０１万元。

税和教育费附加共计１１７×（７％＋３％）＝１１．７万元，万元，增值额为３５０００－２８９６５＝６０３５万元，增值率为

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惠政策，可以免交土地增值税。由上可知，Ｃ房地产开发公司投资３００万对小区进行绿化，一方面提高了小区的配套设施和商品房质量，同时可以少缴１８１０．５万的税收。

另外，税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。因此，如果房地一则要注意分开核算，二则筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在２０％以内，以获得免税待遇。（３）转变经营方式的税收筹划

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值如改出售为投资，在投资时不用缴纳土地增值税，在转让股权时也不用补交。

双方约定售价１２００万元，房屋原值１０００万元，已提折旧２００万元，房屋评估机构评定的重置成本价格１１００万元，该房屋成新率６成。转让房地产的相关费用３．４万元。

该房地产企业应纳税额为：应纳营业税＝１２００×５％＝６０万元；应纳城建税和教育费附加＝６０×（７％＋３％）＝６万元；应纳印花税＝１２００×０．５‰＝０．６万元；增值额＝１２００－（１１００×６０％＋６０＋６＋０．６＋３．４）＝１２００－７３０＝４７０万元，增值率＝４７０÷７３０×１００％＝６４．３８％，应纳土地增值税＝４７０×４０％－７３０×５％＝１５１．５万元；应纳企业所得税＝（１２００－８００－６０－６－０．６－１５１．５－３．４）×２５％＝１７８．５×２５％＝４４．６３万元。合计应纳税额为２６２．７３万元。

如果该Ｄ房地产开发公司改变经营方式，先以该房产对Ｅ公司投资，再将其股份按比例全部转让给Ｅ公司股东，则该公司只需交纳一道企业所得税：［１２００－（１０００－２００）］×２５％＝１００万元，共节省税收１６２．７３万元。２２

〔本文编辑：珈宝〕

收稿日期：２０１０－０２－２５

作者工作单位：中南财经政法大学财税学院，湖北　　武汉４３００７４

作者简介：硕士研究生；研究方向：税收学。

４　　实施税收筹划时应注意的问题

房地产开发企业税收筹划需要根据项目情况、资金情况、市场情况等因素，结合税制情况设计筹划方案，方案中的任何参数发生变化，都可能导致筹划方案偏离目标。房地产业投资量大、生产周期长的特征，加大了开发过程中出现意外情况的可能性；此外，房地产业的资产负债率高，对金融机构依赖程度大，资金链比较脆弱。这些因素都增加了税收筹划方案按计案的难度。

第一，注重从企业整体上进行筹划。房地产企业实施税收筹划，必须了解经营特征，对症下药，才能有效实现税收筹划目的。针对行业特征，设计科学的筹划方案需要财务管理部与营销部、人事部、生产部等各部门通力合作，也需要企业积极与投资者、客户、供应商和政府机构沟通协调。如果企业内部机构或外科学性；如果企业内部机构实施税收筹划方案走样，案的实施效果，甚至使税收筹划方案得不偿失，给企业造成经济损失。因此，企业在设计、实施税收筹划

第二，防范税收筹划的风险。政府根据经济发展状况和需要，通过调整税收政策，引导国民经济健康发展。房地产开发企业若能把握国家的政策导向，及时掌握税法修正的内容和趋势，将有效预测市场的变化，有预见性地利用国家政策优惠条件进行筹划，有利于增加企业经济效益、降低企业涉税风险。

产企业既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发，划实施的难度，以及出现意外情况时修正税收筹划方

资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、部单位提供的信息错误，将影响税收筹划方案设计的税。据此，企业可根据自身情况合理转变经营方式，或者外部单位偏离预计行动轨迹，将影响税收筹划方

例：Ｄ房地产开发公司将一处房产出售给Ｅ公司，方案时，应加强组织，有效协调各方面关系。