写字楼操盘手心得之销售篇 http://www.officebos.com 甲级写字楼网 20xx-3-19

自己目前在主城区操作了一个商务综合体项目，其中有部分写字楼物业，大胆的各位博友互相交换一下写字楼部分操盘的感受。

一、写字楼口碑树造：

作为写字楼的客户群一般不会从报纸上去得到信息，他们一般会更多的通过代理行或者业内的一些人士去了解写字的楼状况，所以必须要打造项目自身的口碑。

1、业内的口碑

选择一些高端的房地产杂志经常露面，多参加一些房产方面的年会、论坛，在业内形成了一个良好的口碑。

2、社会的口碑

在财经上做一些广告，另外在基本的涉外杂志上刊载广告，扩大品牌知名度。

二、写字楼营销策略：

一般说来，写字楼项目处于规划前期就将写字楼整栋销售作为第一选择；当规划前期后就准备走散售路线；到底采取何种策略，与很多因素有关。写字楼散售之后物业不便于统一管理，项目的品质会被拉下一个档次，因此为了保证项目的整体品质，顶级的写字楼盘大多采取全部整栋销售或者部分整栋销售、剩余整层销售的策略。与之相反，低端的写字楼由于客户多是成长中的小企业，一般选取散售策略。

三、写字楼营销手法：

第一阶段，在封顶前两个月之前，采取整栋营销的方式，与意向的大单客户谈判；

第二阶段，离封顶只剩两个月了，倘若还没有意向签单的客户，就会转向整层销售。如果是单栋，打散为整层，如果是双塔，一般只会打散一栋，另一栋继续保留整栋出售。

第三阶段，封顶之后，如果谈判情况仍然不理想，则可能转向散售。

第四阶段，外立面建好之后，如果销售实在糟糕，那么就选择租售结合的方式。

四、写字楼销售周期：

销售周期2年——2.5年

写字楼的策略变动性大，销售方式比较灵活，主要伴随价格的考量在供应市场与需求市场之间博弈（价格合适就卖，价格不合适就养）。

开发商要养楼必须考虑项目资金成本，团队经营成本，项目出租后，租金和银行贷款利息是否持平等。另外养楼也有期限。写字楼40-xx年的产权，超过xx年后该楼的价值会大打折扣，所以20xx年以内必须脱手，否则就很难出售，只能一直出租。

五、写字楼销售道具：

1、样板间

写字楼以样板间展示给买家或租客，主要是为了影响买家及租客的心理。样板间就如一个人盛装迎接客人，毛坯房就如素面朝天迎接客人，前者会使客人有被重视的感觉，在相同条件下，使买家或租客得到最直观的使用感受，成功交易的可能性更大。

样板间有只带装修不带办公设备的，也有带所有办公设备的；有些为几十平方米的样板间，有些则是几千平方米的示范层。而从这些样板间所设的楼层来看，多数选择在景观、朝向最好的单位。

2、大堂

有特色的写字楼项目，多数是因为大堂有特点，大堂面积非常大，层高非常高，能直接向客户展示写字楼的个性特点，更易打动买家或租客。

向租客、买家展示大堂也是近段时间以来写字楼兴起的实物展示风潮。从时间上来看，大堂因为施工难度高，所以展示的时间多数比样板间稍迟。有些写字楼在正式发售、出租之后才展示大堂，有些在正式发售、出租前已经公开展示。

六、写字楼与裙楼商业的关系：

关系问题上，应尽量遵循以下六项原则。即：产品设计上要相对独立，分隔人流；商业定位选择中高档业态；商业与写字楼配套互相支持；小体量商业不走传统经营业态。

七、写字楼价格策略：

在写字楼的定价原则上，首先要考虑付款方式对销售均价实现的影响。其次要考虑展示面与朝向对价格的影响。再次要在定价时预留足够的折扣空间。

八、写字楼线下行销策略

从销售写字楼的经验得出，客户资源直销是最重要的写字楼营销手段。写字楼营销一定要采取主动出击的方法，主要是线下活动或线下沟通。

第二篇：期货操盘手心得

丁肇中 痕迹期货操盘手心得

1、 趋势第一

“君子不立危墙之下”空头中就逢高放空，绝不做多；多头就逢低做多，绝不做空；如果判断为横盘震荡，就高抛低吸。遭受损失时候，切忌赌徒式加码，以谋求摊低成 本，应立即止损，从新找点位进场，避免更多的筹码卷入逆势操作，遭受更大损失。永不对冲、锁仓，这样的操作等于更多的占用了资金。

2、仓位

大行情重仓，小行情轻仓，无行情就观望。宁可放弃机会少操作，也要把风险控制在最小。期货市场可以天天看，但绝对不能天天做，避免你支付的手续费超过你的赢 利。期货交易不要考虑效率，不要去设定每月赢利目标，期货交易是纪律的考场，不是效率的竞赛场。每笔交易必须挂上止损。在大行情中止损点位需要放大两倍， 以防主力在午盘中突然一波洗盘失去筹码。如胶日常设置50点位止损，在大行情中必须设置100—150点止损。经验证明：散户偶尔也会赚钱，但缺乏资金管理和风险控制，导致必然的失败。

3、主力和庄家

一方面主力是风向标，另一方面主力是散户的死对头，总是你死我活的残酷搏杀，具有局部的控盘能力来绞杀散户，同是总 制造一些假象和杂波来干扰散户对多空的判断。在行情横盘震荡时主力会杀空杀多；在行情启动前会杀空杀多，制造横盘的假象，然后在大家都以为横盘震荡时突然 强力启动；在大跌前主力会发动一浪诱多的行

情；在上升前主力会发动一波诱空的行情。主力完全能迷惑散户，很多散户死于主力的绞杀。但其能耐对大趋势而言也 有限，也不可能逆势操作，趋势交易者是不会受主力影响的。

防守成功，就获得了70%的胜利，余下的就是考虑进攻的有效性。

4、品种选择

“强 者恒强，弱者恒弱”，多就多最强的，空就空最弱的。而在三大版块中，工业品价格明显具有资源属性，波动剧烈（铜稳健、锌飘忽、铝温和）；农产品价格明显具 有成本属性，波动小（豆稳健、豆油飘忽、豆粕温和）；而化工品属于均衡型的；主要和原油价格有正相关联系（塑料稳健、PTA飘忽、PVC温和）。而糖和胶 因其为卖方市场，已部分具有资源属性的特点，胶和日胶密切相关，糖（糖在所有品种中是一个先知和短线的最佳选择）和美糖密切相关。

5、指标

搏弈状态没有人能准确知道具体的点位，只能给定一个大致的空间区域。“我们永远无法知道历史的真相，但我们必须研究历史”，为了前进，我们必须在黑暗中找到线索。期货交易中对比、类比分析是重要的方式；期 货行情变化中，外因的作用大于内因。如果将各品种类比来看，会发现各品种、各合约的波动具有共振的特点：变化大同小易，在时间段上的波动是基本一致的，走 势独特的品种很少；不同点只是波动的幅度大小（铜稳健、锌飘忽、铝温和；塑料、PTA飘忽、PVC温和；豆稳健、豆油飘忽、豆粕温和）；

股票大盘：上证指数和商品走势的联动性最强；

正相关指标：石油（工业的血液），道指（股市的灯塔） 负相关指标：美元（世界货币）、黄金

内因也是不可忽略的：总结出一些重要的原则：

三天不创新低则空单平仓，三天不创新高则多单平仓；多头行情中一波更比一波高，空头行情中容易出新低。

买入时机：卖力竭尽时在转折点低搂；买力展现时追进；

涨三不追：涨了三天已经没多少空间，已经完全将周级别的量能释放完了；

上行突破密集成交区则为支撑位，不破密集成交区则为压力位置；

6、量能和时间的配合

量能、点位、时间三者必须是配合起来看的，量能按大小大致分为日线级别和周线级别、月线级别三个档次。量能决定每次波动都有一定的点位和周期，如果时间未到，可能表现为在此点位附近横盘和小幅度波动。“小富在人，大富在天”你要获得辉煌的成功，还必须依靠运气。

7、节奏的把握

期 货交易有“忍、准、狠”三个原则，只有5%的人在期货市场赚钱，因为单边跌或单边涨只在很少的时间段出现。震荡行情毕竟占据了交易的大部分时间段，在单边 行情赚钱才是赚大钱，这些人才是期货市场中的肉食动物；一个长期做期货的职业交易人坦言他只关注波动幅度超过2%的品种，每年只做几波行情，一波 赚 60%-80%，

每年赚300%。大部分时间在观看，肺腑之言啊。只寻找行情出现的最好时间段做交易，而大部分的人都在震荡行情中交易，这些人是期货 交易中的食草动物，在庄家的折磨和手续费流失中逐步消失，带着失望悔恨离开。如果你手痒要做食草一族，你就必须研究震荡行情，必须得习惯和面对主力的残酷 撕杀。即使做日内交易，也只需要盯一个品种，每天做两次交易即可。节奏实际是庄家控制的，如果市场中交易热情不高，庄家对敲拉升而没有散户跟进就很无趣，那么很小的幅度你就得止盈。