土地评估报告需要准备的资料

委托方需确认的事项及应提供的资料

1、评估目的:

2、估价基准日:

3、委托方需提供的资料:

(1)评估委托书或者评估合同

(2)委托方营业执照复印件及企业简介:

需说明委托方联系人及电话、委托方的隶属关系、主营业务、委托方与估价对象土地使用者之间的关系等内容。

(3)土地证复印件(出让土地需附出让土地合同或购置协议)、土地来源及历史沿革说明、房产证复印件。

(4)若存在他项权利需附他项权利证、他项权利有关权利人证明材料。

(5)待开发空地需附规划利用条件(批准机关、批准日期)、土地勘测定界技术报告。

(6)宗地区域位置图、宗地照片(从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点)。

(7)地勘报告、环评报告等。(可以不提供、不太重要)

(8)最新政府工作报告、最新统计年鉴及现场估价师需要的其它资料。(用于叙述报告中的一般因素、区域因素)

土地估价报告规范格式（１９９６）

土地估价报告规范格式（１９９６）

 [发文文号]〔１９９５〕国土〔籍〕字第１８０号
[标题]关于印发《土地估价报告规范格式（１９９６）》的通知
名词解释 
1、土地价格：是指土地的购买价格则土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。 
2、熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 

3、生地价格：是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 
4、毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 
5、估价期日：指估价结果对应的日期。 
6、基准地价：是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 
7、标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 
8、基准地价更新：基准地价的更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期日的土地使用权平均价格。 
9、收益还原法：是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估土地价格的方法。 
10、市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。 

11、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据再加上一定的利润、利息、就缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 
12、剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 
13、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 
14、均质地域：指土地利用条件及土地用途基本一致的土地区域。 
15、同一供需圈：指能与待估宗地能形成替代关系，市场的供给与需求状况本基本相同，并对待估宗地价格产生显著影响的区域。 
16、相邻地区：指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻所在地域的其他均质地域。 
17、类似地区：指与待估宗地所处地域相类似的、属同一供需圈的其他均质地域。 
18、地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域内某一用途于某一时期的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平的百分比指数。 

19、综合还原利率：是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益转化为价格的比率。 
20、土地还原利率：是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率。 
21、建筑物还原利率；是将建筑物产生的未来纯收益价格的比率。 
22、征地费用：指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等。 
23、城镇拆迁安置费用：指用地单位为到得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的拆迁补偿的各项客观费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。 
24、土地取得费：指用单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用。 
25、土地开发费：是为使用土地达到一定的开始建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地区一体化内外的土地开发费用。 
26、土地增值是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。 
27、标准宗地：是在城镇的一定区域内设定的，其深度、宽度、形状、用途等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗地。 
28、标准深度：标准深度的连线为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。
附录E 
（标准的附录） 
估价报告规范格式 
《土地估价报告规范格式（一般格式）》的基本内容 
目    录 
“土地估价报告（文字式）”的基本内容 
[一]封面 
[二]正文 
“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容 
[一]封面 
[二]正文 
“土地估价报告（表格式）”基本内容 
[一]封面 
[二]正文 
“土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求 
“土地估价报告（文字式）”基本内容  转

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土 地 估 价 结 果 报 告

项 目 名 称：

受托估价单位：

估   价   人：

委托估价单位：

估 价 日 期：

估价报告编号：

估价技术报告编号：

提交报告日期:

关键词:（估价对象所在市、县）

估价目的:

安徽中信房地产土地价格评估有限公司

土 地 估 价 报 告

第一部分  摘  要

一、估价项目名称

二、委托估价方

三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。

1、不得出现两个估价目的；

2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。

3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。

四、估价期日

五、估价日期

一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。

六、地价定义

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在   年   月   日，评估设定开发程度为“  通  平”、 土地使用权剩余年限为    年条件下的  级  用地土地使用权公允市场价格。

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土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

***用地土地***权利价格评估【**省**市**县宗地编号***】

二、委托估价方

委托单位：***

单位地址：*** 

法人代表：***

联 系 人：***

联系电话：*******

传    真：*******

邮政编码：******

三、受托估价方

受托估价机构：*************

机构地址：*****************

估价机构资质级别：**范围内从事土地评估业务

资质证书获得时间：*********

估价资质有效期：**年**月**

土地评估机构注册号：******

法定代表人：***

联 系 人：***

联系电话： **********

邮政编码：*******

四、估价目的

根据“关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知”（国土资发[1999]433号）和国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[**]44号），***的宗地编号为***出让土地使用权进行价格评估，为确定土地使用权价格提供依据。

五、估价依据

（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件

1．《中华人民共和国土地管理法》（20##年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）

2．全国人民代表大会常务委员会“关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定”（**年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）

3．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）

4．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）

5．《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（原国家土地管理局1998年8号令）

…… …… 余下全文

土地估价报告

项 目 名 称： 鹿泉天行健旅游开发有限公司

国有建设用地使用权价格评估

（石家庄市鹿泉市获鹿镇）

受托估价单位：山东金诚不动产评估咨询有限公司

土地估价报告编号：鲁金诚鉴[2012]（估）字第003号

提交估价报告日期：二○XX年五月二十五日

目 录

土地估价报告 ................................ 1

第一部分 摘 要 ............................ 1

一、估价项目名称 ................................... 1

二、委托估价方 ..................................... 1

三、估价目的 ....................................... 1

四、估价基准日 ..................................... 1

五、估价日期 ....................................... 1

六、地价定义 ....................................... 1

七、估价结果 ....................................... 2

八、土地估价师签名 ................................. 3

九、土地估价机构 ................................... 3

第二部分 估价对象界定 ...................... 5

一、委托估价方 ..................................... 5

二、估价对象 ....................................... 5

…… …… 余下全文

估 价 报 告 书

甘肃志青土地咨询估价有限公司

甘志青土估字[2010]号 第一部分 摘要

一、 估价项目名称

兰州市西固东路81号宗地地价评估

二、 委托估价方

1、姓 名：兰州晶亮玻璃有限责任公司

2、住 所：兰州市西固区西固东路177号

3、法定代表人：刘伟

4、联 系 电 话: 133xxxxxxxx

三、估价目的

委托方因对委估地块进行房地产开发的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。

四、估价基准日

二00三年六月二十四日

五、估价日期

二00三年六月二十四日至二00三年六月三十日

六、地价定义

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括毛地价、熟地价。熟地价是指估价对象在20xx年6月24日，委估地块甘肃志青土地咨询估价有限公司 第 1 页 共 20 页

估 价 报 告 书

实际土地用途为综合及地下车库用地，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气及供暖），红线内“七通一平”（ 即通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖及场地平整），

兰州晶亮玻璃有限责任公司：

受贵公司的委托，我们根据国家有关土地价格评估的规定，本着独立、公正、客观的原则，按照科学、公允的方法，对位于兰州市西固东路81号宗地（兰国用（2006）第X0856号，土地使用权人：兰州晶亮玻璃有限责任公司，地号：0425216-1，地类用途：工业，使用权类型：出让，使用权面积：58617.5㎡（合87.93亩））的价值进行了评估。估价时点20xx年12月3日，估价目的是为委托方以该宗地作为抵押物向银行申请抵押贷款提供市场价值参考依据。

…… …… 余下全文

土 地 估 价 结 果 报 告

项 目 名 称：

受托估价单位：

估   价   人：

委托估价单位：

估 价 日 期：

估价报告编号：

估价技术报告编号：

提交报告日期:

关键词:（估价对象所在市、县）

估价目的:

安徽中信房地产土地价格评估有限公司

土 地 估 价 报 告

第一部分  摘  要

一、估价项目名称

二、委托估价方

三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。

1、不得出现两个估价目的；

2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。

3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。

四、估价期日

五、估价日期

一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。

六、地价定义

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在   年   月   日，评估设定开发程度为“  通  平”、 土地使用权剩余年限为    年条件下的  级  用地土地使用权公允市场价格。

…… …… 余下全文

土地估价技术报告

第一部分    总  述

一、估价项目名称

徐州****有限公司所属位于金山桥开发区1号区一宗地号为1-10-1-8的工业用地国有土地使用权抵押价格评估

二、委托估价方

单位名称：    *********有限公司

单位地址：    金山桥开发区

法定代表人： 

联 系 人：   

联系电话：   

三、受托估价方

    机构名称：  徐州市**土地评估有限责任公司

    机构地址： 

    资质证书号：

    法人代表： 

    联系人：   

    联系电话： 

四、估价目的

    本次评估的目的是为徐州****有限公司办理国有出让土地使用权抵押手续提供客观、公正的价格依据。

五、估价依据

1、法律、法规和政策文件

1.1《中华人民共和国土地管理法》

1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》

1.3《中华人民共和国担保法》

1.4原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（[1994]国土[法]字第153号）

1.5原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》

1.6国家土地管理局关于印发《规范股份有限公司土地估价结果确认工作若干规定》的通知（[1996]国土[籍]字第130号）

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