XX房地产有限公司

XX项目X月份营销计划模板（试行版）

一、上月重点工作回顾

1、销售情况

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2、货量盘点

2.1剩余货量（达到销售条件但尚未认购，同库存）盘点

（货量分布图示意如下）

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2.2、 剩余货量的盘点总结

重点阐述下阶段重点去化的房源方向。

3、上月营销费用使用情况

4、市场分析

4.1当地月度市场分析

4.2竞品分析

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（无新开盘情况，则填写当月销售套数及均价）

二、下月营销计划

1、某月任务

1.1、销售指标（只需要指标总额） （1）认购： （2）签约： （3）回款： 1.2、指标说明

（1）库存盘点及认购指标

（2）签约说明

（3）回款说明

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2、下月推盘计划

3、推广计划

3.1、下月营销费用计划

3.2、 推广主题 3.3、 核心策略 3.4、 渠道计划

简要文字说明

三、项目销售难点

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东方银座销售部七月工作计划

销售目标：5000万

明确的目标既是公司阶段性的奋斗方向，且又能够给销售人员增加压力增加动力。

目标分解：１、分解到人：已上岗员工每人420万/月任务，新入职未上岗人员190万（实际分配给老员工500万/人/月，新进员工250万/人/月）；组任务分解：孙方志组2100万，腾格勒组1680万，刘佳组1220万（实际销售任务分配：孙立志组2500万，腾格勒组2000万，刘佳组1500万）。

２、分解到物业类型：商业回款3200万需销售2100平米左右、公寓回款1000万需销售1100平米左右、写字楼回款800万需销售1150平米左右。

销售策略：

思路决定出路，思想决定行动，只有在正确的销售策略指导下才能产生正确的销售手段，完成既定目标。销售策略不是一成不变的，在执行一定时间后，可以检查是否达到了预期目的，方向是否正确，可以做阶段性的调整。

1、外拓工作关系的初步建立并开展。

团体利用，加入一些商会、俱乐部、宗教团体、社会团体，从而获得一些潜在客户资源。 刊物利用，从黄页、电话薄、同学会名录、专业团体人员名录上，也能发现一些有价值的客户信息。

2.、开展行坐销结合，每天上下午各派4--6人（主管领头）出去贴海报、填门店调查表、发放DM单，来快速积累客户（DM单半天200张，门店调查表15份）。

地点：如大型商场，商档居住小区附近，高档会所俱乐部附近，写字楼等

时间：每天 上午９：00－－１２：00 下午４：00－－7：00

3、电销的开展，每人半天打50组电话。

4、对于意向强而迟迟不下定的客户，采取换主管来帮追，或者约到之后由主管或经理帮谈。

5、前期已下定，未签约客户的款项跟进

6、对于前期积累的A类客户，充分利用近期房展会上的优惠活动逼定。

（以上内容由曹玉琪负责实施，销售部本体人员参与。）

培训计划：

1、培训内容：房地产基础知识 培训时间：2013.7.5 13：00------16：00 培训目标：让接受培训人员了解商业房地产的基础知识，了解商业的基本模式。

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月度营销执行方案

随着5月份某·某项目项目以“特价房”为促销手段及“最低建面单价”为主要推广诉求的营销策略实施，在客户观望情绪浓厚的市场大背景下为本项目打开了一定销售局面，产生了较好的效果。为保持项目的顺利去化，我项目组以增加有效的客户来访量，提高项目成交率，全力完成项目销售任务为目的，提出本案20##年7月营销策略及执行方案。

一、     推广背景

(一)     市场背景

竞争项目近期销售动态

小结：

Ø  从以上主要竞争楼盘来看，推广的诉求点均为价格，或是建面低起价，或是低总价，抑或是巨幅优惠。

Ø  同时，从各项目的签约情况来看，较五月份均有大幅度的下滑。个别项目甚至0签约。

Ø  从附近的新开盘项目比如万科锦程来看，6.11推出19号楼高层部分140套,户型面积57-80㎡,折后价11400元/㎡，开盘当天销售34套。此外市面上较多项目现阶段均已快速出货为主，开盘销售率大多数在40%以内。

Ø  市场进一步恶化。

(二)     项目近期成交情况（略）

注：数据源自某某项目销售周报

小结：

Ø  成交数据显示，自项目5月底那周发布即将涨价的消息，对销售具有较大的刺激，当周成交30余套。

Ø  此后项目推广上连续两周以“限量特价房每日三套建面6000起”出街，在市场上客户的接受度大幅度降低，每周成交仅10余套。

Ø  从6.13日开始，启动“2号楼三房尾盘清货一口价82折”的推广信息，给了市场一定的新鲜感，但是成交结果未有明显改善。

(三)     目前所面临的困难

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月度营销执行方案

<2011.07>

随着5月份某·某项目项目以“特价房”为促销手段及“最低建面单价”为主要推广诉求的营销策略实施，在客户观望情绪浓厚的市场大背景下为本项目打开了一定销售局面，产生了较好的效果。为保持项目的顺利去化，我项目组以增加有效的客户来访量，提高项目成交率，全力完成项目销售任务为目的，提出本案20##年7月营销策略及执行方案。

一、     推广背景

(一)     市场背景

竞争项目近期销售动态

小结：

Ø  从以上主要竞争楼盘来看，推广的诉求点均为价格，或是建面低起价，或是低总价，抑或是巨幅优惠。

Ø  同时，从各项目的签约情况来看，较五月份均有大幅度的下滑。个别项目甚至0签约。

Ø  从附近的新开盘项目比如万科锦程来看，6.11推出19号楼高层部分140套,户型面积57-80㎡,折后价11400元/㎡，开盘当天销售34套。此外市面上较多项目现阶段均已快速出货为主，开盘销售率大多数在40%以内。

Ø  市场进一步恶化。

(二)     项目近期成交情况（略）

注：数据源自某某项目销售周报

小结：

Ø  成交数据显示，自项目5月底那周发布即将涨价的消息，对销售具有较大的刺激，当周成交30余套。

Ø  此后项目推广上连续两周以“限量特价房每日三套建面6000起”出街，在市场上客户的接受度大幅度降低，每周成交仅10余套。

Ø  从6.13日开始，启动“2号楼三房尾盘清货一口价82折”的推广信息，给了市场一定的新鲜感，但是成交结果未有明显改善。

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11月份房产销售工作计划

随着10月份的结束，也意味着进入下一步的实质性工作阶段。回顾这一个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这一个多月来对“房产销售”的理解和感悟，特对11月份房产销售工作制定以下计划。

一.目标

1. 全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。

2. 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。

3. 锁定有意向客户30家。

4. 完成销售指标100万。

二.工作开展

众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。

1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。

2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通

知房源和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨等，激发其购买欲望.

3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。

4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。

5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌

6.对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。

7.在总结和摸索中前进。

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20xx年8月份推广计划

推广侧重点：产品品质 项目核心优势——低密度品质多层 项目综合优势

推广媒介：电视字幕、户外、报广、短信

关键节点：8月23日七夕

推广文案表现：

部分报广文案：

生活系列一：为生活而工作 还是为工作而生活 城市里面的房子

就该家里家外都透着景儿

你需要放松 你需要娱乐

房子不是一切，枫尚奥园 与您携手 改变生活

低密度︱低公摊︱40米宽景观大道︱300亩大型社区︱品质多层︱商混现浇

品牌化的高端品质，低调的入市价格，越发彰显其后的卓越发展空间

生活系列二：从生存到生活 刚需升级的好房子 通常 爱情不在房子里发生

你需要公园 你需要舒适

房子不是一切，枫尚奥园 与您携手改变生活

低密度︱低公摊︱40米宽景观大道︱300亩大型社区︱品质多层︱商混现浇

品牌化的高端品质，低调的入市价格，越发彰显其后的卓越发展空间

生活系列三：

学校就在家门口

枫尚奥园，县一中、二中，聚龙、成龙就在旁边，县一幼也会过来跟您做邻居。 公园就在家门口

北边就是龙湖公园，社区40米景观带贯穿东西南北。

生活就在家门口

会选择、会生活，大产权70年；

运动就在家门口

40岁的青春期让生活动起来，运动不只是老人和孩子

低密度︱低公摊︱40米宽景观大道︱300亩大型社区︱品质多层︱商混现浇

品牌化的高端品质，低调的入市价格，越发彰显其后的卓越发展空间

品质广告：

七夕报广文案

七夕报广一：

落得千古伤心

如果牛郎在奥园有套房

怎会每年一次相聚天河旁

七夕报广二：

运动观景让她有的忙

如果王母在奥园有套房

怎有闲心管牛郎

电视字幕：枫尚奥园高品质低密度景观洋房，品质给城市更多改变！奥园专线：5617788

短信文字：枫尚奥园低密度景观社区，商混现浇，公园边，学府区，高地势，高品质，全地上车库，漂亮的多层洋房限量大折扣。详询：5617788

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XX项目X月营销活动方案

一、活动目的

为了能在整体市场比较低迷的状态下完成销售，应对即将到来的销售旺季，我们建议推出“感恩回馈，好礼相送”活动，以感恩为由头，做一次促销活动，争取最大程度的完成销售，最大程度的完成回款和公司既定目标。

二、活动时间

20##年9月—10月10日

三、活动内容

感恩回馈，好礼相送！20##年9月17日起XX项目举行感恩回馈活动，凡在20##年10月10日前定房并按照约定交纳房款、办理相应手续的客户均可获赠相应大礼：

A:第一重礼：购房送豪华家电大礼包（可以选择送空调）

1、内容：

凡在20##年10月10日前定房并按照约定交纳房款、办理相应手续的客户，均获赠时尚空调一台。

关于选择空调做礼品的说明：

开始也考虑过送液晶电视，在考虑了各种礼品的效果及目标客户的主要构成主要为投资客及其他外地务工人员, 空调对在这部分人群的吸引力和造成的影响要比液晶电视大许多,因此我们建议还是送空调更好一些。

2、赠送标准：商品市场价格XX元左右。

3、赠送办法：

客户要空调的，在指定日内交清购房款签完购房合同后 7-15个工作日内在售楼处领取，（也可以在10月5日集中领取）。其他问题由客户自行联系厂商；

客户不要空调的，按照XX元标准在房屋总价里予以优惠。

尽量建议客户选择房价优惠。

4、优惠幅度：XX元，占房屋总价的X%。（以Xw每套计算）

B:第二重礼：购房送装修

1、内容：

凡在20##年10月10日前定房并按照约定交纳房款、办理相应手续的客户，均可获赠所购房屋的全套精装修。

2、赠送标准：

房屋装修本身就已经做好了的。所以基本上不用成本。

3、赠送办法：

所有参与的都房屋都可以参与。

4、优惠幅度：

按照实际的的情况，基本没有优惠。

C:第三重礼： 团购风暴

1、内容：

在20##年10月10日前，在项目团购房屋的客户，四户团购可以享受1%优惠，以后每增加两户优惠幅度增加0.5%，即六个客户优惠1.5%，八个客户优惠2%，十个优惠2.5%，十二个3%，最高优惠不超过3%。

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