房地产项目资料清单

一、 融资企业基本情况

1、 经年检的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、公司章程、验资报告等基本证照资料。

2、 历史沿革，股东背景及各股东的持股比例；

3、 房地产开发企业资质等级。

4、 已经开发的楼盘情况介绍（地点、规模、销售情况等）

5、 请提供前三年（2011-2013）的审计报告及前三年和最近一期财务报表电子版（excel格式）。

6、 公司主要资产情况，包括资产名称，价值，权属证明，目前的抵质押状态等。

7、 合作银行对其的评级情况及在央行征信记录的情况（如有）；

8、 对外担保及其它或有负债情况，包括被担保公司名称、担保额、担保事项属性、担保期限、起止日、被担保企业的概况等。

9、 有无对外赔偿、违约、惩罚、诉讼、清算处置等法律行为，如果存在以上行为请详细进行说明。

二、 项目针对性资料

1、 项目四证取得情况。

2、 项目资本金投入情况。施工企业垫款情况，如有请详细说明。 3、 项目销售计划及销售策略（开盘时间，可售面积及类型，销售价格等）。

4、 项目可行性研究报告。

5、 项目所在房地产市场定位及发展规划以及项目周边环境和规划介绍；区域内的交通情况和配套情况。 6、 周边商业及住宅地产项目（特别是同类项目，如有）情况介绍（包括但不限于项目名称，开发商，销售价格，销售情况等）。

7、 资金平衡情况：具体资金用途，用款计划（包括各项支出的具体金额以及在融资期间的付款进度等支出安排），其他融资安排（如有）情况；融资期限内现金流预测。

8、 拟提供的抵押物价值情况(包括但不限于权属、抵押范围、面积、预计评估价值等)。

9、 还款来源详细说明。

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1.目的

规范集团年度投资计划的编写要求，明确集团公司年度投资思路和方向。

2.适用范围

年初制定投资计划，明确集团年度内的投资考虑，并根据年度实际情况适时调整，适用于集团公司范围内投资发展全过程。

3.术语与定义

3.1年度土地储备计划：针对集团年度土地储备情况，制定土地储备计划，并指导投资发展部部门年度项目拓展工作。

4．流程图

5. 工作流程

5.1年度投资计划编写

5.1.1投资发展部进行内外部信息收集，在此基础上，提出《投资战略建议》。

5.1.2集团《长期战略规划》、《投资战略建议》经决策委员会审核，总裁批准后，则进入年度投资计划编写阶段。

5.1.3投资发展部在《集团长期战略规划》和《投资战略建议》的基础上，结合公司发展，形成《年度投资计划》。

5.1.4《年度投资计划》，经部门分管领导审核，并报总裁审批，作为集团年度投资工作方向。

5.1.5如公司决策委员会或总裁审议提出意见修订，投资发展部组织进行综合修改后重新定稿。

5.1.6投资发展部根据《年度投资计划》，制定《年度土地储备计划》，并经决策委员会审核，总裁批准后，按照计划指导项目拓展工作。

5.1.7投资发展部做好以上相关资料备案工作。

6．支持性文件

6.1《WT-QP-QG01战略管理程序》

6.2《WT-WI-GC05项目总开发进度计划管理作业指引》

7．相关记录

7.1《WT-QR-TZ01投资战略建议》

7.2《WT-QR-TZ02年度投资计划》

7.3《WT-QR-TZ03年度土地储备计划》

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房地产资产管理是资产所有人自己或者委托专业机构对有形的房地产资产进行科学管理，以期实现资产最大限度的保值增值行为。房地产资产管理的业务内容主要有物业管理、设施管理、财务管理和运营管理。对于房地产开发商而言，其终极目标是将运营良好的资产打包成金融产品，通过市场交易和交换行为，获得更多的资金和更大的利益。

房地产资产的物业管理关注资产的日常运营，为租户提供及时的服务，保证物业的持续收入和现金流。它是对整个物业资产进行科学化管理，包括制订物业整体发展策略，进行物业定位和定位调整分析、持有或出售物业的决策分析，物业费用支出的管理与审批，物业运行绩效的监控。并根据物业管理在市场竞争中的绩效表现，评估物业公司的工作状况，协调物业公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。此外，确定物业投资目标，审批物业更新计划、新购或处置旧有物业以保持资产的运营优势和市场竞争力，实现组合投资收益的最大化也是房地产资产物业管理的重要内容。   

房地产资产的设施管理主要集中在设施的运行管理和维护上，包括各种水电管网和设备管理、安防管理、保洁管理、商务服务、前台服务、维修管理、技术改造、节能管理、系统运行和日常巡查等。设施管理所显示出的服务水平对于资产的价值发挥具有重要的意义。高端持有型物业80%以上都委托专业的乃至国际性的管理公司进行科学管理，其原因就在于此。设施管理前期的设备选型、设备招投标、设备维保合同的签订等为后期经营打下良好而坚实的基础具有重要意义，后期则通过专业的物业操作和维护使整个物业设施设备保持长久如新，避免“一年新、两年旧、三年破”的状况出现，以实现资产的保值增值。 

房地产资产的财务管理对象的特征在于，资产以出租为主而不是出售，以保证物业产权的单一性，对物业享有永久性的权利和义务。从而，资产管理的财务目标是实现资产长久性的保值、增值并获得超额利润。在资产成长的过程中，前期的资金支持以及后期的经营管理对于广义商业地产的成功有着十分重要的作用。在后期经营的财务管理中，租户或业主的管理费一般包含在租金之内，维修基金由开发商支付并以投资计划来做安排。其风险在于出租率底、租金收取不及时。因此，物业的高端性以保证租户的质量是关键。从而，以此为基础的预算的周密程度反映了资产管理水平的高低，其中以营业预算表和收支平衡表最为重要。此外，房地产融资在房地产资产的财务管理中占据重要地位。银行贷款、私募、IPO上市、REITS都是重要渠道。而REITS则更适合于持有型物业融资，它可以打通房地产行业的各种融资渠道，沟通银行存款与资本市场的关系，促进持有型物业的健康发展。无论对于投资机构还是个人投资者，商业物业、酒店物业和写字楼都属于资本获益最为显著的持有型资产类型。有专业人士指出，“如何对最为显著的资产进行管理”和“如何进行有效的资产财务管理”是目前投资者最为关心的两个话题，解决好以上两个问题，是有效管理资产的重要途径。

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房地产销售人员培训计划表

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**项目销售部20xx年结案总结报告

转眼间20xx年已经过去，我们又迎来了新的一年，似乎从一开始，新年带来的一切都是新的，新机遇、新问题、新成长。20xx年的工作已经告一段落，回顾这一年来的工作，目的在于吸取教训，查漏补缺、提高认识的同时把明年工作做的更好，下面就对销售部一年的工作进行简要的总结回顾。

一、本年度主要工作

本年度销售部主要工作分三部分，各阶段工作如下：

（一）第一部分 日常销售签约及回款工作

（二）第二部分 团队建设工作

**项目从14年12月份进场以来陆续招聘置业顾问9名，后续招聘业务员若干名。根据计划进行了一系列房地产知识的培训，并通过甲方严格的考核，均达到了上岗标准。在日常工作中，不间断的培训及个人目标的意识的强化，经过不懈的坚持与努力，锻炼出了一只能够吃苦耐劳的精英团队。

（三）第三部分 资源拓展工作

**项目自进场以来，因为自上客户相对较少，又没有老客户资源可供挖掘，所以主要通过资源CALL客，区域派单、下县拓客、即时

通讯自我宣传、同行转介、业务员带客等增加接待客户数量，从而提高成交量。

二、存在问题及解决办法

（一）外部因素

1、咸阳市整个房地产市场库存较高，竞争非常激烈，且项目区域大多楼盘以价换量、大打价格战，竞争激烈，销售难度大。作为一线的销售人员，应多关注国家政策对房地产市场的支持与变化，并对周边所有竞品项目了如指掌，结合实际情况，运用相应说辞，最大限度的解决客户购买本项目的各种抗性，提高成交率。

2、由于属于联合代理无任何老业主资源可供挖掘，这就要求置业顾问具有较高的目标意识，并利用各种渠道拓展客户。

3、以两个团队的人数，项目上客相对较少。应不遗余力加强线下推广力度，下县拓客决不可走马观花。

4、销售价格体系较随意混乱，最终影响客户的成交，应制定长

效的价格体系及优惠制度，做到人人心中有数。

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房地产学习资料之开发项目的投资计划管理

房地产开发项目的投资计划管理

一、投资计划管理是实现投资目标利润的基本保证

作为管理的一项基本职能，计划是实现目标的基本保证。房地产开发项目投资所具有的投资额大、建设周期长、影响因素多、投资风险和收益大等特点，决定了房地产开发投资行为的复杂性，使计划管理工作显得尤为重要。在房地产项目投资中必须强化计划管理工作，确立计划的龙头作用，将计划工作贯穿项目投资建设和售后服务的始终。

投资项目是计划管理的对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提条件。如果投资失误，再好的计划都只是无本之源。所以，企业应当遵循市场规律，准确地确立投资项目。在项目投资机会研究中要重点考虑产品的市场供求状况、产品的定位及其市场竞争力、项目的投资成本预测、企业投资的能力等；其次，应当编制完整的项目投资可行性报告，作详细的风险分析以研究项目承受风险的能力和项目的操作空间。在此基础上确立项目，即投资目标。

二、制订项目开发经营计划是实施投资计划管理的重要措施

投资项目一经确立，投资计划管理工作即进入实施阶段，应通过编制项目开发经营计划书，将土地购置、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入计划管理范畴，明确各阶段工作的目标、投资数额和工作进度安排。项目开发经营计划主要包括项目投资的计划成本、项目建设的进度安排、项目投资的资金平衡计划三大内容。

编制项目开发经营实施计划，首先要充分体现项目投资可行性研究报告中的策划思想、市场定位和投资目标，确保前期工作的延续性；其次要充分考虑投资决策的时效性，尤其是那些早已决定投资、但拖了一段时间才付诸实施的项目，要注意重新研究市场，贴近市场，适应市场变化，使计划更具操作性。

1、编制项目投资的计划成本。

在市场经济条件下，要确保投资获利，产品的市场定位非常重要。唯有正确的定位，才能实现有效销售和目标效益。产品的市场定位来源于翔实的市场调查分析和销售的反馈信息，要避免投资认识上的误区，即片面地认为使用最好的材料设备中建设最大型的配套项目就能获得最好的收益。应当把市场需求、城市发展的取向、地块区位、配套设施、消费层次、消费特点、市场售价等因素紧密结合起来，以确定产品定位及成本控制线。产品质

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房地产销售人员入职培训计划

Ø  公司介绍，企业文化

Ø  公司部门规章制度，销售现场管理规章制度

Ø  认识房地产行业

Ø  房地产建筑基础知识

Ø  房地产营销基础知识

Ø  房地产法律法规基础知识，相关费用，相关政策

Ø  优秀销售人员应具备的基本素质

Ø  销售人员应具备的礼仪知识

Ø  电话接听及追踪技巧

Ø  现场接待流程及注意事项

Ø  客户归属制度

Ø  沟通技巧与客户接待技巧，客户分析与跟踪

Ø  客户异议处理技巧

Ø  现场逼定SP配合技巧

Ø  价格谈判技巧

Ø  签约流程及技巧，认购书、合同的填写以及技巧

Ø  本项目知识点梳理分析，卖点汇总，各项指标，答客问，销售说辞

Ø  市场调研技巧，本案周边楼盘的分析与对比

Ø  演练

培训计划表格

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