房产项目分期开发成本应分开核算

时间:2024.3.31

房产项目分期开发成本应分开核算 (20xx-07-01 17:28:19)

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作者: 冯旭东 樊剑英日期: 20xx-06-28

房地产企业成本核算中较为普遍的问题就是通过混淆成本核算对象达到调节利润的目的,有些企业甚至把历年来所有工程开发成本,放在一个账户中进行核算,而不是以开发项目为核算对象进行明细核算,使当期单项工程开发成本无法准确核算。成本对象的确定非常重要,成本对象不能准确确定,计税成本就没有办法准确计算。在实际操作中,处于资金链等因素的考虑,不少房地产企业会分期或分别开发地产项目。由于这些项目的完工不均衡,成本核算就成了一个大问题。

例如,A房地产公司开发项目包括:多层1-5号楼、多层6-10号楼、高层11-18号楼。A公司先开发多层,再开发高层。在开发多层的过程中,由于地基的问题导致多层6-10号楼的开发受阻,一直未完工。而多层1-5号楼已销售完毕且部分交付业主入住,高层11-18号楼刚开始建设。A公司这种情况是否属于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[20xx]31号)中规定的完工条件?能否将多层1-5号楼、多层6-10号楼、高层11-18号楼设定为三个成本对象,分别结转其对应的开发成本?

对于成本对象的确定原则:国税发[20xx]31号第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下:

(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个成本对象进行核算。

(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有不同使用功能时,可以作为独立的成本对象进行核算。

(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算。

(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算。

(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

根据以上原则,由于A公司1-5号楼、6-10号楼、高层11-18号楼开发阶段不同、产品结构类型不同,可以按照三个成本对象归集成本,分别核算其计税成本。

会计处理中可对以上三个成本对象设置为项目辅助核算,如“开发成本——多层1-5楼、开发成本——多层6-10楼、开发成本——高层11-18楼”,这样便于对各自发生的成本费用进行归集,也便于企业所得税和未来土地增值税的清算,更主要的还是避免了当前将整个项目视为一个成本对象而判定为完工所带来的核算上的混乱。国税发[20xx]31号第三条规定:企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。由于A公司多层1-5号楼开始交付入住,无论其是否办理初始产权证明和竣工备案,均应视为完工并应结算其计税成本。会计处理上不管是否结转收入和成本,均应按照国税发[20xx]31号第九条规定进行所得税处理:企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。A公司多层1-5号楼按完工计算缴纳所得税,多层6-10号楼和高层11-18号楼按照预售收入计算缴纳所得税。

但是A公司仍然会担心多层1-5号楼结算计税成本难以做到和收入相配比,没有结算的成本计入以后多层6-10号楼以及高层11-18号楼中是否会使以后结算更不配比?

其实,这种担心大可不必,结算计税成本时可按规定进行预提成本。国税发[20xx]31号第三十二条规定:除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额#5@p的,在证明资料充分的前提下,其#5@p不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。但是对于结算计税成本后发生的成本则只能根据第三十四条规定处理:企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。

因此,多层1-5号楼未计入计税成本的成本费用取得#5@p后仍然可以税前扣除,但在会计处理上,不能由之后的多层6-10号楼以及高层11-18号楼分摊其成本,可以先全部预提计入开发成本借:开发成本贷:应付账款(预提),取得#5@p后再借:应付账款(预提)贷:应付账款(供应商)即可。以后取得#5@p年度所得税汇算清缴仍然可以扣除。


第二篇:房屋开发成本的核算


房屋开发成本的核算

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目

房屋的开发,是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋,按其用途可分为如下几类;一是为销售而开发的商品房;二是为出租经营而开发的出租房;三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外,有的开发企业还受其他单位的委托,代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋,虽然用途不同,但其所发生的开发费用的性质和用途,都大体相同,在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出,又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出,并便于计算开发成本,在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外,还应按开发房屋的性质和用途,分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户,并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

企业在房屋开发过程中发生的各项支出,应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象,应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定:

1.一般房屋开发项目,以每一独立编制设计概(预)算,或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2.同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目,开竣工时间相近,同一施工队伍施工的,可以合并为一个成本核算对象,于开发完成算得实际开发成本后,再按各个单项工程概预算数的比例,计算各幢房屋的开发成本。

3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目,可以结合经济责任制的需要,按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算,应设置如下几个成本项目:

(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)配套设施费;(6)开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,以及有关地上、地下物拆迁补偿费,或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出(包括设备费用)。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

二、房屋开发成本的核算

(一)土地征用及拆迁补偿费或批租地价

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的,应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费,如分不清成本核算对象的,应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集,待土地开发完成投入使用时,再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。

房屋开发占用的土地,如属企业综合开发的商品性土地的一部分,则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费,先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集,待土地开发完成投入使用时,再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户,则在用以建造房屋时,应将其应负担的土地征用及拆

迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

(二)前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出,能分清成本核算对象的,应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费,应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

(三)基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出,一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户,则在用以建造房屋时,应将其应负担的基础设施费(按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费)计入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

(四)建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出,应根据工程的不同施工方式,采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其建筑安装工程支出,应根据企业承付的已完工程价款确定,直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包,并将几个工程一并招标发包,则在工程完工结算工程价款时,应按各项工程的预算造价的比例,计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标,标价为1080 000元,这两幢商品房的预算造价为;

101商品房 630 000元

102商品房 504 000元

合计 1134 000元

则在工程完工结算工程价款时,应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费: 某项工程实际建筑安装工程费=工程标价×该项工程预算造价÷各项工程预算造价合计 设例中:

101 商品房 1080000元×630000元÷1134000元=600000元

102 商品房 1080000元×504000元÷1134000元=480000元

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其发生的各项建筑安装工程支出,一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程,可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户,用来核算和归集各项建筑安装工程支出,月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户,并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备,即附属于房屋工程主体的各项设备,应在出库交付安装时,记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。

(五)配套设施费

房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时,应根据配套设施的建设情况,采用不同的费用归集和核算方法。

1.配套设施与房屋同步开发,发生的公共配套设施支出,能够分清并可直接计入有关成本核算对象的,直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果发生的配套设施支出,应由两个或两个以上成本核算对象负担的,应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集,

待配套设施完工时,再按一定标准(如有关项目的预算成本或计划成本),分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本”账户的贷方。

2.配套设施与房屋非同步开发,即先开发房屋,后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租,而配套设施尚未全部完成,在结算完工房屋的开发成本时,对应负担的配套设施费,可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本(或计划成本)和采用的分配标准,计算完工房屋应负担的配套设施支出,记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目,并记入“开发成本——房屋

开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差额,在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

六)开发间接费

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用,应先通过“开发间接费用”账户进行核算,每月终了,按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用,应自“开发间接费用”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方,并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。

三、房屋开发成本核算举例

如某房地产开发企业在某年度内,共发生了下列有关房屋开发支出(单位:元): 101 102 152 182

商品房 商品房 出租房 周转房

支付征地拆迁费 100 000 80 000

结转自用土地征地拆迁费 75 000 75 000

应付承包设计单位前期

工程费 30 000 30 000 30 000 30000

应付承包施工企业基础

设施工程款 90 000 75 000 70000 70000

应付承包施工企业建筑

安装工程款 600 000 480000 450000 450000

分配配套设施费(水塔)80 000 65 000 60 000 60 000

预提配套设施费(幼托)80 000 72 000 64 000 64 000

分配开发间接费用 82 000 66 000 62 000 62 000

则在用银行存款支付征地拆迁费时,应作:

借:开发成本——房屋开发成本 180 000

贷:银行存款 180 000

结转出租房、周转房使用土地应负担的自用土地齐发成本时,应作:

借:开发成本——房屋开发成本 150 000

贷:开发成本——自用土地开发成本 150 000

将应付设计单位前期工程款入账时,应作:

借:开发成本——房屋开发成本 120 000

贷:应付账款——应付工程款 120 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时,应作:

借:开发成本——房屋开发成本 305 000

贷:应付账款——应付工程款 305 000

将应付施工企业建筑安装工程款入账时,应作:

借:开发成本——房屋开发成本 1980 000

贷:应付账款——应付工程款 1980 000

分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时,应作:

借:开发成本——房屋开发成本 265 000

贷:开发成本——配套设施开发成本——水塔 265 000

预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时,应作:

借:开发成本——房屋开发成本 280 000

贷:预提费用——预提配套设施费 280 000

分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时,应作:

借:开发成本——房屋开发成本 272 000

贷:开发间接费用 272 000

同时应将各项房屋开发支出分别记入各有关房屋开发成本明细分类账。

四、已完房屋开发成本的结转

房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房,应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本,记入“开发产品”账户的借方和“开发成本——房屋开发成本”账户的贷方。“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户,并按各成本核算对象进行明细分类核算。设例中,应将完工验收的商品房、出租房、周转房的开发成本结转“开发产品”账户的情方,作如下分录入账:

借:开发产品 3 562 000

贷;开发成本——房屋开发成本 3 562 000

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