上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司（以下简称弘基

公司）诉王诗永房屋租赁合同纠纷一案

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（20xx）商梁民初字第871号

民事判决书

原 告 上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司。

住所地 梁园区凯四街南饲料公司4号楼。

负责人 史网扣，职务：经理。

委托代理人 王从波，该公司法律顾问。

委托代理人 蓝刚，该公司营运部经理。

被 告 王诗永，男，19xx年x月x日生，汉族。

上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司（以下简称弘基公司）诉王诗永房屋租赁合同纠纷一案。原告于20xx年x月x日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于同年x月x日向被告送达了相关法律手续。同年x月x日上午在本院第八审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人蓝刚及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称: 20xx年x月x日原、被告签订《中环新生活广场商铺租赁合同》一份。约定：原告将B1—38、39号商铺租给被告经营使用。被告承租后开设了“阿依莲女装”服装店，但一直拒付租金。经原告多次催要未果，于20xx年x月x日向被告送达了《解除合同通知书》，被告签收后，交还了承租的商铺，但未支付拖欠的租金、违约金。诉请法院判令被告支付租金108192元；违约金108409元；20xx年x月x日以后租金按被告实际占用时间计算至商铺归还原告之日；返还承租的商铺，诉讼费用由被告承担。

被告辩称:租赁原告商铺属实，但原告违约在先。1、推迟开业。原告曾许诺于20xx

年x月x日举行开业典礼，而实际开业日期为20xx年元旦。2、原招商负责人李某某曾许诺：在市场没有繁荣前免交租金。但此后不久，即采取断电、锁门等强制措施收取租金，致使被告无法正常营业。3、原告招商宣传中有利于中环新生活广场商业氛围形成的奥斯卡影院，新华书店，地下大卖场，中央商场，健身房等项目没有招商到位。4、我所承租的商铺漏雨，合同签定后不久，曾签过解除合同协议，但并未实际履行。综上，致使该市场没有形成，我所承租的商铺，其投资的装修费及定货押金都没有收回。生意赔了，没有钱交付租金。

原告为支持其诉请向本院提交的证据材料有:1、20xx年x月x日原、被告签定的《中环新生活广场商铺租赁合同》一份；2、20xx年x月x日原告向被告送达的《解除合同通知书》一份；3、20xx年x月x日、16日、12月x日原告向被告送达的催交租赁费、物业管理费、营销基金《通知》三份。以上证据证明原告的诉讼请求成立。

被告未向本院提交证据材料。

经庭审质证，被告对原告提交的证据1，2文本无异议；对原告提交的证据3有异议，认为该催款通知没有见过。并强调指出，原告的招商招租未到位，是该市场没有形成的主要原因，租金应予免除。本院认为，原告提交的证据1、2被告对其文本无异议，该证据的证明力，本院予以采信。原告提交的证据3被告虽不认可，但该通知上载有其营业员的签章，身为雇主应对其雇员的行为负责，故该证据的证明力，本院予以采信。

依据采信的有效证据，本院确认以下案件事实：20xx年x月x日原、被告签订《中环新生活广场商铺租赁合同》一份。约定：原告将位于“中环新生活广?蹦贐1—38、39号商铺租赁给被告使用。租赁物的面积为95.92平方米，租金标准为每月每平方米93.99元，每月合计为9016元。租赁期限为20xx年x月x日至20xx年x月x日止。租金采取按期预收的方式进行，被告应于20xx年x月x日前交清第一期租金27048元（截止

至20xx年x月x日），以后的租金每三个月缴付一次，租金为27048元，提前一个月缴清。被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金金额为：拖欠租金天数乘以欠缴总额的4‰，逾期超过30天，原告有权提前终止合同，收回租赁物。同时约定：合同期满或合同解除、终止，被告应10天内将租赁物内可移动的装修物、设备、物品搬离现场，将租赁物墙体恢复原状，并将租赁物交给原告等内容。合同签订后，原告依约履行了租赁物的交付义务。被告承租后开设了“阿依莲女装”服装店。因原告招商招租问题，中环新生活广场未达到预期经营利益，包括被告在内的承租户经营不善，被告一直未付租金，引起诉讼。

本院认为，原、被告所签定的《中环新生活广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。在合同履行过程中，由于被告一直未支付租金，原告依合同约定行使解除权于20xx年x月x日向被告送达了《解除合同通知书》，同日被告将商铺交回。此时，合同已经合意解除，被告应支付拖欠的租金、违约金。由于被告未履行合同约定的义务，应承担相应的违约责任。依据该合同约定及被告违约事实，被告王诗永应支付原告弘基公司租金为9016元×12.2月（计算至20xx年x月x日合同解除日）=109995元。违约金金额为：拖欠租金天数乘以欠交总额的4‰。即：第一季度租金（27048元）应于20xx年x月x日前交纳，至20xx年x月x日（原告诉请计算至日），违约天数为455天，违约金为27048元×4‰×455天=49227元；第二季度租金应于20xx年x月x日前交纳，违约天数为270天，违约金为27048元×4‰×270天=29211元；第三季度租金应于20xx年x月x日前交纳，违约天数为180天，违约金为27048元×4‰×180天=19474元；第四季度租金应于20xx年x月x日前交纳，违约天数为90天，违约金为27048×4‰×90天=9737元。以上合计违约金额为107649元。但本案被告辩称有合理性，因为，1、原告招商宣传许诺的内容并未全部兑现，给被告的经营活动带来一定的负面影响。2、“中环新生活广?笔谐〉男纬捎写娼徊酵晟婆涮咨枋、被

告承租商铺后，投入了一定的装修费用实际情况。依据合同法律法规相关规定，原告诉请被告支付实际占用商铺期间的租金计109995元，应予以支持。原告认可商铺已经返还，主动撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。关于本案违约金问题，按约定计算应为107649元，但该约定过高，超出被告租赁商铺经营偿付能力，且经营不善与原告招商招租不到位有一定因果关系，依据本案情况可适当减轻被告的赔偿责任，再负担20xx0元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第九十三条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决如下：

一、被告王诗永支付原告上海弘基商业经营管理有限公司商丘分公司租金109995元；违约金20xx0元。合计金额为129995元，于本判决生效后十日内履行完毕。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费4000元，原告负担1100元，被告负担2900元。

如不服本判决，可在接到本判决之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

审判长 高君华

审判员 韩 明

审判员 田 静

二00九年x月二十五日

书记员 黄清培

第二篇：上海商业储运有限公司与上海新华书店(新华书店上海发行所)房屋租赁合同纠纷一案

上海商业储运有限公司与上海新华书店(新华书店上海发行

所)房屋租赁合同纠纷一案

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（20xx）沪二中民二（民）终字第2354号

民事裁定书

上诉人(原审原告)上海商业储运有限公司。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。

委托代理人陈玉文，上海陈玉文律师事务所。

被上诉人(原审被告)上海新华书店(新华书店上海发行所)。

法定代表人哈某某，总经理。

委托代理人董增祥，上海市金马律师事务所。

委托代理人蒋春艳，上海市金马律师事务所。

上诉人上海商业储运有限公司(以下简称商业储运公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(20xx)黄民四(民)初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海商业储运有限公司及其委托代理人孙亚军、陈玉文，被上诉人上海新华书店(新华书店上海发行所)及其委托代理人董增祥、蒋春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，涉案的本市四川中路某号1-4层房屋原产权人上海一百(集团)有限公司就上海新华书店租赁使用该房屋曾于20xx年x月向黄浦区人民法院起诉[案号为(20xx)黄民一(民)初字第1532号]，要求与上海新华书店解除租赁合同(该合同系商业储运公司与上海新华书店于19xx年x月签订)并收回该房屋，黄浦区人民法院审理后于20xx

年x月x日以“商业储运公司和新华书店建立的租赁关系，是国家计划经济体制下国有公司之间依国家行政宏观调控所建，是国家对国有资产的重新分配。新华书店承租权的取得并非基于商业储运公司的出租意思表示，而是基于市府的有关文件精神取得。故此类房屋争议不能按照市场经济的规范进行处理也不宜用现行合同法的规定来调整，而应当通过行政方式进行解决。故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围”为由作出驳回上海一百(集团)有限公司的起诉裁定。后上海一百(集团)有限公司不服裁定，提起上诉[案号为(20xx)沪二中民二(民)终字第89号]，本院于20xx年x月x日作出驳回上诉维持原裁定的裁定。

20xx年x月x日，涉案房屋的权利人登记为百联集团有限公司。百联集团有限公司授权商业储运公司经营管理(含对外出租)涉案房屋。

20xx年x月，上海新华书店发函给商业储运公司，称合同期限将届满，要求续签涉案房屋的租赁合同。同月底，商业储运公司回函上海新华书店，表示涉案房屋不属于公有非居住租赁用房，不再续签房屋租赁合同。之后，上海新华书店仍按原租金标准支付租金，为此商业储运公司要求退还并认为该行为并不导致原租赁合同的续约。20xx年x月x日，商业储运公司起诉，要求法院判令新华书店移交四川中路某号大楼1-4层租赁场地；判令上海新华书店按市场租金每天每平方米3.5元的标准支付自20xx年x月至实际搬迁时止的房屋使用费。

原审法院认为，就涉案房屋的租赁争议曾经诉讼，并经法院一、二审审理裁决，结论明确。无论涉案房屋的权利主体如何变化，均不能改变新华书店租赁使用涉案房屋的性质和政策因素。虽然双方的租赁合同已经届满，但就续租还是搬离仍不能背离原历史条件，仍不能完全按市场经济的运作模式及现行合同法的规定进行处理，对此类属历史遗留问题的房屋纠纷，仍可由相关行政部门予以调处为妥。商业储运公司的此次起诉，与前案属同一事实，属于“一事二诉”。

原审法院审理后作出驳回储运公司的起诉的裁定。

上诉人储运公司不服原审法院裁定，向本院提起上诉称，原裁定没有查明本案的事实。本案的事实是涉案的房屋是19xx年x月x日由上诉人前身上海市国营商业仓储公司出资从英商卜内洋碱股份有限公司有偿转让所得，不是政府没收、征用和接管所得。法人依法取得房地产权证的合法财产所有权受法律保护，作为审判机关的人民法院不予保护，不符合法律规定。原裁定认定此次起诉与前案属于“一事二诉”系认定事实错误。20xx年前案的诉讼请求是请求解除租赁合同，收回房屋，属于合同期内的法律事实；而20xx年本案的诉讼请求是移交租赁场地，支付使用费，属于合同期限外的法律事实；起诉依据的法律事实不同，诉讼请求不同，不属于“一事二诉”。原判决适用民事诉讼法第一百一十一条第一款第五项，是受理阶段适用的条文，不是审理阶段适用的条文；裁定不予受理才能适用第一百一十一条

第一款第五项，并且必须同时依据该条文裁定：“告知原告按照申诉处理”。而本案已经进入实体审理程序，且审理依据是合同期限外的法律事实和新的不同的诉讼请求，不存在裁定不予受理并告商业储运公司按照申诉处理的裁定主文，故原裁定适用法律错误，违反法定程序。上诉人请求撤销原裁定，发回原审法院继续审理，或者由上级人民法院审理，或交其他下级法院审理。

被上诉人上海新华书店辩称，20xx年黄浦区人民法院一审和20xx年上海市第二中级人民法院的二审，查明了事实。20xx年至今事实没有变化，唯一变化的是上诉人的主体发生了变化。解除合同和收回租赁场地没有差异，基本事实没有改变。要求驳回上诉，维持原裁定。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为：商业储运公司和新华书店建立的房屋租赁关系是计划经济体制下国家对国有资产的重新分配，新华书店取得承租权是基于市府的有关文件。虽然双方的租赁合同期限

已经届满，双方就续租或搬离发生纠纷，此类属历史遗留问题的房屋纠纷，不能按照市场经济的规范进行处理，也不应适用现行合同法的规定调整，应当由相关行政部门予以处理。故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。商业储运公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十八条之规定，裁定如下：

驳回商业储运公司的上诉请求，维持原审裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长审 判 员代理审判员书 记 员 李虎 杨奕 冯卫 金卓蕴