房地产开发项目的规划设计

一、房地产开发与城市规划的关系

（一）房地产开发与城市规划的内涵、性质及其相互关系

城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络，是城市发展的总框架、总蓝图。详细规划是总体规划的深入，是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图。与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划）。

房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其内容包括从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产开发的形式有多种：按开发的对象（客体）而言，可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发；按开发的主体而言，有独资、合资、个人三种开发形式；按开发的区域划分，有新区开发和旧区（旧城区更新改造）开发；按开发的规模划分，有单项开发和成片集中开发。无论哪种开发形式，房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。

城市规划的编制、实施和管理一般由规划设计院和规划管理部门完成，它们是政府的职能部门，所以，就其性质而言，城市规划是政府行为。这一行为结果要求能反映城市中全体公众的意志，维护公共利益，保障公民和法人的合法权益，促进城市的全面发展。房地产开发主要是由房地产开发公司来承担，其性质是企业行为。这一行为目标主要是追逐利润最大化，即克服房地产开发项目周期长、投资长、风险高的不利因素，以期获得最大的收益。

由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同：从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，兼顾近期的发展，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。

归纳以上分析，城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期

的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。但是，不能否认，因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的一面，若处理不当，就会给城市建设与发展带来问题。

（二）城市规划对房地产开发的影响及约束

房地产的开发和经营管理活动绝大部分都是在城市范围内进行的。所以说，房地产开发的每一个环节都要受城市规划的影响和约束。为此，开发商不仅要全面了解某个城市的规划意图，掌握城市规划的各项控制指标，还要正确处理两者的关系，使房地产的开发少走弯路，取得事半功倍的效果。

1、城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切能是对城市土地开发强度的控制。

反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容移率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。

在房地产开发活动中，开发商总是追求利润最大化，争取收益和支出的差额最大。根据经济学中边际收益（成本）递减（增）的原理，房地产项目的收益和支出的状况随土地开发的强度变化而变化。假定在一块面积和建筑密度都已明确的土地上，建设楼字的边际收益和边际成本随楼层和容积率的提高，将产牛变化：据天津市的调查，三、四层房价最高；此外二、五层与一、六层各属一档，商品房价相差10％～20％；但三、四层的单方成本却比仅仅建一、两层的件宅要低。当楼房超过一定层数后，由于建筑本身的设施投资大幅度增高，高层楼宇的基础和支撑结构费用增多，勘察设计的成本加大，而且建设周期长，贷款利息增加，整个投资的成本和风险愈来愈高。由此分析，选择和确定合适的容积率对房地产开发项日的投资回报将产生较大的影响。因此，城市规划确定的建筑容积率，应在保证环境、社会效益的前提下，寻求充分发挥土地经济效益的最佳建筑容积率的范围。

2、房地产开发必须符合城市规划。我圈城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建没进行有序有效的管理。具体办法如下。

（1）关于项日选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位存进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。

（2）建设用地规划许可证。是城市规划主管部门根据开发单位，或有关机构的用地申请以及规划和建没项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭

证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。

（3）建设工程规划许可证。这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证之一。只有在取得建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项同才能破土动工。

（4）临时建设用地规划许可证和临时规划许可证。这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路、铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭汪，这类

类用地必须在规定期限内予以收回。

3、开发商在规划设计阶段的职责。一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时当地的实际情况。开发商主要完成下列协调、管理的工作。

第一，会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证，选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模。

第二，委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方案。

第三，参照囝家或地方政府规定的定额指标，参与研究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术经济指标。

第四，积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目的施工图纸。

第五，熟悉和审查图纸。

第六，绀织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使施工得以顺利进行。

二、房地产开发中规划设计应遵循的原则

（一）依据城市总体规划和分区规划，体现社会、经济和环境效益相结合的原则

前已叙及，房地产开发与城市规划是微观与宏观、局部与整体的关系。因此，无论是新区开发还是旧城改造，无论是单项开发还是综合开发，都必须根据城市总

体规划或分区规划的要求，编制开发项目的详细规划，处理好局部和整体的关系，以使城市总体规划得以深化和实施。房地产开发项目应通过综合规划设计，集约合理利用城市土地，处理好单体建筑与城市设计、使用功能和室内室外环境、建筑空间组合和建筑艺术等方面的关系，在实现较好的经济效益的同时，充分兼顾社会效益和环境效益，使综合效益达到最佳。

（二）依据国家和地方政府有关法规、规范、规定、条例，严格履行规划管理手续

房地产开发项目必须严格遵循国家和地方政府制定的有关规划、建筑设计、交通管理、消防以及卫生防疫、防空、人防、文物和古建筑保护等法律、法规，特别是《中华人民共和国城市规划法》。开发商必须对各阶段的规划设计方案，征询规划主管部门的意见，严格履行规划管理手续，在规划设计得到主管部门的批准后方可实施。

（三）房地产开发要做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设

房地产开发是一项复杂的系统工程。开发区域内的建筑物、构筑物、市政工程、公用事业、绿化、卫生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文体、消防、交通，乃至建筑艺术、建筑色彩的构思以及建筑小品的布置，甚至包括小区的安全防范、物业管理等等，都要在统一规划设计的前提下，统筹兼顾，合理布局，综合实施，配套建设，实行先地下后地上的原则。

（四）遵循价值规律和市场供求法则，充分了解和掌握市场行情，对开发项目作出正确的定位

在市场经济条件下，一切社会经济活动都必须依据价值规律和市场供求关系的发展变化，利用经济杠杆和竞争机制，促使资源或产品的合理配置。房地产开发项目也不例外。就房地产产品而言，尽管是一种特殊的商品，但它对社会的价值和贡献，同其他商品一样，就是商品住宅、写字楼、综合楼、商场、标准厂房等建筑物及其空间环境整体投入使用后所产生的经济、社会和环境效益的统一。因此，房地产开发商必须要着眼于市场，根据市场上消费者的需求和偏好，对所开发项目的使用性质、标准进行科学的论证和分析，合理进行规划设计定位。只有这样，才能为实现良好的经济效益期望打下扎实的基础，同时实现对社会的价值和贡献。如果开发的商品建筑的使用性质与标准不符合市场需要，或与所在地段的等级不匹配，则其经济效益和社会效益则无从谈起。

（五）节约用地、合理集约利用每一寸土地

我国人多地少，耕地面积仅占全世界总耕地面积的7％，但要养活占世界22％的人口，土地资源十分宝贵。城市周围人均耕地更少，而且大部分均为高产良田，农村居民点又很密集，征地费、拆迁费昂贵，因此节约用地、合理集约利用每一寸土地不仅是我国的基本国策，也是房地产开发企业降低成本、提高经济效益的基本途径。

（六）体现以人为本，可持续发展的思想

房地产开发商通过房地产项目的开发，不仅仅是为自身获得可观的经济利益，更重要的是还要直接为人们提供优美、清洁、安全、舒适的生活和工作空间环境。因此，对其所开发的房地产产品的建筑使用功能、内部空间与总体环境的设计、市政和公建配套等，包括老龄住宅和残疾人的无障碍建筑的设计等等，都要提高到生活品质和环境质量的高度来对待，必须从“人——建筑——环境”有机结合出发，坚持以人为本的原则，走可持续发展的道路。在规划设计中充分体现生态环境、生活环境、社会文化环境、生理环境和心理环境五个方面的要求。

第二篇：房地产开发项目设计

房地产开发项目设计 (20xx-02-24 14:37:53)

标签：杂谈 随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。 项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。

因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。

在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要作好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。

再先进的管理方法和技术手段都是僵化的，而其背后的思想和理念才是精华。在项目的实际操作过程中，要结合实际情况，适当地运用它的手段和方法，才能达到事半功倍的效果。。