专业实践总结报告

摘要：估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，本报告从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。

关键词：估价依据 估价方法 估价风险

正文：

“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。”这句名言出自朱熹《朱子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。

总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通过全国土地估价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。

第一部分 专业实践的单位基本情况

江西省同致房地产顾问有限公司成立于20xx年，20xx年评估公司改名为江西同致房地产土地估价咨询有限公司，注册资金200万元，现有国家注册土地估价师12人，为国家A级土地评估机构，是江西省具备全国范围内从业能力的6家土地评估机构之一。

公司经营范围：土地评估、土地经营中介服务、土地有关法律、

法规知识咨询服务等。

第二部分 专业实践期间完成的主要工作及流程

一、主要工作：

（1）土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。

（2）土地抵押贷款评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。

（3）土地二、三级市场产权过户评估工作。涉及土地产权过户缴纳契税的工作，主要由交易者委托。

（4）市县城区基准地价更新工作。涉及各市县中存在基准地价成果使用超过3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部门委托。

二、工作流程：

工作流程分为前期工作、实地查勘、市场调查、报告撰写、报告审核、出具报告、提交收费、沉淀存档八个阶段。

第三部分 专业实践的感受及认识

一、对土地评估行业的了解

1、土地评估行业产生的时代背景：

随着土地使用制度改革的不断深化,土地评估行业得到了快速发展,已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业,在积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。

2、土地评估行业的法律基础：

（1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于20xx年x月x日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价

格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

（2）19xx年x月x日国家物价局、建设部发出《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》。

（3）19xx年x月x日建设部、中国人民银行联合发出《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[1995]152号）。

（4）《国有资产评估管理办法》 19xx年x月x日中华人民共和国国务院令第9l号发布。

3、评估行业的现状

（1）属于朝阳产业，具有一定的发展空间。

（2）业务来源上存在竞争，部分地区存在几个评估公司，各评估公司在业务来源上竞争非常激烈。

二、对估价方法的实践认识

理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：

（1）市场比较法。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。该方法运用过程中的难点在于收集市场比较案例，但大多数时候，要求收集有文字依据的市场案例存在一定的难度，有时候比较案例的确定只是依据市场调查，缺乏一定的文字依据。所选因素为主要因素，评估过程中可结合当地基准地价修正体系中的因素及土地所在地的特殊情况有所增减。

（2）收益还原法。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为如果用企业收入来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表。如果用租金来进行计算，租金水平虽然可以调查得到，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确

定上存在一些问题所导致的结果。

（3）假设开发法（剩余法）。其计算基本公式为：总地价=售楼总价-开发总费用-专业费-不可预见费-利息-利润-税费。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。该估价方法首先要求用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，其次开发费用的确定，也要求评估人员对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要评估人员到规划、房产、土地、财政、税务等部门收集相关的法律法规和收费标准，以次作为评估取值的依据。

（4）基准地价系数修正法。其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝[基准地价×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±开发程度修正幅度]×K4（其中式中：∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和、K1──期日修正系数、K2──容积率修正系数、K3──其它因素修正系数、K4──土地使用年期修正系数）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。

（5）成本逼近法。其计算基本公式为：土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数。该方法主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估

价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，有明确的征地补偿文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要调查才能确定（部分参照城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用）。

由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。

三、对土地评估风险的实践认识

原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：

（1）政治干预带来的风险。虽然说目前多数评估机构都要求脱钩改制，遵从“公平、公正、公开”原则进行执业，但实际上政治干预广泛存在，比如领导“打招呼”、“开条子”甚至下红头文件要求刻意压低地价。土地评估机构作为中介机构，在业务上和相关单位来往密切，政府等相关部门的政治干预对于评估机构而言压力巨大，在我看来，这是评估行业面临的最大风险。

（2）有关法律法规依据不足带来的风险。在评估日常业务中，有时候会碰到特别敏感的估价业务，比如在涉案评估和处理纠纷过程中，评估的每一个参数的取值都要求有法律依据。就目前我国的小城市评估市场而言，这种条件尚不完全成熟，比如基准地价系数修正法中的地价指数及还原利率的确定、假设开发法中楼盘的售价、成本法中的土地开发费用等都很难找到相关明确量化的可以引用的数据，由此带来相应的业务风险。

（3）估价从业人员职业素质带来的风险。目前估价机构普遍存在估价师挂靠、另低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不

很丰富的估价员来处理日常事务，由此带来的风险主要体现在：现场踏勘较粗糙、估价报告存在文字错误、计算过程存在逻辑错误、相关取值很大主观性等。

（4）高额业务收入诱惑带来的风险。俗话说“有钱能使鬼推磨”，估价机构作为一个企业，盈利是其主要目的，有时候在委托方高额评估费的诱惑下，比如在做抵押贷款评估过程中，易造成虚高地价，给企业运行带来隐患。

综上所述，在专业实践过程中，对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用以及评估行业存在的行业风险有了较深刻的认识和理解，而这些认识和感受是书本上没有的，只有在实践过程中不断积累和加深的。作为取得了估价师资格证书的估价人员，就是要在现实生活中不断积累各种经验，把实践和理论很好地结合在一起，只有这样，才能称得上是一名真正意义上合格的土地估价师。

第二篇：雕塑专业寒假社会实践个人总结心得体会报告

雕塑专业

寒假社会实践

个

人

总

结

本文个人原创，绝非复制

本文包括雕塑专业社会实践目的、实践内容、心得体会三部分，共4页。

学 院： 专 业：雕塑专业 班 级：雕塑专业1109班 姓 名： 学 号： 实践时间：

实践是检验真理的唯一标准。作为雕塑专业的当代大学生，社会实践活动可以说是每个雕塑专业学生假期的必修课。随着时代发展，雕塑专业与时俱进、日新月异。为了更好地了解雕塑专业在社会实践中的应用，更好地理论联系实际，我特地参加了雕塑专业相关岗位的实践活动。

雕塑专业相关岗位社会实践活动可以充分检验自己大学雕塑专业的基本理论掌握情况和雕塑专业知识应用能力。通过雕塑专业相关岗位社会实践活动，也让我们在假期中摆脱计算机网络、青春偶像剧的诱惑和束缚，让我们雕塑专业的大学生走出自己的小天地，去熟悉社会上雕塑专业的实际应用情况，了解雕塑专业自身发展趋势与积极意义，并发现国内时势及身边热点话题，关注周边地区的经济发展。

在雕塑专业相关岗位社会实践活动探索的过程中，肯定也会遇到困难，那么利用雕塑专业相关知识处理并解决困难的同时，我们雕塑专业的实际应用的能力也在不知不觉中提高。不仅如此，我们在雕塑专业相关岗位社会实践活动也会让我们学习到在雕塑专业课本上没有的知识与技能，让我们清楚的了解到雕塑专业背后一些用书本无法获取的知识财富，如值得每一位雕塑专业学生思考并能反映雕塑专业发展中所存在的不足，这些都会帮助雕塑专业的我们从更新更高的层次去了解社会、锻炼自己，促进自身世界观、人生观、价值观的良好发展。

大学第一年的学习生活很快就结束了，通过在大学一年的学习我了解到了许多雕塑专业的相关知识，掌握了雕塑专业的实践技能，也知道了不少课本中所没有的知识。“求实、创新、严谨、勤奋”的校风让我更是明白在以后学习、生活过程中用该怎样去做；培养“高水平、高素质、高技能”的雕塑专业人才要求一直鼓舞并促使我想这样的高度去进发，去努力拼搏。 因此，配合好、落实好、实施好关于这学期大学生假期社会实践活动，让自己的雕塑专业知识得到更好的应用和延伸，我有幸参加了雕塑专业相关岗位的见习。

我在雕塑专业相关岗位见习任务有：①负责单位雕塑专业相关资料的整理；②利用大学雕塑专业知识和计算机知识帮忙策划雕塑专业工作简报、拟写见习单位报告或季度总结、并利用雕塑专业知识撰写各类公文文件以及工作电脑维护与管理等。③利用大学雕塑专业知识，协助解决单位雕塑专业相关方面遇到的问题。

三、社会实践心得

通过次雕塑专业相关岗位社会实践活动，我以“善用雕塑专业知识，增加雕塑专业经验，提高雕塑专业实践能力，丰富假期生活”为宗旨，利用假期参加雕塑专业相关岗位社会实践活动，接触雕塑专业相关岗位，了解雕塑专业发展趋势，从雕塑专业相关岗位社会实践活动中检验自我，这次雕塑专业相关岗位社会实践活动收获不少，我认为这以下几点是在雕塑专业相关岗位社会实践活动中不可缺少的。

第一、在雕塑专业相关岗位社会实践活动要善于与别人沟通，我们在雕塑专业相关岗位上都要与其他人合力完成任务，同事给你意见，特别是雕塑专业资深前辈的意见，要认真听取，耐心、虚心的接受，这样会使我们雕塑专业知识得到更好提升、事半功倍。

第二、在雕塑专业相关岗位要有自信。没有雕塑专业岗位工作经验没有关系，重要的是你要相信的你的雕塑专业能力不比别人差，社会雕塑专业工作经验也是积累出来的，如果没有一次，那又何来第二次，第三次呢？有自信心才能使我们雕塑专业学生更要活力，更要精神。

第三、在雕塑专业相关岗位工作中过程要不段丰富雕塑专业知识，知识犹如我们人体内的血液，如果我们缺少了血液身体就会衰竭，作为雕塑专业的大学生缺少了雕塑专业知识，头脑就会枯竭。

以上就是我此次假期雕塑专业相关岗位的社会实总结，其中有许多见解还未成熟，特别是雕塑专业知识有待进一步提高，还有许多偏激的观点，有什么不足之处，还请雕塑专业老师批评指正。