二线城市多个地王开卖股权 中小开发商引入标杆房企降压

　　土地投资回报率走低后，专业化程度低且手握地王的中小开发商难以赚钱，其便把项目股权卖给标杆房企，接下来，或将出现高价地股权转让潮。

　　22城密集出台调控政策转变了房地产市场预期，致使今年前三季度拿高价地和地王的企业压力陡增。仅仅在过去的一个月中，杭州、合肥等此前土地高热区开始集中出现转让地王项目股权，引入合作者开发，摊薄风险的现象。

　　有业内人士向《证券日报》记者表示，对于拿到手的地王，企业其实是喜忧参半的，“喜”的是终于拿到了核心城市的核心土地，有项目可开发，团队不会解散;“忧”的则是销售、资金成本和周转压力。

　　在历史上，不少地王能够解套，是借助新地王的诞生，然而，调控政策出台之后，短期内新地王是难以出现的，致使今年拿到地王项目的企业压力更大。

　　多个地王转让股权

　　调控政策出台仅1个月，二线城市多个地王项目即抛出了股权转让协议。

　　10月初，信达地产稀释杭州滨江奥体地块股权至50%，融创中国和滨江集团分持滨江奥体地块股权40%、10%。而这块总价拍出123亿元的全国总价地王，溢价率高达95.95%，是今年5月27日下午，由万科—信达联合体拿下的，但拿地1小时后，万科即宣布退出。

　　此外，信达地产正在对外挂牌出售子公司上海宝纳园置业48%股份，转让价7028.8万元，转让后将不再持有其任何股份。由此可见，今年斩获多幅地王的信达地产正在积极做减法。

　　10月18日，绿城房地产集团与建发房地产集团宣布战略合作，首个合作项目即是备受瞩目的杭州潮鸣项目。据悉，此次合作建发房地产以财务注资为主，股权占比30%，而项目的操盘和管控由绿城房地产负责。

　　据了解，今年3月23日，绿城以37.35亿元竞得潮鸣地块，45368元/平方米的楼面价刷新了杭州历史纪录，潮鸣项目因而被视为今年杭州最重磅的一个项目。

　　10月28日，融侨集团股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司就合肥融侨悦府项目签署战略合作协议。5月30日，融侨以单价1783万元/亩，总价7.04285亿元竞得包河区S1512号地块，住宅楼面价13372.63元/平方米，溢价率达271.46%，而该地块就是融侨悦府项目。

　　11月1日，文一地产方面透露，其与合肥万科于10月31日正式就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。而早在9月23日，合肥万科便以单价1650万元/亩，总价48.8亿元竞得肥东FD16-12号地块，楼面价11249.94元/平方米，溢价率230%。而合肥万科拿下的这宗地块，也成为肥东单价、总价及楼面价三料地王。

　　显然，高昂的土地成本和自身资金实力短板开始让这些拿地王的企业不得不引入合作者，因为合作开发模式可以降低资金压力，操盘能力强的企业去操盘，也可以减缓周转压力，进一步摊薄风险。

　　卖股减压换现金流

　　若地王项目是企业在这一市场调整周期的拖累，那么摆在眼前的则是四季度销售额的下滑，这将反过来让地王项目更加难以入市。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，受热点城市调控潮影响，10月份新房市场和二手房市场整体出现降温，近期的新房推盘认购率大幅下跌至64%，环比跌幅达14个百分点，是4月以来的最低水平，一线城市成交量全线下滑，二线城市成交量跌幅可能更高。

　　“市场预期的走低，将导致地王项目更加难产。”上述业内人士向本报记者直言，尤其今年以来的地王项目多是中小房企摘得，很少见到行业销售排名在前10位的龙头公司去抢地王。

　　事实上，龙头企业融资成本更低，操盘能力强，其开发成本和增加产品附加值能力明显要高于中小房企，而对于抢地王的中小房企来说，引入拥有多元化融资渠道的大型房企来操盘，是摊薄风险，保住生存同时也能够分享利润，进而达到扩张的目的重要手段。

　　值得一提的是，在公开市场抢地，看着冒险，实则也是中小房企的无奈之选。在少数可以市场化争取的土地面前，不拿到就意味着无项目开发，团队解散;拿到手里，似乎还有空间可以赌一把。

　　但是，资金的提供方是会根据企业销售规模和回款等指标提供融资的，中小企业显然难以拿到低成本融资，在房地产下行周期中，这是致命伤。

　　正如上述业内人士向记者所示，未来的房地产行业，将是中小企业越发难以生存和扩张的行业，激进者风险将更高。

　　重拳调控下一二线城市房价涨幅快速回落 深圳终结22连涨

　　国家统计局昨日(18日)公布10月份70个大中城市房价数据，虽然环比上涨的城市数量仍较多，但涨幅已经快速回落。

　　一线城市中，深圳房价在10月份罕见出现了环比下滑，终结了此前环比连涨22个月的坚挺涨势。

　　多位专家对中国网财经表示，房地产市场正逐渐消化10月以来的一系列调控政策，房价回归平稳状态有望得到实现。

　　而深圳作为这一轮房价上涨的领涨城市，涨幅一直较大，此次房价出现回落，显示了“深八条”下房地产市场各方参与者逐渐回归理性。

　　一系列“重拳”调控之下10月份房价增速明显回落

　　从9月30日北京首先出台楼市收紧政策开始，至10月上旬，全国21个城市密集出台调控政策为楼市降温。

　　限贷、限购、价格监管等各路手段齐出，深圳甚至出台了“本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房”的规定，这意味着“假离婚”以获取购房资格的办法再也不能奏效了。

　　昨日(18日)，国家统计局公布了10月份70个大中城市房价数据，在新建商品住宅(不含保障性住房)价格方面，70个大中城市中，价格环比上涨的城市有62个，持平的城市有1个，环比下降的城市有7个。

　　其中环比涨幅最高的城市是无锡，环比上涨4.9%;环比跌幅最大的城市是成都，跌幅为0.8%。

　　虽然环比上涨的城市数量仍较多，但涨幅已经快速回落。

　　据国家统计局城市司高级统计师刘建伟测算，10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点;二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。

　　三线城市房价较为稳定。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国网财经表示，10月份以来在房地产市场积极调控下，房企的定价策略开始趋稳，楼盘不会盲目定高价，房地产市场的价格正逐渐回归理性。

　　以北京楼市为例，从上半月和下半月的数据来看，上半月房价依然有所上涨，而下半月开始出现增幅为负的现象，这说明市场正逐渐消化目前的调控政策，房价回归平稳状态有望得到实现。

　　从“930”北京楼市新政开始，各地密集出台调控，使得购房者的投资和投机预期出现改变。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚对中国网财经表示， “房价有一定的惯性，现在只是一个初步的市场表现，观察市场是不是出现了转折，或者出现一个新的周期，一个月的时间是远远不够的。

　　从现在来看，无论是央行、银监会、住建部等等的表态，还是各个地方政府的调控加码，都还没有调控松动的迹象和可能。”丁建刚称。

　　全国房地产商会联盟执行主席顾云昌对中国网财经表示，北京、上海等城市随着房地产政策的收紧，进一步阻止投资者进入市场，甚至出现撤离市场的现象，这样必然会导致供求关系的变化。

　　“因为房价已经到了最高位，前期的购房消费已经透支，会造成需求量的减少，改变人们对市场的预期，从而出现交易量下降和房价增幅下行。

　　”顾云昌称，“房价增幅下行的局面肯定出现，至于是否会出现负增长不好判断，因为各个城市情况不同。”

　　深圳房价终结“22连涨”调控下各方参与者回归理性

　　值得注意的是，10月份70个大中城市房价数据中，深圳房价出现了罕见的环比下跌。

　　而最近两年以来深圳房价一直涨势坚挺，从2014年12月开始已经环比连涨22个月，直至今年10月份环比下跌0.5%，终结了这一涨势。

　　丁建刚表示，深圳作为这一轮房价上涨的领涨城市，房价涨幅一直较大，所以无论从政策亦或是市场本身，可能都有调整的几率存在。

　　严跃进表示，深圳房价回落显示了在“深八条”政策下，房地产市场各方参与者逐渐回归了理性。

　　对于购房者来说，这个时候会稍微选择观望，而房企也会选择一个定价相对柔和的态势，这样价格方面自然会有所下滑。

　　“后续来看，10月份下跌以后，11月份预计会呈现不涨不跌或小涨。建议购房者借这一波去泡沫的机会，在年底前积极完成对深圳的购房计划。”严跃进说。

　　无锡房价环比涨幅居70城之首预计未来会逐步下行

　　今年年初以来，由于一线城市房价处于高位，部分投资投机资金开始转向二线城市，使得部分热点二线城市的房价涨幅超越一线城市。

　　10月份70个大中城市房价数据中，无锡、长沙、郑州、济南和杭州的房价环比增幅较大。

　　无锡房价环比上涨4.9%居70个城市之首，长沙、郑州、济南、杭州环比上涨幅度分别为4.5%、3.5%、 3.4%、3.2%。

　　丁建刚表示，这主要与房制签约政策相关。

　　购房时一般是先签订预定合同，半个月才会签约。

　　十月份数据反映其中有部分是九月下半月的成交情况，并非完全真实的反映了十月的情况，房制有稍微滞后的效应，十月的后半月情况会落在十一月份去体现，所以十月份房价上涨的这几个城市，恰恰是九月份上升比较猛的城市，“那么急刹车后还会有一定的惯性，观察十一月份的数据就会显现出来，以杭州为例，尽管像杭州环比还是在上涨，但是涨幅和九月份相比有大幅度收窄。”丁建刚称。

　　顾云昌说，无锡、长沙等城市第一轮出现的高涨比较晚，调控的力度也没有一线城市大，相对而言出现的上涨周期比较靠后，使得会延续一段高涨的态势，但是后续不会太猛，未来会出现逐步下行的态势。