导语：资产评估报告是按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。下面是小编为您收集整理的范文，希望对您有所帮助。
 

　　一、 委估项目

　　***公司所属房产抵押贷款估价项目

　　二、 委托方

　　名称:***公司

　　地址:***

　　三、 估价方

　　名称:***房地产评估咨询有限公司

　　地址:***

　　证书号:*** 资质等级:***

　　法定代表人:***

　　四、 估价对象概况

　　估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。

　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。

　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。

　　五、 估价目的

　　为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。

　　六、 估价时点

　　20**年8月15日

　　七、 价值定义

　　采用公开市场价值标准

　　八、 估价原则

　　本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则:

　　1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

　　2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。

　　3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。

　　九、 估价依据

　　1. 委托方提供的资料

　　(1)委托书;

　　(2)委托方企业营业执照复印件;

　　(3)房屋所有权证复印件。

　　2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。

　　3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。

　　4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。

　　十、 估价方法

　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

　　十一、 估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。

　　十二、变现能力分析

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。

　　估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为:估价结果±10%，变现时涉及以下税费:

　　①中介服务费:5%--6%

　　②契税:4%

　　③营业税、城市维护建设税及教育费附加:5.5%

　　④所得税:20%

　　⑤过户手续费:2%左右

　　⑥印花税:0.5‰

　　⑦其它费用

　　十三、估价人员

　　*** 中国注册房地产估价师

　　注册号:***

　　*** 中国注册房地产估价师

　　注册号:***

　　十四、估价作业时间

　　20**年8月12日-***

　　十五、估价报告有效期限

　　本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20**年8月18日至20**年8月17日止。

　　中通诚资产评估有限公司接受南京港务管理局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，实施了必要的评估程序，为满足南京港务管理局拟转让南京港龙潭集装箱有限公司部分股权的需要，采用收益法对所涉及的南京港龙潭集装箱有限公司股东权益进行了评估工作，现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　(一)委托方简介

　　本次评估的委托方为南京港务管理局。

　　名称：南京港务管理局(以下简称：南京港)

　　住所：南京市下关区江边路19号

　　法定代表人：孙子健

　　注册资本：人民币贰亿肆仟捌佰伍拾贰万柒仟元整

　　经营范围：港口(管理)装卸搬运货物;客货集散(运输)联运。引水领航(服务)代理客货运输、仓储。港口设备(安装、修理)港口机械(制造)码头、机械、仓库、船舶(租赁)港口(技术咨询、培训)水运辅助;外轮理货;港区驳运;煤炭销售;场地租赁。

　　南京港自建国以来管理体制几经变化，原属交通部，1988年下放地方，实行双重领导以地方为主的管理体制。2001年成建制下放南京市，与交通部脱钩。2003年9月实施政企分开，政府职能全部划到南京市港口管理局。

　　南京港是中国内河第一大港，位于长江与东部沿海“T”型经济发展的战略结合部，东距长江口437公里，是万吨级海轮入长江的终点，经长江入海可与世界五大洲相连;西溯长江可直抵武汉、重庆，与长江干支流各港沟通。港区航道为B级航道，万吨级海轮可常年通航、靠泊，自然条件十分优

　　南京港务管理局拟转让南京港龙潭集装箱有限公司部分股权项目 资产评估报告书 越。南京港是国家大型一类交通企业，我国一类对外开放口岸，是一个以能源、外贸、集装箱为主、公用码头和货主码头并重，功能比较齐全的大型综合性的江海型枢纽港口。

　　港口依托的南京市是江苏省省会，是中国重要的经济、文化、科教中心，又是长江三角洲的西部中心和宁镇苏皖赣十八地市经济区域中心。区位优势突出，交通配置发达。津浦、沪宁、宁皖赣三条铁路干线在此与港口铁路相接，312、104、205、328四条国道以及沪宁、宁连、宁通等高等级公路网为南京港构造了一个辽远广阔、四通八达的辐射区域，已开通的禄口国际机场将成为华东地区重要的国际航空港，加上鲁宁输油管道，五种运输方式使南京港具有得天独厚的物资集散疏运条件和十分广阔的经济腹地。

　　南京港现有码头泊位73座，其中生产性泊位57座(万吨级泊位20座);生产性锚地泊位5个，水域面积26.57万平方米;待泊锚地7处，水域面积386万平方米;使用岸线11457米，占南京已利用公用岸线19% ;拥有装卸机械设备544台(套)(不含龙潭港区)，工作船(含拖轮、驳船)155艘，铁路专用线18，363米，库场面积66.4万平方米;陆域面积330万平方米。拥有长江上最大的外贸港区、原油港区、煤炭港区和集装箱专用码头。全港资产逾40亿元人民币。

　　(二)资产占有方简介

　　本次评估的资产占有方为南京港龙潭集装箱有限公司。

　　名称：南京港龙潭集装箱有限公司(以下简称：龙潭集装箱)

　　住所：南京市栖霞区龙潭街道物流园区1-2号

　　法定代表人：孙子健

　　注册资本：47400万元人民币

　　企业类型：中外合资经营

　　经营范围：港口开发与建设，码头和其他港口设施经营;在港区内从事集装箱的装卸、堆存、门到门运输、相关配件销售、仓储(危险品除外);集装箱的拆装、拼箱、修理、清洗;港口机械、设施、设备租赁、维修，电子数据交换服务及信息咨询服务;船舶港口服务业务经营(仅限供岸电、生活用水)。

　　经营期限：自2005年8月10日至2025年8月9日

　　南京港务管理局拟转让南京港龙潭集装箱有限公司部分股权项目 资产评估报告书

　　南京港龙潭港区一期工程是国家沿江港口布局规划中的重点工程，是南京市“十五”时期计划建设的重大项目。设计年集装箱吞吐能力52万TEU,总投资概算10.89亿元。2000年4，经南京市政府批准成立南京港龙潭集装箱有限公司，为龙潭港区一期工程的项目主体和项目法人，是南京港全资子公司，注册资本23700万元。2005年5月南京港与南京港股份有限公司、上海港集装箱股份有限公司、上港集箱(澳门)有限公司、中远码头(南京)有限公司签署合资经营合同，龙潭集装箱变更为中外合资企业，经南京苏建联合会计师事务所宁建验(2005)033号验资报告审验，各方股东出资额及所占股权比例如下： 股东名称

　　南京港务管理局

　　南京港股份有限公司

　　上海港集装箱股份有限公司

　　上港集箱(澳门)有限公司

　　中远码头(南京)有限公司

　　合计 出资额(万元)23700237094802370948047400股权比例 50% 5% 20% 5% 20% 100%

　　龙潭集装箱位于长江南京段龙潭水道，河势稳定，建港条件优良，距南京市区30公里。港区一期工程包括3个2.5万吨级(水工结构按靠泊5万吨级集装箱船设计)和2个千吨级集装箱专用泊位，设计年通过能力为52万TEU，工程总投资为10.89亿人民币。南京港龙潭港区一期工程设计码头长910米，宽43.5米，引桥5座;后方陆域纵深1000米，宽930米，陆域面积93万平方米。建设堆场20.8万平方米，道路15.22万平方米，生产、生活辅助设施建筑面积2.39万平方米。相应配套建设给排水、供电、通信、计算机管理、环境保护及其他辅助设施等。公司通过技术改造，增加堆场面积、增加装卸设备数量等手段，在一期工程建设完成的基础上陆续进行固定资产投资，预计全部投资完成后，年通过能力约为100万TEU。目前公司的主要装卸设备包括40.5吨集装箱装卸桥4台、轮胎式龙门起重机6台和其他相应的设备。港区从码头前沿向后依次布置码头防洪墙、重箱堆场、空箱堆场、拆装箱库、综合办公楼、生产与生活辅助区以及绿化带等;集装箱车辆出入口布置在港区后方;疏港道路与城市道路网相衔接。

　　龙潭集装箱2005年及评估基准日财务状况如下：

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　　单位：人民币万元

　　项目年9-12月年1-3月

　　105,307.99108,001.30 资产总额

　　85,970.4889,881.37 固定资产总额

　　39,903.2441,039.71 负债总额

　　65,404.7666,961.59 净资产

　　4,090.85

　　5,009.92 主营业务收入

　　-383.38

　　1,481.85 利润总额

　　-383.381,481.85 净利润 二、评估目的

　　为加快推进南京港龙潭港区开发建设，促进南京港可持续发展，经南京市人民政府国有资产监督管理委员会批复，南京港务管理局拟将其所持有的南京港龙潭集装箱有限公司的部分股权转让给南京港股份有限公司。根据国家有关政策法规的要求，对股权转让所涉及的资产进行评估，为转让计价提供参考依据。

　　司20%的股东权益。经江苏苏亚金诚会计师事务所审计后，南京港龙潭集装箱有限公司总资产账面价值为108,001.30万元，负债账面价值为41,039.71万元，净资产账面价值为66,961.59万元。

　　资产类型主要包括流动资产、长期投资、固定资产(包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、运输车辆、电子设备、在建工程)以及相关负债。

　　纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围基本一致。四、价值类型及其定义 本报告书所述的评估价值是指股权转让行为完成后，资产不改变原来的用途继续使用的假设条件为前提， 被评估资产在评估基准日2006年3月31日的持续经营价值。其价值具体定义如下：

　　1.委估企业和资产的状态为评估基准日2006年3月31日的现时状态;不考虑委估企业改变原经营状态、委估资产改变原有用途对价值量的影响;

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　　2.假设股权转让行为完成后的资产作为一个有效的整体按原状态使用;企业拥有的各类资产按原用途不变，原地在用和继续使用，能在企业整体生产中产生贡献;

　　3.假设委估资产的产权为完全产权，在产权上不存在瑕疵。

　　五、评估基准日

　　本项目资产评估基准日是2006年3月31

　　该评估基准日是评估机构与委托方根据经济行为性质和评估目的计划实现时间协商确立的。

　　六、评估原则

　　根据国家国有资产管理及资产评估的有关法规，评估工作中遵循了：

　　1.独立、客观、公正的工作原则;

　　2.贡献、替代的经济原则;

　　3.国家及资产评估行业规定的公认原则。

　　七、评估依据

　　(一) 主要法律法规依据

　　1.中华人民共和国国务院令 (第378号) 《企业国有资产监督管理暂行条例》;

　　2.国务院《国有资产评估管理办法》(1991年11月16日国务院第91号令);

　　3.国务院办公厅《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发【2001】102号);

　　4.国务院国有资产监督管理委员会《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年8月25日国务院国有资产监督管理委员会第12号令);

　　5.财政部《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》及其附件 (财评字【1999】91号);

　　6.中国资产评估协会发布的《资产评估操作规范意见(试行)》 (中评协

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　　7.财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知及其附件 (财企【2004】20号);

　　8.中国资产评估协会关于印发《企业价值评估指导意见(试行)》的通知(中评协[2004]134号);

　　9.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 (会协【2003】18号)。

　　(二) 经济行为文件依据

　　南京市人民政府国有资产监督管理委员会宁国资委综〔2006〕67《关于同意南京港口集团公司(南京港务管理局)转让南京港龙潭集装箱有限公司部分股权的批复》。

　　(三) 重大合同协议、产权证明文件依据

　　1.土地租赁合同;

　　2.重大设备购置合同和有关付款凭证、发票;

　　3.车辆行驶证;

　　4.其他产权证明文件。

　　(四) 取价依据

　　1.资产占有方提供的盈利预测、评估申报表、会计报表及有关协议、合同、发票等资料;

　　2.其他与本次资产评估有关的文件资料。