资产评估是社会中介机构。近几年来，党风不正，政风不正，社会风气不正，资产评估机构岂能不受影响！在资产评估行业外部有多方面的强制干预和反常索取，在资产评估行业内部有道德蜕变和反常竞争，可以说，现在资产评估行业是内外交困，实在令人惋惜和遗憾。人们常说，资产评估是一手托两家。其实，何至是一手托两家，有时是一手托三家、托四家，甚至更多家。比如，法院委托的资产评估，至少是牵涉到三家，有时牵涉到四家、或更多家。江苏省盐城市法院有一桩诉讼，一个原告，七个被告，再加上对法院公正判决负责，其资产评估就是一手托九家。资产评估的独立性之所以重要，就是因为资产评估的独立性，直接关系到资产评估的公正性和公平性。

　　对资产评估行业影响比较大的，有一下几个因素：

　　第一、政府干预 政府部门和代表政府的国有资产管理部门，在国有资产的改制或处置中，常常进行干预。其干预方式，通常有这么两种：一是为国有企业指定评估机构，不是他指定的资产评估机构出具的资产评估报告，他不予接受;二是为资产评估机构限定资产评估价值范围，超出他限定的范围，他也不予接受。某市有一个企业进行改制，企业自己找了甲资产评估机构进行了评估，并出具了资产评估报告。某市国有资产管理部门硬是不予接受。该企业按他指定的乙资产评估机构重新评估。乙资产评估机构把甲资产评估机构的评估资料拿来，稍加改动，又出了一个报告，其结果基本上没变，国有资产管理部门欣然接受了。如果没有猫腻，这不是多此一举么！某市有一个半拉子企业，平时政府部门谁都不愿过问，但是要卖给外商了，政府部门就干预了。未经资产评估部门评估，政府就向外商要价两亿元。当外商索要资产评估报告时，政府部门就强制某资产评估机构必须评估两亿。某资产评估机构只好硬着头皮去编造：一是成倍增加现有资产的价值，二是编造“已经订货而尚未到货”的资产目录。终于把价值8000多万元的资产编织成了两亿多万元。资产评估机构负责人很担心漏出马脚。某市长却毫不在乎的说，“怕什么，只要外商一投资，他就跑不了，他不干也不行。”

　　第二、银行干预 资产评估是要收评估费的。银行盯上了这块“肥肉”。现在已经形成了这样的“潜规则”：一般情况下，银行要从评估费中抽20%的“介绍费”，个别地方的银行，有的抽25%、甚至30%的“介绍费”。哪家资产评估机构要是不给，或者是给的比例低，达不到银行的要求，银行就会拒绝接受那家的评估报告。这个已经成了整个社会的普遍现象。这是社会上极其腐朽而又无人问津的死角。

　　第三、法院干预 对于资产评估费，法院也垂涎三尺。凡是法院委托的资产评估项目，法院也照样执行以上“潜规则”。其标准，同银行收取的标准差不多。同样哪家资产评估机构要是不给，或者是给的比例低，达不到法院满意，法院会采取不委托那家进行资产评估。这也是社会上一个普遍腐朽现象，这个腐朽想象也该治理了。

　　第四、垄断部门干预 中国资产评估协会所管理的资产评估机构，都有土地评估资格和房屋评估资格，但是没有评估土地和评估房屋的操作权。为什么？因为土地评估权仍由政府的土地管理部门所垄断，房屋评估权仍由政府的城建管理部门所垄断。土地管理部门不承认社会中介资产评估机构所出具的有关土地的评估报告，城建管理部门不承认社会中介资产评估机构所出具的有关房屋的评估报告。现在土地管理部门和房屋管理部门还在闹矛盾：土地管理部门说，土地评估当然是土地管理部门权利;城建管理部门说，房屋是建在土地上的，房屋和土地是不可分的，土地和房屋都应该由城建管理部门评估。不管怎么说，土地管理部门对土地评估的垄断，和城建管理部门对房屋评估的垄断，既遏杀了社会中介资产评估机构对土地和房屋的评估权利，又遏制了在土地和房屋评估中的公平竞争和公允效果。这个问题也是亟待解决的。

　　第五、工商管理部门干预 由于资产评估要收评估费，由于有关部门可以从评估费中提取“介绍费”，所以工商部门也积极进行干预了。在企业设立和增加注册资本的资产评估中，工商部门有核发证件权力，在企业贷款的资产评估中，工商部门有登记监管职责;工商部门就利用他手中的权力和职责，对资产评估进行干预。工商管理部门进行干预的目的，就是索取“介绍费”。通常情况下，也是按评估费的20%收取“介绍费”，个别的也有按评估费的25%、或30%收取“介绍费”。现在已经发展到，只要必须经过工商部门办理其它手续的评估项目，不管是谁介绍的，工商部门照样抽取“介绍费”。哪家敢不给，它就敢不接受那家的资产评估报告。

　　第六、社会上知名人士干预 所谓社会知名人士，不外乎在职的领导，或刚卸任的领导。这些人介绍资产评估项目，通常不是为了钱，而是为了名。比如，他的亲朋好友要贷款、让你去评估，不是不想掏评估费，就是资产少、想叫你多评点，多贷点款。这些人可是不敢得罪啊。有时候，不收评估费，还得把资产评估报告送上门去。资产少、想多评估点，咋办？那就得和企业协商“造假”，既摆脱资产评估机构的责任，又得让工程造价企业达到贷款的要求。相对而言，这些事不是很多，但是肯定是存在的，哪个资产评估机构一年不碰上它几宗？这叫人之常情吧！

　　大概是资产评估机构太多、相对企业太少的缘故吧，不少企业的老板也“牛”起来了。他要你评估多少，你就得评估多少;否则他就另找资产评估单位。比如，某企业要贷款160万元。按40%的比例，资产评估就得400万元。这家老板找到甲资产评估机构。甲资产评估机构按正常市场公允价格，三台1。5米箭杆织机，每台价25万元，三台就是75万元，再加上一台96锭捻线机40万元，共计就是115万元。尽管这家老板承认，这个评估值同它的购买价差不多，但是没有满足它的贷款要求，老板仍非常不满。老板立刻又找了乙资产评估机构。乙资产评估机构就没去现场，按老板要求，一台1。5米箭杆织机评估值110万元，三台就是330万元，再加上一台96锭捻线机评估值80万元，总评估值就是410万元。某信用社就按这个资产评估结果，给他贷款160万元。老板一高兴，超标准付了15000元评估费。企业、信用社和资产评估机构“皆大欢喜”，但是业内人士却感到啼笑皆非。

　　从某种意义上讲，资产评估行业像一块肥肉，谁都想沾一点，咬一口。有时同一个资产评估项目，往往会有两个、或三个部门的人士打电话介绍。这就是说，收一份评估费，至少得拿出一份“介绍费”，有时还得拿出两份、或三份“介绍费”。从客观上看，近几年来，坚持执业道德的资产评估机构的收入，在逐步减少，不要执业道德的资产评估机构的收入，却急剧增加。如果说资产评估机构收入多少是小事的话，那么代理记账机构的执业道德的颓败可是大事啊。要知道，资产评估机构的执业道德的颓败，不仅会影响社会的公平与公正，而且会影响社会的和睦与和谐。这个后果是万万不可轻视的。

　　资产评估要怎么写，又要怎么快速的评估资产评估报告呢?下面小编就为大家收集啦!

　　快速评估“资产评估报告"

　　一、阅读资产评估报告最重要的事儿

　　其实，小善最想对大家说的是，不用对资产评估报告的结果数值太较真，报告的具体数值也没有那么重要，因为报告的制作者与阅读者之间的信息一定是不对称的，作为报告的阅读者，无论你怎样绞尽脑汁地自己调节基础数据和参数都未必能得到那个反应“真实”的数字。

　　但是，认真读报告却是必要的，因为你只有对报告的假设、逻辑以及评估倾向等内容进行了分析之后才能对评估值、交易各方的目的、交易各方的利益格局有一个更为清楚的认识，小善觉得这才是读资产评估报告最重要的意义。

　　翻开一份资产评估报告，阅读者最应该了解的关键内容包括：委托方、评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日、价值类型、评估方法、评估结论、有效期。除以上内容外，报告中经常还会有一段话，大致的表述如下：“评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。”

别小看了这最后一句话，不能说的秘密经常就藏在这里面。

　　为了理解以上关键内容，我们需要从更大的一个视角出发，这个视角要求我们从理解什么是“企业价值评估”开始，因为正是有了企业价值评估这一行为，才会有资产评估报告这一结果。

　　二、什么是企业价值评估

　　企业价值评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。也就是说，企业价值评估的对象可以有三类，一是企业整体价值、二是股东全部权益价值，三是股东部分权益价值。

　　在理解评估结论的时候，有两个地方需要注意，一是股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积，这主要是因为企业的控制权相比少数股东权益存在溢价。二是应当关注被评估股权的流动性对其价值的影响。

　　相信大家对“流动性溢价”这个词汇不会很陌生，如果大家去对比大/小市值的A+H上市公司的A股与H股的价格表现，相信你会对什么是流动性溢价有一个直观的认识。

　　三、企业价值评估方法及案例

　　目前，我国评估机构对企业价值进行评估的时候主要使用三种方法，即：收益法、市场法和成本法(又成为“资产基础法”)。评估机构会根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件评估这三种方法的适用性，然后再选择使用一种或者多种资产评估方法，下面我们就简要来了解一下这三种方法。

　　1. 收益法

　　收益法，是指将预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法，收益法常用的具体方法包括股利折现法(即Dividend Discount Model，简称DDM)和现金流量折现法(即(Discounted Cash Flow Method，简称DCF)。其中，现金流量折现法又可以分为企业自由现金流折现模型(即Free Cash Flow for the Firm，简称FCFF)和股权自由现金流折现模型(即Free Cash Flow to Equity，简称FCFE)。

　　这里需要做好区分的是，根据企业自由现金流折现模型计算得出的是企业价值，根据股权自由现金流折现模型计算出的是全部股东权益价值，他们属于两种不同性质的价值，他们之间的关系可以做以下理解：全部股东权益价值=企业整体价值-有息债务价值

　　DDM和DCF模型理解起来不难，难点在于判断模型的参数选取及其假设的合理性，这些就是大家在阅读报告时最应该注意的细节了，小善把这些内容归纳为五个方面，分别是：

　　(1) 未来预期收益是否合理

　　折现的对象就是未来预期收益，因此这个收益是否合理对估值结果至关重要。在思考这个问题的时候，小善认为我们首先应当知道谁是做出这个预测的主体。根据现行规定，册资产评估师应当对委托方或者相关当事方提供的企业未来收益预测进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成未来收益预测，

　　根据上面的规定，委托方或者相关当事方才是提供企业未来收益预测的主体，他们的态度以及利益格局在他们提供的预测结果中就会体现出来。

　　影响预期收益的因素有很多，说实话，在存在这么多变量的情况下，真的很难推理未来预期收益有多少是合理的。那这个问题不认真思考行不行?小善觉得还是要认真思考的，虽然在现行的规范下有盈利预测补偿的制度可以作为投资者的一层保障，但是中国证监会7月11日发布的《上市公司重大资产重组管理办法(征求意见稿)》已经不再要求上市公司提供盈利预测报告，

　　并且取消了向非关联第三方发行股份购买资产的盈利补偿要求，考虑到以后很可能会失去盈利补偿这一保障，所以小善认为还是应该仔细评估未来预期收益的合理性这一根本问题的。

　　(2) 收益期的确定

　　在分析收益期的时候，资产评估报告应当结合企业所在行业现状与发展前景、有关协议与章程约定、企业经营状况、资产特点和资源条件等确定收益期。小善在这里跟大家分享一个有趣的案例，有一份评估报告里面是这样写的：“现金流量的持续年期取决于资产的寿命，企业的寿命不确定，可以假设企业将无限期持续经营，即收益期限为持续经营假设前提下的无限经营年期……”，小善特别想知道，要多么牛叉的企业才可以这样长生不老呢?

　　(3) 预测期的确定

　　有一些评估报告会采用分段法确定评估对象的预测期，将企业未来现金流分为明确预测期期间(详细预测期)的现金流和明确预测期之后(永续期)的现金流。在详细预测期间，评估报告会逐年明确地预测未来一段期间(比如 5 年)评估对象产生的净现金流量。

　　(4) 折现率

　　在这一点上，小善觉得可以用一个你认为合适的区间范围内的折现率数值做一个测试，这样一来，测试结果的上下限自然就明了了。

　　(5) 预测期后的价值。

　　说起这个，小善实在无力吐槽，因为在小善经常能够看到有评估报告能够对预测期后的价值做一个精确的预测。但是在小善眼里，这预测期里面的数字可能都是个没谱的事儿，谁又能说得准多年之后是啥样呢?所以，这个不说也罢。

　　2. 市场法

　　市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较并确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

　　上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。这里的价值比率通常包括盈利比率、资产比率、收入比率等。交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。

　　小善认为市场法可以简单的称之为或理解为类比法，既然是类比，那么就要求作为比较的二者之间存在“相当的相似性”，用专业一点的语言表达就是要求可比企业与被评估企业具有可比性，营利模式、企业规模、企业所处经营阶段、成长性、经营风险以及财务风险等企业特性都是影响可比性的因素，别看这些说着简单，如果各位仔细看报告，

　　会发现有的采用市场法作为评估方法的报告中列举的比较对象与评估对象之间表面上属于同一个行业，但实际根本没什么可比性或者他们之间只具有比较差的可比性，甚至有的使用了市场法的评估报告竟然没有披露可比上市公司及其估值情况，这样的评估结果是不是要打个折扣呢?

　　3. 成本法

　　成本法又称资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。如果用简单的语言解释一下，成本法其实就是对被评估企业资产负债表表内及表外的各项资产、负债进行识别并用适当的方法单独评估，以评估后的总资产减去总负债确定净资产评估价值。成本法是逻辑上比较实在的一种方法，“逻辑上实在”不代表没有办法高估或者低估。成本法在实际使用中存在一些限制和不足，主要如下：

　　(1)当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时，成本法可能并不那么好用，假设我们使用成本法对云南白药(000538.SZ)的无形资产中的“药号及中药保护品种”进行评估，

　　云南白药拥有两个国家一级中药保护品种(云南白药散剂、云南白药胶囊)，大家从直觉上会觉得云南白药的药号和两个国家一级中药保护品种作为无形资产的价值可能会比较值钱，但是具体值多少钱却不是那么容易估计的。

　　(2)在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，单项资产或者资产组合作为企业资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的影响。这句话看起来是不是很拗口?小善给你举一个例子即可明白。20XX年的时候，博瑞传播(600880.SH)收购了成都梦工厂网络信息有限公司 100%股权，根据博瑞传播与自然人周秀红、裘新、马希霖、廖继志、郑冮等订立的股权转让协议，

　　股权收购价款为人民币44,100 万元。博瑞传播收购成都梦工厂网络信息有限公司 100%的股权经中联资产评估有限公司进行评估，但评估时采用的评估方法为收益法和市场法，无法合理确定购买日成都梦工厂网络信息有限公司各项可辨认资产、负债的公允价值。博瑞传播对成都梦工厂网络信息有限公司合并成本大于购买日享有的成都梦工厂网络信息有限公司净资产账面价值的部分在合并报表时形成商誉 41,506.47 万元。

　　至20XX 年度，博瑞传播与裘新的股权收购对赌期结束，由于成都梦工厂网络信息有限公司20XX 年度、20XX 年度均未完成股权转让协议所约定的对赌经营业绩，博瑞传播无需支付裘新第三期、第四期股权转让款合计 5,106.62 万元，博瑞传播据此调减应付股权转让款 5,106.62万元、商誉 5,106.62 万元。

　　小善认为，由于成都梦工厂未达到业绩增长预期，博瑞传播的商誉里面因并购成都梦工厂增加的那部分价值并没有起到其预想的贡献程度，因此应做减值处理。

　　(3)不适宜评估轻资产公司。所谓轻资产公司，主要是指公司固定资产少，账面净资产价值不高的公司。虽然轻资产公司的账面资产数量不多，但是有的轻资产公司却具有创造出相当出色的营业收入和利润的能力。

　　例如，有的影视文化产业的公司价值除了固定资产、营运资金等有形资产之外，还具有业务网络、团队、品牌优势等可以使用的更为重要的资源，这种资源在影视行业里面发挥的作用比有形资产更重要。然而，这样的公司实际所使用的重要资源无法在报表中量化，在评估这类公司价值的时候也不宜采用资产基础法。