关于房地产中介的调研报告

一、调研时间：20xx年x月x日

二、调研地点：桂东县城

三、调研人员：陈爱珍、罗诗民、李志华

四、调研背景及目的：近几年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我国各大城市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头，同时，二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。通过对地产中介的调研，了解桂东二手房的交易市场情况，寻求与地产中介的合作机遇，为邮储银行二手房贷款产品的营销和推广夯实基础，争取抢占更多的市场份额。

五、调研情况：桂东县城内共有五家房地产中介，我们走访了全部的地产中介，其中有一家（永鑫地产中介）未开门，相关调研情况如下：

1、亿佳中介：地处桂东县城罗霄广场，成立于20xx

年，我们从工作人员了解到，该中介二手房的交易量为3-4套/月，其中有房产证的二手房交易就比较少，主要交易的

房产为宅基地和价格在20万元以内的小产权房，交易的毛坯房价格在18万—40万元之间，装修房在30万—40万之间。工作人员还告诉我们6年以上房龄的房产#b@2的就相对多一点，其实客户也很想购买有证的房产，但由于手头缺乏资金，就只能购买小产权房。

2、安居乐业中介：地处桂东县湘赣路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量为10套/月左

右，其中有证的交易量大约占40%，20xx年的交易量为4-5套/月，有证的交易量相比前两年有所上升。该中介交易的二手房价格在12万—40万元之间，过年前后的成交量相对大一点，主要客户为桂东农村人和外出务工返乡人员。

3、雅居信息咨询中心：地处桂东县汽车站附近，20xx年成立，但有两三年的行业经验。交易量在每月几套到十多套不等，平均下来在5-6套/月，6-8月为交易淡季。该中介交易的二手房价格在16万—40万元之间，客户群主要为外出务工返乡人员和桂东部分农村人。

4、潇云居地产中介：地处桂东县农贸市场，成立于

20xx年，有四年行业经验。交易量为5-6套/月，其中有证

二手房交易量为1套/月左右，该中介主要交易房产为小产权房，交易的二手房价格在15万—40万元之间，主要客户为外出务工返乡人员和桂东农村人。

在走访的几家房地产中介，我们将我行的二手房信贷产品资料提供给了中介工作人员，并留下了信贷客户经理名片，一旦有这方面的信贷需求将会与我行联系。

六、情况总结与说明：

1、从几家房产中介可以了解到，桂东二手房交易还是有一定的市场，有较大的发展空间，有证二手房交易量有所提升。但现有客户和潜在客户群体大部分为外出务工返乡人员和农村务农人员，客户群体相对不是很符合我行客户的准入条件。

2、二手房购买客户有较为强烈的贷款需求，想到银行办理二手房按揭贷款。

3、房地产中介以及二手房购买客户首先想到是到农

行、建行办理二手房贷款，对邮储银行的二手房贷款产品不了解甚至不知道邮储银行有这款信贷产品。

4、二手房购买客户对贷款利率、贷款期限、放款速

度、还款方式以及如何抵押等这些问题比较关心。

七、工作建议：

1、加大邮储银行二手房贷款产品的宣传力度，重点宣传我行产品的贷款利率、贷款期限等优势，让邮储银行二手房贷款产品家喻户晓，深入人心，可以通过印发宣传折页和在罗霄广场大型户外LED进行产品宣传(已与我行签订了服务协议)。

2、加强与房地产中介的日常联系与沟通，实现信息联系有效衔接，建立业务往来关系，条件成熟的话可以签订合作协议。

3、选择好目标客户，做好二手房贷款相关服务工作，提高业务处理效率、提升客户服务水平，吸引更多的客户前来邮储银行办理信贷业务，以点带面，从而增强我行个人信贷业务市场竞争力。

第二篇：关于定远县房地产中介市场的调研报告

定远县房产交易中介市场执法调研

近三、五年，各地房地产行业的持续快速崛起成了房产交易中介服务行业发展的源泉和动力，我县也不例外，房产交易中介像雨后春笋般在定城市场上大量涌现。但快速发展的同时相关问题也随之出现，据统计，今年上半年县工商局12315中心就受理相关房产中介消费纠纷3起，涉及交易合同霸王条款、交易定金欺诈等，为此，6月中旬，县局消保股在报请局长同意后，确定工商局消保股牵头，县消协秘书处配合，以定城为主，开展全县房产交易中介市场专项整治执法调研工作，此次整治依照“规范经营、依法管理、建立长效”的原则，以营造我县良好房产市场秩序和维护社会稳定为出发点，加强对房产交易中介市场的监管，保护服务领域消费者的合法权益。现将执法调研中发现的问题及解决意见归纳总结如下：

一、存在的问题

1、无证无照、超范围经营行为存在

在调研走访的二十一家房产交易中介服务单位中，有近一半经营户属无照经营或超范围经营，无照经营均属背街小巷的小规模经营户，经营的场所是自己家的房子，屋子里简单摆放几把椅子和桌子，墙上贴几张房产信息表，即开展经营活动，在执法人员询问其是否有营业执照时，部分经营者对此一无所知，并认为其不需要办理营业执照。超范围经营为分两种情况，一种是合法经营旅馆、洗衣或烟酒小店等生意，在店门口放几块宣传牌，兼职做房产交易中介生意；一种

是营业执照核准的经营范围是房屋租赁交易，实际经营为房屋买卖交易经营。

2、提供违法违建房屋和土地交易服务

目前我地县委县政府正在大力开展拆除、没收城市违法违建房屋、违法用地工作，前几年少数投机分子违法违规占地或在其土地上盖房的，见情行不对，均纷纷将违法违规占地或所盖房屋委托房产中介处对外出售，这些土地和房屋均无合法手续，部分中介机构在明知此种情况下仍提供交易服务，既扰乱了正常的市场秩序，更为不知情的购买人埋下了今后面临坼迁、没收的风险。

3、交易合同使用不规范，违约现象存在

在房屋买卖交易中，我县房地产管理局制定了标准合同文本《定远县存量房买卖合同》，对买卖双方均规定了相应的权利、义务，其中第四条还规定了买卖房款需交付于县房地产交易市场设立的资金托管专用账户，以保障买卖资金安全。但在走访中发现，只有极少数几家房产交易中介在实际交易中真正使用《定远县存量房买卖合同》，并将资金托管。绝大多数房产中介为图省事或出于自身利益出发，均使用自拟交易合同，这些合同不是条款简单，双方权利义务规定模糊，违约责任不明确，就是存在霸王条款，一旦市场上出现房屋买卖价格波动较大产生利益纠纷等情况交易双方违约，违约后责任很难界定，双方各执其词，给交易双方维护自己的合法权益均带来困难。从上半年12315中心受理的申诉来看，有买方投诉的，也有卖方投诉的，但无论哪方，均拿不出有力的证据来维护自己的合法权益。究其原因，

双方没签订一份真正规范、齐全的买卖合同是主要方面。

4、从业人员整体素质不高，职业道德有待加强

房产交易中介是个涉及面广，综合性较强，业务素质要求很高的行业，因此其对从业人员的资质要求很高。我国人事部、建设部早在20xx年x月份就发布了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人职业资格考试实施办法》，以此来规范、提高房产交易中介从业人员的专业素质水平和房产经纪领域秩序，但从我县的实际检查情况来看，我地从事房产交易中介人员普遍素质不高，大部分为下岗待业人员，自营房产中介只为了赚取一点生活费，贴补家用。从业人员年龄层次相对偏大，业务素质偏低，普遍不具备专业化技能， 有的甚至连基本的电脑操作都不会。而职业素质和职业道德更是当前房产中介从业人员整体欠缺而又急需加强的。

5、行业主管部门监管力度不够，制度还存在遗憾

今年x月x日起全国实施的《房地产经纪管理办法》，对房产交易中介市场管理、规范均做出了明确规定，但我们认为其中最大一个遗憾是工商部门没有参与这个《办法》的起草、制定。这就造成了一个很尴尬的局面，《办法》很好、很全面。对房产交易中介的经营者、机构的规范运作做了详尽规定，但工商部门不能按其《办法》规定管理、规范市场，能按《办法》规定管理市场的房产局又由于方方面面的原因，据我们了解到目前为止还没有什么具体的措施来贯彻、落实这个《办法》。同时在日常的监管中，工商部门涉及房产交易中介管理、规范需房产部门配合的，有时也不能尽如人意。

二、建议解决的办法

要使得我县房产交易中介向着规范、有序、诚信的方向发展，增强市场竞争力和抗风性能力，我们认为应当从以下几个方面进行整改规范。

一、工商、消协部门要积极主动参与，与相关部门相互协调，加强市场监管

从现在来看，房产交易中介市场不同于其他普通商品市场，其交易对象是特殊的商品房，交易金额大，交易过程繁杂，二级市场即房产交易中介市场发展的好坏又能反过来影响到一级市场即房地产市场的繁荣，从大的方面关系到国家经济发展、社会稳定，小的方面关系到千家万户利益，所以无论从哪方面讲，作为市场监管、消费维权的主要部门—工商、消协，加强房产交易中介的监督管理、规范，责无旁贷。同时工商机关应立足本身职能， 加强市场巡查，及时发现问题，属于工商监管的，做到“尽其责、不推诿、不扯皮”，涉及部门联动的，及时与相关部门联系、协调。作为消协要充分发挥联系协调作用，充分调动、发挥全社会力量来监管规范房产交易中介市场，维护消费者权益。

二、加大市场检查力度，取缔无照，规范经营范围

市场主体合法是市场经济良序运作的最基本条件，工商部门监管房产交易中介，首先就要规范其主体，取缔无照，规范经营范围。同时我们认为要根据各地具体情况，区别对待，即我们在检查中发现我地大部分房产交易中介经营者均无相应的经纪资格证。这样就带来一

个难题，即如按今年x月x日起实施的《房地产经纪管理办法》规定，房产交易中介经营者必须参加全国的房产经纪资格考试；取得经纪资格证，房产交易中介机构也必须要有相应的具备经纪资格证的从业者经营。我们也咨询了我县房地产管理局，他们答复目前他们还没接到组织考试的相关通知。同时根据我们的走访了解，目前在从业的经营者可以讲一大半也不具备考试资格，就是去考试，估计也难通过。那么现在执照该怎么核发？核发经营范围为房产交易中介吧，其经营者没有相应的经纪资格证，与《房地产经纪管理办法》不吻合，不核发经营范围为房产交易中介吧，又超范围经营，我们认为凡是目前提供不出房产经纪资格证，又实际从事该经营项目的，应统一核准其经营范围为：房地产信息咨询、服务。这在目前，应为一稳妥的办法。

三、加大市场检查力度，规范合法经营，取缔非法经营。

在规范房产交易中介主体的基础上，我们认为规范房产交易中介经营行为应从以下几方面入手，一是要求凡从事房产交易中介经营用到自制合同的，合同一律应报工商部门备案，由工商执法人员审查合同条款是否规范，是否存在霸王条款，有问题的，提出整改意见。二是应加大市场检查力度，检查房产交易中介经营者在实际经营中，是否存在无照、虚假宣传、是否存在欺诈消费者行为等。发现问题的，应立案查处。三是在检查中如发现有房产交易中介提供违法违规房屋和土地交易服务的，应严肃提出批评，指出危害性，促其纠正。

四、成立行业协会，加强行业自律，加强职业道德教育

从前期检查的情况及在7月x日召开的定城房产交易中介座谈会

上看，我县房产交易中介经营目前还处在一个自发、无序的状态，同行业之间的沟通、交流较少。我们认为下一步条件许可的话，可在县消费者协会指导下，成立我县的房产交易中介行业协会，充分发挥行业协会自律管理作用，指导协会制定相关规章制度，从市场准入、业务范围、培训、自我教育、合同、收费等方面做出相关规定。目的是加强行业自律，加强行业从业者的职业道德教育，同时加强同行业之间联系和沟通，维护正常的房产交易中介市场秩序，避免恶性竞争、不正当竞争。

定远县工商局消保股

定远县消协秘书处

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