公租廉租房并轨

　　简介

　　公租房和廉租房将“合二为一”，统称为公租房。

　　公租房将根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对于廉租房等低收入家庭采取租金减免。

　　昨日，住建部、财政部、国家发改委联合下发通知，要求从2014年起各地公租房和廉租房并轨运行。

　　实施规划

　　根据《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》(国发〔2013〕20号)和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)等文件精神，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

　　现就有关事宜通知如下：

　　一、调整公共租赁住房年度建设计划

　　从2014年起，各地廉租住房(含购改租等方式筹集，下同)建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。

　　2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。

　　二、整合公共租赁住房政府资金渠道

　　廉租住房并入公共租赁住房后，地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道，调整用于公共租赁住房(含2014年以前在建廉租住房)建设。

　　原用于租赁补贴的资金，继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障对象。

　　从2014年起，中央补助公共租赁住房建设资金以及租赁补贴资金继续由财政部安排，国家发展改革委原安排的中央用于新建廉租住房补助投资调整为公共租赁住房配套基础设施建设补助投资，并向西藏及青海、甘肃、四川、云南四省藏区、新疆自治区及新疆建设兵团所辖的南疆三地州等财力困难地区倾斜。

　　三、进一步完善公共租赁住房租金定价机制

　　各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。

　　公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。

　　政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。

　　社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。

　　各地可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。

　　四、健全公共租赁住房分配管理制度

　　各地要进一步完善公共租赁住房的申请受理渠道、审核准入程序，提高效率，方便群众。

　　各地可以在综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求以及房源等情况的基础上，合理确定轮候排序规则，统一轮候配租。

　　已建成并分配入住的廉租住房统一纳入公共租赁住房管理，其租金水平仍按原有租金标准执行;已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房项目建成后，要优先解决原廉租住房保障对象住房困难，剩余房源统一按公共租赁住房分配。

　　五、加强组织领导，有序推进并轨运行工作

　　公共租赁住房和廉租住房并轨运行是完善住房保障制度体系，提高保障性住房资源配置效率的有效措施;是改善住房保障公共服务的重要途径;是维护社会公平正义的具体举措。

　　各地要进一步加强领导，精心组织，完善住房保障机构，充实人员，落实经费，理顺体制机制，扎实有序推进并轨运行工作。

　　各地可根据本通知，结合实际情况，制定具体实施办法。

　　政策解读

　　住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委日前联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(以下简称《通知》)提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。

　　作为保障性安居工程的主要组成部分，两房并轨的原因是什么?并轨运行后政策、资金支持力度是否会被削弱?住房城乡建设部政策研究中心副主任张锋就此接受了记者采访，并对《通知》起草的原因和内容等进行了详细解读。

　　一问：为什么要实施两房并轨运行?如何并轨?张锋：廉租住房和公共租赁住房都是保障性住房的重要组成部分，两者在发挥重要作用的同时，其平行运行过程中也出现了一些问题：一是两者虽都属于租赁型保障房，但面向的群体不完全一样，申请人容易混淆;二是住房保障需求和供应是一个动态的过程，近年来部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况;三是平行运行不利于两项制度间的政策衔接，给老百姓造成不必要的麻烦。

　　近年来，一些地方在廉租住房和公共租赁住房统筹建设、并轨运行方面作出了积极探索。

　　在总结各地经验的基础上，住房城乡建设部根据《国务院批转国家发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》和《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》等文件精神，会同财政部和国家发展改革委起草了《通知》。

　　根据《通知》，从2014年起，廉租住房将并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房。

　　廉租住房建设计划将(含购改租等筹集方式)统一并入公共租赁住房年度建设计划，此前已经列入廉租住房建设计划的项目继续建设，建成后全部纳入公共租赁住房进行管理。

　　《通知》还要求各地整合原有的管理资源，建立统一的申请受理渠道、审核准入程序，方便群众申请，提高工作效率。

　　各地要根据房源情况，综合考虑保障对象的住房困难、收入水平、申请顺序、保障需求等因素，合理确定轮候排序的规则。

　　二问：并轨运行后政策优惠力度和住房保障投资力度会不会减弱?张锋：并轨后，对公共租赁住房建设的政策支持力度不会减弱。

　　并轨前，廉租住房土地供应采取划拨方式;公共租赁住房土地供应可采取出让、划拨、出租、作价入股等多种形式。

　　并轨后，在不减少建设用地供应总量的前提下，地方可以根据需要在现行政策框架内选用适当的土地供应方式。

　　并轨前的廉租住房和公共租赁住房财税优惠政策仍将保留。

　　继续加大信贷支持力度、支持符合条件的公共租赁住房建设单位发行企业债券等。

　　并轨后，住房保障投资力度不会减弱，地方政府投资和中央投资补助资金也不会减少。

　　一是地方政府要将原来用于廉租住房建设的资金调整到公共租赁住房建设投资;廉租户在市场上租赁住房享受的租赁补贴继续发放。

　　二是中央补助的部分，并轨后财政部继续对地方公共租赁住房建设以及租赁补贴进行补助，原由国家发展改革委安排的廉租住房建设补助投资也不会取消，而是调整用于公共租赁住房配套基础设施建设。

　　三是中央补助继续对财政困难地区予以倾斜。

　　三问：并轨后地方如何申报计划，中央补助资金怎么下达?张锋：并轨前，廉租住房与公共租赁住房建设分别制订年度建设计划，国家发展改革委和财政部分别下达补助资金。

　　并轨后，各地要统一按照公共租赁住房制订年度建设计划，在建设量上涵盖原公共租赁住房和廉租住房的建设计划，以保障住房困难群体的利益。

　　中央补助资金将按以下原则安排：一是财政部将综合考虑各地区的财政困难系数、当年建设任务、上年任务完成情况等因素，按照各地公共租赁住房申报建设总量合理安排建设补助资金和在市场上租赁房屋保障对象的租赁补贴资金;二是国家发展改革委将综合考虑近两年廉租住房和公共租赁住房建设任务，结合各地财力困难程度，统筹安排下达保障性住房配套基础设施建设补助投资，由省级发展改革部门会同有关部门分解落实到具体项目。

　　四问：并轨后保障房建设标准如何确定?如何确保低收入住房困难群体的住房保障权益?张锋：对各类保障房的建设标准，国务院已有明确规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，公共租赁住房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，严格控制在60平方米以下。

　　两房并轨后，地方要按照国务院的规定，统筹建设标准，在对申请对象需求进行摸底调查的基础上，根据申请、轮候对象家庭人口数量、性别结构、代际结构、支付能力等因素，合理配置不同户型，主要建设小户型住房，严禁面积超标。

　　住房保障应从低端保起，优先满足住房最困难群体的基本需求。

　　并轨后，要保证住房最困难的群体优先及时获得住房保障，体现住房保障的公平公正。

　　一是对并轨前原廉租住房保障对象的需求要优先满足。

　　《通知》已明确，已经建成的，或者在2014年以前已经立项正在建设的廉租住房要优先用于解决原来廉租住房保障对象。

　　二是对并轨后公共租赁住房保障对象，地方要合理制订轮候规则，保障住房困难持续时间更长、经济状况更差的家庭优先获得配租。

　　五问：在建廉租住房和存量廉租住房如何管理?张锋：并轨后，要妥善处理好在建廉租住房及存量廉租住房的管理。

　　一是新增供应全部纳入公共租赁住房管理。

　　二是在建廉租住房项目应按照原计划继续抓紧实施，建成后统一纳入公共租赁住房管理。

　　三是此前已投入使用的廉租住房，可继续按原廉租住房规定进行管理，并逐步并入公共租赁住房统一管理。

　　六问：并轨后公共租赁住房租金如何确定?张锋：政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，可以根据承租人的支付能力实行租金减免。

　　对于社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，可按照适当低于市场租金的标准收取租金。

　　同时，地方政府或用工单位可按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当补贴。

　　大的原则是一致的，具体操作上可结合实际情况加以细化。

　　七问：为什么政府投资建设和社会投资建设的公共租赁住房租金收取及补贴方式不一样?张锋：考虑既要鼓励社会投资机构参与保障性住房的建设和运营，加快建设、规范服务，促进住房保障事业可持续发展，同时又要保障社会投资机构的权益，保障其建设及运营管理所需要的现金流，保持其可持续发展。

　　社会力量投资建设的公共租赁住房按照适当低于市场租金的标准收取租金。

　　这样有助于吸引社会投资参与公共租赁住房建设和运营。

　　同时地方政府或用工单位可按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当补贴，减轻低收入住房困难家庭的租金支付负担。

　　而对政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，为简化操作，《通知》规定可以直接减免租金。

　　各地可结合实际情况制订具体实施办法。

　　公租房和廉租房并轨 租金咋定【1】

　　公租房和廉租房并轨运行是去年住房保障工作的一项重要内容，住房和城乡建设部明确要求，2014年底前，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。

　　过去，廉租房与公租房平行运行时，由于保障群体不完全一样，需要分别申请、排队，造成不便。

　　因收入变化等需要从廉租房对象转换成公租房对象的家庭，则必须退出原廉租房后再申请新的公租房。

　　两种保障房不能调剂使用，既为百姓带来不便，又在一定程度上造成了资源的闲置浪费。

　　目前各地两房并轨情况如何?并轨后价格怎么定?租金会不会让低收入家庭负担过重?日前，记者在两地进行了调查。

　　河北廊坊

　　保障面积外“1元租金时代”终结

　　作为河北省“两房”并轨的试点城市，廊坊早在2012年8月就将公租房和廉租房统一为“公共住房”，并调整了补贴办法。

　　然而去年，有关“廊坊廉租房租金涨了13倍”的报道引起热议。

　　报道指出，廊坊的廉租房租金普遍上涨，以某小区为例，租金由原来每月每平方米1块钱，上涨到每月每平方米13块钱。

　　涨价与“两房”并轨有关吗?

　　住房保障分为实物配租和租赁补贴。

　　通俗来说，实物配租即可以住进廉租房或公租房，而租赁补贴是自己在市场上租房，但可获得一定补贴。

　　记者发现，廊坊市民所反映的涨价，主要由于保障面积外的租金标准变了。

　　廊坊廉租房的保障面积标准为人均建筑面积15平方米，每户最低30平方米，最高60平方米。

　　按照规定，超出保障面积的应该按住宅市场平均租金缴纳。

　　而在过去，廊坊市廉租房超出保障面积的月租金仅为每平方米1元。

　　记者算了一笔账，以廊坊市区光明东道北旺中学南侧儒苑小区为例，并轨前，有3口人的低收入家庭，住在这样的廉租房里，保障面积内无需付款，超出保障范围15平方米，如果按过去每月每平方米1元来计算，廉租房租金仅为每月15元，远低于市场价9元/月/平方米×60平方米=540元/月。

　　并轨后，以实物配租为例：保障面积内，最低收入家庭仍可免费住，低收入家庭和中等偏低收入家庭分别获得住宅市场平均租金的40%和20%的补贴;保障面积外，租金参照该住房的市场价。

　　因此，租金变为9元/月/平方米×45平方米×(1-40%)+15平方米×9元/月/平方米=378元/月。

　　居住支出占家庭收入的比例前后有什么变化呢?根据该市规定，低收入家庭人均可支配收入在上年度人均可支配收入的0.8倍以下。

　　以2014年度廊坊城镇居民人均可支配收入为29416元来测算，该家庭可支配收入在70598.4元以内，按收入最高算，过去居住支出占家庭收入的0.2%，涨价后升为6.4%。

　　四川双流

　　租金有升有降，省去重新轮候和搬家烦恼

　　今年1月，四川成都双流县东升街道房管所进行了2015年第一次公共租赁住房摇号。

　　43户中低收入家庭完成现场选房，在春节前搬进新房。

　　东升街道棠湖社区的李清秀一家，年收入曾在3万元左右，属于低收入家庭。

　　并轨前，按照双流县廉租房每平方米2.4元的规定，她家67平方米的廉租房租金每月160.8元，居住支出占总收入的比例约为6.4%，与廊坊市涨价后的低收入家庭估算水平相近。

　　2015年初年审时，李清秀一家的年收入已经达到4.8万元，成为中低收入家庭，超出了并轨前廉租住房的保障范围，按并轨前的规定，她家应该被取消廉租房保障资格，在腾退所住廉租房后，重新申请公租房。

　　不过李清秀一家赶上了并轨新规，由于符合公共租赁住房的保障条件，她不必退回之前承租的廉租住房便可直接申请转换为公共租赁住房保障，省去了搬家和重新排队轮候的麻烦。

　　李清秀家所住的房子租金市场价为每平方米10.5元，按照新规，中低收入家庭租金应为市场价的60%，即每平方米6.3元，每月租金422.1元。

　　这样算来，李清秀一家现在居住支出占总收入的比例升到了10.6%。

　　虽然居住支出占比提高了，但李清秀并不觉得负担增加。

　　“每月多支出200多元房租，但月收入毕竟多了1300元，所以没什么感觉。”李清秀说，以前轮候要重新排队摇号，往往个把月才能确定住处，而现在只是租金有变化，“人不用挪窝”，省去了不少精力，所以她更赞同现在的方法。

　　去年9月，双流县印发实施两房并轨的具体操作意见。

　　并轨后，保障面积内最低收入家庭实行零租金;低收入家庭按市场租金标准的20%收取租金;中低收入家庭以及中低收入线以上、中等收入线以下的住房困难家庭分别按市场租金标准的60%和80%收取租金。

　　不同收入的家庭怎么界定呢?2014—2015年，双流县的低收入线为家庭年收入3.2万元，个人年收入1.6万元;中低收入线为家庭年收入5万元，个人年收入2.5万元;中等收入线为家庭年收入8万元，个人年收入4万元。

　　并轨后，对大部分人来讲，价格到底比原来贵了还是便宜了?双流县房管局负责人认为，并轨后对人群有细分，租金升降无法做统一比较。

　　例如，一个家庭年收入6万元，一个年收入4万元。

　　两者并轨前都属于公租房范围，且并轨前均应按市场价格70%比例缴纳租金。

　　但并轨后，前者属于中低收入线以上、中等收入线以下，因此按照80%比例收取;而后者属于中低收入家庭，因此只按照60%收取。

　　不过该负责人认为，从总体上看，申请公共租赁住房的人群中，中低收入线以下人群占绝大多数，最低收入家庭并轨前属于廉租房的范围，保障范围内的房租从每平方米2.4元降为现在的零元。

　　而低收入家庭，如果之前住廉租房的，并轨后租金为市场价的20%，基本跟以前持平，甚至会有所下降。

　　双流县规定，保障面积在人均16平方米以上、24平方米以下。

　　记者了解到，与廊坊市不太一样的是，双流县在保障面积外一直没有补贴，按市场价格来收取租金，且超过保障面积的情况比较少。

　　相关报道：

　　深圳市公租房和廉租房将并轨运行【2】

　　《深圳市公共租赁住房和廉租住房并轨运行实施办法(送审稿)》(以下简称《实施办法》)昨起向公众征求意见。

　　“两房”并轨后，我市以货币补贴和实物配租相结合的方式对廉租保障对象实施住房保障，并将根据住房市场发展变化，动态调整货币补贴标准。

　　已连续5年对低保人员“应保尽保”

　　近年来，我市“以货币补贴为主、实物配租为辅”的廉租保障工作取得良好成效。

　　据统计，目前我市正在发放廉租货币补贴1379户，配租廉租房300套。

　　自实施廉租住房制度以来，我市已累计发放廉租货币补贴约7300万元，补贴3431户，配租廉租房493套，已连续5年实现了对低保人员(含低保边缘人员)“全面覆盖、应保尽保”。

　　市住建局有关负责人表示，总体来说，我市廉租保障工作取得了一定的成绩，但廉租保障制度实施至今，以下两大问题日渐凸显：一是原《深圳市廉租住房保障管理办法》现已失效，但其中的核心条款，包括廉租保障对象准入条件、申请材料和申请程序、核查等规定，作为实际工作的依据，在新旧政策衔接中应予保留沿用;二是现行廉租住房货币补贴标准于2012年制定，随着近年物价上涨及我市房价快速上涨，上述标准已与现实存在明显差距，应予提高，且需建立廉租住房货币补贴标准动态调整机制。

　　该负责人表示，基于上述情况，起草《实施办法》，不仅是国家、省关于廉租房与公租房并轨运行政策的明确要求，也是完善我市廉租保障制度，继续实现对低保人员应保尽保的客观需要。

　　据悉，我市公租房和廉租房并轨政策基本思路是：首先，并轨后我市以货币补贴和实物配租相结合的方式对廉租保障对象实施住房保障，实物配租部分，执行统一公租房租金标准，同时对廉租保障对象发放公租房租金补贴。

　　其次，将原办法相关核心条款，包括廉租保障对象准入条件、申请材料和申请程序、核查等规定移植至并轨政策，延续其效力。

　　第三，适应住房市场发展变化，动态调整货币补贴标准。

　　存量廉租房纳入公租房房源

　　自我市廉租住房保障制度建立以来，我市未曾单独安排廉租房项目建设，事实上已实现公租房和廉租房房源并轨。

　　《实施办法》再次明确，自《实施办法》施行之日起，不再建设筹集廉租房，《实施办法》施行之日前的存量廉租房纳入公租房房源。

　　除存量廉租房租赁合同继续履行、续租等特殊情形外，实行统一管理，执行统一租金标准。

　　今后，市场房租金补贴标准将由各区负责制定并公布执行;市场房租金补贴标准应根据本区(新区)社会经济发展状况、物价变动情况和住房保障水平等适时进行调整。

　　廉租保障对象只承担公租房租金的10%

　　关于实物配租面积、租金标准，《实施办法》规定：廉租保障对象经轮候并承租公租房的，配租面积、租金标准与社会轮候家庭承租公租房的配租面积、租金标准一致。

　　关于公租房租金补贴标准，《实施办法》规定：“按照其所承租公租房租金标准的90%向其发放公租房租金补贴”，即承租公租房的廉租保障对象实际只承担公租房租金的10%。

　　关于公租房租金补贴面积标准，根据上述政策规定，《实施办法》明确，公租房租金补贴面积标准按廉租保障对象人口数计算，人均补贴面积标准为15平方米，每个家庭补贴面积上限为50平方米。

　　承租面积低于补贴面积标准的，按实际承租面积计算;承租面积高于补贴面积标准的，超出补贴面积标准部分不予补贴。