第一部分 依据和机构
一、抵押估价
1.《房地产抵押估价指导意见》(第三条):
房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据,对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
2.从银行的角度:
抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的,通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断,从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。
二、房地产估价机构银行
1.发挥其自身专长和信息优势
2.帮助金融机构消除信息不对称
3.控制违约风险
4.保障第二还款来源的合法、有效、足值
同时:
5.提高房地产估价机构信誉度
6.提升服务水平
7.提高专业水准和管理能力
8.获得可观的业务收入
9.建立和扩大自身客户群
10.形成核心竞争力
11.促进房地产估价行业良性发展
第二部分 形势与分析
一、基本面分析
关于房地产抵押估价服务:
截止2008年8月,房地产评估机构约4500家,其中为工商银行服务的约占三分之一。
标志性文件:《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)、《房地产抵押估价指导意见》
大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上,行政性规章或地方规章并不具有法律约束力,但实际上,它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方,这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。
二、现实分析
(一)良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制
1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝;
2.收费混乱、回扣之风盛行;
3.对分支机构缺乏必要管理;
4.信用档案形同虚设;
5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明;
6.其他。
问题的表现:
(1)评估机构与估价师
个别机构和个别人不能恪守职业操守,刻意迎合客户需要,提供不实评估报告,甚至与企业和银行串通进行虚假评估。
(2)银行
对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核,少数客户经理为完成业务指标,对抵押物高估听之任之,甚至授意中介机构出具不实报告。
(二)服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度
1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。
2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。
3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。
4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来,真正的估价测算过程则极其粗略,经不起推敲。
5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。
6.用不恰当的假设限制条件过度避责。
7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节,难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。
(三)研究滞后,技术体系需要完善
1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确:
市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。
抵押估价目的:风险的控制,是银行金融资产安全的最后防线。
抵押贷款价值:《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ
2.抵押估价方法:进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。
3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。
(四)信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题
1.较大型的房地产估价机构:逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等,但一般仅限公司内部使用,涉及知识产权,或有较大的区域局限和数量局限,且其质量、内容、可靠性差异很大;
2.大型金融机构:开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理,逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库;
3.地方政府:发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等,但内容非常有限;
4.房产中介机构:房地产真实成交信息,但出于保护商业秘密和客户隐私的原因,一般不会对外公开;
5.房地产交易中心:信息基本上不对外公布;
6.估价行业组织作用。
(五)估价师:知识结构、知识掌握
建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。
“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患,报告不对房屋建筑质量承担责任。
建筑学、工程造价、土木建筑工程
最高最佳使用原则—《房地产估价规范》(GB/T52091-1999)3.0.1条
(1)转换用途前提、装修改造前提、保持现状
(2)建筑物结构承载能力:设计限值
(六)评估技术问题
(1)我国特有的土地制度和房地产管理制度,使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。
(2)土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法
(3)多种评估方法:
房地产(土地)市场发展不平衡:市场法和收益法
成本法、基准地价法:参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距
诸如此类的技术问题,有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的,需要不断更新和发展技术规范。
三、政策建议
(一)加强信用制度建设,形成良好的行业环境
加强信用制度建设,引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业,加强行业自律,落实惩戒机制,防范道德风险,形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心,才敢于接受估价服务,才能促进行业健康发展,并促进整个社会信用环境的改善。
第二篇:谈资产评估价值类型
资产评估作为一门新兴的社会活动和行业,在国外已有一百多年的历史,在我国也走过了十几个年头。近年来,我国评估行业在资产评估方法研究和使用方面取得了重大进展,而对价值类型的研究,尽管有一定的进展,但争议很大。资产评估的价值类型是资产评估中使用频率很高的一个专业术语,然而,人们在使用资产评估价值类型这一内容时,对其理解和表达又是极为宽泛的。所以,有必要对已有的主要研究观点进行综合分析和评价。
二、资产评估价值类型定义及分类
资产评估中的价值类型是指人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式。不同的价值类型反映出资产评估结果的不同价值属性,同一资产的不同价值类型所反映出的评估价值不仅在性质上是不同的,在数量上也往往存在着较大差异。因此,对资产评估价值类型定义标准的把握实际上包含着人们对资产评估的理解和把握,同时对于资产评估结果的合理性也有着重要的意义。
由于所处的角度不同,以及对资产评估价值类型理解方面的差异,人们会按照不同的标准、条件和依据去划分资产评估的价值类型。从我国资产评估实际情况来看,资产评估的价值类型大致有四种分法和用法:第一种是以资产评估的估价标准形式来划分资产评估的价值类型,具体包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格;第二种是从资产评估假设的角度来划分资产评估的价值类型,具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值;第三种是从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型,包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等;第四种是以资产评估的价值类型及其合理性指向来划分资产评估价值类型,包括市场价值和非市场价值。
三、四种价值类型分类解析
我们暂且不论资产评估价值类型可能还有其他的划分方法,以及更多的价值类型。就目前资产评估理论界和实务界使用中的资产评估价值类型划分标准的规范性进行分析,为在理论上正确认识资产评估的价值类型,在资产评估实践中正确选择和使用资产评估价值类型,在资产评估报告中明确披露资产评估价值类型,以及更好地理解与把握《资产评估准则――基本准则》中提出的注册资产评估师在执行评估业务需要明确的价值类型,笔者通过查阅资料,对目前我国资产评估实践中使用,以及资产评估理论界对此所整理出的四类资产评估价值类型分析如下:
第一种划分标准基本上是承袭了现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准,将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起。持这种观点的人认为,资产评估的估价标准是资产评估的核心内容,每一项具体的资产评估业务都只有唯一的资产评估估价标准与之对应。资产评估的估价标准在资产评估中起到尺度和准绳的作用。既然资产评估有四种估价标准,自然资产评估结果就有四种价值类型。
第二种划分方法有利于人们了解资产评估结果的假设前提条件,强化了评估人员对评估假设前提条件的运用,同时也基本表明了评估结果的性质。
第三种划分方法强调资产业务的重要性,认为有什么样的资产业务就应有什么样的资产价值类型。这种划分方法能给人以明了直接的感觉,即每一具体评估目的下的资产评估结果就是服务和满足这一特定评估目的的,评估结果不能张冠李戴。
第四种划分方法主要是从评估结果的运用性质和使用范围的角度来划分资产评估结果的价值类型。从大的方面划分为市场价值和非市场价值。这种划分方法着力突出资产评估结果相对于引起资产评估的经济行为的适用性,以及这个评估结果在多大范围内使用仍能保持该结果的相对合理性。
我们知道,我们划分资产评估结果的价值类型的基本目的有两个:一是通过合理划分资产评估结果的价值类型为评估人员明确资产评估的目标;二是通过合理划分资产评估结果的价值类型避免评估报告使用人误解误用资产评估报告。如果从这一个角度出发,将资产评估结果划分为继续使用价值、公开市场价值和清算价值,以及市场价值和市场价值以外的价值这两种分类方法可能更具有实际意义。
将资产评估结果划分为继续使用价值、公开市场价值和清算价值是与资产评估的三大假设前提对应的。这三种价值是对评估结果使用者的一种提示,粗略地指明了评估结果的适用范围。因此,将评估结果划分为持续使用价值、公开市场价值和清算价值具有一定实际意义的。但是,上述分类方法尚不能全面地反映影响评估结果的各种因素对评估结果,尤其是对评估结果的性质及适用范围的影响程度。
市场价值与非市场价值的分类,在更大的范围内容纳了资产评估各种条件对评估结果的影响,而且非常明了地表明了资产评估结果的性质和适用范围。资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日交易时的评估值,它不是一个事先或实际的市场价格。作为一种评估值,市场价值被定义在满足了公开市场假设前提条件下,以及其他必须满足的条件,按评估基准日资产的最佳或最有可能的使用方式及状态进行评估所得到的评估结果。概括地说,市场价值是资产在评估基准日公开市场上最佳或最有可能的使用条件下,资产可能实现的交换价值的估计值。在明确了市场价值定义的基础上,我们再定义凡不满足市场价值定义的其他价值类型都称之为非市场价值。
结合对资产价值进行合理分类的主要的两个层面的目的,我们可以看到,将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。
四、按市场价值和市场价值以外的价值来划分评估结果的意义
按市场价值与非市场价值对评估结果进行分类,一是有利于评估人员关注资产评估的条件和基础,引导我国资产评估走向相对科学合理的路上;二是有利于评估人员本身对自己的评估结果性质的认识,便于评估人员在撰写报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切含义;三是这种分类方法在明确了评估结果运用及使用范围的同时,也便于评估人员将此适用范围与委托人资产业务所要求的评估结果具体用途相适应。
综上所述,将资产评估的价值类型分为市场价值和市场价值以外的价值两大类旨在合理和有效限定评估结果的使用范围。不论是从资产评估价值类型符合资产评估合理性等相关条件要求的角度,还是从资产评估价值类型有助于实现评估目的,满足相关条件约束的方面,或是从价值类型对注册资产评估师在资产评估操作和评估报告披露方面指引作用的角度,市场价值和市场价值以外的价值都应该成为资产评估准则中规定的、需要由注册资产评估师在执行资产评估业务过程中选择和明确的价值类型。