目 录

　　第一章 项目决策背景

　　1. 内部因素

　　2. 外部因素

　　第二章 项目概述

　　1. 项目区位及用地

　　2.项目宗地现状

　　3.项目周边的社区配套

　　4.项目周边环境

　　5.项目市政配套分析

　　6.土地价格

　　第三章 项目法律及政策性风险分析

　　1.项目用地取得土地使用权法律手续分析

　　2.项目合作方式及风险评估

　　3.总体评价

　　第四章 市场研究

　　1. 区域市场成长状况

　　2. 区域市场供应产品特征

　　3. 整体市场对本案影响因素

　　4. 目标客户、产品及价格定位

　　第五章 规划设计要点

　　1. 初步规划设计思路

　　2. 规划设计的可行性分析

　　第六章 项目开发计划

　　1. 开发机遇

　　2. 开发周期安排

　　3. 销售周期安排

　　第七章 投资收益分析

　　1. 成本预测

　　2. 税务分析

　　3. 经济效益分析

　　4. 项目资金预测

　　第八章 可行性结论

　　1. 项目优势

　　2. 项目劣势

　　3. 结论及建议

　　第一章 项目决策背景

　　一.内部因素

　　1.****公司项目布局

　　**自92年进入**市场以来，先后开发了城市花园、**中心大厦、世贸广场、都市花园、**新城等项目，其中城市花园、**中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，**新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，****的主要项目集中在城市的北部。反观**的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出;城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，**的物业分布与**的总体规划和城市发展方向不尽相符。

　　**自92年进入**市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为**的地产先锋，在**人的心目中已树立起第一品牌的形象。**产品应属于整个**市，而不是某个区域。所以**有能力，也应该去开发**的其他市场，让**物业深入**每个角落。结合**的总体规划和城市发展方向，我们应在**的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区**钢厂住宅项目，南部地区**玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了**在城市南部无项目的空白。

　　2.****公司经营现状：

　　目前**公司在手有两个项目，**花园新城(含原有新城项目和红旗农场项目)、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销**市，成为**公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，**公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证**公司经营利润指标和**产品在**的市场影响力。在目前市场呼唤**的大好形势下，****应充分利用****地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让**品牌深入到每个**人心中。

　　玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为**城市建设做出贡献。

　　**公司现状项目及在谈项目分布:

　　在开发项目:

　　已完成项目:

　　在谈项目:

　　二.外部因素

　　该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于**市区的南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:

　　①根据**市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。

　　②**市主导风向为西南风，西南部区域正处于**市的上风口，远离工业区，空气新

　　鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。

　　③经济发展状况来看，该项目所在的河西区是**市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高

　　于除和平区以外的其他各区。

　　④规划在河西区**宾馆地区(友谊路两侧)建设新的市级行政中心，现有市级行政

　　中心南迁，南部土地升值潜力大。

　　⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大

　　型超市等全国闻名的商业设施。

　　⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是**市中心市区规划路

　　网中的两个半环之一，是**市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南

　　半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。

　　⑦项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积192

　　公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环

　　境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。

　　所有以上各种因素，为**在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。

　　项目可行性研究的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

　　概述：

　　是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术 、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。

　　定位：

　　大中型投资项目通常需要报请地区或者国家发改委立项备案。受投资项目所在细分行业、资金规模、建设地区、投资方式等不同影响，项目可行性研究报告(立项报告为简版可行性研究报告)均有不同侧重。为了保证项目顺利通过发改委批准完成立项备案，可行性研究报告的编制应当请有经验的专业咨询机构协助完成，或者委托有资质的设计单位完成。

　　用途：

　　企业投融资

　　此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

　　国家发改委立项

　　此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，国家发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

　　银行贷款申请

　　商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。

　　申请进口设备免税

　　主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、外资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

　　境外投资项目核准

　　企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

　　政府资金项目申报

　　企业为获得政府的无偿资助，需要对公司项目进行策划、设计、技术创新、技术规划等，编写的可行性研究报告包含管理团队、技术路线、方案、财务预测等，是政府无偿资助的项目申报的主要依据。