房地产企业物资采购管理

时间:2023.7.19

  【摘要】本文首先论述了房地产企业物资采购的涵义,进而分析了房地产企业传统的物资采购流程及管理所存在的弊端,最后阐述了加强房地产企业物资采购管理的对策,以供参考。

  【关键词】房地产企业;物资采购;管理

  一、房地产企业物资采购的涵义

  房地产物资采购是指为了保证房地产开发项目正常的运行而对所需要的所有物资进行采购。

  一般,物资采购的范围包括咨询服务采购、工程采购以及材料设备采购。

  (1)咨询服务采购:是指对房地产开发项目所需要的各种技术性文件和咨询服务进行采购,包括设计合同、地质勘察合同、监理合同、招标代理合同以及审计合同等,咨询服务具有相对的产品无形性特点。

  (2)工程采购:是指对房地产开发项目建设所需要的各种总包、指定分包以及其它工程合同进行采购。

  (3)材料设备采购是指对合同中的一些具体设备和材料进行采购。

  二、房地产企业传统的物资采购流程及管理所存在的弊端

  1。房地产企业传统的物资采购流程(见图1)图1

  2。所存在的弊端。

  (1)计划不周形成库存积压,造成浪费。

  传统的房地产企业采用的采购流程在规划设计环节完成以后,由工程人员编制采购计划,但由于编制人员的素质参差不齐,对未来的计划无法作准确估计。

  如果计划量过大则造成库存积乐,材料的保管费等一系列费用增加;如果计划量过少则又会造成多次采购带来的成本增加。

  (2)验收检查是采购部门的一个重要的事后把关工作,质量控制的难度大。

  除了价格之外,质量与交货期也是房地产企业采购部门应考虑的两大重要因素。

  但在传统的采购模式下,由于采购方很难参与供应商的生产组织过程和有关质量控制活动,这种缺乏合作的质量控制,易造成采购部门对采购物品的质量控制只能通过事后把关的办法,质量控制难度增加。

  (3)供应商响应企业需求迟钝。

  由于供应商和房地产企业在信息沟通方面缺乏及时的信息反馈,在市场需求发生变化的情况下,房地产企业也不能不能随意改变与供应商已有的订货合同。

  因此在由于工程项目变更导致需求减少时,会出现库存增加,需求增加时,会出现供不应求。

  但供需之间对用户需求的响应没有同步进行,供应商缺乏应付需求变化的能力。

  (4)合作双方是临时的或短时期合作关系,竞争多于合作。

  目前,房地产企业与供应商两者的关系大多是临时性的或者是短时性的合作,而且竞争多于合作。

  很多时间消耗在解决日常问题上,没有更多的时间用来做长期性预测与计划工作,致使采购流程中增加了许多不确定性。

  另外,现有采购流程存在以下问题:物资采购运作不透明,“暗箱”操作,以次充好,以少报多,抬高进价,加大成本“吃回扣”;伪造进货发票,虚列进货,涂改原始凭证,虚报冒领采购费用等。

  三、加强房地产企业物资采购管理的对策

  1。采用集中采购模式。

  集中采购是指采购行为相对集中,但实际送货却不一定是集中的,送货是根据工程进度分批进行的。

  一般,采用集中采购模式的采购过程如下:(1)工程部根据现场施工的计划和实际需要,向公司采购部提出用料需求计划;(2)采购部门在企业合格供应商名录中通过一系列的询价过程,选中供应商,再通过传真等手段向供应商发出订单。

  供应商收到订单之后,准备货源;(3)供应商可直接和项目工程部联系,根据工程实际需要分期分批将货物运输到施工现场或公司的仓库,公司采购部门会同工程部工程师及施工单位相关人员共同组织验收货物并确认;(4)采购部门、财务部门、工程部门一块实施采购物资的付款计划。

  通过集中采购,可加大房地产企业在市场进行价格、质量、服务谈判的筹码,提高其在供应链节点上作为核心企业的位置,从而能更好地提高企业的经济效益,提高其抗风险的能力,最大限度降低成本,最终达到效益最大化的目标。

  2。加强供应商管理。

  第一,对企业需用物资要进行科学分类,然后根据不同类别物资和对企业的重要程度、采购的难易程度和可靠程度,选择合适的供应商,同时在签订采购合同前,还应考察供应商的机构与组织基本信息、财务情况、人力资源情况、工作经验等,以确保供应商能符合要求。

  第二,在合同履行过程中,要注重对供应商质量、价格、服务等方面进行考核,及时更新供应商纪录,以实现对供应商的动态管理。

  第三,要谨慎地确定未来合作的目标和可能的方案,妥善终止那些一贯不能满足公司要求的供应商的关系。

  第四,在考核供应商和选择供应商之间建立必需的反馈和联系,形成一个封闭的循环系统,以利于供应商管理水平的不断提高。

  3。与供应商建立长期的战略协作伙伴关系。

  在物资采购中,房地产企业采购部门应与供应商建立战略协作伙伴关系,即:开发商应充分了解承包商的工程进度情况及材料需求计划,并向供应商反馈物资使用情况,使供应商能及时了解项目的采购需求数量、采购产品的技术要求、项目的实施进度等信息;开发商应帮助供应商建立起促进和保证质量的机制,以提高产品质量和性能,降低采购风险,真正实现以“双赢”为目的的战略联盟。

  4。推行准时制采购(JIT采购)管理模式。

  物资采购管理的核心内容是实现准时制采购,即做到数量、时间、地点、价格、来源的五个准确。

  推广和实施准时制采购,可有效利用社会库存,降低本企业库存,甚至可实现本企业部分物资少库存或零库存的目标,从而最终降低库存资金风险,保证物资供应和企业需求同步化运作。

  5。加快物资采购的信息化建设。

  可积极尝试应用电子商务和ERP等先进的管理系统,实现物流、信息流、资金流的统一。

  在企业内部应努力搭建集录入、操作、查询、监控等功能为一体的物资采购管理信息网络平台,以实现基础数据一输百用,使各采购环节有机协调和配合起来,从而降低采购风险。

  目前,BPR(业务流程再造)理论已开始运用于房地产物资采购流程。

  这种基于信息系统的物资采购再造流程,对采购流程中的几个流程点进行了相关优化重组,即:(1)针对物资需求、采购计划、合同签订增加审批环节。

  (2)建立大额采购招投标,以控制供应商质量和选择性价比最好的材料及设备。

  (3)合同签订阶段以单价合同为主要签定形式,以减少因市场价格的调整带来的风险,也避免采购量大于使用量造成采购浪费。

  (4)不设置库存,采购定货后,物资存放在供应商处,随工程进度及施工单位的要料计划进行提货,按照进度进行结算,随用随提。

  避免一次性采购量比使用量大的问题。

  减少库存也降低库存消耗,降低成本。

  参考文献

  [1]陈丽,何一波。房地产企业物资采购流程再造[J]。企业科技与发展。2009(24)

  [2]刘x,黄业茂,赵志莲。基于BPR的房地产企业物资采购流程重组研究[J]。土木建筑工程信息技术。2010(1)


第二篇:企业物资采购管理


  企业物资采购管理【1】

  [摘要]物资采购管理作为企业管理中的一项重要工作,一直以来受到企业管理者的高度重视,做好物资采购管理直接关系到企业的安全生产。

  同时,由于采购成本具有杠杆效应,在企业生产成本中所占比重最高,是企业成本控制的重要内容。

  因此,科学地规范企业物资管理是企业发展过程中的重要工作内容。

  文章对企业物资采购中存在的有关问题进行分析,并提出针对性的改良措施,以期为企业规范物资管理提供有价值的参考依据。

  [关键词]物资采购;企业成本控制;采购管理

  在企业管理中,人、财、物是三大重要管理内容。

  在物资管理中,物资采购管理是最为重要的内容。

  怎样提高采购效率,减少采购时间,降低采购成本,是企业管理者面临的重要问题。

  有效的物资采购管理便于企业控制成本,是企业提升市场竞争能力的重要方面。

  1企业物资采购管理中存在的问题

  11流程非常混乱

  企业物资采购流程混乱是企业经营管理中最突出的问题之一。

  一般来说,企业会设立专门的物资采购部门,由其全面负责物资采购工作。

  然而事实上,很多企业并没有设立专业的采购部门,而是将采购权直接下放到各个部门中,由各个部门自行采购。

  这使得企业内部的采购工作过于分散,难以被统一管理。

  虽然这种模式下,企业所需要的物资能够被快速采购,但难以形成批量采购。

  企业的各个部门无法有效沟通,管理者难以全面掌控各个部门的采购工作,使得企业的采购成本难以降低。

  12采购人员的素质不高

  很多企业管理者对于采购工作的认识不深,只是将采购简单理解为“商品的买卖”与“购销行为”。

  在这种思想认识下,其所招聘到的采购工作人员也良莠不齐。

  这些采购人员很难准确把握物资的价格与质量。

  加之,企业所需物资种类非常多,采购人员难以面面俱到,熟悉每一种物资。

  企业物资采购的过程非常复杂,对于采购人员提出非常高的要求,其必须具备一定的技术能力与专业知识。

  采购人员应具备良好的道德,能够严格按照企业要求来把握物资质量。

  然而在现实社会中,企业采购人员“里应外合”的情况非常严重,违法乱纪的行为时有发生,给企业带来了巨大经济损失。

  13监督机制不到位

  采购环节不规范是当前很多企业的通病,物资需求部门和采购执行部门是同一部门,采购人员“吃回扣”的现象非常普遍。

  与生产环节不同,采购环节更容易出现违法乱纪行为。

  很多采购人员没有抵抗诱惑,利用手中职权,谋取个人私利。

  这也是导致很多企业经济效益不佳的重要原因。

  这些问题产生的根本原因在于企业缺乏有效的监督机制。

  虽然很多企业已经构建了内外监管的体系,但是外在监督制度往往流于形式,难以发挥实效。

  2应对上述问题的措施

  21加强采购制度的监督

  近些年来,我国为了规范企业的采购管理,先后出台了一系列的法规与政策。

  但在经济社会下,企业的经营行为具有多样化的特点,政府部门的相关规定难以与企业的实际工作需求完全吻合。

  对此,企业应从自身的经营状况出发,明确自身的不足,不断完善采购管理。

  除此之外,还应该加大企业采购贪腐现象的惩处力度。

  22制定科学的运作程序

  企业的各项采购工作应由专门的采购部门来负责。

  企业可以根据自身的管理经验与实际经营情况,赋予采购部门物资采购权。

  整个企业的物资采购工作应实现统一化,实现物资采购的集中化。

  在实际工作中,采购部门应及时根据企业物资供需状况,制订采购计划,由上级主管部门批示后,由专人负责招标工作。

  在评标的过程中,应公开透明,从企业的角度,选择最佳的供应商,提高物资质量水平与降低企业采购成本。

  23建立专业化的采购队伍

  针对当前企业采购人员素质水平过于低下,企业应从多个方面组建一支专业化的采购队伍,提高其采购管理水平。

  企业物资采购人员应具备如下素质:

  一是法制观念强。

  其不仅热爱采购工作,还应该熟悉并执行各项法规政策,不会滥用权力;二是具备非常丰富的采购专业知识,特别是熟练运用多种采购工具,掌握大量的采购技巧;三是具有非常强的沟通能力,能够冷静应对各种状况;四是具有学习精神,及时通过培训与进修等多种途径来提高自我水平;五是具有过硬的思想道德水平,能够抵御各种诱惑。

  针对采购人员,企业可以施行岗位淘汰制,对于那些表现不佳的采购人员,应加以辞退。

  为了进一步提升物资采购人员的业务水平,企业还应该开展各项培训工作,选拔优秀的采购人员外派学习,并及时与企业内相关工作人员交流心得。

  24选择合理的采购方式与路径

  一是选择合理的采购路径。

  当前我国物资采购市场还不够完善,难以完全依赖市场自我调节,相关部门还需要及时介入。

  针对此,企业应严格按照各项政策要求,构建相对稳定与完善的采购路径;二是重视资质。

  企业应重视供应商,充分掌握供应商的资料,对不符合资质要求的供应商,取缔其竞标资格。

  企业还应对供应商所供物资仔细进行质量检查,不符合质量要求的物资应及时退货,并取缔供应商的资格。

  三是改良进货方式。

  企业应积极构建网络物资采购系统,实现物资采购的网络化。

  25对物资采购进行全程跟踪

  在对物资采购进行全程跟踪的过程中,企业应做到如下方面:

  一是对各个流程加强检查与监督。

  根据既定的流程,对各个环节逐一检查,及时发现问题,并采取有效的应对措施。

  其中物资采购预算的制定、价格的咨询、签订合同及结算为重点检查内容,企业应高度重视。

  针对采购计划展开监督工作,能够确保之后的采购工作更具合理性;价格方面的监督,可以实现多方比价,使得企业能够选择最佳的供应商;合同方面的监督能够有效保护企业自身的利益;结算方面的监督能够保护企业资金的安全。

  二是实行公开与透明化,全面推行公告制度。

  三是在监督方面应整合多个部门的力量,共同推进。

  监督工作不能依靠单一的部门进行,企业应鼓励全员参与到监督工作中来。

  26构建科学的管理制度

  在开展招标工作之前,很多企业都是以合同的形式来开展管理工作的,这种形式有如下不足:

  一是采购工作受采购人员的主观影响,采购人员若没有获知最新价格,其采购行为一般不会实现最大效率。

  更有个别采购人员,从个人喜好或情感出发选择供应商,这极大地损害了企业的利益。

  二是贪腐现象非常严重,企业大量资金外流。

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