南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，2008年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2.64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。

　　07年南京商品房销售均价平稳增长，08年初售价同比增长10.1%，环比略有下降。2007年，南京市商品房全年销售均价为5303.8元/平方米。

　　08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。

　　08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。

　　南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

　　二，07年以来南京商品房销售情况

　　2007年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。

　　08年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。

　　从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。

　　从图表6的每月销售量来看，2007年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产"拐点论"影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。

　　08年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全市第三。城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。

　　四，南京各区域主要在售楼盘

　　玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

　　新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。

　　五，南京未来两年住房建设计划

　　根据南京市住房建设计划，08年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房(含廉租房)约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

　　09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实"90/70"政策;经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米，比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。

　　总之，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

以上是房地产市场调研报告，希望对大家有所帮助。

　　县的房地产市场总体规范，但还是存在不同程度的违规行为，私建商品房依然存在、个别开发商违规发布广告、二手房交易漏洞多等。欢迎阅读这篇关于县房地产市场调研报告的文章，更多精彩内容还在应届毕业生报告网等你哦!

　　县房地产市场调研报告一：

　　近年来，随着县域经济的快速发展和城镇化建设的不断推进，居民对住房的需求日益增强，住宅消费不断增长，推动了安乡县房地产业的发展。为深入了解我县房地产市场的运行情况，安乡县统计局到相关部门、乡镇、企业、楼盘和住户进行了一次专题调研。

　　一、房地产市场现状

　　1、房地产开发投资下滑。我县房地产开发虽然起步晚，但随着县城建设规模的不断扩大，发展迅速。经过前几年的大投入，今年以来，投资有所下滑，1-10月仅完成投资2.09亿元，下降20.9%。

　　2、商品房屋施工面积大幅减少。在前几年大投入、大开发的影响下，今年来，我县商品房屋施工面积严重减少。1-10月，商品房屋施工面积14.86万平方米，下降73.3%，其中，新开工面积4.59万平方米，下降59.3%。

　　3、商品房销售回暖。近几年，我县房地产市场有了较大发展，商品住宅的销售态势良好，市场需求比较旺盛。在经历了去年的低迷后，今年又迎来个小阳春。1-10月，我县商品住宅销售面积为8.19万平方米，同比增长1.7倍;商品住宅销售额为2.31亿元，同比增长1.7倍。从前十个月的情况来看，今年的商品住宅均价为2820元，比去年上涨4.1%;商业营业用房均价为6619元，比去年上涨4.8%。

　　4、房屋待售面积大增。2013年1-10月，我县房屋待售面积比去年同期增加了15.16万平方米，主要是去年房屋销售形势不好，但竣工房屋面积达到24.16万平方米，导致房屋空置多，如林城公司的安乡现代城项目待售面积达到8.33万平方米，占同期房屋竣工面积的95.6%。

　　5、保障住房建设有力。为解决中低收入城镇居民的住房问题，近几年，我县保障住房建设给力，成效显著。从2008年至2012年，累计完成廉租房16.04万平米，完成棚户区改造1230户。今年又开工建设了7.35万平米的公共租赁房，0.69万平米的廉租房，1.96万平米的垦区危旧房改造和200户的棚户区改造。

　　6、乡镇房地产市场有所发展。随着城镇化的不断推进，商品房开发也延伸到了乡镇一级，我县的黄山头镇、安康乡、安障乡、焦圻镇、安全乡、三岔河镇等乡镇都已经有了商品房开发，且个别乡镇有了一定规模的商品房开发项目，如焦圻镇的长鹰家苑住宅小区等。

　　二、存在的问题

　　1、市场监管力度不够。我县房地产市场总体规范，但还是存在不同程度的违规行为，私建商品房依然存在、个别开发商违规发布广告、二手房交易漏洞多等。

　　2、物业管理滞后。我县物业基础薄弱，大多数开发商只重视商品房建设，轻视配套设施建设，物业管理人员素质不高，管理资金不足，致使物业管理服务远远滞后于房地产开发的发展，而居民对小区物业管理的要求又越来越高，造成小区业主与物业公司的矛盾重重，也给社会带来了不稳定的因数。

　　3、保障住房管理不健全。一是保障住房一般都建在城区的边缘地带，其配套设施或公共服务设施很不完善，给住户生活带来不便;二是部分保障住房建设的质量存在缺陷;三是保障住房的分配还不够规范。

　　4、部分新建楼盘项目不能入统。今年来，房地产开发投资一路下滑，入库的新开工楼盘仅有湖南正佳置业公司投资5000万元的新街华府项目和湖南鼎厦置业公司、安乡宏泰房地产开发公司联合开发的投资4824万元的广场名苑项目，但实际新开工项目远不止这几个，其大部分都是由县外房地产开发资质企业开发，按照现行统计制度规定，都不能纳入到我县的统计范围内，如湖南国宇房地产投资有限公司投资6800万元的中城广场项目、常德市欣兴房地产开发有限公司投资6000万元的时代广场项目和投资1995万元的东方明珠项目、常德市佳家置业有限公司投资3000万元的金色家园项目、石首龙腾房地产开发有限公司投资2020万元的龙腾丽景项目等。

　　三、几点建议

　　1、完善机制，规范市场监管。通过在监管和服务上下功夫，不断完善房地产市场的管理。一是严管开发企业的准入，对申报企业进行全方位的严格把关。二是加强对商品房预售的监管，严格执行预售许可证制度。三是不断规范二手房的交易。四是严厉打击城区私建商品住宅，维护正常的市场秩序。

　　2、优化服务，增强企业实力。面对一系列调控政策和激烈的市场竞争，企业只有从内部管理、工程质量、售后服务等方面不断优化，并在政府的引导和扶持下，做大做强，努力增强企业实力，提高抵御风险的能力。

　　3、树立品牌，加强物业管理。一是通过物业管理知识的宣传，提高人民对物业管理的意识。二是由政府主导，制定相应的物业管理办法，使物业管理工作步入规范化的轨道，有住宅小区就有物业管理。三是培育大型的物业管理公司，打造售后服务品牌。

　　4、创新工作，健全保障体系。一是加强并完善住房保障方面的制度体系，规范保障住房建设、分配等环节，严格按照《安乡县城区(深柳镇和大鲸港镇)2013年住房保障申报条件及住房补贴保障标准方案》执行。二是不断创新工作思路，积极向上争取项目和资金，加大保障住房建设。通过不断的努力，使保障住房这项惠民生的工程得到又好又快发展，真正造福于民。

　　县房地产市场调研报告二：

　　上半年，雷山县房地产市场继续保持平稳发展态势，房地产开发投资和商品房销售达到预期目标，但新开工项目较少，商品房供应量短缺，商品房价格过高，市场供需关系紧张，市场发展不平衡。

　　一、房地产开发投资情况

　　(一)土地出让拟定，无实质动工。2016年3月份我县将红屯堡安置小区中部58.896亩、丹江镇望丰路口老酒厂坡脚0.085亩和丹江镇羊排村0.167亩3宗地块出让用于房地产开发项目建设。但因2宗地属个人或家族购买，另外1宗地尚未完成地勘设计等前期工作，新项目无实质动工。

　　(二)完成投资较快，销售市场好。续建房地产开发项目年目标任务计划投资17400万元，实际上半年完成12000万元，与上年同比增长150 %。其中，住房投资完成10550万元，占完成投资的 87.92%;营业性用房及其他完成投资 1450万元，占完成投资的 12.08 %。完成销售商品房67套，其中，新建商品房45套，二手房22套;完成销售面积9211.27平方米，其中，新建商品房6749.73平方米，二手房2461.54平方米;销售金额4043.19万元，其中，新建商品房3277.39万元，二手房815.8万元。此外，上半年完成房屋所有权登记110证，登记面积1.46万平方米;办理抵押登记136宗，抵押贷款资金0.92亿元。

　　二、市场运行走势分析

　　(一)市场购房供需空间大。一是购房需求仍然较大。1-6月，全县总计销售新建商品住房0.67万平方米计45套，与上年同比分别增长22%、12.5%(上年同期数0.50万平方米计40套)。二是供需矛盾显得突出。1-6月，全县无商品住房竣工项目，而商品住房销售面积达0.67万平方米(不含二手住房22套0.25万平方米)，销售量超竣工量0.67万平方米。房地产量产出满足不了需求，而且增量房(新建房)的销售预期加大。三是商品房积压滞销可能性不大。目前全县3个在建施工开发项目(响楼1号宗地、清水家园和逸和居)的3.34万平方米(建筑面积)计278套商品住房中，从开工后批准开盘预(销)售以来，已累计预(销)售商品住房面积2.586万平方米(建筑面积)计213套，还有0.754万平方米计65套商品住房待售。按全县1-6月月均销售商品住房12套计算，可满足年内的市场购房需求，按全年的商品住房销售量测算，所有在建商品房(期房)在竣工期内将可消化出售，商品房积压滞销的可能性不大。

　　(二)市场房价走势趋升。1-6月，全县商品住房销售综合均价为3750元/㎡(3600元/㎡-3900元/㎡)，与上年同比上涨4.75%(上年同期的综合均价为3580元/㎡)。究其原因：一是国际国内通货膨胀对金融货币影响所产生的物价上涨促使社会消费转移到财产性投资助推了房价的上涨提高;二是市场出现的投机性购房影响了房价的稳定;三是土地供应及商品房开发建设品质的提高，增加了开发建设成本，产生了房价的结构性上涨;四是商品房供求关系长期失调，导致商品房紧缺，造成房价上涨等。

　　(三)中等套型占比较大。1-6月，在全县销售的45套商品住宅中，90㎡/套以下的有1套，占销售总套数的2.22%;90-120㎡/套以下的5套，占11.11%;120—144㎡的计34套，占75.56%;144-180㎡及以上的大户型住房5套，占11.11%。可见，城镇居民的住房套型需求在120-140㎡之间的中等户型住房的选择比重较大。

　　(四)城区外购房者上升。从统计数据分析，在上半年登记销售的45套商品住房中，县市城区居民购买12套，占总套数26.67%，城区以外本县户籍人员购房27套，占总套数60.0%，外地(本省其他地区、外省市)人员购房6套，占总套数的13.33%。与上年同期相比较，城镇居民购房比例下降24.24%，城区外本县户籍人员购房比例上升27.27%，外地(本省其他地区、外省市)人员购房比例下降了3.03个百分点。

　　三、存在问题及措施建议

　　(一)存在的主要问题。一是受大中城市及周边城区房价走势影响和商品房开发建设成本的提高，目前房价过快上涨势头没有得到有效遏制。二是商品房开发建设项目用地安排、移交和地勘设计等前期工作开展滞后，新项目无实质动工，造成是供求关系失衡，供需矛盾加大的主要原因。三是在差别化购房信贷等宏观调控政策和高房价作用下，社会购房热情有所减退，市场僵持局面显现。

　　(二)工作措施建议。中央继续采取更加严厉的“限价、限贷、限购”和扩大有效需求，房地产市场发展在2016年将成为转折性的一年，进入一个新的调整阶段。针对我县房地产市场出现的新情况和新问题，建议：第一，应在增加保障性住房供应、抑制房价过快上涨的同时，调整土地供应结构，加大开发建设项目的规划审批进度，促成已具备条件的项目尽快开工建设，增加市场住房供应和选择需求。第二，在贯彻落实中央宏观调控政策过程之中，应结合县情实际，在遏制和打击私人炒房卖房等投机性购房的同时，采取适度宽松和灵活的住房消费信贷政策，促进社会住房消费，推动县域社会经济的发展。