现在越来越多人买房了，那么卖房的房主和买房的房客需要注意哪些细节呢?下面和小编一起来看看吧!

　　二手房交易注意事项

　　购房者买二手房担心的问题就是出现纠纷，尤其是房子的产权问题，这一点对购房者的利益影响重大。

　　了解清楚房屋产权的问题，是买房的关键。

　　只有产权清晰的房产才能正常的上市交易，否则可能会遇到意想不到的麻烦。

　　购房者需要有一双火眼金睛，才能准确判断房屋值不值得买。

　　那么哪些产权的房屋不能购买呢?

　　一、没有房产证的房子

　　房产证或不动产证是房屋所有权人享有房屋所有权的凭证。

　　从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易，也不可以办理过户。

　　即便签订了购房合同，也会为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，另外一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。

　　二、违规搭建的房屋

　　违章建筑是指未经许可擅自动工新建的各种建筑物，购买此类房屋无法过户，购房者权益无法得到法律保障。

　　即便买方已经购买，如果发现建筑违章，也会面临强制拆除风险。

　　三、小产权房

　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证是由乡政府或村政府颁发，不是真正意义上的房产证。

　　购买小产权房面临着多重风险：首先小产权房只允许集体内部流转，外部人员购买签订的购房合同是无效的，无法完成过户。

　　其次，如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益很难保证。

　　四、抵押房、查封房

　　一套房屋抵押给银行或者其它机构，说明它们和房东共同拥有房屋的权利。

　　而房地产交易核心不能接受存在抵押状况的房屋(即一套有着“他项权利”存在的房屋)进行交易过户的。

　　因此只有房屋产权完全属于卖家才可以进行交易。

　　在实际交易过程中，很多房东会要求利用买方的首付款进行房屋解压，获得完整产权再过户，但这样买家面临着较大的经济风险。

　　购买被法院查封的二手房同样风险较大，一旦操作不当，极易引发纠纷。

　　回避风险的关键有两点：一是确保房东所获房款足以清偿债务并及时清偿债务，以便法院解除查封，二是在查封措施解除后应立即办理产权过户手续，

　　以避免房屋因其他债务被再次查封或被房东抵押给他人。

　　五、特殊类型房屋

　　有一些房屋的交易是有一定的限制条件的。

　　例如未满5年的经济适用房、未满3年的动迁房不能买卖，即便签订合同交易也是无效的。

　　六、未经所有共有人同意出售的房屋

　　房屋产权没有问题，购房者也不能高枕无忧，还有一种情况也值得警惕，那就是存在共有人的房屋。

　　共有人之一想卖掉房子必须征得其它所有共有人同意的，否则合同无效。

　　购房者通过初步判断选择了可以购买的房屋，如果仍旧对房屋产权问题存在疑虑，可以在签合同中对违约责任做详细约定，

　　如果因为卖家故意隐瞒等原因造销售易失败，卖家要退还全部房款并赔偿损失。

　　襄阳二手房买卖简化程序 试行一窗式证件办理

　　交易手续繁琐，记者昨从市不动产登记局了解到，二手房买卖只需到不动产登记窗口办理即可，不需再多跑路，多次提交资料了。

　　市民郝先生是幸运的，因为他最近在市政务服务中心办不动产证时正好遇到一项新政策出台。

　　这就是市区房管、税务、土地、不动产登记机构正在试行的“一窗式”办证服务。

　　虽然目前不动产抵押实行了先登记后房屋交易备案，但存量房的交易程序依然复杂，一般需要先跑房管部门做身份面签、房查、房屋交易备案，

　　再到税务部门纳税，涉及划拨土地性质的交易还需到土地分局缴纳土地出让金，最后到不动产登记机构提交申请登记，导致买卖双方跑四个部门、进行四次面签、提供四套资料。

　　对此，群众很有怨言。

　　为化解此问题，在市政府的重视和支持下，今年3月初，市行政审批局组织房管、国土、税务等部门到外地考察学习，确定了存量房交易纳税登记“一窗式”办理工作方案。

　　按照新的方案，在市政务服务中心设立“一窗式”办证试运行岗位，由登记机构统一受理登记和纳税资料，进行一次身份验证面签，

　　房管同时收交易合同进行备案，然后由登记机构将纳税资料信息通过前置机网上传税务部门，税务部门同步计税，纳税人纳税结果从网上回传登记机构，最后由登记机构登记登簿发证。

　　待系统调试完善后，新的方案将全面推行。

　　市不动产登记局副主任朱丹说，过去是“四个四”，即房屋买卖双方业主跑四次，四个窗口受理，提供四次资料，进行四次面签;现在是“四个一”，

　　即业主只需跑一次，一次面签，一次性提供资料，四个窗口一次受理。

　　实现信息多跑路，业主只跑一趟路。

　　买房、卖房流程好复杂!如果卖房时买方全款交易，卖方办理卖房流程是什么样?流程多久能走完?不同的交易方式，交易流程有差别啊!如果买方是全款，“签约、审核、网签、资金监管、缴税过户、领房屋产权证”六步走完，一般一个月左右就能走完流程。

　　二手房买卖交易流程【1】

　　1、签合同

　　买卖双方签署合同《存量房买卖合同》《定金协议》，并收取定金，在签署协议时需要注意携带房本、产权人身份证，签约时需要卖方所有产权人到场，如果不能到场需要提供委托书，如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》。

　　2、审核环节

　　这一环节买方需要做资质审核，确定有购房资格，卖方需要做房屋核验。

　　确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常上市交易，两项可同时进行，10个工作日左右出结果。

　　3、网签

　　网签即网上签约，是房地产管理部门强制要求，为杜绝"一房二卖"风险。

　　一旦"网签"成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，也就无法再售他人。

　　这就有效杜绝了私下签约一抹黑的乱相，让整个房产交易更透明。

　　一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以"打网签"，买卖双方可以去房产所在地的"住建委"出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。

　　所需资料

　　买方需要带：身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻证明、银行卡;

　　卖方需要带：身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。

　　4、资金监管

　　卖家在银行开户，买方将钱打入【卖家账户】，银行将这笔钱暂时【冻结】，【过户】完成后解冻，付给卖家。

　　做"资金监管"就像买房卖房时用了"支付宝"一样，货不到不付款，同理，不"过户"不给钱。

　　过去很多二手房交易风险都发生在"付款"这个环节，对于卖家来说，将钱放到固定的账户冻结，对于卖家来说也规避了一个风险，即房屋已经过户给买家，却追不到钱，或者买家不能按时给钱的风险!

　　5、缴税过户

　　缴税，即买卖双方去地税局交纳房屋买卖所涉及的税费。

　　过户，即产权由A转移到B的过程。

　　过户完成后，房屋的产权即发生转移，转移到买方名下，交易完成。

　　缴税和过户一般可以在同一天进行(部分地区由于缴税、过户取号一号难求，有可能会有延时)缴税时，买卖双方必须全部到场，需先去地税局交完全部相关税款，凭税票再去"建委"办理过户手续。

　　所需材料：

　　①买卖双方身份证明;

　　②买卖双方任何一方不能到场，则需提供委托书、身份证原件及复印件;

　　③存量房网签信息表(原件);

　　④原始购房发票或合法票据原件及复印件;

　　⑤购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件;

　　⑥房屋所有权证(原件及复印件);

　　⑦国有土地使用权证(原件及复印件);

　　⑧带有"银联"标志的银行卡刷卡缴税(信用卡仅限本人使用);

　　6、领房屋产权证书

　　新业主凭身份证本人领取，过户后，一般当天就能领取新房屋产权证书。

　　在买方拿到新的产权证书后，全款交易卖房流程完成。

　　二手房买卖交易流程【2】

　　一、核实产权是否清晰

　　卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。

　　如果有共有人，则需共有人均同意卖房。

　　二、核实房屋状况

　　1、房屋建筑状况

　　如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。

　　2、房屋小区状况

　　如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

　　3、房屋权利情况

　　如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

　　三、明确交易程序

　　二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。

　　如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。

　　1、看房、签约

　　看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。

　　2、按合同约定付房款

　　一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。

　　前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在或可立即解除抵押等权利限制条件，按交易进度支付房款，即签合同付定金、过户后付大部分房款、交房后付余款。

　　后者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上。

　　3、交房

　　①交房的时间和条件。

　　交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。

　　双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。

　　②物业费、水电费等承担方式。

　　通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。

　　③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

　　4、过户

　　过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。

　　双方对此须明确：

　　①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。

　　②过户所涉税收和费用的承担。

　　③买方的人数。

　　买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。

　　④户口迁出。

　　在卖方(原户主)未迁出前，现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。

　　四、明确违约责任

　　和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。

　　因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：

　　①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。

　　②每项主要义务均应有违约责任一一对应。

　　③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。

　　④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。

　　附：物业交割注意事项

　　1、结清水表账单。

　　交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

　　2、告知电表状况。

　　在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

　　3、协助煤气过户。

　　按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。

　　对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

　　4、签订新的物业供暖协议。

　　有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。

　　5、结清电话费。

　　有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是isdn电话线，转让价是否包含电话线。

　　购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。

　　如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

　　6、协助有线电视过户。

　　有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。

　　时间一长，有线站会作封端处理。

　　因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。

　　买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。

　　7、结算维修基金。

　　按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

　　8、附属设施。

　　一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

　　9、迁移户口。

　　买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。

　　因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。

　　如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。