[摘要] 本文通过针对地产商业空间规划设计的现状问题，分析商场空间设计如何有机结合业态需求特征，深入研究前后期经营策略，提高空间的规划效率，更加专业化发展。

　　[关键词] 地产商业 商业建筑 营销

　　一、商业地产建筑空间规划的问题

　　随着市场经济的发展，以及城市化进程的加快,商业地产已经成为当今中国的热点地产。然而,由于一方面,政府长期以来把重点放在住宅地产的开发,另一方面,商业地产的发展历史较短,人们对它的认识还不够深刻。虽然目前商业地产开发形势火热，但是实际上面临着很多的问题，更多的是专业化不够、整个商业地产运作的各个流程、各个专业的整体缺乏协调所造成，导致了开发项目流产，或者举步维艰。很多项目在做这个项目之前，根据市场的定位，在做什么样的商业建筑产品还不清楚的情况下，就贸然地去做建筑设计。往往这种设计只能是设计师的一个想法的体现，而不是一个市场的真实需求。市场需求就来自多方面，即建筑产品要满足消费者的需要。有的到商业阶段，商户要入住了，才发现这个商业空间是不可用的，或者是由于有很多缺陷，引进的这些商户进不来。如住宅小区因为商业用房的滞销而影响了住宅产品的销售,当初被开发商视为卖点的商铺已名不符实,甚至成为累赘,开发产不得不重新市场定位。加上已经建成商业用房和建筑设计等方面的原因,商铺成了开发商握不住、抛不开的“烫手山芋”。一些区域就出现过“有房无市场或有市无场”的窘况，甚至很多大型商业地产,由于缺少知名品牌的加盟,项目缺少统一管理和科学配置,加之非住宅项目的销售周期越来越长,往往出现租不理想、经营不景气的窘状,一些商业用房甚至长期无人问津。

　　二、重视商业地产的规律性特征

　　商业地产的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有明确的要求，目标界定相对明确，而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租和管理，也是需要解决的问题。因此,开发商能否根据自己的土地、项目、区位资源定位对项目量身订做很关键.后期营运不好,不仅商业亏损停业,还能使整个项目的其他物业随之贬值;运营得好,则能在盈利的同时带旺人气,促成周边物业环境升值。

　　其次，必须重视立地条件特征分析是我们需要重视的关键的一个问题。比如在项目里面把一个大卖场作为它的主力店放到里面去。在这之前，首先应该去考虑现有的商业或者流通业的大环境条件之下，大卖场是一种什么形式出现在人们面前的？所锁定的目标消费群体具有什么样的特征，它的店铺特征和这个设施特征又怎么样？目标客户群又是什么样的群体，它所做的设计又是什么样的特征？这些都是在规划建筑过程中需要考虑的问题。作为开发商如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。尤其是大型商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节，可以说，各个环节与建筑规划空间的整合情况如何是非常重要的。   从立地条件环节来看，不管是地块条周边的道路交通组织这些硬件的条件，还是流通环境的特征和流通环境的变化，都是会随着时代和时间的变化而变化。从消费者的角度，也就是实际在这里消费的实际消费者的角度去看，店铺的立地条件，比如这个地块周边的基础环境，规划设计方面对这个地块的限制，比如它的限高、容积率等等，同时因为消防、因为环境，还会带来的一些相关的法律法规这样的限制。而这都需要在最初就制定好相关的指导性策略。从商业立地的条件上来看，要明确这个项目置于城市的定位。即这个项目将来在这个城市整体的功能上去担负着什么样的责任。所以从这个角度来了解这个城市的现有特征是十分重要的。同时，这个城市现有的商业集中中心或者商业集中区，也是一个方面。现有商业集中区跟项目之间是什么样的对比关系？在商业集中区之外，其他的现有的商业集中商圈或者商业集中地又是什么状态，在这个过程中有更多的是通过市场调研，市场分析的手法，通过前期工作来去对项目进行战略性的规划。店铺的战略性的经营规划，会直接跟商业设施的规划联系在一起。

　　最后，商业建筑策划不仅要解决整个项目的建筑空间问题，也要考虑解决项目的具体使用。在店铺经营规划的思考过程中分成很多阶段来进行。不管是开发一个商业项目也好，还是将来要开这些店的零售、经营企业，它们能够向这个社会的消费人群提供什么样的服务或者是产品？一些中小开发商在缺少品牌效力和创新能力的情况下,迫于经营和生存压力,受利益的驱使,采取急功近利的做法,超常规、大体量开发商业用房.但商业地产与住宅项目不同,除了要求开发商具有雄厚的资本外,还要求开发商熟悉商业运作规律,能够有效地将住宅与商业地产整合,具备经营商业和地产活动的复合能力,具备及时调整投资策略的能力,以降低经营风险,增强经营的稳定性。

　　三、整合商业地产消费文化设计价值

　　了解项目的资源状况是首要的，但如何将项目所在区域的文化资源优势变成市场优势？项目的文化吸引力在当前越来越成为一种趋势，要做到尊重文化就必须了解项目区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求开发商、策划人员、设计人员融入当地生活，利用不同的文化特征作为细分变量。此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼。企业根据自身的使命目标、竞争优势，确定目标顾客群体，再通过顾客需求分析，更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。只有尊重当地的文化，项目的宣传、招商才能更容商业建筑空间形态规划、主力店及非兼容空间特种业态店预备招商执行与专案设计事务所进行设计对接、经营管理模式分析、市场推广、问题型商业项目的重新定位易被接受，其目的性才能更加明确。

　　商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。直接对人们的心理、生理施加影响。对于大型商业地产项目而言，应成为当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。在商业建筑的空间效果营造中，必须调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的表现。在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调，并促进人与建筑及空间环境的互动。如商业内部空间设计具有明确功能要求，同时也要求有不同风格和特色变化的室内设计。商业内部空间设计还包含了更多的功能要求和市场特色,通过造型、色彩、声光电和新材料的综合运用对商业空间进行设计，从而达到对商业购物、娱乐和展示等空间的整体设计效果。

　　市场的模式不是一成不变的，它遵循商业发展的“进化论”——物竞天择，适者生存，一个市场必须通过不断升级来满足商户的经营需求和消费者的购买便利。市场的竞争是残酷的，优胜劣汰永远是市场的主旋律，对于商业地产的开发经营和建设同样适用，商业地产项目走在市场的风口浪尖，只有接受市场的检验，不断改进自己的产品，优化自身的购物环境，提高配套服务水平，才能立于不败之地。

　　参考文献：

　　[1]王晋:商业地产开发模式的比较与分析[J].经济论坛, 2006,(01)

　　[2]王珍莲:新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济, 2007,(07)

　　摘要：我国建筑事业蒸蒸日上，该行业的发展已经成为我国经济的领军行业，由此可知该行业的发展速度以及其对我国经济的影响程度。但是建筑市场的竞争也越发的激烈起来，建筑企业想要提高自身的价值就需要对其建设施工技术进行考量，在保障建筑楼体质量的同时，提高其美观程度，将人们的需求放置在首位进行楼体的施工设计。本文主要论述的是大型商业建筑暖通空调的节能优化设计，从多个角度去分析影响暖通空调设计的因素，结合大型商业建筑暖通空调节能设计的基本原则，对其进行优化的设计。

　　关键词：商业建筑；暖通空调；节能优化

　　引言

　　暖通空调已经成为我国建筑设施中最重要的一个电力设备，该设备在运行时，会耗费大量的电力能源，这给我国的发展产生了一定的阻碍作用。但是暖通空调的使用是必不可少的，它的使用已经成为我们生活的一部分，它能调节室内的空气流通程度，对温度进行一定的控制，给人们营造一个舒适的生活环境，但是在实际的安装过程中，其空调的设立会遇到很多的问题，这些问题已经成为我国建筑施工设计的一个难点，对此，建筑公司需要加大对其研究力度，进一步优化其暖通空调的设立，将节能的理念融入到其中，维持我国生态系统的平衡，减少资源能源的耗用。

　　1大型商业建筑暖通空调节能设计的基本要求

　　现阶段，我国已经越来越注重节能的设计理念，无论是在建筑行业上，还是在工业生产上，都将其节能作为最重要的一项设计技术。在这种情况下，进行暖通空调的设计需要考虑到其节能设计的基本要求。①在设计暖通空调时，可以利用一些新型的设备元件，然后结合引进的传感器信息收集技术，建立出一个舒适的环境，这个环境的建立要完全符合其相关的标准参数，把舒适程度和节能效用联结在一起，形成一个不可分割的整体，提高暖通空调的灵活性，对其空气的湿度等进行有效的调节。②暖通空调在设计时，需要对其天气气候的变化程度进行考察，依据其气候的而差异性，进行节能的设计，同时要把该大型商业建筑的结构考虑到其中，对其进行具有针对的优化。③在整体的设计过程中，要始终以环境为主，不能对环境形成一定的危害，要最大程度的减小暖通空调的二氧化塔的排放量，让我国的生态环境可以正常的运行。④可以适当的考虑一些新型能量，提高可再生资源的利用率，大力开发新型资源能源，并对其进行科学合理的使用，比如说，在进行暖通空调的节能设计时，可以利用太阳能、风能等，降低资源能源的损耗程度。

　　2暖通空调的节能设计方案

　　暖通空调的节能设计已经成为时代发展的必然，在一些大型的商业建筑中，更是需要建立出一个具有节能效用的暖通空调，该空调的节能设计能最大程度的减少大型商业建筑中日常资源能源的损耗，降低资金的投入，提高整体的大型商业建筑的收益。

　　2.1筛选式节能设计

　　这种方式相对简单：①按照暖通设计的基本功能需求进行设计，并能够使得能源节约符合国家相关技术标准要求；②进行各相关技术的可行性额定工况能效计算，同时进行单位冷热量的矿物能源计算；③以更节能、设计参数更明确的选择方式来确定最节能的技术方案。

　　2.2系统参数优化设计方案

　　这种方式相对复杂：①在确保暖通空调基本性能的基础上，使得各项能源使用条件和技术符合国家的相关标准要求，借助专用的能源消耗模拟软件来进行方案中全年各项能源的消耗准确计算；②对计算所得的参数与实际的节能设计目标值进行判断，在两者满足的情况下进一步确定最节能的设计方案；③确定更节能的节能方式。

　　2.3数据库统一调控式

　　目前应用在暖通空调设计方面最广泛的就是BIM系统，这种方式打破了传统暖通空调设计参数确定中受额定工况的约束，实现全工况数据的节能设计考虑。通过数据库的统一参数控制，能够使得能源校验和气体污染排放得到最大限度的降低。

　　2.4模拟仿真技术方案

　　通过模拟仿真技术可以对暖通空调系统运行中的各个结构体能源消耗和气体排放预见，从而可按照实际需求进行相关能源节约的参数优化，提升暖通空调的节能目标实现。现代计算机技术及设计平台技术的发展，这项模拟仿真技术的发展更全面。但这种方式需在进行不断地完善同时要加强创新深化。所以当前的暖通空调节能优化还是对前三种的实现方式更加依赖。

　　3大型商业建筑暖通空调节能的优化办法

　　为了保证大型商业建筑暖通空调的节能效用，需要结合上文提到的该设备设计的节能基本原则，把其作为基础，进行节能优化的设计，在进一步对暖通空调的系统进行其节能优化程度的考察，制定出有效的节能优化措施。

　　3.1能量消耗的设计

　　暖通空调在实际的运行过程中，需要消耗大量的动力，对此，可以根据该点进行能量消耗的设计，尽可能的减少其能源的消耗程度，在进行节能优化的设计时：①要对暖通空调系统的运行程度进行严苛的考察，对其系统的运行速度进行科学的管理和控制，因为其流速直接影响了暖通空调中的能量消耗程度，对其流速进行管控，不仅仅对其电能的消耗程度进行控制，还能对在运行中其它的能源进行一定程度的限制；②要对暖通空调的立面的水的温度进行管理和控制，在控制的过程中，好始终保持好其内部的水量大小，从而节约资源能源；③要对暖通空调进行载能介质的设计，通过该设计的优化来调整暖通空调的运输速率，有效的提高其效率，进而达到节能的目的。

　　3.2变频空调的设计

　　在对变频空调进行节能的设计时，首先要对其变频的速度进行考察，在这个基础上，利用相关的技术，对其速度进行调整以及控制，满足用户的需求，结合该大型商业建筑对于空气温度以及质量的需求，进行该空调的节能设计。

　　3.3热工性能

　　所谓的热工性能就是指建筑设施的密封程度以及其整体的保温效果等，这就和建筑物的这样等方面的措施脱离不开关系，对此，可以依据暖通空调的运行特点，利用好建筑设施的周围环境，对其建筑物体的散热程度进行控制，依据其建筑楼体的体型系数的关系进行比较，对大型商业建筑的们以及窗户进行密封性的设计，选择一些保温效果比较好的施工材料，减少室内室外两端的空气渗透量，进而节约资源能源。

　　3.4地源热泵

　　现阶段，在我国的大型商业建筑中，通常会采用地源热泵的形式进行能源的供给，这种方式改变不会对周围的环境产生一定的危害，还能在一定程度上对其环境进行保护。尤其是一个温度比较高的季节中，地源热泵能有效的吸收掉土壤中存在的热量，然后在利用一些机械设备进行冷气的制造，从而保证了暖通空调的运行状态，在一些温度比较低的天气时，地源热泵更是能和暖通空调有效的连接起来，使得其空调的供暖直接到达其热泵，并把相应的能量传输进去。

　　4结语

　　依据文章上述的内容，将节能的理念融入其中，不断的优化大型商业建筑暖通空调的设计。增强建筑企业的节能环保意识，在整体的建设施工中要始终秉持着一个可持续发展的设计理念，严格按照我国相关的暖通空调设计要求，以其节能原则为基础，进行优化，建立健全暖通空调的节能安装机制，对整个安装环节进行严苛的管理和控制，提高相关工作人员的节能设计水平，培养工作人员进行节能设计的积极性，做好日常的保护工作，在提高人们生活水平的同时，减少能源损耗现象的发生，最大程度的保护我国的资源以及能源。

　　参考文献

　　[1]梅成武.医院空调节能途径与措施研究[J].电子测试，2016（23）.

　　[2]符文焕.谈空调节能及其节能措施中的若干问题[J].中华民居（下旬刊），2014（03）.

　　[3]李振文.空调节能的方案设计探讨[J].科技创新导报，2013（25）.