报近期推出的房地产中介行业内幕报道吸引了广大市民的注意，许多市民打来电话反映自己在二手房交易中遇到过的问题。

　　中介二手房交易注意事项

　　房地产中介链条中的潜规则正在随着一个个案例的征集而浮出水面。

　　在对征集线索进行分析比较后，本报将从今天开始推出房产中介服务系列报道，将市民反映集中的中介公司内幕分类呈现。

　　广州市国土房管局和业内专家还将对相关问题做出回应，帮助消费者在房地产交易中维护自身权益。

　　在征集线索中，很多市民反映中介公司在房地产交易中占据了绝对的主导权，利用买卖信息不对称赚取差价。

　　对此，广州市国土房管局相关负责人昨日指出，防止中介骗取差价的两个重要方法是，买卖双方一定要在签合同时见面，而且不要签署全权委托书。

　　差价有明暗两种吃法

　　广州市国土房管局表示，房地产中介服务目前法律界定为居间行为，这个法律性质决定中介公司只能在促成合同成立时收取中介服务费，而不能在交易服务中“吃差价”。

　　据介绍，“吃差价”的基本模式有明暗两种：明“吃差价”

　　是指买卖双方中的一方知道中介公司抬高或压低了交易价，愿意为其支付一定报酬;暗“吃差价”

　　是房地产中介公司避免交易双方见面，而由中介公司分别与交易双方约定交易条件，

　　在交易条件存在差价后，通过虚构的或与自己有密切关系的第三方分别与交易双方签订合同，从而赚取差价。

　　案例1中的王小姐遇到的就是明吃差价的行为，而大部分委托交易都是由中介公司或相关经纪人暗中赚取差价。

　　据了解，“笋盘”出现后，经纪人以其亲戚或好友的名义作为买受方与业主协商交易条件，在交易条件基本一致后，经纪人在买卖双方签订房屋买卖合同时，要求增加买受人，

　　通常的借口是增加的买受人与原买受人存在亲属关系，买受人希望以后的产权证上出现双方的名字。

　　由于房款及付款时间等其他合同条款都没有改变，增加买受人对业主几乎没有影响，业主方往往都会同意。

　　但往往增加的买受人才是真正的买受人，这样不良经纪人就有了“吃差价”的机会，为了方便表述，我们将原买受人称为A，增加的买受人称为B。

　　不良经纪人在以A的名义与业主协商买房合同条款的同时，也以A的名义与真正的买受人B协商卖房合同条款。

　　显然，这两份合同除了房款存在差额外，其他条款都会一致，这样，不良经纪人则可以A的名义“吃差价”。

　　在两边的合同条款协商一致后，不良经纪人以上述“加名”的方法将业主和真正的买受人B联系起来，以便将房屋过户给B。

　　房屋买卖合同加名后，唯一的问题是如何在房屋交易登记时不要出现A的名字，办法是由A写一个声明，表明该房地产只过户到B名下，然后，经纪人在代办房屋过户时，在交易所填写格式交易合同时，将交易双方换成原业主和B，这样房屋得以最终过户给B。

　　由于房屋买卖合同的购买人是A与B，原业主不能认为经纪人将房屋过户给B是违反其意思，而B在取得房地产权证之后，其权利已得到保障，很少会怀疑该房屋是不是从A那里购买来的。

　　当然，房屋买卖合同增加买受人，很多情况也是原买受人与增加的买受人之间存在亲属关系，因此，一律拒绝增加买受人的要求也是不合理的。

　　防范不良经纪人以增加买受人的方法“吃差价”，最好还是业主直接与原买受人和增加的买受人见面，或由原买受人提供与增加的买受人之间的关系证明。

　　不要签署全权委托书

　　按目前的交易习惯，很多中介公司在买卖双方签订合同后，还负责代为办理交易过户手续，代办过户交易手续，需要买卖双方出具授权委托书。

　　授权委托书的内容基本上是;某某是某某房屋的产权人，现委托某某代办交易过户手续。

　　不同中介公司的授权委托书内容几乎是一致的，但存在明显的漏洞。

　　广州市国土房管局指出，上述授权委托书的缺陷是，交易对象没有确定。

　　虽然交易对象可以根据交易合同来确定，但按目前的办理交易程序，交易格式合同可以由经纪人代为填写，基于授权委托书，经纪人可以代为签名。

　　因此，不良经纪人可以在格式交易合同将交易对象由A换成B，而交易部门无法知道这违反业主的意思，交易可以成功登记。

　　避免不良经纪以这个方法“吃差价”，事前预防的方法是在授权委托书写明“委托某某将房屋交易过户给某某”，委托书出现这样的表述，不良经纪将交易对象由A换成B时，交易将无法进行。

　　事后的办法是在成交后审阅新的房地产权证权属人，如果发现权属人不是自己的交易对象，则及时提起诉讼或仲裁，确认该交易无效。

　　中原地产表示，目前很多炒家为了达到炒卖房屋的目的，要求委托书上将所有与交易相关的权限都委托给他们，包括楼款收取、按揭办理、赎契、交易过户、交税、房屋装修、房屋租赁等等。

　　中原地产建议，无论买家是一次性付款还是按揭付款，在未办理过户前，不要为买家提供委托公证，因为产权尚未转移，涉及房屋的相关责任问题仍然是原业主负责。

　　房屋买卖应按交易流程履行至最后的交易过户。

　　1　还价成功却多付4000

　　王小姐是中山大学的一名老师，去年其与中介公司美联物业一起去看了小北路天秀大厦的一套房子。

　　看完之后王小姐觉得满意，便和中介一起来到了仓边路的美联物业谈价。

　　当时中介表示卖主给出的价格是48万元，但是卖主在深圳，现在一下过不来。

　　之后王小姐询问能否优惠一点，中介则表示最低能到47万，但是佣金就要在原来3个点的基础上再加4000元。

　　王小姐觉得也算划算，便答应了并签订了合同。

　　谁知王小姐在办理过户的时候见到了卖主，卖主告之她给中介公司的价格就是47万，而不是中介公司所说的48万元。

　　如此一来，由于中介的欺骗，王小姐一番讨价还价的结果是多付了4000元的冤枉钱。

　　此外，王小姐在收楼的时候居然接到了天秀大厦管理处要求王小姐交纳该房拖欠多年的1万多元维修基金的通知。

　　随后她致电中介公司和卖主，但是他们都已经翻脸不认账了。

　　至今这些维修基金依然拖欠当中。

　　2　压低报价多交1万元佣金

　　不仅买方在二手房交易中被赚取差价，卖方业主由于交易信息不透明，也经常被中介公司报上的价格所迷惑。

　　日前致电本报的黄先生就遇到了中介压价赚取佣金的事情。

　　今年6月份，黄先生把番禺区海滨花园的一套80多平方米的房子拿出来卖，当时委托了某大型中介公司华进分店代理。

　　据他介绍，当时他的放盘价是62万元，而中介报回的价格是60万元。

　　黄先生本不愿接受这个报价，但中介人士多次劝说他接受这个价格。

　　在整个交易过程中，黄先生多次提出与买方见面协商均遭到中介公司的拒绝，直到7月份签合同那天，黄先生才见到买家真面目。

　　但令他惊讶的是，买方开出的价竟然是61万元，而不是中介公司反馈的60万元。

　　黄先生对此表示无法接受，并当即取消在这家中介公司放盘。

　　随后，黄先生和买方私下成交了这笔交易。

　　但让黄先生想不到的是，中介公司至今还向他追讨1万元作为此次中介服务的佣金，并于近日发函给他，指明原来压低的1万元属于中介服务费和咨询费。

　　黄先生指出，“当时放盘时已经和中介谈好是实收62万元的报价，其中已经包括佣金和各种税费了，现在却把压低的价格转变成佣金，整个交易就是中介公司在主导。

　　”

　　3　委托交易让业主房财两空

　　郭生通过中介公司出售房屋给买家邓生，合同约定，签订合同时支付首期款(楼款总价30%)，余下楼款约定于办理过户前再支付。

　　签订合同后，买家邓生表示自己是炒家，希望郭生能提供一份公证委托给其，将房屋买卖及交易过户的所有权利全权委托给邓生，同时邓生亦公证一份承诺书，承诺会按合同规定支付余下楼款给郭生，如果邓生没有将余下楼款支付给郭生，郭生有权取消公证委托，同时向法院申请交易无效，并查封房屋等等。

　　郭生初时并不同意，但经不住中介公司经纪人和买家的反复游说，于是为邓生提供公证委托书。

　　到了约定余下楼款支付时间，郭生还没收到楼款，于是立即致电给邓生，发生已经关机，寻找那位经纪人，发现他已经离职了，郭生立即去声明取消公证并向法院申请查封房屋，但法院经调查，该房屋已经易了主，无法查封。

　　原来，邓生通过公证委托，很快找到下一手买家，要求买家一次性付款，并迅速办理了交易过户手续，邓生拿到钱后就消失得无影无踪。

　　由于邓生与买家在房屋交易时，公证委托尚未取消，是有效的，双方证件齐全，且履行了所有交易手续，买家是善意取得人，房屋无法再查封。

　　郭生只能是追究邓生的法律责任，而无法取回房屋。

　　郭生追悔莫及，后悔轻信他人提供了公证委托，最后弄得房财两空。

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　　二手房交易注意事项和流程

　　当我们跟中介买二手房的交易流程中，我们需要知道些什么防范知识呢?我们应该怎么做到在二手房交易流程中不会被骗呢?以下是关于二手房交易流程中介的知识，欢迎阅读，仅供参考!

　　二手房交易手续【1】

　　1. 了解房屋产权状况，要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

　　2. 订立买卖契约。

　　买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签订一份正式的房产买卖契约。

　　3. 向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

　　买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。

　　对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　4. 立契。

　　房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

　　5. 缴纳税费。

　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

　　比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。

　　6. 办理产权转移过户手续。

　　交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。

　　至此二手房的房屋买卖行为全部完成。

　　二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立

　　一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。

　　在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

　　二、与中介公司签订书面的中介协议。

　　该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

　　三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

　　四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。

　　该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

　　遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

　　买卖双方签订房地产买卖合同。

　　签订二手房买卖合同七个必须

　　1.必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。

　　因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

　　2.必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。

　　为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

　　目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

　　3.必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。

　　因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。

　　如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

　　4.必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

　　因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

　　5.必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。

　　通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。

　　因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。

　　但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。

　　因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

　　6.买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。

　　理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。

　　为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

　　二手房交易流程【2】

　　网签。

　　由中介促成的交易，必须通过中介的电子密匙网签合同，中介促成合同又让买卖双方自行网络签约属于违反行业操作规范的行为，买卖双方应该警惕。

　　若是个人与个人达成的二手房交易，沈小姐建议买卖双方在家庭电脑就可以完成网签并打印合同，如家里没有打印机可凭网签编号在交易登记中心现场打印合同即可。

　　递件。

　　交易双方带上网签合同可取号递件。

　　在受理窗口提交房产证、双方身份证及网签合同等资料后可获得收件收据，收件收据上会做出缴税指引，指导买卖双方到相应的窗口缴税。

　　完税。

　　买卖双方到税务窗口缴税后取得完税证明，完税证明会打上房屋网签合同的标准地址以及缴税人的名字，买家应付的税费为契税，完税证明会打上房屋地址以及买家的名字，但这绝非证明房屋已转名;业主应付的税费为个税，完税证明上会打上房屋地址以及业主的名字。

　　买卖双方完税后凭完税证明以及收件收据，可以回到递件窗口换领受理回执，受理回执会注明领新证的日期，一般为7个工作日。

　　领新证。

　　房管局对交易进行审核后，一般在7个工作日内出新证，新买家或者中介可以到窗口取证(按揭付款交易须由银行或按揭中介代表取新证，防止买家只付首期即获得新房产证)。

　　二手房交易流程之中介篇【3】

　　1.买方至中介门店看房、选房、咨询

　　听懂行话 为您解读中介机构九大常用俗语

　　【地铺】经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所。

　　【直营地铺】属于经纪公司的一个直接管理、管理机构.

　　【加盟地铺】因资质或其他问题而加入品牌中介公司的一种方式，目的在于规避市场风险、利用品牌效应，但上级公司但不直接参与经营管理。

　　【洗盘】中介工作人员通过业主资料或其他途径，来了解房屋的最新动态和基本情况。

　　【跑盘】通过走访和打电话了解楼盘信息。

　　【封盘】这是在有客户有意购买某物业时而采取的一种暂时性营销策略，封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。

　　【跳盘】同行挖走业主房源。

　　【跳客】通过同行挖走其客户资源。

　　【跳单】买卖双方通过中介搭建平台之后，两者“过河拆桥”私下交易。

　　2.交纳意向金、签订意向金协议

　　消费者“跳单”是指买卖双方通过中介搭建平台之后，直接跳过中介机构，私下进行交易的行为。

　　建议中介公司看楼前签订《居间服务委托书》，《居间服务委托书》是对中介付出的劳动和服务的确认。

　　其次中介公司要与卖方签订《客户确认书》，将业主姓名、物业名称分别相应予以确认。

　　根据《合同法》第426条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。

　　为此，在宣扬房地产中介诚信服务的今天，中介方在提升自身服务规范操作的同时，也不能对买卖双方不守信的“跳单”行为听之任之。

　　为防止“跳单”，中介方要尽量与双方签订书面协议，从而获得中介方促成双方交易的有利证据，最大限度降低中介方的法律风险。

　　3.中介联系卖方，收意向金，转定金

　　实践中中介公司处于种种考虑，一般会让买方签订《承购意向书》并且意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约定:"议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收"。

　　在这样的约定下，如果中介公司能够证明其已经取得卖方的同意，那么这个诚意金已经转为定金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

　　这种约定是有效的。

　　防范对策:

　　A:购房前一看房屋质量二察看产权证三比较价格四要中介公司将口头承诺写成书面文字五合同协商不成要保留证据(录音)(打官司时全部同意)。

　　B:不要交纳定金，不签承诺书，直接签订三方协议。

　　C:删除委托书或者承诺书的有关条款:"议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收";或者"若受托人(中介)在上述期限内取得符合上述要约条件的卖方承诺，卖方承诺到达受托人即视为到达委托人。

　　委托人与卖方的买卖合同即告成立。

　　委托人应于 年 月日前按照上述要约条件到受托人处签署《房地产买卖协议书》。

　　若买方逾期或违反上述任一条件，则按违约处理，定金不予退回，卖方有权即时解除并另行出售上述物业。

　　D:加上下列条款:"签署本委托书后30天内(即 年 月日前)买卖双方及中介方没有共同签署正式的《房屋买卖协议》的，本委托书终止，中介方同时退还定金给买方。

　　逾期每日按照定金的1%向买方支付违约金。

　　没有签署上述协议的，中介方不得将定金交给卖方或者没收定金。

　　本条款与其它条款不一致的，以本条款为准。”