一、对我国农村市场消费需求的认识
我国是一个农业大国，农村人口约8.6亿，占全国人口的70％多， 消费群体庞大，市场前景广阔。1997年农村消费品零售额占全社会的39％，如果将这一比重恢复到“七五”时期的50％，就意味着整个国民经济将新增8000多元的消费需求。从需求潜力来看，1997年农民的恩格尔系数为0.55，对工业品的收入需求弹性为1.314，农民消费欲望强烈， 消费需求上升的空间很大。从购买潜力来看，1997年农村居民储蓄为1.5万亿元，人均结余购买力1334元，其中手存现金810元，户均3524元，具有购买上千元商品的能力。
但是，农村市场巨大的消费需求并没有表现出来，甚至出现了即期消费紧缩的现象。农村居民最终消费对GDP增长的贡献率由1992 年的30％下降到1997年的12.4％。造成这种状况的原因主要有两个方面：
一是城乡二元经济结构产生了城乡居民巨大的消费断层，当城市居民进入消费升级的准备阶段时，农村居民未能及时填补城市居民遗留下来的消费空间，从而造成了工业生产能力的过剩和产品的积压，从整体上限制了消费需求的增长。
二是农民收入增长缓慢，未来增收预期不确定，延缓了即期消费。1997年农民人均收入实际增长4.6％，比上年下降4.4个百分点，也低于1978—1997年8％的平均水平，1998年继续回落。 农民收入增长减缓的原因归纳起来主要是：
（1）农产品科技含量低， 加工滞后，商品率低，缺乏市场竞争力。（2）乡镇企业发展缓慢， 经济效益下滑，吸纳农村劳动力少。
（3）受国内经济形势影响， 农副产品低价位运行，农业产出效益更低。（4）城市下岗工人增多， 农村剩余劳动力回流大，劳务收入减少。（5）世界经济继续恶化，国外市场萎缩， 农产品出口减少。
二、扩大农村市场消费需求的财政对策
（一）实施积极的财政政策，促进农村经济稳定发展，增加农民收入
只有有购买力的需求才是有效需求。因此，扩大农村市场有效消费需求的首要条件就是增加农民收入。在当前市场发育还不成熟、农村集体经济组织还不壮大的情况下，财政应该主动出击，充分发挥其资金和政策的导向作用，促进农村经济的稳定发展。
1.继续实施“科教兴农”的战略，发展高产优质高效的知识型农业。各级财政应积极支持农村教育和农业科研事业的发展，不断提高科教对农业增长的贡献率，切实把提高农业生产转移到依靠科技进步和提高劳动力素质上来。
一方面要加大对农村教育的“软投入”，改善办学条件和环境，普及九年制义务教育，积极发展农业职业教育、农技推广、农业信息交流等非正规教育，提高农民科技文化素质，更新农民科技观念。另一方面要加大对农业科研的投入强度，促进农业科技成果转化，有条件的地区还可扶持发展农业高新技术区。
目前我国农业科研严重供“养”不足，农业科研投入占农业GDP的比重为0.35％左右， 而发展中国家约为1％，发达国家在2％以上。1985—1995年国家对农业科研的财政拨款甚至为负增长，1997年我国各级财政对农业科研的投入仅占全国农业GDP的0.2％。鉴于这种情况，各级地方政府在安排预算时应确保农业科研投入高于财政经常性收入增长，年实际增长应保持在3.5％左右。
2.消除政策歧视，采取各种积极的财政措施促进乡镇企业的第三次腾飞。当前，我国GDP的近1／3，工业增加值的45％，农民收入的38％是来自乡镇企业，发展乡镇企业对促进国民经济增长和农业发展，增加农民收入发挥了不可替代的作用。财政可采取以下几项措施促进乡镇企业发展：
（1）规范地方政府和乡镇企业的分配关系，取消各种不合理的收费和摊派，切实减轻乡镇企业的负担。
（2 ）允许并鼓励乡镇企业进入或主导一般性基础设施建设与资源开发项目、一般性高科技开发和机械开发项目，并结合行业和地域给予一定的税收优惠。
（3 ）对具有市场开拓能力、农产品加工能力和为农民提供服务并带动农民发展商品生产的龙头企业，地方政府可用预算内建设资金、国债转贷基金及支农基金通过入股的形式增加企业资金，促进乡镇企业经营方式和组织方式的转变，盘活乡镇企业存量资产。
（4 ）对发展农副产品深加工和保鲜储运的乡镇企业可通过政府财政贴息、垫息或税式支出的方式支持其发展。
（5）加强对乡镇企业应有的公共服务， 如提供良好的基础设施和投资环境、完备的科技与信息咨询服务等，同时还应结合我国社会保障制度改革，将乡镇企业职工纳入社会保障体系。
（6 ）对需要进行结构调整的老乡镇企业可通过财政增拨专门用于发放乡镇企业贷款的银行信贷资金，帮助乡镇企业进行技术改造、优化产品结构和扩大再生产。
（7）各地政府要在人力、物力、财力上支持和指导乡镇企业开拓国内外市场和建立现代企业制度。
第二篇：房地产市场消费需求分析论文
受国际金融危机影响,20xx年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的回落。然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。
房地产市场需求影响因素分析
1.人口因素
中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至20xx年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。
如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。
20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。
同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。
2.城市化因素
目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,20xx年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,20xx年我国城市化率将达到47%,预计2020年会达到60%。
城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。
人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。
3.收入因素
随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示,20xx年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长9.5%和12.2%;20xx年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。
根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。
4.城市拆迁改造因素
随着工业化和城镇化的快速发展,各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示,全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米,实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。
5.投资投机因素
随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行,国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场,房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同,可以简单地将其分为国内资金和国外资金。
首先来看国内资金投资因素方面:由于社会保障体系的滞后,国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心,对未来生活的不确定性深感担忧;而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素,使得很多居民将可居可租可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。
国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个:首先,随着中国经济在世界经济中地位的不断提升,他们需要不断增加在中国的资产配置比例;其次,人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。 二、消费者实际支付能力分析
尽管房地产市场潜在需求旺盛,但是这些需求能否得到有效的支撑和释放,还要重点关注消费者实际支付能力的强弱。
分析消费者的实际支付能力,首先可以采用国际上通用的“房价收入比”进行衡量,即通过一套适于居住的房地产价格与一个家庭年均收入的比值进行分析。按照世界银行给出的标准,房价收入比在3～8之间为合理区间。例如日本的房价收入比约为5,美国的房价收入比约为3,旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等国际主要城市的房价收入比约为4.4～8.5。据统计,由于近几年来国内房价的持续大幅提升,我国的房价收入比已超过xx,远高于国际平均水平,北京、上海、深圳等主要城市的房价收入比已超过13。这意味着如果不吃不喝,一个中国普通家庭购买一套住宅至少需要xx年时间。显然从这个角度分析,中国消费者的实际支付能力并不高。然而,从目前全国的实际情况来看,中低收入家庭的实际购买能力确实很低,购房主力军实为中等偏上、高收入,以及最高收入的消费群体。从各个收入阶层分别来看,中等偏上收入阶层的房价收入比基本低于6。
其次,仅以房价收入比并不能完全说明消费者的实际支付能力,考虑到中国国情,还有必要从其他角度进行分析。国际金融危机袭来,当发达国家普通居民尽可能缩减一切开支时,中国国内的消费总额却屡创新高。这主要是由中外居民的生活、消费习惯差异引起的。由于社会保障体系还不完善,教育、医疗、养老等方面缺乏基本保障,中国居民较其他国居民更具储蓄习惯。据国家统计局数据显示,20xx年中国国内城乡居民储蓄存款超过22万亿元,储蓄总量位于世界第一位,人均储蓄额约为1.7万元。按照以上数据进行简单计算,则三口之家的平均储蓄额将超过5万元。如果再考虑国内贫富差距较大等因素,中等偏上、高收入以及最高收入家庭的平均储蓄额很可能达到十几万、几十万,甚至更多。
对于房地产消费,综合以上两个方面的分析可以得出以下结论:中低收入家庭基本不具备支付能力,他们需要通过建设完善的住房保障体系,以经济适用房、廉租房、限价房等形式解决其住房问题;而中等偏上、高收入,以及最高收入家庭的实际支付能力较强,完全具备购房能力,是现阶段推动房地产市场需求旺盛的主要消费群体。
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