居住小区物业管理问题的研究工作报告

时间:2023.8.6

  近几年,加强居住小区物业管理,推进和谐社区建设,改善群众生活和工作环境问题,已成为市、区人大代表普遍关注的热点问题。在区第十四届人民代表大会第一次会议上,鲁谷、八角、苹果园代表团分别提出了加强物业管理的议案。今年,市人大常委会亦将检查、审议市政府贯彻《物业管理条例》情况。据此,区人大城建环保委陆续收集、学习了国务院《物业管理条例》、《北京市物业服务费管理办法》等相关规定和外省市的部分经验介绍,研究分析了市、区有关部门近期的调研文章。集中两个月的时间,到建委进行了专题调研,向社区办、信访办了解了有关情况,与芳星园物业管理中心、新华社物业管理处、首钢物业公司,以及鲁谷地区七个居委会分别进行了座谈,调研情况如下:

  一、我区居住小区物业管理工作的基本情况

  根据区建委调查统计的数据显示,我区行政辖区内物业总量为2000万平方米,建筑面积1200万平方米。2万平米以上的居住小区105个,其中上世纪80年代前建成的老旧小区46个,占44%,90年代后建成的新小区59个,占56%。已实行物业管理的小区79个,占75%,成立业主大会的小区11个,占10.5%。在区登记注册的物业管理企业44家,其中国有或国有控股企业16家,在外区登记注册企业24家,从业人员6000余人。目前,居住小区物业多元化管理体制并存,存在着商品房、单位自管房、直管公房、回迁房等多种产权房。特别是区属物业管理的小区内混杂着商品房、康居房、房改房、拆迁房、承租房以及单位直管楼等多种形态。

  长期以来,区政府及建委主管部门按照市、区有关要求,认真贯彻《物业管理条例》,建立了物业管理行业监管体制,加强了对物业企业的监督检查服务,开展了物业管理规范化活动,积极探索社区物业管理自治方式,努力推进物业管理市场化进程。200 年8月成立物管办公室以来,通过增编、设置派出机构,开展全面检查和调研活动,在基本查清我区物业管理现状的基础上,加大了行业监管力度,积极开展物业管理试点、组建业主大会试点等工作,使我区物业管理投诉和上访量明显下降。从200 年5月起,在5个小区进行了四种类型的物业管理试点工作,现已取得初步成效。

  总体讲,在区政府的积极推动下,我区的物业管理工作进步较快,在改善群众居住环境、促进社区建设、提高城市管理水平等方面发挥了积极作用,已有首钢黄南苑、御景山等17个小区被评为国优和市优项目。我区居住小区物业管理工作整体看是比较稳定的,在各方的有力支持配合下,没有出现大面积的、影响较大的问题。

  二、我区居住小区物业管理存在的主要问题

  由于各种复杂因素的影响,目前我区居住小区物业管理工作主要存在着以下七个方面的问题:

  1、开发建设遗留问题仍是业主投诉的重点

  200 年,区信访办接待物业纠纷上访12批274人次,其中90%是开发商建设遗留问题引发的矛盾。我区某物业管理企业统计数据表明,约80%的纠纷也源于此。我们了解到的主要问题及产生的原因,一是某些开发建设单位因各种原因,未按规划设计要求建设,采取“拖、省、甩”等不当手段,将道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项问题、附属设备质量差等问题留给接管的物业管理企业,严重困扰着业主的生活和物管企业的正常服务。二是有些开发单位与物业企业是“父子”关系,在资产、人员、责任上划分不清、交接不规范。三是业主与开发商常常因划分公摊面积和附属用房经营收益分配等问题产生分歧,造成业主长期拒交物业费、物业公司运转困难、业主利益受损的恶性循环。四是老旧小区因建设时间早,在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式上都难以适应现在社会的生活标准,居民强烈要求改善居住环境。

  2、区属物业管理企业物业费收缴率偏低

  我区物业费收缴率最高能达到90%,但达到这一比例的小区相当少。区审计局2006年对4家区属国有物业企业的调研数据表明,大多数小区的物业费收缴率为70%左右(当物业收费率低于80%时将难以维持正常的经营管理活动)。以芳星园物业管理中心为例,其总收费是1000余万元,收缴率为45%,欠费达500余万元。中心所属的鲁谷重聚园小区收缴率只有10%,90%的业主欠费已达2—6年,总计260万元。主要原因:一是部分产权单位欠缴物业费。房改房、康居房原产权单位撤消或破产后,物业管理费由谁负担没有规定。一些大产权单位从未缴纳过物业费,部分物业托管单位长期欠费。二是国有物管企业未按规定收到物业管理启动资金。按照《北京市居住小区物业管理办法(修正)》规定,建设单位应按建安费的2%拨付物业管理启动资金,上述4家国有物业企业中只有1家收到30万元启动资金。三是根据2005年《北京市物业服务收费管理办法(试行)》规定,在首次业主大会召开前,开发商指定的前期物业企业单方制定物业费的标准,部分业主难以接受,直接造成收费困难。压滤机滤布四是部分物业管理企业服务意识不强,业主经常以不缴物业费的方式进行对抗。五是搬迁、回迁或转非居民,认为物业的收费标准已超过其承受能力,集体欠缴物业费。据芳星园物业管理中心统计,该中心所管小区70%为拆迁安置居民,总计欠费376万元,部分业主最长欠费已达10年。六是部分职工“花钱买服务”的意识较薄弱,加上部分业主对政府的政策不满,即使有经济能力也不缴物业费。

  3、物业管理企业在运行过程中遇到诸多难题

  一是物业管理企业由于职责决定,不能单方终止服务合同,对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施。二是有关法律规定的粗疏,不利于物管企业维权,如:对欠缴物业费案件一般不支持违约赔偿的诉讼请求,已结案的,以减免或支持1年租金为主;开发商基本不承担遗留问题引起的纠纷责任。由于物业管理企业在司法诉讼中的失利,令部分开发商和业主产生了更多的侥幸心理,一些守法开发商和业主也开始出现不诚信行为。三是2006年2月发布的《北京市专项维修基金使用管理办法》第四条规定,基金使用时应按照“专户存储、业主决策、核算到户”的程序,但在实际操作过程中因房屋产权多元化的矛盾,物业管理企业在正常动用资金前难以协调解决不同业主的问题。面对即将到来的房屋中修和大修工程,以及电梯更新、供水设施改造、绿化升级、道路维修等工程,物业管理企业因资金问题,势必影响改造计划的实施,触及业主深层利益。四是国有物业企业运作中受到非市场因素制约,加大了企业的运行成本。如:为保障社会稳定,接管部分“问题楼物业”;担负一部分政府职能,长期支付社区公共设施维护费用;因物业管理成本提高,需承担其与低物业收费产生的差价等等。五是对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声扰民、养犬等问题,物业管理企业不是管理的责任主体,没有权力组织协调处理各方面的关系。我们认为,以上问题发展下去,将使物业管理企业面临发展困境,难以担当物业市场的主体责任,直接降低了物业管理企业对房屋建筑、公共设施、设备保养维修的专业化管理服务水平,使业主资产的保值、增值受到损害。

  4、物业管理企业服务行为亟待规范

  一是有些物业管理企业服务理念有偏差,以盈利为直接目的,收费与服务不符,缺乏专业技术人员,维修不到位,从业人员资质不高。二是部分从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的物业管理企业,以管理者自居,服务意识差。滤布三是物业管理企业在日常维护上收支不透明,小区内公共设施的经营收益不向业主公示,侵占业主的公共利益,引起多数业主不满。

  5、组建业主大会有实际难度,运行不畅

  主要原因:一是部分小区开发期较长,物业管理区域难以确定,业主大会迟迟不能召开;二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的成立缺乏可操作性的指导;三是部分小区规模较大,业主成分复杂,实际组织过程十分繁琐;四是大多数业主参与物业服务产品的消费意识不高,普遍处于散漫化状态,缺乏“有思想有行为”的组织型运作。五是由于业主自治组织与街道办事处的综合管理、社区民主自治的关系还没理顺,业主委员会本身也不是法人实体,无法承担其活动所产生的民事法律责任,在协调物业企业和业主间矛盾时,实际的作用是有限的。

  6、物业管理立法滞后,政府管理指导工作比较被动

  《物业管理条例》已经颁布实施三年了,而北京市的物业管理实施条例细则至今仍未出台,很多具体问题依照2004年3月《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》无法解决。比如,居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和权责问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等,至今都没有明确的法律规定,致使行政管理和物业管理关系难以理顺,监管部门间缺乏有效的沟通,基层工作难以开展落实。

  7、大多数群众对物业管理市场尚未形成正确认识

  主要原因,一是主流媒体宣传引导不到位。我国的物业管理源于香港、盛于深圳、发于京沪穗,主流媒体在初期推广物业管理时做了较为过度的正面宣传,当问题逐渐暴露出来后,媒体又批判性地报道了物业管理中的种种问题。这种信息不对称的宣传,使不同地区的群众在本地物业管理发展过程中良莠难分,物管企业也处于进退两难的境况。二是物业管理部门、业主、物业管理企业之间缺乏有效沟通。由于三方对物业管理市场认知程度不同,存在着物管企业的服务理念与群众的物业消费期望值间的矛盾,以及物业服务范围、标准等规定与企业运作间的多重矛盾。业主、物业管理企业均自称“弱势群体”,加之诉求渠道有限,短期内难以实现三者间的有效沟通,群众对物管市场的良性发展信心不足。大多数业主在物业纠纷中持消极观望态度,采取极端行为的业主渐多,社区的和谐建设受到较大影响。

  三、对我区居住小区物业管理工作的几点建议

  物业管理是随市场经济发展而产生的新事物,目前仍处在混沌和探索阶段,准确的定位十分必要。就定位而言,物业管理企业作为经营性企业,向居民和政府提供的是管理和服务。政府应进一步完善相应的政策、法规和标准,做好引导、监管,以及必要的资金投入工作。从石景山区的实际出发,提出以下建议:

  1、提高认识,调动各方力量做好物业管理工作

  区政府及有关部门、街道办事处的各级领导应高度重视物业管理工作在构建和谐社区工作中的重要作用。我区居住小区物业管理上的各种问题,是城市管理体制改革、法制建设、居民素质以及社会收益分配等许多深层次的社会矛盾的一种表象反映。物业管理与居民生活密切相关,是构建和谐社区的重要组成部分。解决好物业管理问题关系到我区群众的根本利益,体现着我区城市管理和服务的水平,是实现“打造北京CRD,构建和谐石景山,建设现代化首都新城区”战略目标的现实需要,是一个系统工程,需要我区用相当的时间,调动各方面力量共同完成。

  2、有序地组织各层面的宣传活动,扩大正面影响力

  宣传引导工作体现了政府对物业管理工作的态度,是物业管理市场健康发展的关键。我区应进一步加强对物管行业以及相关新闻的正面宣传报道工作,统一思想,培养群众正确的消费观念、契约意识和法律意识。区政府及主管部门要及时推广试点地区物业公司、居委会、业主委员会在化解纠纷、行使权利方面的有效做法,要让群众在和风细语中逐步接受“有偿服务、有偿出资、出资受益”的现代生活理念,平和公正地认识身边的物管企业和氛围,做到按购房合同约定办事,达到权利和义务的统一,依法处理纠纷、维护居住权利。

  3、认真实施《物业管理条例》,进一步增强政府监管力和保障力

  一是规范新建居住小区配套设施的验收和物业接管工作。切实落实《北京市新建商品住宅与市政功用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》,鼓励企业坚持“提前介入、监督质量、确保入住”的原则,从源头上减少因开发建设问题引发的物业管理纠纷,为实行市场化的专业物业管理打好基础。

  二是强化对物业管理企业的行政监管。严格按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市有关文件要求,加强对物业公司的服务行为的监管,促进从业人员服务能力和综合素质的提高。

  三是全面系统地做好专题调研工作。建议政府协调有关部门以全面普查、专项检查的方式,摸清情况,就重大问题进行专题研究,有针对性地提出解决措施,为区政府提高城市管理水平提供有力依据,为加快市人大立法,推动我市物业管理工作的不断改进和完善提供积极参考。

  四是成立物业管理工作协调机构。重点解决物业管理的综合问题、重大事件,切实依法实施行政管理工作。建议设立处理重大物业管理纠纷事件应急预案,建立应急事件启动资金,使政府在小区物业纠纷导致的水、电、气、暖等保障不力的特殊情况下,能够及时动用资金缓解矛盾。

  4、为社区物业管理搭建平台,形成社区委员会指导监督有力的良好局面

  目前,我区八个街道办事处和鲁谷社区均已成立社区委员会,社区委员会作为社区代表会议常设议事机构,职能之一是代表社区内广大居民群众的利益,指导居民委员会工作,发动居民群众和社区单位参与社区建设。同时,各街道办事处和鲁谷社区先后成立了地区城市管理委员会,负责协调地区公安、城管、工商、司法等有关职能部门,共同商讨解决地区城市管理的重大问题。我们建议:在区建委推广试点经验的基础上,充分发挥社区委员会和地区城市管理委员的作用,探索建立由社区委员会牵头,地区城市管理委员会单位、社区居委会、业主委员会、物业管理企业、驻社区单位共同参加的协商议事制度。以联席会的形式,定期研究社区共驻共建事项,结合便民工程项目,依靠社区居委会加强居民和物业管理企业的沟通,共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题,落实好北京市第四、五次城市管理工作会议关于“将居住小区物业管理纳入社区建设”的要求。

  5、提升区属国有物业管理企业发展能力

  我区国有物业管理企业在提高城市管理水平等方面做出过一定的贡献,担负着既要经营发展,又要保障社会效益的双重责任。建议有关部门开展相应的研究,特别是在企业承担涉及公共利益、社会责任等项目时,提出政府补偿办法。同时,要加强培训并通过示范作用,提升物业管理企业管理水平,促进国有物业管理企业及时总结经营中的问题,分析掌握行业发展趋势,及时调整经营策略,配合政府、社区居委会、业主委员会兢兢业业地做好基础管理工作。进一步维护企业形象与行业形象,使服务工作得到认可,提高小区物业管理费收缴率,促进物管市场的良性循环,不断增强企业发展的经济推力和社会诚信度。

  6、积极探索并实施多元化物业管理模式

  一是探索普通住宅楼统一管理方式,破解商品房、房改房、康居房、拆迁安置房、农转居等一楼多产权房的物业管理难题,建立有偿服务机制。二是研究老旧小区物业管理模式。选择若干试点,通过政府出资、社会集资、实施便民工程等方式进行小区整治,推行以居民自主服务为主的物业管理方式,逐步过渡到规范化物业管理。三是建立以社区居委会为主,统一组织协调的物业管理新机制,解决低收入群体住房的物业服务管理需要,以保障居民住用安全为基本目标,实现自我服务。四是对确实无力交纳物业管理费的困难群众,建议政府考虑建立类似廉租房的社会保障制度,给予一定的经济补助或适当减免物业费。

  7、建议北京市尽快出台物业管理实施条例细则

  《物权法》关于业主决定建筑区划内物业事项表决权的规定,关于停车位、车库的规定,以及关于业主对共有部分可否以放弃权利而不履行义务的规定,与目前正在执行的《物业管理条例》有较大变化,建议北京市尽快出台物业管理实施条例细则。


第二篇:当前卫生监督信息管理工作现状分析问题思考及对策研究的调研报告


  卫生监督信息管理是卫生监督工作的重要组成部分,是卫生监督工作正规化、科学化、规范化的重要载体和直接体现,在当前的卫生监督工作中发挥着日趋重要的作用,卫生监督信息管理工作的好坏直接影响着卫生监督工作的效率。现以我市为例,试对当前卫生监督信息管理工作的现状、问题及对策作简要分析和讨论。

  1.1、遂宁市基本情况:遂宁市位于四川省东部,共辖三县两区,面积5326平方公里,总人口380万。全市共有独立卫生执法监督机构6家,其中地市级1家、县区级5家,目前共有在编卫生监督员90余名。

  1.2、四川省卫生监督信息管理系统使用总体情况:遂宁市从2009年开始使用四川省卫生监督信息管理系统(以下简称省系统),经5年运行,系统逐步完善,使用日趋规范,从总体情况看,省系统的运行使用,促进了卫生执法监督工作的信息化、规范化、科学化,取得了明显成效。但也存在认识不足、重视不够、人员水平不高、数据填报不及时不充分、数据的准确性和完整性有待进一步提高等问题。

  1.3、省系统具体使用情况:截止2014年12月25日,根据省系统报告数据,遂宁市全市共有被监督单位5221家,2014年共监督7611户次,监督覆盖率97.68%,监督频次1.44。案件查处168件,其中当场处罚31件、一般程序137件,罚款共计226266元人民币。从被监督单位信息卡来看,共有不完整被监督信息卡16张,不完整率为0.31%,待审核修正的经常性监督信息卡115张、案件查处信息卡20张。卫生监测、预防性卫生审查等监督数据尚未录入。

  1.4、卫生监督信息管理人员情况:目前全市共有信息管理员6名,均为兼职,一般由办公室人员担任,绝大多数所学专业为卫生及相关专业。

  1.5、其他相关信息管理系统情况:2011年起使用国家卫生监督信息管理系统(注:现为国家卫生和计划生育监督信息平台,以下简称国家系统),2014年起试用四川省行政权力依法规范运行平台(以下简称行权平台),国家系统主要任务是机构人员信息的报送、网络培训及少量监督数据的直报(如饮用水和放射诊疗),行权平台主要是进行行政处罚及其他行政权力事项的录入。

  虽然卫生监督信息管理工作经过多年的发展,取得了长足的进步,但我们必须清醒认识到,作为卫生监督工作中的“新军”,信息管理和其他专业工作相比还显得比较薄弱,主要体现在意识不强、机制不善、投入不足、力量匮乏、系统繁杂、人才短缺、系统有待完善等。

  2.1、监督员信息意识不强、责任制未真正落实。虽然经过多年的发展,监督员的信息意识比几年前有了很大提高,但距离信息管理工作发展变化的新要求还有较大差距,主要表现有:监督数据不能按要求及时准确填报、监督覆盖率和案件录入率有待进一步提高、监测及预防性卫生审查数据尚未录入、数据审核力度不够等。此外,信息管理工作尚未真正纳入目标绩效考核或者考核流于形式,责任制未真正落到实处,缺乏奖惩激励机制。以上种种是导致信息管理工作在整个卫生监督工作中处于较为滞后状态的主观原因。

  2.2、信息化投入不足,设备老化短缺。我市各级卫生监督机构信息化专项资金均未纳入政府预算统筹安排,仅靠有限的公业务费难以有效支撑,经多年运行,单位的电脑、网络设备及其他信息设备、系统软件等均不同程度老化短缺,亟待更新。现有设备难以保证信息系统高效运转,客观上对卫生监督信息工作开展起到了制约作用。

  2.3、人少事多矛盾突出,信息系统工作力不从心。基层卫生监督机构实有人员不足,监管对象数量大,以市支队为例,监管对象达2000余家,监督员日常监督任务繁重,既要完成现场监督检查、许可审查、举报投诉处理等,还要在监督信息系统完成监督日志、处罚案件等录入,可谓“忙里又忙外”,人力显得捉襟见肘,效果不尽如人意。

  2.4、多系统并行,加重基层负担。除省卫生监督信息系统、国家卫生监督信息系统外,2014年四川省又推出了行政权力依法规范运行平台系统,要求所有行政权力事项纳入此平台运行,包括行政处罚等必须全部在此平台录入运行且程序繁琐。多平台的共同运行进一步加大了基层卫生监督机构的负担,让基层疲于各种录入操作。

  2.5、信息技术专门人才匮乏,信息化推行任重道远。基层卫生监督机构监督员多为卫生专业人员,信息化水平参差不齐,加之尚有不少老同志电脑操作水平较低,信息化意识不强,不能较好的完成信息系统各项操作。既懂卫生执法又懂信息技术的人才严重缺失,也制约了卫生监督信息工作的进一步开展。

  2.6、信息系统本身使用体验不佳,有待进一步完善。虽然经过几年运行,信息系统不断完善,如2013年系统改版并升级到云平台,速度有所提升,操作有所改进。但在实际操作中仍有不少问题,如处罚案件填报流程多、行政许可及注销流程复杂、信息卡审核不畅、查询统计功能尚待完善、系统问题解决不够及时等,此外国家系统网络培训平台经常拥堵,难以登陆培训,也影响了网络培训的正常开展。

  3.1、强化责任意识,落实奖惩激励机制。各级监督机构要进一步加强领导,将卫生监督信息管理工作真正纳入年度目标绩效考核,任务细化分工,责任到人、逗硬奖惩,真正把奖惩激励机制落到实处,实现“有功者奖、有过者惩”,从制度上保证信息管理工作的良性循环开展。

  3.2、加大投入,及时更新设备。建议各级卫生行政部门和执法监督机构加强与相关相关部门的沟通协调,将卫生监督信息工作资金纳入政府预算统筹安排,以专项资金形式加强信息化设备的更新换代,从硬件、软件及网络上保证信息工作的有力开展。

  3.3、加大信息工作培训力度,完善信息人才队伍建设。信息工作技术性和操作性强,应加大对信息工作的培训力度,特别是办公自动化、信息系统操作、信息安全等方面,培训要更细、更专、更实用,培训范围要尽量扩大。

  3.4、进一步完善信息系统,使功能更完善、操作更方便。系统的操作体验至关重要,希望在完善功能时多听取基层监督员的意见,在具体细节上多下功夫,多加改进,使系统更快、更好,达到方便、快捷、高效的目的,与日常卫生监督工作相得益彰、相互促进。

  3.5、关于四川省行政权力依法规范运行平台,希望能与省系统和国家系统对接,实现信息互通、

  数据共享,避免重复录入,减轻基层信息工作量。

  3.6、尽快推广卫生监督移动执法试点工作。移动执法是卫生监督信息管理工作的新方向,也是有益的尝试,从其他地方试点的情况看,取得了不错的效果,建议省总队将此项工作做好做完善,并尽快将试点工作推广到全省,惠及全体监督员。

  总之,卫生监督工作信息化是大势所趋,卫生监督信息管理工作将在今后的卫生监督工作中,日益突现其重要作用,我们必须站在宏观的角度、用发展的眼光看待信息管理工作,真正提高认识并采取切实有效的措施。只有从制度、软硬件、人力物力等方面保证卫生监督信息管理工作顺利开展,才能从根本上改变当前信息管理工作的薄弱局面,从而为卫生监督工作的大发展插上腾飞的“翅膀”。

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