摘要：商品房市场中的不明码标价行为已经成为当前商品房价格高居不下的重要原因之一。不明码标价行为的主要表现为明码标价的方式不合理、采用虚假的或引人误导的价格广告、歧视性的价格欺诈等。针对这些问题，一方面应当具体规定商品房明码标价的方式，另一方面对因欺诈而造成的消费者机会损失也应当予以赔偿。

　　1、商品房销售中的明码标价问题

　　对商品和服务实行明码标价，是经营者必须履行的法定义务。对此问题，很多国家和地区的立法都有所规定。如欧洲议会颁布了《明码标价法》，并且还规定了明码标价的具体准则，其中规定：商人提供给消费者的产品必须标明卖价和单价，使消费者能够更好地来了解信息，更有助于价格比较。英国的《消费者保护法》和《价格标示法令》也对零售商与消费者之间在商品、服务、膳宿供应或者便利设施等方面的明码标价作了明确而细致的规定；我国《价格法》和《消费者权益保护法》对明码标价的问题也有规定，而国家发展计划委员会2000年10月31日发布的《关于商品和服务实行明码标价的规定》更明确规定了明码标价的概念。根据该规定，明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。按照这一要求，实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。经营者不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其它情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。经营者违反规定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。

　　根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应明码标价。商品房作为关系到消费者重大利益的消费品，其明码标价的问题更应引起重视。目前，我国很多地方已经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》等。《上海市房地产市场明码标价的实施细则》甚至明确规定了房地产市场明码标价的概念，即房地产市场明码标价，是指房地产经营者、房地产中介服务机构和物业管理服务企业，买卖、有偿转让、租赁房屋和提供服务，依法公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为，该规定还对买卖、租赁房屋、房地产中介服务、物业管理服务等的明码标价提出了具体的要求。不可否认的是，以上这些规定对规范我国商品房市场价格行为、保护消费者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不够完善和执法的不到位，现实中经营者不明码标价的行为仍然普遍存在，这也助长了商品房价格的居高不下，不明码标价的现象已经成为当前商品房市场的一个严重问题。

　　2、商品房销售中不明码标价行为的表现

　　目前我国商品房市场中不明码标价行为的主要表现有：

　　1.明码标价的方式不合理

　　有些经营者不向消费者明示商品房的价格或公告虚假的价格，在销售场所，商品房价格往往由销售人员内部掌握，消费者无法得知每套商品房的具体价格，更无从比较已经售出的商品房与待售商品房的价格；有些商品房经营者对外公布有少量的价格优惠的商品房，以吸引消费者与其交易，而实际上这些优惠的房屋并不存在，或者在缔约时附加了十分苛刻的条件；也有些经营者对商品房本身明码标价，但对售房相关的收费项目、收费标准及售后环节的配套收费项目、收费标准，故意隐瞒不予以明码标价，使消费者在消费信息不全的情况下，被迫接受不必要的附加项目和附加费用。

　　2.采用虚假的或引入误导的价格广告

　　商品房销售中违反明码标价规定的虚假广告行为主要有：商品房经营者在进行广告宣传时，故意使用欺诈性或误导性的语言、文字、图片、计价单位等标识，诱导他人与其交易。常见的欺诈性或误导性的用语有“起价”、“均价”、“实价”、“暂定价”等。经营者惯用的手段是，在商品房的预售或所谓“内部认购”环节时，利用这些模糊性的用语以较低的价格诱导消费者与其签约并预交部分价款，而最后真正确定房价时其价格却远远高于消费者的预期，而此时消费者要解除预购合同则须付出大量的时间成本和机会成本。

　　3.歧视性的价格欺诈行为

　　有的经营者准备了多份的价格表，按照不同的需要提供给不同的消费者，这样从表面看虽然是向消费者明示了价格，但却给予不同的消费者以不同的待遇，这是一种歧视性的价格欺诈行为，同样违反了明码标价的规定。

　　3、商品房销售中不明码标价行为的法律对策

　　首先，应当具体规定商品房明码标价的方式。在这一方面，某些发达地区的的立法经验值得推荐。如《江苏省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》规定：“切实落实住宅商品房销售明码标价制度，销售企业必须在销售场所的醒目位置标明每套商品房的区位、面积、价格及相关资料，让购房人明明白白消费。”《上海市房地产市场明码标价实施细则》也规定了“一房一价”的价格标示方式，即“买卖或有偿转让的房屋按室号逐一明码标价，标明包括地址或楼盘室号、暂测的或实测的房屋建筑面积及其中套内建筑面积、公用分摊建筑面积、单价、计价单位、总价以及可否议价、有效时段等。经营者应当说明其它事宜的，另加备注。”但是目前大多数地方的商品房管理法规规章尚无这类具体规定。以上两个法规也各有不足，如《江苏省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》中关于明码标价的内容还不够具体，而《上海市房地产市场明码标价实施细则》则没有规定应当在销售场所的醒目位置公示。笔者认为，在各地的商品房管理法规规章中应当明确以下几点：(1)强制性地规定商品房销售企业必须以套为单位公布与所销售的商品房价格有关的重要信息，(2)与所销售的商品房价格有关的重要信息，不仅包括商品房本身的价格信息，如商品房的地址或楼盘室号、暂测的或实测的房屋建筑面积及其中套内建筑面积、公用分摊建筑面积、单价、计价单位、总价以及可否议价、有效时段等，还应包括与商品房销售相关的收费项目、收费标准及售后环节的配套收费项目、收费标准等方面的信息，(3)同一楼盘同期所销售所有商品房的价格必须同时公布，同一楼盘同期已经销售的商品房的实价与待售商品房的定价也应同时对所有的销售者公布，(4)应当规定商品房销售企业必须在销售场所的醒目位置标明以上信息，(5)对违反这一规定的行为应当规定具体的处罚措施。

　　其次，针对虚假的或引人误导的价格广告，有学者认为这种经营者利用虚假广告进行的价格欺诈不能认定为欺诈，理由是“订立合同时购房者即可知道真实价格，购房者有权拒绝签订合同，经营者实施的这种欺骗行为不足以掩盖真实价格”。对此笔者不能苟同。因为一方面经营者的行为确实采用了欺诈性的手段，另一方面这一手段又是一种不正当的价格手段，此外即使消费者最后没有签订合同，这一欺诈行为也已经给消费者造成了损失，当然应当认定其为价格欺诈行为的一种。如果不对这一类行为进行规制，无疑会放纵不法经营者，不利于维护商品房市场的秩序。在目前的立法中，有些地方的规定对这一问题已经有所反映，如《上海市物价局关于规范商品房销售价格行为的若干规定》第四条对房价用语规定“凡以商品房立项开发的，不得使用安居工程、解困房、平价房等名称。未经市、区县物价部门审核，不得使用成本价房、微利房等提法。”但是这一规定对目前在商品房销售领域广泛使用的“起价”、“均价”、“实价”、“暂定价”等用语也没有规范。这些用语从其字面意义上看本来就不是内涵清晰的专业性词语，在日常生活中及其他领域也常被使用，对其是否有明确化、专业化的必要也许还存在争议。但笔者认为，鉴于这些用语在商品房销售中使用已经十分广泛，而且现实中确实存在误导消费者的问题，应该适当加以规范。为使不同的楼盘的价格具有可比性，对其中的“起价”、“均价”的含义，应根据多层、高层、小高层等不同的楼盘性质规定不同的计价公式，而对 “实价”、“暂定价”等用语，可以就采用其作为日常用语的字面意思。

　　此外，在目前商品房价格只涨不跌的市场环境下，选择不签订正式合同往往不利于消费者，因为此时消费者已经不可能在市场上以当初签订预购合同时的市场价格再买到同样品质的商品房了。消费者在这种情况下遭受的损失在经济学上被称为机会成本的损失，由于没有法律的直接依据及计算上的困难，我国法律上对机会成本的损失一般是不予赔偿的，这对消费者而言显然不公平。笔者认为，对机会成本的损失完全不予赔偿的做法违反了我国民法的公平原则和损害赔偿法中的全面赔偿的原则。按照损害赔偿法的基本理论，财产损失分为直接损失和间接损失，而间接损失中又包括预期利益的损失。机会损失就是一种间接损失。对间接损失的赔偿，原则上也是有损失就应该有赔偿，机会成本的损失也不应例外。在很多欧洲国家，对机会丧失的赔偿责任得到了法律的确认，这一赔偿的范围甚至已经扩展到了精神损害赔偿领域。对于机会丧失的赔偿，应当适用比例赔偿原则，即视机会损失的可能性而确定具体赔偿的比例。而在价格持续上涨的市场环境中，因商品房经营者的欺诈行为而造成消费者机会损失可能性应该比较容易得到认定。对购房消费者机会丧失赔偿额的计算，可以采取由违法的经营者给消费者弥补同期房价上涨差价的方法来确定。对这种损害赔偿的性质，如果预购合同有约定的，应为违约责任；如果没有约定的，应是缔约过失责任。

　　最后，关于歧视性的价格行为，一般认为并不一定属于欺诈行为，如在《价格法》中就是将价格歧视行为作为一种单独的不正当价格行为与价格欺诈行为并列规定的。但如果歧视性的价格行为采用了欺诈的手段，应当也可认定为价格欺诈行为。笔者认为，歧视性的价格欺诈行为可能同时侵犯了消费者的知情权、自主选择权和公平交易权，对这种不正当的价格行为的规制一方面可以要求经营者对同一楼盘的同一期所销售的所有商品房的价格都必须公示，无论是否已经售出，另一方面应当落实商品房销售合同网上备案制度，让消费者对每一楼盘的销售进度有真实的认识。

　　一、当前存在的若干会计法律问题

　　1.现行法规中重视行政及刑事的处罚，轻视民事处罚。我国的经济体制原从计划经济中脱胎而来，现有的法规还是体现了较多的计划经济色彩，即往往比较重视行政及刑事的法律处罚，而轻视民事法律关系的调节。例如，在《证券法》中，用了很大篇幅描述提供虚假会计信息应承担的行政责任及刑事责任，仅在第62、69、161、202以及207条中，简单地提及提供虚假会计信息的责任人应承担赔偿民事责任，至于什么是虚假会计信息，如何认定虚假会计信息，如何处理这一民事责任，几乎没有涉及，这就给具体的司法判决带来了很大的不确定；陛。即使在《会计法》中也是只字不提会计问题中的民事责任问题。类似的问题，也反映在《公司法》、《合同法》等其他有关的经济法规中。

　　2.缺乏对虚假会计信息具体认定的法律规定。尽管在《证券法》、《公司法》以及相关的法规中，已经规定了出具虚假会计信息的有关人员要承担民事赔偿责任，但是，如何认定虚假会计信息，往往规定得过于原则与抽象，这就给司法实践带来一系列的问题。

　　第一，对于什么是虚假会计信息，如何确认虚假会计信息，这是一个相当复杂的法律问题，不同阶层的人士会有不同的标准：专业人士通常是以专业标准为依据，只要符合；专业标准，不管会计信息反映的内容与事实是否有出入，都不将其认定为虚假会计信息；非专业人士则通常认为，只要会计信息所反映的内容与事实有所出入，则该项会计信息就属于虚假信息。由于会计信息的使用者及有关的司法部门一般都是非专业人士，一旦因会计信息问题引起法律冲突，在认定某项会计信息是否虚假时，如法律上没有明确规定，司法部门往往以最为简便的方法来判定会计信息是否虚假，这就是以事实作为标准。有关这方面的经验教训，已大量发生在与验资有关的民事纠纷中。

　　第二，即使法律上已认定一项会计信息是虚假的，但如何来界定这项虚假会计信息的产生是故意还是过失，又是一个法律难题。因为区分故意与过失，在对虚假会计信息的责任人员量刑时，是非常重要的。前者不仅要承担民事赔偿责任，而且要承担刑事责任，而后者还要在分清程度不同的情况下，确定不同的民事责任：如属于重大过失，其承担的民事责任就相对要大些，赔偿的金额就可能较高；对于一般过失，则赔偿的责任就较轻。但是，要界定产生虚假会计信息是故意还是过失，即使是专业人士，有时也是难以胜任的。

　　第三，也就是目前存在的最大问题是：虽然确认了某项会计信息是虚假会计信息，并已认定了虚假会计信息的责任人员，但如何承担民事赔偿责任，应赔偿哪项经济损失，在法律上仍是一个非常模糊的问题。目前司法界对于注册会计师出具虚假验资报告的，是以验资金额的不实部分作为赔偿金额，而不是以会计信息使用者使用该虚假会计信息实际受到损失的金额为依据。然而这一规定，并不适用于所有与虚假会计信息有关的法律冲突。如上海贝龄微电子公司的盈利预测报告中，由于有关部门的过失，使得每股盈利0.39元误登为0.43元，按照司法解释中的有关赔偿要求，注册会计师每股仅需赔偿0.04元，这对损失了成千上万元的投资者来说，显然是不公平的。

　　3.关于虚假会计信息法律责任分担问题。由于虚假会计信息会带来严重的社会经济后果，因此，对制造与公布虚假会计信息的责任人员追究法律责任，特别是民事赔偿责任是理所当然的。然而，一项虚假会计信息的披露，从原始凭证开始、直至报表的公布，中间有着非常多的环节：如公司的财务人员、财务经理、公司总经理、注册会计师、公司监管机构、会计信息发布的媒介以及会计信息使用者本身。如何确定这些不同环节的法律责任，也是一个非常棘手的问题。

　　在现有的《公司法》、《证券法》中，都强调了制造虚假会计信息的公司管理部门与财务主管要承担法律责任，而《注册会计师法》第42条也强调注册会计师因过失要对虚假会计信息承担责任。同时，有关法规也规定了监管部门的失职亦应承担责任。但是，对同一案件的虚假会计信息责任究竟如何分担，从未在任何的法规中予以规定。这样在司法实践中，当一项虚假会计信息涉及到多个环节时，司法部门只能采用“非理性无限连带责任”的判例原则，即谁最有能力承担经济赔偿，就由谁来承担责任，这也就是所谓的“深口袋理论”。这一理论的贯彻，从表面上来看，起到了符合平衡社会机制的作用，但实际上由于责任与权利不相配比，这种处罚不当已产生了一些不良后果。例如，根据有关方面的调查，由于美国六大会计师事务所有相当的经济赔偿能力，因此，在虚假会计信息的赔偿金额中承担了大部分责任，截至1995年底，美国六大会计师事务所总计面临300亿美元的索赔，这甚至超过了其资本总和的20倍。这样，就变相地鼓励那些经济承担能力较差的人员去制造虚假会计信息，而将责任转移到有经济承担能力的这一方。

　　二、解决我国会计法律问题的若干设想

　　1.借鉴国际法务会计经验，开展我国会计法律问题的规范理论研究。针对普遍存在的会计实务中的法律问题，以会计与法律相结合的一门边缘学科应运而生，这就是被称为“法务会计”的一个新会计分支。作为一种学科，它主要处理财务事实与企业违法问题的关系，并运用于法律上的鉴定。欧美各国会计界已开始对法务会计开展了广泛研究，有关这方面的论文与专著亦层出不穷，世界著名的“五大”会计师事务所也对这一问题予以特别的关注，不仅纷纷成立了科研小组，而且还专门设置了法务会计部门，以应付社会的需要。

　　法务会计不仅在理论上得到总结，在实践中也被

　　广泛运用。例如，法庭调查美国最大的舞弊丑闻案——麦克威尔通讯公司舞弊案时，美闰普华会计师事务所的注册会计师就作为法务会计人员，在法庭上予以作证。又如，在调查第二次世界大战中瑞士银行侵占犹太人存款事件中，五大会计师事务所共起用了450个法务会计人员，才得以完成客户的委托。由此可见，研究与借鉴国际法务会计的基本理论，是解决我国会计法律问题的首要方法之一。

　　2.通过现有的会计诉讼案例，加强对我国会计法律问题的实证研究。会计诉讼案例，历来是世界各国会计理论界最为重视的研究领域之一。每一个重大会计诉讼案例的发生，都对社会经济造成了一定冲击，而且，每一个重大会计诉讼案例的背后，总是隐含着一些深层次的法律问题：要么是会计理论滞后于实务，使得会计法律的制定者无法预见可能发生的新情况，没有及时制定应有的新法规，导致了会计实务界的失误；要么是会计实务界对现有的会计法规缺乏应有的理解，使会计实务发生偏离……。认真研究这些重大的会计诉讼案例，寻求其产生根源及对策，已成为世界各国会计理论界对会计法律问题进行研究的最好方法。当前，我国已发生了不少重大的会计案例，如深圳原野、红光实业、琼民源、东方锅炉等舞弊案，都是出于利用虚假会计信息为个人或小集团谋取私利。通过会计案例，加强会计法律问题的实证研究，是妥善解决我国会计法律问题的又一个重要途径。

　　3.设立会计法律监督机构，强化对会计人员法律责任的监督。当前，我国在设立会计监管部门时，主要强调的是技术管理，其次强调的是行政处罚。监管部门的大部分精力放在会计技术规范的制定与协调上，并对一些违规、违纪现象进行行政处罚。这些技术标准是判断会计行为是否合法的依据，对我国的会计改革是非常必要的，然而，随着市场经济的逐步完善，我国的会计监管要逐步转移到法律问题的协调上。一旦遇到诸如会计信息理解方面的法律冲突时，作为会计监管部门，应站在独立客观的立场上，对这些会计信息予以鉴定，并作出相应的结论，以便给有关司法部门提供依据。有关这方面的任务，将会随着市场经济的日趋完善越来越迫切。在会计监管部门中设立法律监督分支机构，强化对会计人员的法律责任监督，将成为我国会计监管部门今后的重要任务之一。

　　普及会计人员的法律知识，强化会计人员的法律责任，是有效处理会计法律问题的又一有效手段。从当前看，我国会计人员的法律意识非常淡薄，总认为会计信息的差错只是工作态度问题，而没有将其放到法律责任的高度，例如，前些年公布的上市公司财务报表，其低级差错之多，其问题之严重，令人瞠目。因此宣传普及会计法律知识，对我国会计人员素质的提高是非常重要的。