从经济学的角度浅析房地产市场经济管理论文

时间:2023.7.19

  前段时期的惆怅中,自己在思索的过程中对自己的定位明确了许多,会计和金融这二者之间,我选择了后者,在网上搜索了一些关于金融专业的培养方案信息,以后也将在学好会计的前提下,抢抓时间弥补金融学专业知识的缺失。

  时隔一年自己再次翻开西方经济学教材,看了微观部分中的关于市场分析的知识,了解了一些经济理论,为了使自己更进一步的掌握理论知识,我以平常关注较多的房地产市场为例,将自己这段时期所学的知识运用其中,从经济学的角度来解读房地产市场,主要是运用供求分析方法研究住房市场的均衡状况,包括均衡数量和均衡价格的形成。

  我认为住房有两个属性,内在属性中,一是自住,一是投资;外在属性中,房地产与金融体系有着密切的联系。从内在属性的角度,可以把住房视为消费品;而从外在属性的角度,则应将其视为“金融衍产品”。

  一,作为消费品的住房市场(消费品市场研究主要就是用供求分析方法进行研究)

  1. 房地产市场的需求。

  房地产市场的需求可以分成两个方面,自住房需求和投资需求,投资需求又有两个衍生需求,一个是作为转卖的需求,作为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求。作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求,有意愿没有能力的需求不予考虑,有能力没有意愿的需求也不予考虑,因此住房产品的需求取决于消费者支付能力、消费者需求意愿和消费者人数等三个因素影响,其中消费者的支付能力主要受消费者收入、房价的影响,住房的需求意愿主要受社会文化影响、对未来的预期、替代品与互补品的可得性与价格三个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求。

  2. 房地产市场的供给。

  房地产市场的供给比较单一,作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的。因此,套用一般的供给理论,住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿、供给能力,厂商的供给意愿也主要是取决于政府政策要求、厂商主观意愿和对于未来的预期;厂商的供给能力主要取决于房价、替代品与互补品的可得性与价格、厂商的生产技术与生产能力、投入品的价格。政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。

  3. 房地产市场的局部均衡。

  供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑,可以分析任何消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化。这就是经济学中的局部均衡分析。

  4. 中国房地产市场的供求分析。

  通过这个需求、供给分析,我们可以对于中国房地产市场进行政策分析。

  作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看,随着经济的增长,人们的收入也不断增长,支付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看,中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱,使得消费者普遍具有购房意愿;保障性住房市场的缺失,使得住房产品缺乏替代品;长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动,迅速购房。更重要的是,在中国快速城市化的大时代背景下,即便进城的农民工有一大部分自己不买房,毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加,这必将推动者住房市场需求的增加。

  另一方面,从房地产市场的供给方面来看,在中国现有的政策和市场结构下,政府政策、市场形态和厂商看涨的未来预期使得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润,从而厂商的供给意愿并不高;同时,保障性住房的缺失使得替代品的竞争压力不存在,厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生产大批住房产品,而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商更有理由把价格转移到房价上由消费者承担;更为重要的是,住房产品最重要的投入品——土地,是一个非常稀缺的资源,这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上,我国可用于开发房地产的土地数量是比较有限的,而且在地理分布和时间分布上。这种稀缺性是非常重要的,理解房地产开发的地理分布特点,是理解住房产品稀缺的关键。因此,房地产厂商的限量开发、限量供应和土地稀缺性,加上政府的土地政策(客观上也是由土地的稀缺性造成的),就使得房地产产品的供给是非常低的。由于需求大,供给小,均衡分析的结果就是居高不下的均衡价格和较低的均衡产量,这一均衡状况在市场形态不发生重大改变之前,是不会有任何变化的。政府的房地产政策如果不能影响到这个供求模型中的任何一个决定要素,就必定起不到任何作用。

  二,作为金融市场重要环节的住房市场

  住房市场是金融市场的一个重要环节,认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的,房地产交易是采用银行按揭的方式进行的,因此,房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此,房地产价格一旦上去,在这一价格上签订的交易合同就不容更改,交易必须进行下去,资金才能回笼。因此,房地产价格是不能下降的,因为下降必定会使得开发商破产,银行资金链断裂,银行可能破产,从而损害整个金融市场。

  金融资本诞生以来,资本主义就有了新的形式。用马克思主义的观点来看,金融资本在剥削劳动者的同时,还绑架了劳动者的利益。房地产商用劳动者的资本,来赚取劳动者的血汗,这已经成为市场经济下的事实。但实际上,用西方经济学的观点来看,这也是分工使然。房地产商从事房地产开发,就使得所有其他个人能够集中精力做好自己的工作,分工产生效益,交换提高社会整体福利水平;房地产商专门从事房地产开发,形成了专业分工的专业技能,能比购房者自建住房更高质高效;房地产商对所建房屋负安全责任,要比自建住房安全责任更容易明确。因此,理性的来看待房地产商在房地产开发中的作用,也是理解市场经济下的房地产形势的要点之一。

  由于房地产商在房地产开从经济学的角度浅析房地产市场

  发中具有重要不可替代的地位,房地产开发时需要金融系统协助也成为理所当然的事情。房地产开发周期长,需要资金数量大,个人、厂商自有资金全部用于开发成本就必然高,如果要求不能用贷款形式,则可以预料房价要比现有的价格更高,因为房地产商则将面临更大市场风险。金融系统特别是银行介入,就使得社会利益与房地产开发结合起来,形成一荣俱荣,一损俱损的局面。明白了金融市场与房地产的关系,就应该能够理解房地产价格为什么那么牵动着政府的心。从经济学的角度浅析房地产市场


第二篇:关于市场经济下房地产企业成本管理论文


  1市场经济

  市场经济是一种人与人之间自由交换的行为体现。与之相反的是计划经济,计划经济意味每个普通人的生活,都必须依政府的计划行事,每单交易要按照计划进行。中国改革开放30多年来的成就,已证明了中央计划经济的路走不通,以及市场经济中人与人之间能自由交换的成功。改革开放以来,政府给了企业家许多自主权,意味着将原来的中央计划体制,改为企业部分计划体制,由每个企业决定和计划该生产什么、何时生产。当然,也给了普通个人发挥聪明才智的机会。在市场经济环境下,最重要的是相互合作。市场的发展,将专业进行细分,一个项目的完成涉及到各方参与方:投资单位、施工单位、设计单位、供应商等。各企业间是合作关系。同时企业与雇员之间,也是以劳动合同为契约的合作关系,雇员以自己的才能与劳动得到企业的雇佣工资。企业内各部门间围绕着企业的主体目标进行合作。

  2房地产企业成本管理的内容

  经济学中的成本意味着“节俭”。因为资源的有限,就必须有以“节俭”为目的的成本管理。成本可以分为会计成本、经济成本、边际成本、机会成本、沉没成本、时间成本、资金成本、人力成本、土地成本等等,虽然类型不同,但都是成本。房地产企业的成本管理,包含各部分成本:有融资时的资金成本、项目的建造成本,人力资源管理的人力成本,以及隐形的沟通成本、因失误造成的沉没成本等等。管理学学者彼得德鲁克曾说,“在企业内部,只有成本!”每个环节的资金花费,便是成本。成本的发生伴随着决策。当企业在决定投资某个项目时,就意味着成本的发生。虽然在投资这个还是那个项目经过详细的测算,但仍然是主观的判断。而接下来的成本管理,只能在决定投资多少的额度之下,管理好这个额度以保证利润最大化。从这个角度来看,成本管理等同于成本控制。房地产企业的成本管理,根据房地产开发的各阶段进行划分,可分为投资阶段的成本概算、设计阶段的施工图预算、施工前的招标合约管理、施工阶段的预结算。以“预算不超概算、结算不超预算”为原则,房地产企业的成本管理已由侧重施工预结算管理向以目标成本为中心的成本控制转变。

  3房地产企业成本管理中的市场经济思维

  3.1以目标成本为中心的成本管理体系

  3.1.1目标成本的概念目标成本,顾名思议,是估算一个项目将要发生的成本,以此作为目标值,以保证项目利润目标的实现。目标成本的数据来源于经验值的积累。企业通过对市场的了解,对一些历史数据的分析,得到这些数据。完整的目标成本应包含项目发生的所有费用,通过将目标成本根据成本科目分解为13项费用。

  3.1.2体系的建立目标成本的目的是要保证成本的控制,因而要把成本管理各阶段进行连接起来。如图1所示,以项目目标成本表划分,进行招标的招标控制价和合约规划管理,保证每份合同有规划、价格有依据。在施工过程中发生的签证变更和沉没成本要进行动态管理,保证成本数据的连续性。同时房地产成本管理不仅是成本部门和成本人员的工作,更是一项全员参与的工作。要涉及到财务、项目管理等各职能部门在计划运营的管理下,协调各部门资源,降低各部门之间的沟通成本,合理利用各项资源。

  3.2企业内和企业外的竞争、合作

  3.2.1企业内的运营市场经济,意味着知识的分散性,认识若干事物取决于面对事物的人,准确来说,它们分散于每个人的大脑中。专业化的分工,是市场经济的特点之一。一个造价工程师,他可以通过为地产公司提供专业服务,换取机械工程师们制造的汽车,而不用他亲自动手去制造一辆汽车。而且就制造一辆汽车来说,它也涉及到广泛的行业,如矿业、石油、塑胶、机械、电子、玻璃等成百上千种行业。专业的人做专业的事情,这样可以提高工作效率,一个庞大的部门或者企业,只有通过精细化的分工,形成流水式的作业,才能提高工作效率。就如现在汽车制造业,在流水线上有若干工种配合,每个工种只做一小部分专业工作,然后越来越熟练,就会提高生产效率。专业分工让每个人的生产效率得到了提高,因为一个人反复做同一件事情自然会越来越熟练。但是专业化的分工之下,也可以造成封闭的、工具化的头脑。在工作之余或者过程中,对自己知识体系的自我更新就显得特别重要。如果不想成为这个工业化时代在自己专业聪明,却在专业之外的事务一无所知的人,更需如此。正是由于专业划分的优缺点,需要企业运营将企业内部资源进行整合。个人在资源整合中通过其他专业化人员的帮助和发挥自己的专业优势中完成企业利润目标。而知识的分散性又让企业内部的合作、协调变得非常重要。

  3.2.2产业链的竞争、合作市场经济另一个重要的特点是竞争。在市场中,总体来说,只有那些能以物美价廉的产品和服务满足消费者的企业,才能脱颖而出。竞争让各企业不断提高自身业务管理水平,提高生产效率。科斯在《企业的性质》中提出交易成本的概念,提出当企业内部成本小于市场中的交易成本时,形成企业。在市场中,房地产企业将一些施工单位和材料供应等纳入企业内部,实现纵向一体化管理;也有精简企业业务,仅作投资部门,将项目外包建设的。本文章不做讨论是企业越做越全,还是精简业务更好。两者无论哪种形式,都要保证企业的利润目标。而利润的实现,需要项目全过程中各方的合作和竞争。

  4某房地产企业内两个项目成本管理对比

  4.1目标成本管理体系减少合同发生数量A项目建设周期为2011年9月至2014年12月,项目开发时间较早,未建立目标成本管理体系,造成项目内工程界面划分不清楚,产生大量交接工序的专业和零星分包工程。B项目建设周期为2013年12月至2016年10月,项目立项时建立目标成本,至2015年3月已发生合同94项,根据目标成本规划预期将发生合同148项,该项目预估共发生242项合同。每产生一项合同,意味着造价工程师需完成清单、标底编制、招标工程师需组织招标谈价、合约工程师需制作合同,由此带来的企业内部成本的增加。目标成本管理体系可以提前规划项目发生各项费用,做好各工序交界面的划分,减少专业和零星合同的发生。

  4.2目标成本管理体系控制合同金额A项目属于成本核算型,即在工程发生后通过控制签证、结算金额,降低成本。而B项目的目标成本管理体系在方案设计阶段测算成本,以预留成本金额作为招标控制价,若超出预留金额则修改设计方案或增加投标单位重新招标,降低合同金额,变事后被动型为事前控制型。

  4.3与供货商建立长期合作价格B项目主要施工材料:涂料、瓷砖、洁具、灯具、门等与专业供应商建立长期合作机制,采用“甲指材”模式,指定施工材料的供货商。通过此种方式一方面通过长期合作,可降低材料价格;另一方面保证了材料供应质量。

  5总结

  在市场经济发展下,专业化分工日益精细,专业化带来的优缺点也日益显著。房地产企业要面对市场的激烈竞争,要建立以目标成本为中心的成本管控体系,由成本核算型向事前控制型转变。成本体系的运行,离不开企业运营的管理,将企业内各部门联系起来,协调共享资源。而房地产企业外部,和各施工单位和供应商之间也存在竞争和合作关系。只有合作,才能降低企业内和企业外的各项成本,实现资源的优化配置。

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