一、公司介绍

　　二、项目分析

　　三、市场分析

　　四、管理团队

　　五、财务计划

　　六、融资方案的设计

　　七、摘要

　　一、公司介绍

　　1、公司简介

　　主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

　　2、公司现状

　　在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

　　3、股东实力

　　股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

　　4、历史业绩

　　对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

　　5、资信程度

　　把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

　　6、董事会决议

　　对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

　　二、项目分析

　　1、项目的基本情况

　　位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

　　2、项目来历

　　项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

　　3、证件状况文件

　　项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

　　4、资金投入

　　自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

　　5、市场定位

　　指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

　　6、建造的过程和保证

　　项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

　　三、市场分析

　　1、地方宏观经济分析

　　房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

　　2、房地产市场的分析

　　房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

　　3、竞争对手和可比较案例

　　分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

　　4、未来市场预测及影响因素

　　未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

　　四、管理团队

　　1、人员构成

　　公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

　　2、组织结构

　　企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

　　3、管理规范性

　　管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

　　4、重大事项

　　对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

　　五、 财务计划

　　一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

　　其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

　　六、融资方案的设计

　　1、融资方式

　　（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。）

　　方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款

　　这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

　　操作步骤：签订风险投资协议书

　　A、对融资方的债务债权进行核查确认

　　B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

　　C、在有关管理部门办理登记手续

　　（2）债权融资方式

　　方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

　　（3）债转股的融资方式

　　投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

　　（4）房地产信托融资

　　（5）多种融资方式的组合

　　在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

　　2、融资期限和价格

　　融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

　　3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）

　　对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

　　A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

　　B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

　　C、破产风险

　　D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

　　E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

　　F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

　　风险化解方案

　　A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

　　B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

　　C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

　　D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

　　4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）

　　A、股权方式融资的退出

　　项目进行中投资方退出；

　　项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；

　　B、债权方式融资退出

　　项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；

　　项目完成投资方退出，按时还本付息；

　　5、抵押和保证

　　在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

　　6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

　　七、摘要

　　长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

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　　企业融资计划书

　　一、公司介绍

　　1、说明

　　20XX年4月28日“*****” 已在工商局变更为“江西*****投资集团有限公司”。

　　以下内容公司名称暂时仍用*****。

　　2、公司简介

　　*****成立于1992年，其前身为**县城乡综合开发有限公司。

　　20XX年7月经改制成民营股份制企业，并更名为*****，公司经营地址在**县旭日镇信美路4号，注册资本金为3000万元，开发资质为贰级，主营房地产开发、经营与销售。

　　公司理念是：诚实守信 铸就精品。

　　公司在“十二五”的规划目标是将公司由原来专业做房地产开发为主，逐步建立以房地产开发、旅游与工业的三大产业为核心的经营结构。

　　在未来5年内企业主要解决四大战略问题：第一是经营结构调整;第二是企业管理改革与管理技术运用;第三是人才引进与培养;第四是开拓大资金融资渠道。

　　公司董事长兼法人代表***，从事房地产行业近20年，具有丰富的房地产经营管理经验。

　　公司设有工程部、财务部、营销服务部、行政部等部门。

　　公司成立以来，在公司决策层的正确决策下及全体员工的共同努力，主营业务取得了快速发展，先后开发了多个房地产项目，“绿野春天”、“绿野星城”项目开发面积均在10万平方米以上。

　　“绿野春天 ”楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的“江西地产十年优秀楼盘”，“绿野星城”被**市房管局、**市房地产业协会评为“市民最喜爱的楼盘”。

　　多年来，企业为发展需要不断完善管理体制，更新社会观念，树立“以品牌创效益，以质量求发展”的观念， 20XX—20XX年通过ISO9001-20XX质量管理体系认证，20XX年被**市工商局评为守合同重信用2A单位，并先后十余次被省、市、县相关部门授予“先进企业”、“纳税大户”等相关荣誉称号。

　　经过近几年的快速发展，公司在资金实力得到加强的同时，还集中和锻炼了一批房地产业的专业技术人才，在决策、规划、设计、施工建设中，成本控制、市场营销等各个方面积累了丰富的经验，为企业有效规避、防范和控制经营风险，进一步提高经营管理水平和市场竞争力，奠定了坚实的基础，企业具有良好的发展前景。

　　3、公司现状

　　资产负债：截止2011年12月31日,*****资产总额为人民币139867871.8元，负债34759233.28元，所有者权益为人民币105108638.52元。

　　4、股东实力

　　股东***2400万元，住所：**县旭日街道办信美路10号5幢 103室，身份证号：362321195809090018;

　　5、历史业绩

　　自20XX年开始先后开发了“育才小区”、“信美别墅区”、“智星楼源”、“绿野春天”及“绿野星城”等项目，“绿野春天”、“绿野星城”项目开发面积均在10万平方米以上。

　　“绿野春天 ”楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的“江西地产十年优秀楼盘”，“绿野星城”被**市房管局、**市房地产业协会评为“市民最喜爱的楼盘”。

　　6、资信程度

　　本公司自20XX年-20XX年连续被**市工商局评为“2A级重合同守信用单位”;被市县地税局评为“诚信纳税企业”，信用等级被银行评为A+级。

　　7、董事会决议

　　20XX年4月25日经董事会决议，对本公司准备开发的绿野·御龙苑项目进行融资。

　　二、项目分析

　　1、项目的基本情况

　　项目为*****绿野·御龙苑建设项目，建设期限为3年(20XX年7月—2015年6月)。

　　项目位于**县新行政中心的核心区，旭日北大道以西，311高速公路以北。

　　本项目用地面积为21493.44平方米。

　　绿野·御龙苑建设项目是*****在**县建设的现代化商住小区，项目占地21493.44平方米，总建筑面积48719.32平方米。

　　该项目拟建设小高层、高层商住小区，其中：住宅面积36618.85平方米，商业房面积3129.10平方米，社区用房538.44平方米，办公面积2699.61，架空层332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。

　　2、项目来历

　　本项目是在2011年1月28日在**县国土资源局以竞拍的方式获得土地的使用权。

　　土地现状已平整，没有遗留问题。

　　3、证件状况文件

　　目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。

　　4、资金投入

　　项目总投资人民币11692.6万元，企业筹集81692.6万元，计划融资银行贷款3000万元。

　　本项目计划在20XX年10月1日开始销售，预计第一期销售住宅均价在4000元/㎡，投入销售在120XX平方米，一期在3个月销售回款在3500万元左右;整个项目的销售在28个月之内，预计总销售收入在1.9亿元左右。

　　5、市场定位

　　本项目总体市场定位为高端产品，中高端价格。

　　客户群为注重品牌的城市精英们，主要集中在30—45之间，企业主、公司的经理阶层、小型私营公司决策层、政府公务员，家庭年收入在8万元以上，有部分灰色收入或者企业分红的人。

　　他们比较注重健康、家庭生活、楼盘功能及配套设置、楼盘形象定位及创新理念、项目的地段及价格。

　　6、建造的过程和保证

　　本项目由本公司参股的江西宏城建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。

　　三、市场分析

　　1、**市房地产宏观经济分析

　　近年来，**市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动**市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。

　　⑴、20XX年状况

　　进一步发展建筑业抓住中心城市和小城镇建设的有利时机，进一步促进建筑业的发展，加快建筑新技术和新型建材的应用。

　　20XX年，建成2-3个一级建筑企业。

　　20XX年建筑业生产发展加快。

　　全年全社会建筑业增加值44.7亿元，比上年增长12.9%。

　　全市资质等级四级及以上的建筑业企业完成总产值44.9亿元，增长22.4%。

　　房屋施工面积863.8万平方米，增长61.2%;房屋建筑竣工面积697.7万平方米，增长87.3 %。

　　⑵、20XX年状况

　　大力发展房地产业，深化住房制度改革，实现住宅的商品化、社会化，激活房地产市场。

　　房地产业以发展经济适用住房为主体，推进危旧房改造工程、安居工程和住宅小区建设，积极发展安居工程和适度发展豪华住宅小区建设，以适应不同收入层次家庭的住房需求。

　　20XX年建筑业稳定发展。

　　全市全社会建筑业增加值50.63亿元，增长12.4%。

　　具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润1.3亿元，增长36.3%。

　　房屋建筑施工面积890万平方米，增长3%;房屋建筑竣工面积677万平方米，下降3%。

　　⑶、20XX年状况

　　建筑业稳定发展。

　　全市全社会建筑业增加值42亿元，增长4.4%。

　　具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润4.2亿元，增长220%。

　　房屋建筑施工面积1052万平方米，增长18.2%;房屋建筑竣工面积712.2万平方米，增长5.2%。

　　⑷、20XX年状况

　　20XX年1-9月全市房屋施工面积5738714平方米，比上年同期增长30.3%。

　　其中，住宅施工面积4773703平方米，同比增长30.3%，商业营业用房施工面积656302平方米，增长10.7%。

　　1-9月，全市房屋新开工面积2034812平方米，比上年同期增长26.9%。

　　其中，住宅新开工面积1736269平方米，比去年同期增长27.8%，商业营业用房新开工面积232679平方米，比去年同期增长28.6%。

　　由于房地产开发投资增长较快，拉动**市城镇以上的固定资产投资继续平稳增长。

　　2、房地产市场的分析

　　㈠、商住用地供求运行情况

　　1、土地交易情况

　　⑴、土地成交面积：20XX-20XX年，共成交49宗地块合计138.87万平方米，平均每年成交27.77万平方米。

　　其中：商住用地33宗地块合计117.03万平方米;居住用地16宗地块合计21.84万平方米。

　　土地成交量以20XX年为最大，特别是商住用地达到58.73万平方米，而以20XX年为最小总成交量才1.96万平方米。

　　⑵、土地成交额：20XX—20XX年土地成交额总额达8.38亿元，其中商住用地7.52亿元，居住用地0.86亿元。

　　⑶、平均成交单价则由20XX年的309元/㎡上升到20XX年的1190元/㎡，其中商住用地由20XX年的312元/㎡上升到20XX年的2778元/㎡，20XX年是1705元/㎡;居住用地由20XX年的23元/㎡上升到20XX年的1258元/㎡，20XX年是315元/㎡。

　　2、房产商购置开发情况

　　20XX-20XX年，房地产开发企业土地购置面积56.98万平方米，平均每年11.4万平方米。

　　20XX-20XX年，土地开发面积116.52万平方米，平均每年23.3万平方米。

　　㈡、房产供求运行情况

　　1、房产开发投资完成情况

　　20XX-20XX年，全县累计完成房地产开发投资23.02亿元，平均每年完成投资4.60亿元。

　　其中住宅投资累计21.29亿元，平均每年4.26亿元。

　　在住宅投资中用于经济适用房8887万元，平均每年1777万元。

　　2、房产投资资金来源情况

　　近年，总的来看，在房地产开发企业资金来源中:企业自筹资金占47.93%;银行贷款占32.51%;其它资金(主要是定金及预收款和个人按揭贷款)19.56%。

　　3、房屋供应情况

　　⑴、房屋施工面积：20XX年是63.52万平方米，到20XX年达到了177.74万平方米，4年增长179.81%。

　　其中住宅则由20XX年的53.34万平方米增加到20XX年的147.30万平方米，4年增长176.17%;商用房则由20XX年的6.80万平方米增加到20XX年的18.78万平方米，4年增长176.25%。

　　⑵、房屋竣工面积：20XX年是14.61万平方米，20XX年达到42.99万平方米，增长194.28%。

　　其中住宅20XX年是39.87万平方米，比20XX年的13.10万平方米增长了204.36%;商用房20XX年是2.07万平方米，比20XX年的0.87万平方米增长了137.21%。

　　4、房屋需求情况

　　⑴、一手房房屋销售面积：20XX-20XX年，5年中以20XX年销售形势最为看好创下历史最高水平达34.45万平方米，比20XX年的15.95万平方米增长116.02%;比20XX年的27.24万平方米还要增长26.44%。

　　其中住宅也以20XX年增幅最大达历史最高32.25万平方米，比20XX年增长153.42%，比20XX年增长24.99%;商用房则以20XX年销量最大3.01万平方米，后几年起落不定但都不及20XX年，甚至到20XX年才销售0.53万平方米。

　　⑵、一手房房屋销售额：20XX-20XX年，5年中累计完成销售额17.93亿元，平均每年销售3.59亿元。

　　其中住宅累计销售15.75亿元，平均每年销售3.15亿元;商用房累计销售1.72亿元，平均每年销售0.34亿元。

　　3、二手房销售情况：据房管交易中心提供的数据显示，近年来我县二手房交易应当说比较活跃。

　　20XX年成交面积达14.89万平方米超出当年一手房成交量2.16万平方米，超幅达16.97%;20XX-20XX年4年间每年的成交量虽不如20XX年，但其成交量均超过6万平方米，最高年份20XX年达9.2万平方米。

　　3、竞争对手和可比较案例

　　本项目处于**县新行政中心核心圈之内，暂无竞争对手。

　　4、未来市场预测及影响因素

　　**县房地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。

　　沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种房地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在**市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的城市，本项目的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果。

　　四、管理团队

　　1、人员构成

　　公司主要团队的组成人员的名单、工作经理和特点如下：

　　⑴、***：职务是董事长，国家经济师，从事房地产行业20年，在行业有非常丰富的工作经验，为人敦厚，领导力很强，善于发现人才与培养人才，善于学习新知识。

　　2、组织结构

　　3、管理规范性

　　公司在管理上实行现代化企业管理制度，主张“以法管理，以仁领导”的基本方针，以万科、绿城、恒大等国内一线开发企业的管理模式为学习榜样，积极引进现代化科学管理技术，以用友软件公司开发的房地产企业管理软件进行日常的管理运营。

　　五、财务计划

　　1、销售收入估算

　　根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。

　　根据市场调查及目前预售情况，住宅按4500元/平方米进行测算;商业用房按6500元/平方米，地下停车位按80000元/个。

　　2、成本费用

　　项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：

　　⑴、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例(竣工进度比例)进行结转，总成本为11692.6万元，各期分别为3507.78万元、5846.30万元、2338.52万元;

　　⑵、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为585.37万元、975.62万元、390.25万元;

　　⑶、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算;

　　⑷、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为315.88万元、526.62万元、211.17万元;