就算我们学的东西再多，对于我们未知的领域，我们还是很迷茫的。如果我们想好好了解自己未知领域的知识，可以通过一些分析报告来知道这些情况。接下来，小编就为大家介绍一篇最新万科财务报表分析报告

　　万科财务分析报告范文

　　万科无疑是房地产行业的领跑者。王石带领一群善于思考的头脑人物，

　　规范化，

　　专业化和透明化的管理模式，

　　以“尊重人”为核心的企业文化，

　　产业化标准化的产品战略更使万科的产品具有成本优势，

　　这都是万科领跑的能量来源。资金是房地产企业的关键，

　　强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。但随着万科规模的不断扩大，

　　过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。且面对其他竞争对手的高速扩张，

　　万科将面临新一轮的挑战。

　　1987年香港鸿基地产以定向协议出让方式取得中国第一块土地使用权时，

　　这就标志着中国长期封闭的房地产市场。改革开放以来，

　　随着社会主义市场经济的发展，

　　20多年过去了，

　　我国的地产行业或者建筑业占GDP比重已将超过了百分之五，

　　实实在在的成为了国民经济的支柱产业，

　　我们也逐渐肯定房地产行业的成绩。但在房地产行业的快速发展中也出现了行业投资过大、房价上涨过快等问题，

　　为此国家自03年开始开对房地产行业进行宏观调控，

　　陆续出台一系列的政策和措施，

　　以实现市场的稳定繁荣发展。

　　本文通过三条特色财务主线对万科地产进行浅析，

　　其主旨在于理清万科现存的财务，

　　并通过找出问题，

　　提出相关建议。三条主线分别为:一、万科在财务上的成功之道;二、万科将迎来的财务问题;三、万科当前的融资环境。

　　一、万科在财务上的成功之道

　　万科以其极高的存货周转率在短短的几年内迅速占领市场，

　　发展壮大，

　　其规模已成为当今中国最大的房地产企业。在房地产行业中，

　　存货的比重必然占总资产的大部分，

　　万科地产也不例外，

　　通过研究近5年的财务数据发现，

　　存货在流动资产和总资产的的占有率均高于60%，

　　但如此高的存货占有比率，

　　万科是如何在行业中保持较高的存货周转率的呢?以下选择了同行业中不同目标完成度的代表性企业与万科进行比较，

　　首先从存货周转率上进行比较分析。

　　根据最新行业财务指标数据显示，

　　房地产行业的存货周转率有以下几个分界值:0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分别对应较差值、较低值、平均值、良好值、优秀值，

　　从图表上可以得出，

　　万科在同行业中基本上高于平均值的50%，

　　并且历年在龙头竞争对手中也保持着数一数二的地位，

　　依据存货周转率(次数)=销货成本÷平均存货余额的公式，

　　结合万科近五年的财务报表发现，

　　万科的平均存货余额明显低于同行业80%以上企业。

　　万科的存货量由2007年的664亿增加到2011年的2083亿，

　　增幅达3倍之多，

　　同时，

　　全部上市的房地产企业的2011年存货总量高达2.47万亿，

　　以此相对应的是，

　　存货周转率的下降，

　　从图1来看，

　　五个企业的存货周转率都程下降的趋势，

　　对应存货消化能力的下降，

　　房地产企业面临的财务风险增大。万科在今年制定“多卖房，

　　少拿地，

　　现金为王”的销售策略来进一步加速存货的消化能力，

　　对此，

　　我们通过存货销售期来看万科对存货的控制。

　　五个企业的存货销售期都有增加的趋势，

　　但万科相对于其他四个企业来说，

　　销售期较短，

　　比较稳定。从万科的管理来看，

　　主要有两个方面的过人之处。一、万科产品标准化的产品战略紧密相连，

　　行业内著名的“大量拿地，

　　快速开工，

　　以标准化、规模化取胜”，

　　让造房子想造汽车那样，

　　从生产到销售，

　　让产品迅速占领市场。索尼，

　　惠普等这些都成为了万科的学习对象，

　　对于这种跨行业的学习，

　　使万科在房地产行业中保持自己的特色。

　　万科在客户关系管理上注重加强物业管理能力，

　　在住房中配套高质量的物业管理，

　　产品的设计能超越客户的期望。把客户的满意度来改进企业的服务战略，

　　是大多数房产的宗旨，

　　但万科能在客户的期望上进一步的超越，

　　对于这种企业带给客户的期望，

　　让客户成为了万科销售的王牌。

　　二、万科将迎来的财务问题

　　(一)万科不断上升的资产负债率。

　　当前，

　　我国房地产企业的资产负债率大幅上升，

　　几乎国内一线地产商都有极高的资产负债率。事实上，

　　房地产行业正面临资金链收紧的问题，

　　很多房企都选择降价促销。显然，

　　万科的高速扩张也为其带来极高的负债率。财务报表显示，

　　万科2011年的2962亿资产规模中，

　　就有2284亿来自负债。

　　五个企业的资产负债率基本呈逐年上升的趋势，

　　根据相关数据显示，

　　2011年136家房地产开发企业平均资产负债率为62.57%。万科2011年的资产负债率达78%，

　　属于中等偏高水平。 “万科坚持资产负债不超过60%”这是在几年前万科的负债情况，

　　但从数据看来，

　　不但万科且同属一流企业的负债也出现了上升的趋势。

　　我们通过风险和机遇来分析万科的高负债率。从风险来看，

　　潘石屹曾经说过“高负债对房地产企业来说非常可怕，

　　这会让企业面临政策风险和市场风险时容易遭遇危机。现金流太少也会令企业在投资机会出现时，

　　无力出手。” 过高的资产负债率意味着企业债务负担严重，

　　财务压力和财务风险的增大。让企业在应付债务的同时缺乏足够的资金去扩展其他业务。

　　从机遇来看，

　　有经济学家说过，

　　只有把资产在泡沫中快速放大。房地产是一个选择，

　　虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。高负债在某种程度就像人超越了自身条件的限制，

　　超限运行，

　　长时间的情况下必将出现异常后果。然而房地产是一个选择，

　　虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。

　　万科在前几年都通过迅速的兼并来扩大规模，

　　2005年至今，

　　万科收购的企业达上百家。在高负债下，

　　万科与同行业同样面临新的机遇和风险，

　　这也许是房地产行业新的冬眠期的资金储蓄期。

　　(二)从负债中的预收账款看高负债率

　　从负债结构分析万科的负债时，

　　发现负债中预收账款占负债的比重大约有50%。在企业偿还负债中，

　　预收账款大部分都是预收了客户预付的购房款，

　　到房子建成后，

　　房产企业只需要把房子交给客户，

　　而并不需要用真金白银去还债。而且，

　　很大程度上，

　　企业的预收账款在未来的期间都可以确定为营业收入。预收账款越多，

　　说明公司越能力越大，

　　2007年到2011年不断上升的高额的预收账款，

　　也说明了万科对于购房者的资金占用能力较高。

　　三、万科当前的融资环境

　　(一)融资环境及结构

　　据中国上市企业上百强发布报告，

　　2011年，

　　中国房地产行业经历史上最严厉的调控，

　　我国房地产市场进入深度调整期，

　　市场不确定性因素增强，

　　伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、库存压力的增加，

　　来自不同层面的风险正考验着上市房地产企业的生存发展能力。房地产里的大企业相对容易获取银行的青睐，

　　但是很多企业如万科等都一直在扩展融资渠道，

　　如利用信托的融资方式。资金无疑是房地产企业开拓市场的一个重要的要素，

　　巨额的融资也是房地产行业突出的特点。

　　2012年5月11日在万科召开的股东大会上，

　　万科具有强大的融资能力和融资创新能力，

　　采取对融资适度从紧的稳健的财务政策。且融资多元化，

　　与实力较强的投资公司合作，

　　这不但令万科的综合实力增强，

　　而且提高了万科抗风险的能力。另外，

　　万科的融资规模不断的扩大有赖于其自身的优势条件:对股东利益的创造和保护，

　　融资运作中对于股份制和公众公司的深刻理解和具体契合，

　　不断提升适应于增长的组织能力。在具有强大的融资能力下，

　　如何有效的运用资金，

　　让其创造更多的利润，

　　这有三方面的因素:有效的治理结构，

　　有效投资并保持稳健，

　　以透明化运作强化资本。

　　(二)从每股收益看万科的回报率

　　我们利用每股收益的杜邦分析来看万科在有效利用融资资金的优势。与其他四个企业相比较(图5)，

　　万科的每股收益呈逐年上升的趋势，

　　2011年相比2008年增幅达50%。根据每股收益=每股净资产*净资产收益率。通过图6，

　　可以看到2008年的每股净资产与净资产收益率有所下跌，

　　这也导致了每股收益在2008年下跌的原因，

　　随着金融环境的好转，

　　每股净资产与净资产收益率逐年上升，

　　盈利能力不断上升，

　　投资者得到回报，

　　这与万科融资战略密不可分。

　　四、小结

　　万科较高的存货周转率使得其销售期较短，

　　比其他企业更具竞争了，

　　但是随着规模的不断扩大，

　　负债和高存货量在一定程度上成为企业发展的负担，

　　加之万科在通过并购扩张模式中，

　　导致企业枝叶过多。近期，

　　社会上关于万科房产质量的问题也比较多，

　　加之高管人员的流失，

　　王石说，

　　万科会为了质量沦为老二，

　　这句话一定程度上是反映万科追求高质量的外在体现，

　　另一方面，

　　难道不是也反映万科在高速发展中遇到问题，

　　需要进一步解决吗?

　　破山中贼容易，

　　破心中贼难，

　　企业要取得巨大的成就，

　　必须不断的超越自我，

　　突破现在的界限。沧海横流，

　　方显英雄本色。越是经济寒冬，

　　领跑者越需要沉着应对，

　　备足粮草和棉衣，

　　团结更多的盟友.等待新的市场机会。

　　科研事业单位作为一种特定的行业和经济实体,其单位管理者也需要有效的经济分析。在当代宏观经济的发展下，需要多分析下单位的经济发展情况。下面小编就为大家带来一篇关于科研事业单位经济运行分析报告，供大家参考。

　　一、科研事业单位进行财务分析存在的问题

　　1.单位管理者对财务分析工作不重视由于科研事业单位是预算单位，大多由国家财政支持部分经费，不是完全的自收自支、自负盈亏的企业，生存与竞争压力小于普通企业，因此作为单位管理者进行各项投资或经营决策时，面临的风险与压力相对较小，也就很难对财务分析工作有足够的重视。

　　2.财务人员对国家宏观经济环境、特别是科研事业导向不了解，无法做出恰当的评价。国家经济发展的不同时期，对科研事业的研究方向有不同的侧重点，如果不充分了解经济政策的导向，就无法将单位自身业务与国家宏观经济政策相联系，在做财务分析时，容易简单停留在财务数据的层面上，就数据论数据，分析报告仅仅是财务数据的简单罗列，无法得出准确的分析结论，也就很难成为单位决策的依据。

　　3.财务人员进行财务分析时，不区分分析报告的阅读对象，对阅读对象的具体需求不了解。由于财务人员在分析时不区分具体的阅读对象，不能为不同的阅读对象提供不同的分析内容，也不了解不同阅读对象的具体需求，这就使得财务分析工作虽然耗时耗力，但是分析报告的阅读者不需要的信息太多，而需要的信息又不足，无法发挥财务分析的作用，不能给阅读者提供有效的服务。

　　4.财务人员撰写的财务分析报告用语太专业，不易阅读理解。财务人员在进行财务分析时，通常对各项数据列示得很详细，分析报告撰写得很数据化、专业化，只有具备相当财务知识的人才能看懂，甚至有的内容仅参与财务分析的人员能够看懂，不参与财务分析的人员也无法明白各项数据代表的具体业务内容。财务分析报告不是做给财务人员自己看的，是给分析报告的阅读者，即单位管理者、业务部门负责人等相关人员看的，他们不具备充分的财务知识，无法了解各项专业的财务数据与指标，因此财务分析报告用语不宜太专业，否则不利于报告的阅读者了解与使用。

　　5.财务分析报告面面俱到，重点不明确。有些财务人员进行财务分析时，所列问题过于全面，从资产负债状况、收入支出情况到单位业务发展情况一一列举，对单位面临的所有问题都进行陈述，这样就导致所列问题过多，使报告阅读者抓不住重点，无法获得报告中的重要问题。另外，分析的问题太多，容易导致分析不够深入，不能阐明深层次的原因，也就无法找到解决问题的办法。因为财务分析不是目的而是手段，财务分析的最终目的是改善单位的经营管理，提高单位的经济效益。财务人员在进行财务分析时，往往忽视财务分析的目的，简单的分析财务数据，不挖掘深层次的原因，这样就不能充分发挥财务分析的作用。

　　二、科研事业单位如何进行财务分析

　　1.建立定期的财务分析机制，选择合适的财务分析人员。单位管理者要对财务分析工作有深刻认识，并对该项工作足够重视，指定相应的人员进行财务分析工作。该项工作可以定期进行，如每月或每季度一次，也可以在出现特殊问题时，做一次专项分析。财务分析可以面向单位管理者，也可以面向科研部门负责人，但面对的具体对象不同，其侧重点也必须有所不相同。面向单位管理者所做的分析可以全面一些，但也要突出几个重点问题。面向科研部门负责人所做的分析要与该部门直接相关，与该部门无关的或是单位的整体情况可以不提及或仅作简要陈述即可。只有在单位管理者的重视与参与下，建立长效的分析机制，通过科研生产部门的配合和参与，财务分析工作才能发挥积极作用。

　　2.财务人员深入科研生产部门，收集所需的基础资料。单位管理者应多让财务人员深入科研生产部门，了解科研生产部门的业务情况、市场情况，参加或观看某项科研业务的试验过程，对科研生产的各个环节有直观的了解。同时，多学习国家宏观经济政策，关注科研生产导向，将单位的科研课题研究方向与国家宏观经济政策相联系，以适应国家的各项政策。只有对国家政策多了解，对单位业务有充分认识，在进行财务分析时，才能充分领会财务数据背后的业务背景，也就能够对经济业务发生的合法性、合理性有准确判断，从而对单位的各项决策提出有效的建议。

　　3.选择适合本单位的财务分析方法财务分析的主要方法包括比率分析法、比较分析法、趋势分析法和因素分析法。比率分析法是企业财务分析工作中使用最广泛的一种方法。而对于科研事业单位来说，由于缺乏可以比较的同行业的比率，这种分析方法受到很大限制。这就需要将上述几种方法结合起来，制定出适合本单位的财务分析方法。可以将二至三种分析方法相结合，具体操作步骤如下：选定某项业务指标，通过连续几年的该项业务指标的变化，找出各年差异所在，分析形成的具体原因，提出改进的措施和建议。单位选择的财务分析方法不是固定的、一成不变的，需要在实践中不断调整与改进，最终总结出一套适合本单位的财务分析方法。

　　4.明确财务分析的主要内容科研事业单位不同于一般的企业，用资产负债率、流动比率、资产周转率等常用指标难以准确全面地反映单位的经营状况，还需要有特定的分析内容。如：科研资产状况、科研生产的发展及盈利能力、财政资金使用情况等。

　　第一，科研资产状况。包括单位资金的流动性情况、科研项目应收账款的回收情况、应收账款的账龄情况、固定资产的存在状况等，这些都与单位的科研生产息息相关。特别是固定资产的存在状况，对单位科研生产影响巨大。科研单位的试验大厅与科研生产的仪器设备，是进行试验研究的硬件，对单位的科研水平有很大影响。在当前科技发展日新月异，科研仪器设备更新换代频繁的情况下，对单位固定资产存在状况的评估显得尤为重要。这就对财务人员提出了更高的要求，财务人员要对科研条件以及科研生产部门的仪器设备有一定程度的了解，通过定期的调查与分析，对各项固定资产的存在状况做出恰当的分析判断。

　　第二，科研生产的发展及盈利能力。财务人员需要了解科研业务的具体背景，掌握国家的相关政策导向。通过调查与分析，掌握国家支持哪些行业发展，限制哪些行业发展，结合单位的科研方向，确定哪些研究方向有发展前景，可以做大做强，哪些研究方向已经不适应国家宏观政策，需要减少投入，对单位的整体发展及盈利能力做出适当评价。在此基础上，适时调整单位的研究方向及各科研课题的投入规模，达到最佳的经营效果，增强单位的盈利能力。

　　第三，科研事业单位财政资金管理及执行情况。科研事业单位使用财政补助资金以及承担财政资金科研项目，其支出需要接受上级部门的监督。随着财政资金监督管理的不断加强，单位的财政资金管理成为一项重要课题。如何遵守国家的各项政策，用好财政资金，是当前财务人员亟需做好的工作。财务人员要通过深入分析，找出单位在财政资金管理中存在的问题，制定出相应的财政资金管理办法，按照财政部门的要求合理合法地使用好财政资金。

　　5.根据阅读者的具体要求，撰写财务分析报告。财务分析报告是财务分析结果的集中体现，必须要流畅、通顺、简明易懂。财务分析报告的阅读者通常是单位管理者或科研部门负责人。在撰写分析报告时避免太专业化的语言，应尽量通俗易懂，有重点的分析领导最关注的问题，对于单位的整体概况做简要陈述即可，因为单位的整体情况，作为单位管理者日常经营管理时已经有足够的了解，不需要详细介绍。对于单位面临的最重要的问题要深入分析，尽量详细具体，找出可能存在的原因，列出几个可行的解决方案供领导选择。分析报告内容不宜过长，更忌没有重点，根据阅读者的具体情况，抓住主要问题详细阐述。

　　三、科研事业单位做财务分析还需要注意的问题

　　财务分析工作不是越具体、越深入就越好，还要遵循成本和效益原则与重要性原则。财务分析工作是为单位经营管理服务的，进行这项工作的成本不能超过其产生的经济效益，也就是说，如果分析的成本过高，与产生的效益不相匹配，那这项工作就不应该开展。进行财务分析时，应根据重要性原则，分析那些能够对单位经营管理产生重大影响的问题。另外，还应该注意，财务人员不要轻易下结论，一旦草率地下结论，会误导分析报告阅读者，如果单位管理者或科研部门负责人依据错误的结论进行各项决策，就会对单位的整体发展产生不利影响。