物业案例分析

时间:2024.3.19

广州幼儿小区游泳池溺亡谁之过?

案例介绍:

9岁幼儿翻越游泳池外围墙上的栏杆进入游泳池而致溺亡,幼儿父母将开发商及物业管理方起诉法院,法院审理后认为,幼儿父母作为监护人应承担主要责任,物业公司C公司在管理方面存在漏洞,承担二成责任。

汪军(化名)与妻子谢芳(化名)均为广东电白县人,膝下育有二子。20xx年x月x日晚,9岁的长子汪大宝和7岁的次子汪小宝进入住所附近的中山市南头镇A小区后,通过翻越游泳池外围墙上的栏杆进入游泳池。汪大宝先跳入游泳池,因不识水性导致溺水,汪小宝呼叫汪大宝,无人回应后因害怕离开游泳池。当晚11时许,汪大宝被发现,送入中山市广济医院抢救,经抢救无效确认因溺水导致呼吸、循环衰竭死亡。汪军、谢芳认为该小区的开发商B公司及物业管理方C公司需对汪大宝之死负责,遂起诉法院,要求两被告连带赔偿合计530614.5元。

家长开发商各执一词

双方对被告B、C公司对汪大宝溺亡是否有过错各执一词。原告认为,游泳池属无证经营,且游泳池的安全设施、人员及安全管理不到位。B公司为A小区的开发商,但A小区游泳池建设没有向体育监管部门申报。因此,两被告对汪大宝的死亡负有直接的、不可推卸的责任。

B公司称,开发商不是泳池的所有人或管理人,不存在疏于管理的过失责任。受害人之死亡与建筑质量或其他审批手续不齐全不存在任何的因果关系,汪大宝的监护人对其监护失职才是造成汪大宝溺水的原因。

C公司则认为,汪大宝溺水身亡时间是在对泳池检查完后,且是擅自进入泳池的。作为物业管理公司,公司已于泳池原有的各项配套设施的基础上安置了多处安全防范的提示标志,并配套工作人员进行巡逻检查,泳池内也配置了安全员进行安全防范。汪大宝在泳池关闭以后私自进入泳池而致溺水,与公司管理工作无关。

案例分析:

物业公司承担二成责任

市第二人民法院审理后认为,本案基本事实为,汪大宝、汪小宝脱离监护人监护,在A小区游泳池关闭熄灯、救生员撤离后翻越游泳池边的栏杆进入游泳池并最终致汪大宝溺水身亡。汪大宝的父母作为监护人应承担主要责任,物业公司C公司在管理方面存在漏洞,承担二成责任。

A小区为封闭管理小区,C公司在小区门口设有岗亭,岗亭的保安人员应对进入小区人员进行必要管理,汪大宝、汪小宝并非A小区的住户,其二人作为未成年人在没有大人陪同的情况下进入该小区时,C公司在小区门口的保安没进行必要的盘问或者阻拦;当晚汪大宝、汪小宝试图攀爬进游泳池时,C公司工作人员发现后虽制止但没进行必要的盘问或者将其劝阻出小区,C公司对汪大宝之死存在一定过错。综合本案案情,酌定C公司承担2成的赔偿责任,判决C公司赔偿原告9万余元。一审判决后,C公司不服,提起上诉。近日,市中院做出二审判决,驳回上诉,维持原判。

业主与业主直接对簿公堂

案例介绍:

王某与李某是邻居关系,20xx年x月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。

案例分析:

王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定,李某得到法院的支持也在情理之中。

目前,业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大

多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。

案例18:超时诉讼时效法院不支持物业费支付案

案例介绍:

杨林华在交纳了19xx年x月至19xx年x月的物业管理费、采暖费、水费后,不再交纳任何费用。20xx年x月x日,杨林华所属的华新国际诉至沈河区人民法院,请求法院判令杨华林给付19xx年至20xx年的物业管理费、采暖费和税费。

原审法院判决杨华林应给付华新国际19xx年x月的物业管理费、采暖费和水费。宣判后,双方均不服原审判决,向沈阳中法提起上诉。

审判结果:沈阳中法认为,华新国际向原审法院起诉的时间是220xx年x月x日,而其所请求的杨林华应支付拖欠的物业管理费是从19xx年x月起至20xx年x月x日止,支付拖欠的采暖费分别是1998至19xx年度,20xx年至20xx年度。华新国际应该在得知自己的权利受侵害后的两年之内起诉。对于20xx年x月x日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定。最后法院判决杨林华只需支付20xx年以后i的费用。

案例分析:

我国《民法通则》规定了诉讼时效制度,如果在法定期限内不行使权利,将导致权利的丧失或权利的减损。物业合同适用诉讼时效的规定。

装修管理案例分析

案例介绍:

某小区物业管理处规定,装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭,以便装修管理人员随时检查。一天,管理处工作人员在例行巡查过程中,见一装修户房门虚掩未锁,内有施工的声音,于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟,并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工,同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久,业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅,并且非法滞留施工人员,侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。

注:

1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。

2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定,要对其作出相应的处罚。

案例分析:

1、本案例中物业管理工作人员的行为,似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务,制止违规装修行为,消除安全隐患,维护广大业主的共同利益,从表面看好象是合情、合理、合法的。可是,本案例中物业管理工作人员以装修管理为由,在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定,侵犯了业主的合法权益,确有侵权之嫌。

2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后,按照相关法规的规定,将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项,发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等),并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节,不构成所谓的“非法滞留”。当然,如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况,物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。

3、《物业管理条例》第四十七条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权,不能对施工单位“作出相应的处罚”。

4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务,因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装

修的先决条件,这是业主的权利(在不违章的情况下)。


第二篇:小班案例分析


小班案例分析:

为什么幼儿老是与同伴发生冲突行为呢?

石海燕 广西合浦县廉州镇第一幼儿园

一、案例主题 :

在当今的幼儿园教育对象中,绝大多数是独生子女。父母、长辈的溺爱,加上单元式的住宅环境,在一定的程度上限制了幼儿的交往范围和机会。在幼儿园的教育教学中,我们会经常看到这样一些情景:幼儿为了得到自己喜欢的玩具而与同伴争吵,同伴交往成为幼儿社会化发展的主要影响因素。幼儿在交往过程中,有时会发生争执或打架现象。如何处理幼儿的这些行为呢?

二、案例背景:

新幼儿入园,老师最担心最头疼的莫过于孩子之间发生的攻击性行为。屡屡用推、咬、打的方式无端欺负同伴,当老师指出他的行为错误并要求他改正时,他当时表示改正,可不过多时,攻击别人的行为又再次上演。

三、案例描述:

事件一

三个小朋友在玩开汽车的游戏。陈世全开着?汽车?把罗心怡的?汽车?撞翻了。罗心怡立刻大声对陈世全说:?不准撞我的汽车!?陈世全没有反应,他再次发动?袭击?。这时,罗心怡对陈世全嚷道:?不准撞我的汽车!我要生气了!?陈世全还是不说话,他笑眯眯地招呼张成侃一起去撞。张成 侃犹豫了一会儿,接受了的?邀请?。于是,陈世全和张成侃一起去撞罗心

怡的汽车。罗心怡看到心爱的?汽车?被撞翻在地,气愤地拽过陈世全的胳膊,闭着眼睛就咬。这时我恰巧过来,看到这一情景,便大声阻止道:?罗心怡,你在干什么??罗心怡听见后就松开,低下了头。我生气地指着陈世全胳膊上的小牙印,训斥:?你看看,你看看,你把人家咬的!?几秒钟的沉默后,我接着说:?你怎么能咬人呢??此时陈世全一言不发。我又问:?怎么回事?你们说说,到底是怎么回事??陈世全和张成侃都低着头,一声不吭。过了一会儿,我又指着陈世全的伤痕对罗心怡说:?你看看,你都把陈世全咬出血了。他爸爸妈妈看见了多心疼啊!你想想,要是你被别的小朋友咬成这样,你爸爸妈妈是不是很心疼啊??罗心怡低着头嗫嚅着说:?是。?我说:?这就对了。快对陈世全说‘对不起’。? 罗心怡绞着手,不说话。我又要求说:?快向陈世全道歉,说‘对不起’!? 罗心怡停顿了几分钟后才抬起头对陈世全说:?对不起。?我看到自己的要求被执行了,就温和地对罗心怡说:?以后再也不许咬人了,听见了吗??罗心怡点点头。?好了,去玩吧!? 事件二

幼儿排队去散步,跟着我的速度边看边走。排在陈国友前面的一女孩走路有点慢,陈国友毫不客气地用脚踢那女孩子,如同踢皮球。女孩流泪告状,他竟理直气壮地说:?谁叫你走得这么慢!?我一把就把他拉到队伍的后面来了。

事件三

一天幼儿做早操,小朋友很高兴地做着?小白兔和大灰狼?的游戏,这时候,扮演?大灰狼?的幼儿就来捉?小白兔?了,谁知,陈世全却做着?奥特曼?的动作,一掌就把那只?大灰狼?给推倒在地上了,口里还不停地说:?我是奥特曼,我要打死你。?边说着还踢起了?飞腿?。被推倒在地上的幼

儿边哭着边从地上爬起来,跑到我这告状。我摸摸被推倒的小朋友,安慰她说:?不要紧,他是跟你一起做游戏的了。?可这个扮演?大灰狼?的小朋友还是伤心了好久。

事件四

一活动结束,幼儿三三两两进厕所小便,小便槽不算小,不过同时上厕所的人较多,于是会有几个人在旁等侯。此时小便槽边都是人,何俊亮也等在一边,一幼儿解完小便,另一幼儿跟上,这时候何俊亮突然猛一推了另一幼儿,把位置留给了自己。那幼儿倒在地上,何俊亮瞧也不瞧。那个被推倒的小朋友爬起来后,也大力地抓着何俊亮。我看到了后,觉得气极了,就大声地问何俊亮:?你干嘛推小朋友啊?你不会等小朋友解玩小便你再小便吗??何俊亮撅着嘴说:?我的小便准备出了嘛。?我说:?你应该跟小朋友说一声呀,你这样推小朋友摔倒是不对的,知道了吗??他点了点头。 案例分析及解决的方法:

案例中的小朋友,都是小班的小朋友,我们十分注重对幼儿情感、交往、合作等方面的培养,关注幼儿的变化与需求,并能及时引导、解决问题,促进了幼儿情感、态度、交往等方面的发展让孩子在宽松自由的环境中形成健康、积极的态度,促使幼儿社会性交往能力的发展。以上的活动中,我觉得也存在一定的问题。案例一中,我调解时的问话是指向攻击幼儿,围绕被攻击幼儿的受伤程度进行的。方法是通过移情,使攻击的幼儿认识到打人是错误的,然后让他通过道歉来弥补过错,取得对方的谅解。事情到此为止,没有再深入下去。案例二和案例四中,我只关注的是被攻击幼儿的伤势以及教给攻击的幼儿?打人不对?的道德观念,但没有教给他们体现这种道德观念的合适的途径。我应该不要争当幼儿矛盾的?裁判者?,而需做?观察者?或?引

导者?,尽量发挥孩子们的主动性,让他们自己解决。如果孩子们一时解决不了,我可适当引导他们分析问题,学习从对方角度?设身处地?地考虑问题,或放弃自己意见顺从对方,或学会说服对方,使自己为别人所接受;或教小朋友学会?合二为一?,将双方意见有机综合而取得?皆大欢喜?的效果。

其实,幼儿打架不一定全是坏事情,要具体问题具体分析。如果幼儿只懂得进攻或只懂得退缩,对其个性发展都是不利的。打架在一定程度上能够使攻击者和被攻击者学会调节自己的行为,获得有益的经验。攻击者遭到同伴抵制和老师的批评,认识到自己不被同伴接受时,就会反思、调整自己的行为,与同伴建立良好的合作关系。被攻击者通过反击,成功地阻止了别人的?进攻?,当再有人侵犯他时,他就不会退缩。如果我在调解过程中注意教给幼儿运用合适的方式与他人交流,指导幼儿面对冲突时用正确合理的方法加以解决,幼儿一旦面临类似情况就会运用已有经验进行处理,否则便有可能重蹈覆辙,也无法获得相应的解决问题的经验和技能。

案例三中,这主要是受电视的影响,好奇、爱模仿是幼儿的天性,看了电视后常常会模仿一些动作觉得好玩,再加上幼儿的是否辨别能力很差,这样很容易引起行为冲突。

在幼儿园里,我们常常用故事告诉幼儿学会友好相处,用故事使幼儿明白同伴间相处要懂得谦让。同时,开展有趣的集体游戏,活动中,使其感受同伴相处的快乐。同时,当幼儿出现负面伤害或影响他人时,应该引导幼儿重点体验自己的行为给对方造成的影响,所有的方式都应该围绕使幼儿体验到自己的不适宜行为给对方造成的影响、痛苦、伤害,从而发自内心地主动调整自己的行为,使幼儿获得内化的,知觉的行为规范。

四、案例反思:

从幼儿心理角度来看,幼儿之间产生行为冲突有其必然性,可这类问题却已经越来越成为令教师棘手、家长头疼的问题,在社会经济迅猛发展、人们生活水平不断提高的现在,幼儿的各种能力却在下降。幼儿间产生行为冲突日益增多,这不得不引起我们的思考!看如今的孩子,从他的言行上就能分辨家庭养育环境,是父母自带的孩子明理,动手能力强,但骄气。隔代教养的孩子乖顺但自我为中心。全全都关怀的孩子知识面很广,不过很能变,让人不知道啥时听话啥时不听话。

通过以上的案例,我们可以发现众多小年龄幼儿身上的攻击性行为的导火线是什么,家庭的教养方式很关键,尤其是新入园的孩子,出现的种种问题大致上都和家庭有关。家长在教育过程中一定要慎重。当看见孩子出现问题不能很快改正时,不能姑且养息或者严厉指责。每个孩子或多或少都有问题出现,问题持续的长度和强度,就要看运用的方法是否合适,需要仔细观察孩子的行为,找准问题的切入口,和家庭同步开展教育,以说理为主,用积极的鼓励帮助孩子慢慢改正错误。问题不可怕,可怕的是找不到方法解决,老师有心,家庭有心,就没有不快乐的孩子。我们在处理幼儿行为冲突这个问题上须结合多方面的教育因素,这样才能治标又治本。

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