杨雄副市长在上海市住宅小区综合管理

工作会议上的讲话

（代拟稿）

20xx年x月日

同志们：

住宅小区综合管理是城市管理的重要组成部分，也是社区管理的重要内容。加强住宅小区综合管理，是落实和强化政府公共管理的需要，是关注民生和提高市民居住生活质量的需要，更是促进和谐社区、和谐社会建设的需要。今天，市政府召开全市加强住宅小区综合管理工作会议，启动实施《加强本市住宅小区综合管理行动计划（20xx年-20xx年）》（以下简称《三年行动计划》），就是要在全市加快形成住宅小区综合管理齐抓共管的工作格局。刚才，市房地资源局、市公安局、闸北区政府和新华街道分别作了交流发言，讲得都很好。下面，我代表市政府就贯彻落实《三年行动计划》讲三点意见。

一、从构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强住宅小区综合管理的重要性和紧迫性

十多年来，各相关职能部门和区县政府加强协调，形成合力，综合推进住宅小区综合管理工作，取得了一定成效。一是物业管理开始纳入社区管理范畴。文明小区、平安小区的创建活动扎实推进,相关行政管理部门参与住宅小区综合管理的共创共建机制初步建立，一些街道、乡镇对住宅小区综合管理重要性的认识不断提高，逐步将加强物业管理作为创建和谐小区的重要内容；二是全面改革了传统的房屋管理体制。实现了房屋管理的政企分开，初步建立了市、区（县）局、房地办事处三级行政管理体制，出现了一大批投资主体多元、市场化运作的物业管理企业，以业主自我管理与企业专业服务相结合的物业管理模式逐步为广大业主所接受；三是初步建立了物业管理的市场机制。新建商品住宅小区前期物业管理实行了招投标制度，绝大多数住宅小区业主与物业管理企业通过合同约定，双向选择了物业管理的服务项目和收费标准，“菜单式”分等收费的物业服务方式逐步推广；四是基本构建了住宅小区物业管理法规体系。制定了《上海市住宅物业管理规定》、《上海市商品住宅维修基金管理办法》等一系列与国家行政法规、部门规章相配套的物业管理地方性法规和政府规章；五是切实加大了为民办实事力度。构建了覆盖全市的房屋应急维修网络，组建了20个区（县）房屋维修应急中心；归集了310亿元住宅专项维修资金；完成了6000万平方米旧住房的综合整治、“平改坡”和成套率改造。

但是，我们要清醒地看到，住宅小区综合管理仍然面临着一些困难和矛盾，比较突出地表现在：

（一）住宅小区综合管理的体制机制有待理顺

依据物业服务合同的约定，为业主提供相应服务的物业管理模式在全市推开后，其定位却在逐步“异化”。有的将物业管理企业看作是改制前的房管所，认为它应该承担房屋行政管理的职能；更有甚者，将物业管理企业误认是住宅小区综合管理机构，似乎“进了小区门，就是物业的事”，相关的行政管理部门和专业服务单位止步于小区大门之外，住宅小区综合管理职责严重缺失。

（二）业主自我管理的模式有待完善

近年来，通过业主大会、业委会实施的业主自我管理模式，取得了一定的成效，但其制度设计上的一些缺陷也逐步暴露。比如业主自我约束和监督的机制还不够健全，业委会人选

把关困难，业委会组建办法有待完善；业主自我管理中产生的矛盾日益突出，还未形成有效的化解机制，已成为社区管理的难点。尤其在业委会的组建方面，由于业委会人选不当造成部分住宅小区管理混乱，甚至产生矛盾和纠纷，已成为住宅小区综合管理中较为突出的问题。

（三）对物业管理企业的行业管理有待加强

目前，物业服务水平与人民群众日益增长的要求存在差距，市民对物业管理的满意度还不是很高。其主要原因是，物业管理企业优胜劣汰的市场竞争机制尚未完全形成。全市物业管理企业总数已近3000家，但是绝大部分企业的服务规模小，专业化程度低，一、二级资质物业管理企业仅占全行业的9%。全行业从业人员近20万人，其中相当部分的从业人员文化程度低，服务技能差，缺乏系统的职业培训。此外，物业管理行业的自律机制也需要加快形成。

（四）房屋行政管理的力度有待增大

十多年来，基层房地部门实施政企分开的体制改革后，作为履行房屋行政管理职能的基层房地办事处，在队伍结构、管理手段、工作经费等方面遇到了许多新情况、新问题；房屋维修管理体制调整后，由于缺乏有效的监管和强制修缮的规定和标准，在支配房屋专项维修资金过程中，有些业委会出现了“滥用”和“惜用”的现象；在公有住房管理方面，沿用多年的公房租赁管理政策也遇到了许多新矛盾，亟需深入研究，逐步调整；相当部分公有住房失修失养的状况，已经到了必须引起充分重视，切实采取措施予以解决的时候了。

针对上述问题，去年以来，市房地资源局会同相关部门深入调研，听取多方意见和建议，拟定了《三年行动计划》。市政府多次召开专题会议进行研究。4月x日，韩正同志主持市政府常务会议听取汇报并原则同意。我们要充分认识到，加强住宅小区综合管理，是构建社会主义和谐社会的重要举措，也是提高政府依法行政能力和城市管理水平的重要抓手，各级政府、各相关行政管理部门和专业服务单位，要统一思想，全力以赴，确保圆满完成《三年行动计划》既定的各项目标。

二、理顺体制机制，聚焦重点任务，扎实推进三年行动计划

《三年行动计划》以便民、利民、为民为宗旨，着眼构建与上海经济发展水平相适应的住宅小区综合管理体制和物业管理模式，着力加快解决市民反映集中的热点、难点问题，通过理顺体制机制，力求达到六个方面的总体目标。应该讲，这份《三年行动计划》，思路是清晰的，任务是明确的，措施是有针对性和可操作性的。要使《三年行动计划》真正落地，关键是全市上下齐心协力，在落实小区综合管理职责、优化业主自我管理模式、改进物业行业管理和加大房屋行政管理力度等四个方面扎实推进。

（一）理顺体制，明确职责，切实强化住宅小区的综合管理

住宅小区既是广大市民居住生活的基本场所，也是社区管理的基本单元，更是社会管理的基本范畴。住宅小区管理中出现的问题，往往具有综合性、复杂性和社会性，作为向业主提供服务的物业管理企业，不应该也不可能承担起行政部门的管理、执法等综合管理职能。推进《三年行动计划》，最重要的就是理顺体制机制，明确政府相关部门和专业服务单位在住宅小区综合管理中的职责，努力形成齐抓共管的工作格局。

一是要统筹协调。要按照“条块结合、以块为主、属地化管理”的原则，建立市、区（县）、街道（乡镇）三级加强住宅小区综合管理联席会议制度，由市、区（县）政府和街道（乡镇）分管领导召集，各级相关职能部门参加，强化横向部门的协同配合，形成住宅小区综合管理的协调机制；街道、乡镇要设立专门的职能部门，加强住宅小区综合管理工作；要将解决住宅小区综合管理中的热点、难点问题，作为文明小区考核的重要指标。

二是要延伸覆盖。一方面，政府相关部门的管理职责要进住宅小区。要落实城管执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政等相关职能部门在住宅小区综合管理中的职责，制定行政监管流程。并以此为基础，推进“12319”城建热线与“962121”房地热线的联动，

努力使中心城区网格化管理进住宅小区的覆盖率有较大幅度的提升。另一方面，在理顺体制基础上，进一步明确专业部门对相关管线和设施设备的维修、养护责任。水、电分户计量表前的相关管线和设施设备的维修、养护责任，由供水、供电服务单位承担；表后的相关管线和设施设备的维修、养护责任，由房屋所有人承担。

三是要集中整治。针对市民反映强烈的突出问题，抓紧制定和完善相关政策法规，由市、区两级政府整合相关行政管理资源，形成工作合力，建立建设、城管执法、规划、房地、工商、公安、消防、卫生、文化等相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制，集中整治住宅小区中的违法搭建、“群租”等热点、难点问题。特别要强调的是，这些综合性的热点、难点问题的集中整治，关键是区（县）政府是不是下了决心，花了功夫。刚才，闸北区交流的整治“群租”的经验，就充分说明了这一点。

（二）大胆探索，积极引导，逐步优化业主自我管理模式

业主自我管理是住宅小区综合管理中的重要环节。这些年来的实践已经充分表明，如果业委会的组建、运作、换届等环节能够把握得当，真正体现大多数业主的意愿，则小区太平、社区和谐；反之，则矛盾丛生、纠纷不断，小区不太平，社区难和谐。要坚决纠正“业主自我管理就是完全由业主‘自治’”的片面认识，改变仅仅在程序上把关的被动的工作方法，充分发挥街道（乡镇）具有的做社区群众工作的天然优势，综合运用街道（乡镇）党的组织资源、社区管理的行政资源，在房地办事处的积极配合下，切实将业委会工作纳入社区管理的重要范畴。

一是要明确职责。要明确街道社区对业委会的指导和监督职责。深化社区物业管理党建联建工作，加强居民区党组织对业委会的政治和组织领导；在街道办事处和房地部门的指导下，由居委会牵头做好业主大会、业委会组建、换届改选和日常运作的具体指导工作，尤其要按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业委会成员。区（县）政府要将业委会的运作情况纳入对街道社区的考核范围。

二是要规范程序。完善业主大会、业委会、业主小组议事决策规则，建立业委会成员培训制度，建立健全相应的工作机制；充分发挥业主小组作用，切实履行其所属物业区域内共用部位和设施设备的维修管理等方面的职责。

三是要化解矛盾。引导业主自觉遵守“业主公约”，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制；由街道社区牵头，发挥人民调解委员会作用，协商调解有关矛盾纠纷；协商调解不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等途径解决。

（三）强化监管，培育诚信，不断改进对物业管理企业的行业管理

一是要完善自律机制。要以推进物业管理行风建设为重点，充分发挥物业管理行业协会的作用，建立物业管理企业的诚信体系，定期向社会公布企业诚信情况，加强行业自律；加强物业服务技能培训，培育一支物业管理职业经理人队伍，提高行业从业人员整体素质；加强与专业法律服务机构合作，协调处理物业管理服务中的各类纠纷。

二是要实施品牌战略。要加强和改进对物业管理企业资质管理和从业人员的资格管理；通过物业管理招投标，推进物业管理市场有序竞争；加大市场整合力度，引导物业管理企业采用加盟连锁、资产重组等各种方式，形成若干家信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业管理企业；归并、淘汰一批服务差、技能低、投诉多的物业管理企业，不断提高全行业的物业服务水平。

三是要创新服务模式。要加强物业服务的分类管理，进一步推广“菜单式”物业服务模式；扶持一批保安、保洁、绿化、维修等专业服务企业和中介服务机构，逐步推行物业服务管理与作业分离的运作模式；试点探索无人管理小区业主自我服务和直接委托专业企业服务

相结合的物业服务模式，多渠道探索降低市民群众居住成本的新途径。

（四）加强基层，夯实基础，切实加大房屋行政管理力度

加强住宅小区综合管理，房地部门要在切实承担起住宅小区综合管理联席会议办公室的职能、完善业主自我管理模式、改进物业行业管理的同时，切实加大房屋行政管理的力度。

一是要加强基层建设。市、区县两级房地部门要深入研究房管所改制以来基层房屋行政管理出现的问题和矛盾，在进一步明确房地办事处工作职责的基础上，重心下移，资源叠加，逐步使房地办事处具备履行职责所必须的管理手段和管理资源；同时，切实加强队伍建设，逐步完善队伍结构，使其更好地承担起《三年行动计划》提出的相关任务。

二是要改进行政管理。房地部门要认真研究《物权法》出台以后的新情况，按照《三年行动计划》提出的工作要求，对现有的地方政府规章、规范性文件进行全面的梳理，有计划地进行修订、完善和调整，提高依法行政的主动性和自觉性。

三是要推进“民心工程”。要全面启动并按时完成新一轮旧住房综合改造工程，加快建成全市物业服务呼叫平台，切实将“24小时受理居民报修、急修项目2小时内至现场、一般修理项目3天内修复”的物业管理行业规范落到实处。

三、加强组织领导，创新工作方式，努力开创住宅小区综合管理工作新局面

《三年行动计划》中的各项重点任务，关联性强，工作量大，需要各区（县）政府、街道（乡镇）、各行政管理部门和专业服务单位齐心协力，共同努力，才能完成既定的工作目标。

（一）整合资源，形成合力，加快形成齐抓共管的工作格局

为了推进住宅小区综合管理，市政府成立由相关委、办、局参加的联席会议，并在市房地资源局设立办公室，负责本市住宅小区综合管理工作的指导、协调和监督。各区（县）政府要尽快建立住宅小区综合管理联席会议制度并设立办公室，要根据《三年行动计划》的要求，结合本地区的实际情况，制定实施意见；定期组织召开联席会议，研究解决《三年行动计划》实施过程中的综合性问题；建立信息沟通机制，主动联系各相关部门，了解各项工作的进展情况；指导、监督街道（乡镇）落实《三年行动计划》的各项任务。各相关行政管理职能部门一把手要高度重视住宅小区综合管理工作，要落实分管领导和相关部门参加联席会议，在市和区（县）政府的领导下，切实履行各自职责，加强协同配合，共同解决住宅小区综合管理中的热点、难点问题。

（二）开拓思路，细化方案，切实将各项工作措施落到实处

住宅小区综合管理的相关工作已经探索多年，抓到一定程度后，一些深层次矛盾和问题逐步显现，工作推进的难度也相应加大，需要在理顺体制机制的基础上，力求在重点领域和关键环节取得新的突破。为此，要在深入调研的基础上，拓展工作思路，制订切实可行的实施方案，并转化为工作措施。各项工作实施方案的牵头部门，要主动联系相关配合部门，在充分讨论和听取意见的基础上，根据相关工作的实际情况，在规定时间内制定出实施方案，确保各项工作顺利启动实施。如违法搭建整治工作，在前一阶段已经制定了相关工作措施，下一步要严格执行，并在实践中完善相应的实施方案；如理顺二次供水体制工作，市水务部门和房地部门已经研究制定方案，并经市政府常务会议原则通过，现在要结合《三年行动计划》的要求，对相关措施、实施步骤和时间节点等方面予以完善；如街道（乡镇）和居委会对业委会的指导监督工作，民政部门和房地部门要联合各区（县）政府和相关部门，要学习借鉴新华街道的经验，充分发挥街道、居委会的综合协调作用，增强实施方案的针对性和可操作性。

（三）加强宣传，营造氛围，为顺利推进各项工作创造条件

住宅小区综合管理是市民关心、社会关注的焦点。为了推进各项工作的落实，市政府将

于近期向全社会公布《三年行动计划》，主动接受社会和市民的监督。各区（县）政府和相关行政管理部门要注重与新闻媒体的互动，积极做好《三年行动计划》的宣传工作，及时通报各项工作的推进情况，让人民群众在了解、知晓计划的目标、任务、内容和进展的基础上，主动参与和支持《三年行动计划》的实施工作。要聚焦广大市民关心的热点、难点问题，组织专题讨论，帮助相关职能部门和市民百姓明辨是非、转变观念，形成政府部门主导、街道社区配合、人民群众参与的良好局面。要十分重视网络媒体的舆论阵地作用，各职能部门、街道、居委会和物业管理企业要通过网络媒体发现问题，释疑解惑，引导舆论，营造良好的社会舆论氛围，促进各项工作的顺利开展。

同志们！住宅小区综合管理涉及千家万户，市民百姓十分关注。做好这项工作，是认真解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题的直接体现，是各级政府的职责所在。同时，这也是一项长期而艰巨的工作，我们要以贯彻落实《三年行动计划》为契机，以高度的责任感和使命感，切实落实各项工作措施，确保完成《三年行动计划》的各项既定目标，把本市的住宅小区综合管理工作推上一个新的台阶。

第二篇：胜南社区管理中心住宅小区综合治理情况汇报

胜南社区管理中心

住宅小区综合治理情况汇报（20xx年度）

20xx年胜南社区完成了南苑小区南区综合治理改造、南苑小区北区综合治理改造，实现了“改造一片，完善一片，提升一片”的目的，社民和谐度进一步提升。

一、小区简介

南苑小区始建成于19xx年，位于东营区西三路以西，枣庄路以北，分为南北两个区。

南苑南区占地面积17.65万平方米，共有住宅楼52栋、住户1196户，建筑总面积8万平方米，公用建筑等建筑面积1.28万平米。

南苑北区占地面积24.66万平方米，现有住宅68栋，住户1545户，建筑总面积10万平方米，公用建筑等建筑面积1.92万平方米。

二、改造工程的主要内容

近几年，小区居民关心的主要问题。一是住宅屋面漏水、墙面渗水的问题；二是排水不畅、雨污混流的问题；三是小区交通拥堵、停车难、出入不便的问题；四是小区公共安全、治安技防的问题；五是休闲活动、环境美化建设的问题。结合居民关注的民生问题，本着服务居民、应修必修、能节则节、注重效益、科学合理、综合平衡的原则，在保证不超计划总量的前提下实施了住宅楼外墙维修、住宅楼室内污排改造、雨污分流治理和排水系统改造、道路维修改造、停车场建设、监控改造和楼宇防盗门的更换等。

三、改造的效果和效益情况

通过实施小区维修改造，极大的惠及了小区居民，在小区居住安全、生活保障、美化环境、环保治理、经济效益等方面都有了明显改善。

一是监控系统的建设有效的配合和支持了安全保卫工作，提升了社区治安技防管理水平，达到建设平安和谐社区的目标。二是通过对道路、场地、绿化布局进行的合理规划调整，在维修破损场地、道路的同时，新增了大量停车位、拓宽了拥堵的道路，达到老旧小区改造的规划要求。三是实施墙面维修、室内污排改造等工程，解决了小区居民最为直接的困难，同时也降低了物业维修压力。四是利用雨污排系统改造的时机，加强雨污分流治理的改造，保障居民生活的同时治理了环境问题。五是开展小区改造民生工程以来，小区居民的环境得到了改善，缩小了新旧小区的差距，提高了居民幸福指数，温馨和谐胜利家园的建设迅速推进。小区居民报修下降了90%、服务满意率由96%升至98.5%、物业收费率由95.6%升至98.37%。

四、积累的经验做法

1、民生问题征集落实一个“广”字，做到了改造立项广纳民意。主要是强化计划信息平台建设，充分利用小区维修改造意见征询会、社区季度行风问卷调查、居民代表座谈会、职代会提案、社区合理化建议等十几个信息渠道，全面而深入地了解小区居民关心的热点问题，以及基层物业管理工作中的难点问题，对每个涉及民生、民意的问题，做到现场落实清楚，问题剖析彻底，方案论证充分，项目库建立完善。

2、维修改造规划体现一个“前”字，体现了改造方案的超前谋划。小区维修改造坚持总体规划、3年滚动规划与年度计划的有机结合，建立健全了小区维修改造项目库，切实做到了“实施一批、研究一批、储

备一批”的规划要求。每年x月份社区就完成下年度建议计划的收集汇总整理工作，并利用施工冬休期开展现场落实，方案编制、论证和施工图设计工作。

3、工程设计方案做到一个“优”字，达到了吸收民智、优化设计的效果。为了计划资金见效显著，实现“投入一分，见效一分”的总体要求，在广泛征求社区居民意见的基础上，坚持实事求是的原则，做到实用与美观相统一，努力满足居民合理需求。一是积极开展多角度的设计方案论证，合理引用先进技术，大力推广节能技术和产品，严格执行限额设计，改造设计标准满足5年以上社会发展要求。二是注重与小区居民的沟通，倾听居民意见，集中群众智慧，将上报改造方案张贴在小区宣传栏和读报栏里，请居民出主意、提意见。

4、现场施工管理做到一个“勤”字，确保了现场问题处理得快，工程质量把控得严，文明施工监管得好，进度和投资掌控得准。一是按照施工规范和技术标准，要求现场施工管理人员“腿勤、眼勤、手勤、嘴勤、脑勤”，紧盯施工现场，把好现场第一关。二是与居民沟通“勤”，通过居委会、居民代表及时了解居民对安全文明施工、施工质量的意见，及时纠正施工企业的不良做法。三是与专业化公司“勤”交流，坚持现场运行例会制度，及时通报彼此施工安排和进度计划，无论哪一家的项目，在单项工程开工前，都要组织各相关单位到现场明确和标识所属设施的地下情况，有效地防止相互损坏设施而影响居民正常生活的现象发生。四是检查和督导工作做得“勤”，除了施工管理人员和监理人员的日常检查，还有物业、居民代表的义务监督；每周有现场运行小组的集中检查；每月有社区维修改造管理小组的月度检查；以及效能监察小组

的不定期督察，及时消除一切不利于安全、质量、进度、投资、文明施工的问题。

5、项目结算工作做到了“严”字，实现改造工程的优质高效。一是对所有工程项目提前进行测算，在项目实施前就逐项编制预算书，针对一些复杂内容，做好市场调研，提前与施工单位结合，防止年底扯皮，提高了结算准确性。二是对单一项目，如防盗门更换，实行按面积测算，进行招投标，一次性费用包死，完工后及时核准结算，大大加快了结算进度。三是根据施工进度计划，制定结算进度安排，限定工程量核查时限、结算资料上报时限、结算审核时限，有效地保证了年底结算进度。四是对品种档次多，价格差异较大和市场价波动大的建筑材料，由基建、计划、审计、预算、施工单位、监理等六方联合考察，提前定质定价，准确把握市场价格的同时，防止施工单位以次充好，虚高价格的现象，在保证工程用料质量的前提下，有效控制了工程造价，在预结算管理上做到了“快”、“准”、“严”。

20xx年x月x日