商铺投资失败案例- 沈阳万达商业广场建成三年就拆迁
沈阳万达商业广场，由大连万达集团在20xx年投巨资兴建，总投资达到20亿元人民币，是当时万达集团在全国兴建的9大商业广场之一。但在20xx年底万达商业广场一期开业之前，宣传中的欧倍德等几大主力店没能按期进驻，导致万达面临集体诉讼。
万达方面这两年拿出了8亿元对屡遭失败的沈阳万达广场进行回购，回购的对象是之前被打散出售的精品街铺位，但是由于种种原因部分业主不肯“松手”，导致回购过程异常艰难，不得已，万达走“行政路子”取得当地政府支持，将之前散售的商铺定性为“非法临建”，动用了最后一招——拆迁，并让评估公司对商铺产权价值做了估价，参照此估价进行回购。
比拆迁现场由万达方面出示的评估报告显示的2万/平米的均价，和当初购买这些商铺时业主所付出的高达6万/平米的成交均价，巨大的悬殊再加上这3年的惨淡经营让业主们蒙受的利息损失。不难看出，“回购价格谈不拢”肯定是最终被迫拆迁的重要原因，同时也对万达的品牌及在全国的扩发展带来了极大的负面影响，自此后，王健林提出不再“散售”商铺。
整个拆迁过程需要拆除5331个非住宅建筑，这些铺位在沃尔玛、百盛背后，都是三层的独立商铺，类似街铺，每条街100米左右，散售之后经营一直非常糟糕，后来一度由万达支付业主租金收回来统一经营，效果还是不好。在这次拆迁之前，回购已经持续一段时间了，但是很艰难，最终万达定性“非法建筑”动用拆迁重建拿回产权。
拓展阅读1：四年轮回 沈阳万达商业广场拆除重建的背后
从9月28日拆掉沈阳万达商业广场精品商铺（下称万达广场）中间步行街天棚的第一根横梁开始，日夜赶工至今，这个曾在20xx年叱咤风云的地产项目，拆除工作已进行过半。 万达集团一位高管透露，拆迁后的土地，连同一直未开发的万达广场二期，将建设成一个类似于北京或成都万达商业广场一样的“城市综合体”。
万达沈阳改错
20xx年底，万达广场建设完成。由于宣传攻势凌厉，这个有着500间精品商铺的广场，竣工前就已被350多个业户用6万元/平方米的天价（沈阳本地）买下。 20xx年春节前，万达广场开门营业，由于人流过少，两个月后第一次停业。此后近3年的时间里，广场几次更换职业经理人，更换经营模式，并同时更换经营方向，但都没有引来人气，经营遂陷入停顿至今。 从20xx年开始，困顿中的万达广场就陷入纠纷的漩涡。商铺购买者普遍认为，广场的整个商业氛围，与万达销售广告中的宣传内容不符，因此涉嫌合同欺诈，部分业主据此要求退铺，但遭万达拒绝。
20xx年下半年，超过50名的万达广场业主以“销售欺诈”为由起诉万达，并进而向法院提出撤销购房合同的要求。案件经两次审理后，沈阳市和辽宁省两级法院均认为，万达广场的系列广告“属商业吹嘘而不构成商业欺诈”，最终判业户败诉。此后，双方的争执陷入僵局；而有11名业户终审后选择了申诉，至今依然没有结论。
然而，坚冰下面早已悄然消融。20xx年以来，一些业户通过私下协商，实现了退铺的意愿。尽管这一比例不足业户总数的3％，但万达试图拯救广场的意图渐渐显露。 此间，沈阳市政府对万达广场的运营效果渐起微辞。一位知情人透露，由于万达商业广场项目是该市“项目年”中的重点项目之一，在占地面积和投资总额等方面都创了该市20xx年度的第一，因此沈阳市政府可谓“竭尽全力为企业发展创造良好环境”。
然而，事与愿违。万达广场开业3年，不但没有悉数引来国际知名的商业巨头，由于地处沈阳市最为繁华的商业核心地段，万达项目的破败，还直接影响了沈阳的整体商业氛围。这让沈阳市政府大为恼火。 法律殿堂上赚足脸面的万达广场，却在商业战场中屡遭败绩。如何拯救万达广场项目，成为压在万达地产和沈阳市政府两者心头的一块石头。
既然数度的商业运营努力，都毫无起色，眼看着万达广场日渐生锈的门锁链和由明转暗的玻璃门，在反复权衡之后，万达集团与沈阳市政府最终作出了“收回商铺，拆除重建”的决定。 20xx年7月26日，沈阳市政府专门为万达广场拆除重建问题召开市长办公会议，会后形成了193号《市长办公会议纪要》。
而在此前的20xx年3月20日，万达就已将精品店铺所占的2.19万平方米的土地，从沈阳万达商业广场开发有限公司所有的大区块土地（沈阳国用［2002］第0139号）中分割出来，办理了编号为“沈阳国用[2006]第0077号”土地使用证。随后，万达开始通过谈判回购商铺，并取得了近八成业户的同意。 8月3日，沈阳市规划和国土资源局下发了万达广场建设用地规划许可证；10日，沈阳万达公司开会部署拆除万达广场任务。
9月25日，沈阳市房产局下发了拆迁公告。
气球吹爆的三年
20xx年，万达广场给沈阳地产投资人讲了两个故事：一、一个面积为27.2平方米的店铺，因为是“带租约”购买，“用别人的钱，做自己的铺”，所以投资人6.5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元；二、万达广场的快速扩张得益于“订单模式”，投资人是在“与世界500强为邻”。
除了“一铺养三代”的描述，在万达的诸多广告中，还有一个你的财富“和巨人一起飞”的气球广告。 “那真是一个个动听的主意！”业户张德军说，“那些广告充满了诱惑，让你想立刻去交钱，把铺子搞到手。然而，开业没到半年，其他投资者便以“要求退铺”的方式，开始怀疑万达商业的能力。
此后，万达租下业户的精品商铺，并几次自己发动招商经营，均告失败。 类似的情形还发生在长春等有万达商业广场驻足的城市。 “王健林是一个卖地产的高手，不是一个做商业地产的高手。”大连一家地产公司的老总评价说。 然而，万达集团企业文化部总经理石雪清并不认同这样的说法，他认为，从20xx年沈阳万达早期的商业地产运营模式，到今天以北京万达广场为代表的新一代城市综合体运营模式，万达4年的商业广场实践，在不断进步和成熟。“沈阳的项目并非失败，而是成长中的经历。”他说。
今年8月签订退铺协议，12月将返回全额购房款，个人负担房屋交易等费用。“不退铺都不行了，还敢想赔偿？”一位赵姓业户说，“这3年，一分钱都没挣，还担着银行利息。” 也许有些人的代价会更大。业主康建军说，当初每平方米6万元的铺子，现在万达申请拆迁后，只给不到3.5万元每平方米的评估补偿金，这让他的损失惨重。而像康这样的不愿退铺者，共有60人，总计5330平方米。
万达背后的政府推手
“万达在沈阳做了这么多年的地产，基本上没树立起来形象。”沈阳市规划和国土资源局一位官员的评价，对于“百年万达”的口号，意味深长。 一位知情人透露，沈阳万达商业广场项目蹒跚学步四年的代价是4个亿。然而，这还仅仅是商业上的耗费。记者的调查表明，万达广场的拆迁合法性尚存诸多悬疑。
土地使用权是焦点之一。事实上，从20xx年底出售商铺至今，万达广场一直未将土地使用权证进行分割后登记到每个商铺头上，而是握在自己手中，静待今年分割登记，并以新的“沈阳国用（2006）第0077号”土地使用证为基础，办理规划手续，随后申请了拆迁。
沈阳万达总经理吴永隆在接受《经济观察报》记者采访时表示，万达是应83％的退铺业户的要求，才进行广场的拆迁改造的。然而，一个显著的事实是，上述新土地证获得的日期是今年3月20日，而83％退铺业户的签约退铺日期大都发生在此后几个月内。这表明，万达获得的新土地证，当时的土地使用权应是万达与300多个商铺业户所共有。 今年7月，当万达广场提出拆迁改建申请时，尚有60个业户没有与之达成回购商铺协议。在这样的前提下，沈阳市规划和国土资源局提请万达注意“须与地块中现有的被动迁单位达成协议”。但拆迁至今，双方的协议依然没有达成。
9月6日，万达改建工程获得了沈阳市发改委投资处允其开展前期工作的便函（沈发改投便字第［2006］1057号），函文称：万达广场项目目前前期工作尚不能满足项目建设核准条件，我委原则同意你公司该项目工程开展前期工作。……待各项条件落实后报我委核准。 沈阳市房产局据此批准了万达广场的拆迁申请，并于9月25日，发布了拆迁公告。该局拆迁办副主任李强认为，万达拆迁申请手续齐全，核发程序合法。然而记者在沈阳市发改委了解到，该委并没有通过正式的“沈阳万达广场改建工程核准决定书”，上述便函只具有告知功能，并无核准效力。
《经济观察报》记者向沈阳市规划和国土资源局提出采访申请，该局负责人以“万达广场项目属市里直抓项目，接受采访须经沈阳市政府相关部门批准”为由，拒绝了记者的采访。而沈阳市政府相关部门以涉嫌机密为由，拒绝了记者调阅“193号《市长办公会议纪要》”的请求。 10月30日，正在拆除的沈阳万达广场一片断壁残垣；与之相邻的万达商业广场二期的地块里，依然有8户居民没有迁出。在二期地块的周围，是密集分布的出售光碟、日用杂品和性保健品的棚户商店……
城市综合体——和四年前一样，万达商业地产和沈阳市政府再一次赋予当下的这块儿混乱之地一个动听的主意。
拓展阅读二：沈阳万达商业广场的前世今生
临街的主力店人气较旺
背街的精品商铺历经改造，冷清依旧
偌大的精品名店广场，平时连人都难看见。
精品街里静悄悄
从20xx年12月23日沈阳万达商业广场开业，到20xx年9月25日，沈阳市房管局下达拆迁公告，一座使用寿命不到三年的沈阳万达商业广场就被拆除重建，创下了中国商业地产短命之最。纵观沈阳万达商业广场的短暂的生命历程，有代表的事件包括：开业不久的停业风波、04年54名业主集体状告万达商业欺诈事件、以及最后的强制拆迁这三大事件。
停业风波：20xx年12月23日，沈阳万达商业广场宣告开业，创造了一个沈阳商业地产开发历史上的“商业奇迹”。在20xx年12月24日的《沈阳今报》有这样的报道：“ 位于太原南街的大连万达商业广场昨天终于开门迎客，作为项目年的重要项目之一，万达的隆重开张在占地面积、投资规模、停车车位等四个方面创造了沈阳第一。12月23日，历时一年开发建设的沈阳万达商业广场正式对外宣布，在圣诞节前，包括沃尔玛、灿坤数码等六家主力店和百余家万达名店的万达商业广场一期全面对外营业。”
然而，欢庆的气氛尚未散去，12月28日，仅仅在开业6天之后，由于万达商业广场精品街没有人气，商家生意非常惨淡，70% 以上的所谓精品店没有开张，很多店铺门上贴着招租或转让的启示，整条精品街上见不到客户的人影，少量开业的商户也因没有客户而没生意可做，商家宣布集体停业，紧接着有上百个业主要求退铺或赔偿损失，酿成了第一次停业退铺风波。
在沈阳万达商业广场开业前期的宣传中，万达方面宣称，包括美国沃尔玛、美国时代华纳影城、新加坡美食广场、台湾的灿坤数码广场、德国的欧倍德、台湾的大洋百货和红星美凯龙家居广场在内的七家企业将入驻商业广场。可实际情况是，除了新加坡美食广场和华纳国际影城书城属于二期开发项目外，德国欧倍德根本没有落户、红星美凯龙也没有入驻、原先宣称的台湾大洋百货又被马拉西亚百盛购物中心取代。这样，万达在广告中吹嘘的“国际七大主力店三面合围”就化为泡影。
对于这次停业，业主普遍认为：正是由于这些世界名店的退出，才导致了万达商业广场没有形成预期的人气，仅靠沃尔玛、百盛和灿坤根本不能给精品街带来足够的人流。20xx年春节之后，为挽回局面，沈阳万达商业广场管理有限公司出台了一份《关于沈阳万达名店二月一日至八日全面复业的通知》。《通知》表明，为保证大家及时复业，万达拿出了一笔相当于两个月租金的扶持金，同时免交三个月物业管理费。但这些措施都无济于事。
20xx年3月，沈阳万达商业广场管理方提出一份 “关于完善沈阳万达名店经营环境的措施”方案，在这个调整方案的8项措施中，在改善经营环境上，征得消防、规划等相关部门批准、全体业主的同意后，由万达投资实施“罩大棚”、封闭万达名店内通道等工程;在天气条件具备后，统一给每个商铺安装分体空调，并争取6月底前完工;在万达大街与景观路交叉口处设立大型电子显示屏广告牌，在地面设置促销活动场地;同时，在商业街两侧设置霓虹灯店
招，通道内摆放休闲椅、立式品牌灯箱，布置绿植、花卉，顶棚安装霓虹灯饰。在万达大街和景观街设置情景式小品雕塑及配套休闲椅、休闲伞等，添购绿色环保电瓶导购车等。对于这份为期三个月的“扶持计划”，有部分业主接受了这个协议，但商铺整体启动计划失败。
20xx年6月，万达针对业主提出了更为优惠的“商铺委托出租协议”，有部分业主接受该协议，但商铺整体启动计划再次失败。
自20xx年6月“启动计划”搁浅以来，万达并没有放弃改变身处被动局面的努力。7月22日，由万达总部下派的一个新的领导团队进驻沈阳万达商业广场。这个团队只负责精品商铺的经营管理，成员由北京和沈阳两地的商业精英组成，领导者系前北京西单商业大厦副总经理杨姿聪。据悉，杨姿聪不仅带来了西单商场先进的经营理念，还带了很多品牌入驻万达。这个新的管理团队就对万达精品商铺的经营进行了重新的市场定位：成为区域品牌代理商的聚集地，以低价批发为主。8月10日，管理团队即以沈阳泰原金座经贸有限公司的名义开始发布万达精品商铺隆重招商的广告，并提出了免半年租金、会员制模式服务等五大优惠政策。但在这些努力之后，招商计划再次遭到失败，万达精品街成了一条家家商户大门紧锁的死街。
前后近3年的时间里，沈阳万达商业广场几次更换职业经理人，更换经营模式，并同时更换经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿直至拆除重建。
起诉万达欺诈：20xx年2月19日，在遭遇开业停业风波之后不久，第一批业主开始起诉万达。这次停业事件，让很多业主发现自己倾家荡产买来的天价“黄金店铺”根本不可能以万达吹嘘的价格出租出去。大量业主纷纷提出退铺和赔偿损失的要求，在与万达沟通未果后，陆续有54名业主以“欺诈”为由将万达告上法庭，要求万达解除购买商铺的合同，返还购房款并赔偿损失。
这些业主，无一例外全都是看了万达的广告忽悠而上当受骗的，万达在广告中宣称：“以租金养商户”、“一铺富三代”、“零风险”、“每个商铺每平方米至少可以出租500元”、“与世界500强为邻”、“和巨人一起飞”、“带租约发售”、“前三年回报率为8%、9%和10%”;万达在一则“投资案例分析”的宣传广告中，作出了“一个面积为27.2平方米，售价为149.6万元的店铺，6.5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元”的惊人回报预期;万达又宣称 “你要买的商铺，我已经替你租出去了”，引导业主“用别人的钱，做自己的铺”。
在万达凌厉的广告攻势下，500间产权商铺很快销售一空，共有354名业主购买了万达的500间产权商铺，商铺的均价达到耸人听闻的每平米6万元的天价，这在03年的沈阳简直是不可思议的。万达从销售产权商铺中获得了9.6亿的销售收入。购买万达产权商铺的业主，很多都是多年在商业领域摸爬滚打的商人，这次失败的投资，让他们当中的绝大多数人“辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前”。
起诉万达的业主认为，正是万达虚假的广告陈述和违法的投资回报预期，加之当地某些政府部门领导的“大力推荐”，才让他们这些在商场上摸爬滚打了十几年的“商人”很受“伤”。商铺购买者普遍认为，广场的整个商业氛围，与万达销售广告中的宣传内容不符，因此涉嫌合同欺诈，部分业主据此要求退铺，但遭万达拒绝。
20xx年下半年，超过50名的万达广场业主以“销售欺诈”为由起诉万达，并进而向法院提出撤销购房合同的要求。案件经两次审理后，沈阳市和辽宁省两级法院均认为，万达广场的系
列广告属“商业吹嘘而不构成商业欺诈”，最终判业户败诉。此后，双方的争执陷入僵局。
拆除重建：沈阳万达商业广场的运营状况让沈阳市政府颇有微辞。由于万达商业广场项目是该市招商引资中的重点项目，在占地面积和投资总额等方面都创了该市20xx年度的第一，因此沈阳市政府对万达可谓“竭尽全力为企业发展创造良好环境”。但是事与愿违的是，万达广场开业近3年，虽然占据着沈阳市最繁华的商业核心地段，但一直没有引来当初宣称的所谓国际七大商业巨头，万达商业广场的经营不善，直接影响了这条商业街的整体商业氛围。这让沈阳市政府很是不悦。在销售商铺上创造奇迹的万达，不得不面对商业经营上的困境，如何拯救万达商业广场，成为压在万达地产和沈阳市政府心头的一块石头。万达商业广场经营毫无起色的现状，迫使万达集团最终作出了“收回商铺，拆除重建”的决定。万达将在原址建设一个类似北京万达的城市综合体的项目。
20xx年7月26日，沈阳市政府专门为万达广场拆除重建问题召开市长办公会议，会后形成了193号《市长办公会议纪要》。
20xx年3月20日，万达就已将精品店铺所占的2.19万平方米的土地，从沈阳万达商业广场开发有限公司所有的大区块土地（沈阳国用［2002］第0139号）中分割出来，办理了编号为“沈阳国用[2006]第0077号”土地使用证。随后，万达开始通过谈判回购商铺，并取得了近八成业户的同意。20xx年8月签订退铺协议，12月返回全额购房款，个人负担房屋交易等费用。对这些业主来说，大多数人三年时间，一分钱没挣，还担着银行利息，但与坚持不签退铺协议的60户业主，他们算幸运的。由于万达申请强制拆迁，对于不同意签订退铺协议的60户业主，只能获得每平米3.5万的补偿金，比起当初每平方米6万元的购买价,可谓损失惨重。
20xx年8月3日，沈阳市规划和国土资源局下发了万达广场建设用地规划许可证;10日，沈阳万达公司开会部署拆除万达广场任务。
20xx年9月25日，沈阳市房产局下发了拆迁公告。
20xx年9月28日，万达开始拆除精品街的第一根横梁，投入运营不到3年的万达商业广场精品街宣告寿终正寝。王建林先生应该庆幸生在了“盛世”的中国，有各地方政府的大力“扶持”，有各地方司法部门的“秉公执法”，才成就了这位“盛世”商业枭雄。
拓展阅读三：产权商铺开发让大连万达付出昂贵“学费”
位于沈阳市太原街的大型商业项目——沈阳万达商业广场在今年年初经历先后两次开业后，仍无法聚拢人气。感受到风险的中小投资者一度不断上访，并把开发商大连万达集团(以下简称大连万达)告上法庭。7月，大连万达耗资约1.8亿元将300多户商铺全部整体返租，重新对整个商区实行统一规划管理。
但是，这一努力能否改变万达广场的萧条处境，业内专家不持乐观态度。专家认为，这个案例反映了我国产权商铺开发行业存在的普遍问题。
繁华商区的“清静地”
总投资十几亿元的沈阳万达商业广场是集休闲、购物、娱乐为一体的大型商业购物广场，
主要业态有沃尔玛、灿坤、欧倍德等世界知名企业组成的主力店和354家精品店组成的精品购物广场。20xx年12月23日沈阳商业广场首次开业后，由于客流量稀少，仅仅13天，精品街的大部分商铺就已经停业。
20xx年2月1日，业主经过与开发商斡旋，在万达同意出资提供三个月租金的情况下，116家精品店又重整锣鼓开业了。然而市场的残酷远远出乎人们的意愿，再次开张的万达商业广场依然没有引来太多的关注。半个月后，这些商铺不得不重新关起大门。记者当时在现场看到，精品街上的绝大部分商铺店门紧锁，有的在门外还贴着招租或转让的广告。精品街上零星的行人也都步履匆匆，这种景象与临近的中兴商业大厦及其主力店沃尔玛、百盛等商场人头攒动的场面，形成强烈反差。业主胡新金介绍，当初以每平方米6万元的价格购得近27平方米的商铺，一心只以为“捡了个便宜”，就等着“一铺养三代”。眼看两次开业市场不见起色，心里急得跟“着了火似的”。
现实市场与预期设想的巨大反差，让这些花费了一辈子积蓄，贷款买商铺的业主们感觉到了产权商铺带来的威胁。大伙儿反复与开发商大连万达交涉，起初只是要求万达采取措施改善经营环境、加强物业管理，慢慢地有人提出了“退铺"”的要求。为得到政府有关部分的“援助”，业主们还组成专门团体不断到沈阳市信访办、辽宁省信访办上访。
业主们提出，万达“以租金养商户”、“一铺旺三代”、“零风险”、“每个商铺每平方米至少可以出租500元”等广告宣传对他们的投资行为起了很关键的作用。而其事先承诺的商业气氛却并没有营造起来，广告宣传承诺的7个主力店也没有如期到位，开发商应该为此负责。
谁为“超预期”市场风险买单
今年7月，大连万达提出将所有精品商铺实行整体返租，以业主所购商铺全部款项的8%作为每年年租金。在今后三年内由万达统一对外出租，并对整个商区实施统一的物业管理和整体商业规划。这一决定得到了绝大部分业主的认可，目前70%以上的业主已经从法院撤诉。
然而，商业广场的形象和价值已无可挽回地受到了损害，大连万达至少为此支付了大约
1.8亿元的租金。业主们也大都觉得很无奈：折腾了大半年，手里商铺能否从此走上良性发展还是未知数。业主王红梅说：“打官司毕竟是下下策，希望万达的统一经营最终可以挽回整个商圈的命运。”
双方出现纠纷后，开发商究竟该为商业广场面临的僵局负多大责任一度引起争议。大连万达一位中层管理人员认为，投资项目失利的板子不能全部打到开发商身上。他说，商铺本身也是商品房的一种，作为开发商，万达已经完成了《商品房买卖合同》中的所有约定。同时由于产权商铺不同于一般门市房，决定了其需要统一的规划和管理。但买卖合同是标准文本，无法明确规定规划和管理的具体内容，国家也没有出台相关的法律法规对此进行规范，一旦潜在的市场风险露头，极易引起纠纷。
沈阳万达商业广场开发有限公司营销部经理马俊浩介绍，为了完善商区的硬件设施，不久前万达加建了总面积6000平方米的地下停车场，并给每个商铺安装了中央空调。
业主们认为，万达在销售商铺时承诺的商业氛围并没有真正营造出来，而商铺的地段正是产权商铺的核心价值所在。业主胡新金说：“根据商业广场营销人员的计算方法，商铺租金足以保证投资者在10年内收回全部投资。而事实上除了沿街的少数商铺，多数商铺很难租得出去。这种状况当然和开发商脱不了关系。”
开发商则认为，部分业主盲目投资、不能理性看待投资风险给产权商铺的良性发展设置了障碍。大连万达的曲晓东说：“东北有的投资者法律概念淡薄，甚至连合同都不看。一旦出现问题就开始闹，上访、打官司，把原本通过沟通可以解决或者可以降低损失的问题扩大至难以收拾的局面”。据了解，大连万达共投入约500万元作为沈阳万达商业广场的宣传费用。其营销人员介绍，许多投资者并不熟悉项目本身，看到广告宣传就投资，一方面广告虽然发挥了“最大功效”，使得商铺前期的销售工作异常顺利，另一方面最终也给项目增添了许多麻烦。
商铺开发尚待继续探索
上世纪90年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称20xx年是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。
大连万达在全国共投资了15个同样的产权商铺项目，目前已经开业了9个。据万达介绍，长春、沈阳、天津的三个项目都面临了严峻的局面。在长春，甚至出现激烈冲突，导致了所谓的“流血”事件。而在济南、南昌、长沙的产权商铺项目也不同程度地出现了投资者与开发商之间的冲突。
专家分析，出售产权商铺带来的经营权、管理权、产权分离是导致问题产生的根源。美国KAMICO购物中心创始人库珀先生拥有全美600家购物中心，他曾经指出，对于一个商业地产商而言，把物业出售给分散的所有者不是通行的做法，这样做的结果难以控制，需要开发商投入很大的精力管理，否则就会影响商业物业的投资价值。
产权分散与商圈统一经营的矛盾已使得许多知名开发商交付了昂贵的“学费”。目前国内除非是地段非常好的商铺项目，大都面临着失败的风险。记者了解到，20xx年年底沈阳万达商业广场首次开业，当时的硬件设施并不具备开业条件，且其中约一半左右的业主并没有参与此次开业。紧跟其后的第二次开业又未免匆促。业内专家认为，单单依靠业主的单打独斗不可能塑造整个商区，万达商业广场失利的深层次原因是缺乏专业的商业管理统一运营。
目前国内大开发商在统一经营权的认识上基本达成共识，并通过对所有商铺实行整体返租的方式来化解“三权”分离带来的可预见风险。廊坊一位不愿透露姓名的房地产开发商介绍，整体返租在保证产权人的收益基础上，取消了其“话语权”，可以达到统一经营的目的。但由于国内开发商并不精于商业经营，整体返租能否如愿解决行业面临的普遍问题还存在争议。
整体返租的另一个阻力来自于商铺购买者。大连万达在哈尔滨的产权商铺项目尚未交房，由于个别业主坚决不同意，整体返租工作一度陷入瘫痪，大商家无法入场。曲晓东说，一个理性、成熟的中小投资者群体的缺位，也是行业发展的大障碍。来自万达内部的消息表明，
大连万达正在减少其商铺出售的数量，到20xx年，将停止向中小投资者出售商铺。
首都经贸大学侯家魁教授说，我国也缺乏相关的法规为产权商铺树立防范风险的篱笆。尤其是对于出售商铺的模式，如何界定、约束开发商的经营行为，减少广大中小投资者的盲目投资等都是尚待研究的问题。侯家魁同时建议，产权商铺的发展还有待规范，对于中小投资者来说，投资行为不可过于轻率，不能对市场存有依赖侥幸心理，同时注意选择经营能力较强、信誉较好的开发商。
拓展阅读四： 万达·沃尔玛流血事件 凸显商业地产营销软肋
20xx年5月17日，万达集团召开了一个他们后来称之为万达“遵义会议”的董事会会议，并决定要“两条腿走路”，一曰住宅地产，一曰商业地产。王健林选择商业地产理由是————住宅开发的方式是卖了房子收钱，品牌难以延续、资产难以增值。而建设MALL这样的商业物业，一则可以出售获利，二则可以以出租或其他经营方式获得长期的利润回报。而实践证明，香港的几大地产巨头，无一不是将主要经营方向之一用于几十年来积攒的巨量商业物业，在经营过程中让资产成倍增长。
如何让这闪烁着理想色彩的“商业地产战略”落地？王健林深切的明白，这在实际操作中需要克服巨大的障碍。因为商业地产更重要的是经营，万达除了具备品牌优势外，在商业地产方面的经验和对商家的号召力几乎是零。于是，王健林想到了“借船出海”。
策略联盟开发
这是万达独创的订单商业地产开发模式———即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。目前万达正集中开发万达商业广场和shopping—mall两个系列产品，其中商业广场每个占地约1·5万平方米土地，大多在城市中心地段，由超市、家具、专卖店等组合而成。另一系列shopping—mall每个占地大约5万平方米土地，一般在每个项目中有两三个主力店。
这种“地产大鳄+商业巨头”战略伙伴组合的营销模式好处显而易见：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，不仅转嫁了投资开发购物广场可能存在的风险，而且极大地提高了购物广场的知名度。此外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，增强了业主的投资信心。如有专家分析，长春购物广场年回报率12%，8年即可收回投资，因此售价竞创下每平方米四万多元的天价。
捆绑营销模式
就这样，一个在业界看来多少带有些“乌托邦”色彩的“捆绑”营销模式，被大连万达坚韧不拔地开始在全国各地大批量的拷贝。目前，万达集团已和世界500强企业沃尔玛、家乐福、百安居、欧倍德等签订了联合发展协议。而自20xx年6月以来，万达已与16个城市达成了开发建设商业广场的协议。以后万达商业广场将以每年5～10个的数量递增。从20xx年11月开始，这些广场将陆续开业，到20xx年，将会有30个以上冠以“万达”大名的商业广场或ShoppingMall在全国大中城市出现。
一切都按预定节拍有条不紊地进行！但系统进入微观的操作层面，长期潜伏在商业地产营销界的死穴就浮现了！
造MALL，营销病了
20xx年1月，长春。“万达·沃尔玛”流血事件终于揭开了冰山的一角！据报载，作为地产狂人王健林执掌进军商业地产后的第一个开盘项目，大连万达在长春的购物广场却未能得到预期的满堂喝彩。相反的情形是————一楼大半空置的黄金铺位与楼上沃尔玛的热闹喧嚣形成了强烈的反差，导致业主以“广告欺诈”为由将万达告上法庭。业主的理由很简单————当初我是冲着沃尔玛的名气来买铺，但实际沃尔玛同他们一样，也只是万达的业主。
现在看来，“广告欺诈”其实是业主的一个噱头，高昂的铺价与较低的投资回报形成强烈对比才是矛盾的焦点所在。据悉，由于傍着沃尔玛，大连万达的一楼铺面租金价位不菲，内铺价格为2·8万元/平方米，临街外铺最高卖到6·68万元/平方米(最小的商铺近百万元，最大的临街商铺超过1300万)，这成为长春历史上最高的商铺价格。而广场开业之后，当初叫价500元/平方米·月的商铺，最多只能租到350元。在巨大的反差前，中小投资者终于揭竿而起。
突然爆发的冲突让大连万达始料未及！此前豪情万丈的王健林始终琢磨不透问题究竟出在哪个环节，就连一向以深度报道见长的《21世纪经济报道》也只是将“万达·沃尔玛”流血事件放在一个合同纠纷的层面。而在本报记者看来，作为商业地产营销的一个典型文本，“万达·沃尔玛”流血事件恰恰暴露了长期存在于中国商业地产营销界的死穴。而若这些死穴不能一一化解，作为大连万达“商业地产”新长征路上的摇滚可能会因此戛然变奏。
沙场征战，MALL那散发着诱人芬芳的利润源泉究竟在哪里？ 奋斗经年，众多造MALL的先行者如何完成自身“化蝶”之旅？ 痛定思痛，如何巧妙规避租售犹如走细小钢丝的万千险象？ 茫然四顾，如何化解回笼资金与商业经营这对深刻的矛盾？
投资风险
而曾先后捣腾过珠三角众多MALL项目的专业策划人周颖舟认为，目前关键的问题是，民营资本同样对风险意识严重不足，对MALL的复杂性和困难度认识严重不足。很多地产商完全是利益驱动，持一种短期投机心态，他们远没有意识到商业地产与住宅地产最大的区别是：不能进行滚动开发。而一个MALL的设计牵涉到4万个零部件，生命周期很长，关键是你能等多久，能熬多久？
万达危机
在目前的商业地产营销界，大连万达因其独创的捆绑营销模式备受业界关注，也引来众多民间投资者蠢蠢欲动。但危机亦无处不在———大连万达目前迅速布局的多个项目其实都处于卖想象空间的阶段，实际操作中存在很多冲突未有解决，且能否经得起市场考验还有待时日考证。而在这个过程中，只要有一个项目开业出现危机，可能导致整个万达系在销售市
场的全盘崩溃。
当然，作为商业地产的勇敢探索者，长春流血事件不过是万达长征路上的一个小插曲。但革命尚未成功，同志还需努力。我们期待在这番造MALL的麦田里，大连万达能早日找到破解商业地产营销死穴的良方！
拓展阅读五： 原洪与沈阳万达商业广场开发有限公司商铺买卖合同纠纷案
当事人: 丁本锡、原洪
文号:（2004）沈中民（2）房初字第54号 辽 宁 省 沈 阳 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书
（2004）沈中民（2）房初字第54号
原告：原洪，男，19xx年4月30日出生，汉族，住沈阳市新城子区新城子街新建委三组125号。
委托代理人：周坤，辽宁长风律师事务所律师。
委托代理人：杜晋安，辽宁长风律师事务所律师。
被告：沈阳万达商业广场开发有限公司，住所地沈阳市和平区重庆北街34号甲。 法定代表人：丁本锡，该公司总经理。
委托代理人：朱茂元，北京市中伦金通律师事务所律师。
委托代理人：张炯，北京市中伦金通律师事务所律师。
原告原洪诉被告沈阳万达商业广场开发有限公司（以下简称万达开发公司）商铺买卖合同纠纷一案，本院依法由审判员董菁担任审判长并主审，审判员马岩、代理审判员李方晨组成合议庭，于20xx年4月21日公开开庭进行了审理，原告原洪的委托代理人杜晋安、周坤，被告万达开发公司的委托代理人朱茂元、张炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告原洪诉称，自沈阳太原街万达商业广场项目开工以来，被告先后在报纸、电视台、电台等多种媒体上和由其印制的各种宣传资料中连篇累牍地向社会宣传：沈阳万达商业广场由沃尔玛、大洋百货、欧倍德、超市，四层一部分为莲卡佛国际服饰连锁店、百脑汇电子市场、华纳国际影城、红星美凯龙国际家具广场、3C数码广场、新加坡美食广场等世界500强围合，这是沈阳市乃至东北的钻石广场，在沈阳万达广场经营可以联手打造沈阳商业旗舰—沈阳万达商业广场，宣称，所有商铺已被知名品牌承租，销售的商铺是带租约的商铺，租户是有极强履约能力的品牌经销商，现已签订的租赁合同有法律保障三年。被告宣称，本商铺保守的租金为一层500元/月/平方米，二层200元/月/平方米，三年租金总额258万元/铺；被告向社会明示，用别人的租金买自己的商铺，买了万达的商铺可坐地生金，可一铺养三代；被告还向业主表示，万达商铺是全封闭的，有中央空调，东面是太原街、西面是新型步行街，这种钻石广场，实属旷世绝版。
原告在被告的虚假宣传下，轻信了被告的承诺，以显失公平的6万元/平方米的天价购买了万达商铺。直到20xx年12月23日，被告商场正式开业之时，原告才发现被告宣传的九大主力店只有沃尔玛一家，八成精品店根本没有开张，两成开张营业的商铺基本没有顾客，履约能力极强的经销商也不见踪影，天价商铺的租金难以收回。被告先期承诺的全封闭、中央空调和西面步行街至今也根本没有兑现，万达广场仅开业八天就停业。至此原告方知受骗，
多次找被告要求退房，终无结果，故诉到法院。请求：1、判令撤销原、被告所签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告购房款、维修基金等购房时交付的相关费用及违约金总额1,953,086.25元,其中购房款等共计1,844,275.00元，滞纳金、违约金108,811.25元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告万达开发公司答辩称：
1、《商品房买卖合同》是依法成立生效的合同，其合同形式和内容是合法的，签订过程是谨慎的。该合同体现了双方真实的意思表示，是依法成立的合同，是效力确定的合同，应当受到法律保护。
第一，从法律对合同的要求来看，法律法规要求房地产买卖合同应当为书面的要式合同，广告不能成为合同的组成部分，原、被告双方应以书面合同作为确定双方完整权利义务关系的客观依据；
第二，从合同签订的文本上看，双方签订的商品房买卖合同是政府主管机关监制的示范文本，政府在该文本中多次提醒原告在合同中进行充分的意思表示，将认为重要的权利义务全部明确到合同中，该合同文本体现了合同自由、意思自治的原则，具备形式上的合法性；
第三，从合同的标的物来看，原告购买的是一处位于太原街可作为经营用途的房屋，商品房买卖合同对于合同标的物约定具体、明确，且该标的物符合法律规定，应当受到法律保护；
第四，从合同签约目的来看，双方的合同目的单一，就是原告希望获得一处可用于经营的商铺所有权，该合同目的符合合同法和房地产法的规定，应当受到法律保护；
第五，从合同签订过程和方式上看，合同签约谨慎，经过反复、平等协商，充分体现了平等自愿的原则，是双方真实意思表示，合同依法成立，合同效力确定；
第六，1、从合同履行上看，商品房买卖合同已由原告和被告履行完毕，合同目的已经实现，合同效力应当得到维持。2、《商品房买卖合同》不具备合同法第54条关于可撤销合同应当满足的构成要素，不属于可撤销合同范围。被告没有进行虚假广告宣传，原告也不可能对商品房买卖合同产生重大误解，双方对商铺价格有充分认识，不存在显失公平的情形。3、原告在受领商铺以及其后的积极经营行为、行使商铺所有权的行为，表明原告以实际行为放弃了撤销权，本案所涉的合同撤销权已经消灭，符合合同法第55条第2款的规定。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求，并判令原告承担本案的诉讼费用。
本院经审理查明，20xx年7月9日，原告原洪与被告万达开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原洪购买被告开发的位于和平区太原南街12甲1-2层34门，建筑面积共为68.74平方米的商铺，计价面积为该商铺首层套内建筑面积29.60平方米，产权面积为首层套内建筑面积29.60平方米，二层套内建筑面积29.60平方米+公摊面积（赠送）9.54平方米=产权登记建筑面积68.74平方米。前述面积交付时按政府测绘部门实测面积多退少补；价款计算方式为按首层套内建筑面积计算该商品房，单价为每平方米59,451元，总计价款为1,759,750元，于20xx年7月28日之前支付总房款的40%，计709,750元，签订本合同付总房款60%，计1,050,000元；被告万达开发公司于20xx年12月31日交付商铺。原告原洪与万达开发公司又签订《合同补充协议》，约定买受人购买并取得商品房后，必须严格执行出卖人对于
整体商场经营管理的使用要求，即无论是买受人自营还是出租他人进行经营，均应保证所购商品房的用途限于经营服装、鞋帽、化妆品、黄金珠宝、钟表饰品、眼镜、餐饮、小五金以及中药材等九大类商品，若买受人违返本条的约定，则出卖人发出通知之日起10日内，买受人必须停止超范围经营活动，否则出卖人有权自该期届满之日起单方解除合同。
另查明，原洪于20xx年7月9日向万达开发公司交付购房款30万元、8月8日交付17万元、8月15日交付12万元、8月22日交付119,750元。20xx年10月30日，原洪与中国银行沈阳市和平区支行签订购房（抵押）借款合同，贷款105万元。20xx年10月30日，原洪向中国平安保险股份有限公司沈阳分公司交纳保险费5,460元，向沈阳市第二公证处交纳《购房抵押借款合同》公证费500元，支付律师费用600元，向被告支付抵押#b@2费2,575元、契税70,390元。原告原洪与沈阳万达商业广场管理有限公司（以下简称万达管理公司）于20xx年7月17日又签订《沈阳万达商业广场委托招商协议书》并交纳了招商保证金5,000元。20xx年7月6日，万达管理公司与杨静签订委托租赁意向书，将原洪购买的商铺出租给杨静，租期为三年。同日，原告原洪、杨静就物业管理事宜共同向万达管理公司出具保证函。20xx年12月23日，沈阳万达商业广场开业。
再查明，被告沈阳万达商业广场建设伊始，便发布各种广告，宣称沈阳万达商业广场总建筑面积11万平方米，沃尔玛购物广场3万平方米（四层），欧倍德建材连锁超市2万平方米（四层），太平洋百货公司5万平方米（八层），其他配套精品专卖店、休闲店约1万平方米。后又以广告方式宣传携手世界500强企业，联手打造沈阳商业旗舰—沈阳万达商业广场，三层一部分为沃尔玛超市，四层一部分为莲卡佛国际服饰连锁店、百脑汇电子市场、电影城，另一部分为欧倍德建材超市，八层为大洋百货。
还宣称，“投资万达商业广场，一次投入，你就有了世代只取不存的银行，每天吸引40万人光顾，创造近2亿元的消费潜力，这样的人气宝地，让各类品牌均能强势销售”。被告多次在宣传资料以及媒体上以列表的形式进行广告宣传，一张为《投资回报率计算表》，载明单价为每平方米5.5万元的27.2平方米的铺位面积若用来出租经营年度总租金为228,480元，若用来自行经营，正常年商业纯利润为648,000元；另一张为《10年后铺位升值测算表》，内容为20xx年地铁通车保守升值30%，为44.9万元，10年经济增长保守升值20%为29.9万元，10年经营升值为153%，为228.9万元，合计升值金额为303.7万元。
表格下方有“以上数据仅供参考”字样。被告宣称，投资万达产权商铺，与全球500强企业为伍，你的商铺租金会升，商铺本身的价值会升，你的经营才能也会升，被九大国际名店围合其中的万达产权商铺，现在购买60平方米，可能只需60万元，余款可由每月稳定的租金回报来承担，万达“带租约”产权商铺，以铺养铺，坐地生金。被告宣称，砸了铁饭碗，端起金饭碗，购买万达产权商铺，与全球500强企业同吃一碗饭。
被告宣称，万达商业广场为国际化商圈，你将与美国沃尔玛、大洋百货、德国欧倍德、红星美凯龙国际家具广场、3C数码广场、新加坡美食广场等众多世界500强主力店同场经营，15万种商品，日客流量约30万人次，谁不心动。20xx年6月，被告在辽沈晚报发布广告，宣称万达商业广场推出20套“带租约”产权商铺，现在购买万达产权商铺，不仅让你旺铺在手，富养三代，更可以马上拥有一份可靠的租约，坐地生金，购买万达产权商铺，鱼与熊掌可以兼得。购买万达“带租约”产权商铺，超值回报，好事成双，金瓜银瓜一起抱回家。20xx年9月，被告在沈阳日报上发布广告，宣称：沃尔玛购物广场已于9月10日进场装修，大
洋百货将于9月15日进场装修，沃尔玛购物广场和大洋百货将于12月25日开始试营业。被告多次在媒体上宣称，购买万达带租约产权商铺，三年租金总额高达每铺258万元。
以上事实，有双方签订的商品房买卖合同及补充合同、商品房专用票据、收款收据、公证书、委托招商协议书、99份万达开发公司作出的宣传广告、业主登记表、保证函、《购房抵押借款合同》及当事人陈述等证据并经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告的广告宣传是否构成欺诈；2、原、被告签订的商品房买卖合同是否显失公平；3、原、被告签订的商品房买卖合同应否撤销。
1、关于被告发布的广告是否构成欺诈的问题。欺诈行为，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的民事行为。被告发布的广告虽过分夸大万达广场的状况，在广场开业时没有其广告中宣传的500强企业与原告同场经营，但并不是被告对原告故意隐瞒真实情况，因为被告当时有与500强中的一些企业合作的意向，广告中所宣传的只是对将来要发生情况的渲染，是被告在当时的一种合作意向未得到实现，且被告所作出的广告没有明确具体的成就标准，应属于商业吹嘘，虽有失实之处，但不能构成欺诈。广告中宣传的所谓升值和投资回报，蕴含着商业风险，应为行为人所充分注意，因此，也不能构成欺诈。原告系完全民事行为能力人，应按正常的判断标准，全面分析预测市场风险及商业广告的内容，不能仅以广告宣传就确定自己的大额资金的投向。且双方当事人在签订《商品房买卖合同》之前，原告对万达商业广场曾进行认真考察，并有客户资料表在卷佐证，因此，原告提出的被告所做的广告宣传构成欺诈的主张不能成立。
2、关于原告与被告签订的合同是否显失公平的问题。显失公平的合同，是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险的承担显然不合理的合同为显失公平的合同。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的商铺价格为每平方米59,451元，但由于被告出售的是商铺，且处于沈阳繁华商业区太原南街，原告购买的商铺产权登记建筑面积68.74平方米，计价面积为29.60平方米，原告在签订合同时进行了认真分析研究和考察，对被告出售商铺时的定价是明知的，双方不存在权利义务严重不对等、经济利益不平衡、违反公平合理的原则，因此，不应当认定为显失公平。至于合同履行后，原告通过自己的经营是营利还是亏损，均属于经营风险，与出卖人无关，买受人不能因为购买商铺后无法达到自己预期的经营效益而主张显失公平。因此，双方当事人签订的《商品房买卖合同》不具备显失公平的法定事由。
综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，亦不损害国家利益和社会公共利益，故合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
基于以上规定，原告主张被告欺诈和显失公平，要求撤销合同的理由因不符合法律规定，不能成立，对原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条
第一款、第五十四条之规定，判决如下：
驳回原告原洪的诉讼请求。
本案案件受理费22,917元，由原告原洪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 董 菁
审 判 员 马 岩
代理审判员 李方晨
二0 0四年十二月十日
书 记 员 韩 鹏