鑫城商务大厦可行性报告
项目名称：鑫城商务大厦
地理位置：鑫城商务大厦位于上风上水的“国际丝网之都”安平县政府所在地——安平镇。安平县地处北京、天津、石家庄三角中心，位于环京津、环渤海经济圈和“大京九”经济开发带内，物流、人流、信息流十分畅通。安平县北距首都机场238公里，天津港口248公里，西距石家庄机场90公里，南距石黄高速公路25公里，东距京九铁路10公里，保衡线、正饶线两条省级公路贯穿全境，全县交通四通八达，极为便利。
基本情况：安平县隶属河北省衡水市，辖3镇5乡，230个行政村，人口32万。全县总面积505平方公里，是国家命名和中外闻名的“中国丝网之乡”、“中国丝网产业基地”和“国家生猪活体储备基地”。改革开放以来，勤劳淳朴的安平人民依托传统特色产业，坚持开放兴县，以开放促发展，取得了令人瞩目的成绩。连续几年被河北省委、省政府评为工作实绩突出县，被河北省誉为对外开放的先进典型，是全省25个县域经济示范县之一。
市场环境：安平县发展潜力很大，可供开发合作的领域十分广阔，概括地说，有五大优势：
一是区位优势。安平县地处北京、天津、石家庄三角中心，位于环京津、环渤海经济圈和“大京九”经济开发带内，物流、人流、信息流十分畅通。安平县北距首都机场238公里，天津港口248公里，西距石家庄机场90公里，南距石黄高速公路25公里，东距京九铁路10公里，保衡线、正饶线两条省级公路贯穿全境，全县交通四通八达，极为便利。
二是资源优势。安平县位于华北平原中部，地势平坦，土层深厚，四季分明，气候宜人。安平县土地资源丰富，近期可供项目开发建设用地近1000公顷；安平县电力能源充足，电网结构布局合理，供电可靠，正在谋划筹建的总投资3亿元的热电厂将为企业生产提供更加充足的电力保障；安平县劳动力众多，素质高，价格低，是发展劳动密集型产业和出口加工产品的理想之地；安平县水利资源丰富，尤其是浅层淡水较发育，且水质好；安平县是全国首批商品粮基地县，主要农产品为小麦、玉米，本县与周边县粮食年产量可达100多万吨；安平县畜牧业异常发达，尤其是瘦肉型猪产业全国闻名，年出栏商品猪达100万头，是京津市场上的热销品，是全国“两会”和大运会的特供猪肉；安平县林地面积17.7万亩，林木蓄积量达100多万立方米，是河北省林板一体化产业重点实施县。
三是产业优势。安平县有在全国著名的两大产业。
第一是丝网产业。该产业有500多年的历史，发展到今天，是国家“九五”星火区域性支柱产业和省级龙型经济。安平丝网具有生产规模庞大，产品种类齐全，用途十分广泛，生产技术先进，市场占有份额大等特点，有“世界丝网看中国、中国丝网看安平”之称。具体表现为“五个最大”：一是安平县占有世界上最大的丝网市场份额，即产销量和出口量均占中国的80%以上，而且远销美、日、德、意、澳、韩以及中东和香港等130多个国家和地区。二是安平县拥有世界上最大的国际丝网专业批发市场，即 中国安平丝网大世界。该市场总投资2亿元，建筑面积16万平米， 入驻商户980家，20xx年市场成交额36亿元，是河北省著名的十大市场之一。三是安平县拥有世界上最大的国际丝网产业基地，即中国安平国际丝网工业园。该园区总投资60亿元，占地4.5平方公里，并在园区内专设了外商投资区，目前
已完成了七通一平。四是安平县拥有世界上最大的国际丝网专业营销网络，即遍布国内外的丝网直销点。在国内外各大中小城市设有业务洽谈处和丝网门店6000多家。五是安平县拥有世界上最大的国际丝网专业展会，即每年一届的中国安平国际丝网博览会。该会由河北省人民政府、中国轻工业联合会、中国五金制品协会联合主办，从20xx年起已成功举办了三届，累计接待外商680多人次，涉及美国、加拿大、日本、瑞典等35个国家和地区，会上共签订购销意向合同55亿元，签约合作项目70多个。以上“五个最大”的的成功表现，使安平丝网享誉海内外，也使安平丝网的整体品牌走向了世界。安平人民有信心、有决心借助外力逐步把安平建设成为国际丝网制造中心、国际丝网产品技术研发中心、国际丝网质量监控中心、国际丝网信息发布中心和国际丝网人才培训中心。
第二是瘦肉型猪产业。该产业被列入河北省八大龙型经济之一，目前已形成“一龙、十强、百村、万户”的生产格局，即建成年出栏商品猪10万头以上猪场1个，万头以上规模猪场16个，养殖专业村60个，百头以上养猪大户1100多个。瘦肉型猪产业的龙头企业是京安集团，该集团已发展成为中国规模最大的现代化瘦肉型猪产业集团，被国家农业部等八部委命名为“国家级农业产业化重点龙头企业”。已于20xx年在上海证券交易所成功上市，运行态势良好。其下属企业斯格种猪场是与比利时合资的，是世界上第七个、也是亚洲唯一的一个斯格核心群种猪场。另外，安平县的鬃尾、烟花、化工、建 材、医疗器械、机械配件等行业也竞相发展。五新化工集团是亚洲地区最大的氯乙酸生 产企业，圣姑烟花集团是中国北方最大的烟花生产出口基地，产品销往美国、德国、加 拿大等十几个国家和地区。这些产业也具有强有力的市场竞争力。
四是政策优势。安平县的招商引资政策稳定优惠，具有四个特点：一是优惠范围广 。涉及税费、土地、电力、子女入学等投资者提出的一切生产生活的各个方面。二是优 惠力度大。如投资1000万元以上的项目，在税收上实行免五年减五年的优惠政策；投资 亿元以上项目，在土地上实行“零地价”的优惠政策。三是机动灵活。坚持只要有 利于双方发展，符合共赢共享原则，只要外商愿意来，什么项目都可以谈，也都可以谈 得成，而且坚持“一厂一策”、“一企一议”机动灵活的政策。四是服务质量优，服务 效能高。安平县投资400多万元建成了安平县政府政务服务中心，出台了《外来企业服务 制度》，实行项目建设“一站式”办公和“一条龙”式服务，最大限度地简化手续，建 立了产前、产中、产后服务企业的长效机制，搭建起了招商引资的稳固平台和快速通道 。
五是人文优势。安平县于汉高祖时置县，迄今已有2200多年的历史；安平县从汉至 清有20多人曾任宰相一职，崔骃、张协、张载、张亢等古代文学名家数不胜数，东汉时 期彩色壁画是国家级重点保护文物，以及圣姑智斗王莽救刘秀的美丽传说流传至今；安 平县还诞生了当代文坛“荷花淀”派创始人孙犁；安平县台城村党支部是全国第一个农 村党支部，中共安平县委是河北省第一个县委；王玉坤带领三户贫农办合作社的事迹被 伟大领袖毛泽东主席誉为“全国五亿农民的方向”。综上所述，安平历史悠久，人杰地 灵，有着厚重的文化底蕴和传统美德，有着勇做第一、敢为天下先的创新精神。
安平的经济开放而活跃，蕴藏着巨大的商机；安平的政府求真而务实，致力于发展 的共赢共享。
项目优势：
安平的人均年收入已基本达到小康水平，安平的消费水平较高，接近北京消费水平。由于丝网业和养殖业的迅速发展，拉动了当地经济的发展。常住安平的外商就有40多位，流动的国
内外客商更多。然而安平的餐饮、住宿、娱乐、休闲业的发展与经济发展相比严重落后。星级饭店没有，大型会议、婚庆场所没有，致使一些客源外流，严重影响人们的生活水平的提高，制约人们的消费。鑫城商务酒店的建成，将极大的满足当地的消费要求，丰富人们的物质和文化生活。
本项目适合改造成为宾馆酒店，运营应该没有问题。
项目简介：该大厦为四星级饭店，占地面积80余亩，酒店建筑面积约18000平方米，酒店式公寓建筑面积约80000平方米，其它配套设施建筑面积约23000平方米。酒店内配有各种类型客房192套，配套设施齐全，内部规划如下：
一、酒店主楼
鑫城商务酒店设计新颖，主楼16层，地下一层楼高59.8米，主楼建筑面积1.8万平方米，配套楼3层，建筑面积2.3万平方米。
１、酒店一层
酒店主层：正面一层为酒店大堂，大堂的南侧设有总台、行李房、贵重物品寄存处、礼宾部、北部设有客人休息区、商场、商务中心、大堂酒吧、监控室，大堂副理16小时值班，为贵宾提供良好的接待、咨询、休闲、购物等服务。
２、酒店二层
酒店主楼二层：西侧为大型零点中餐厅，东侧设有中餐厨房、宴会包间，为宾客提供餐饮服务。
３、酒店三层
酒店主楼三层：设有四个豪华宴会厅，三个风格各异的商务标准间，满足宾客的需求。
4、酒店四至六层
酒店主楼四至六层：分别设有洗浴中心、康体中心、娱乐中心。
４、酒店七层和十六层
酒店七层东部为会议中心，设有不同格调的大中小型会议室六间，西部为办公区域，十六楼为服务辅助设施。
５、酒店八层至十五层
酒店八层至十五层为客房区，共192套客房，设有总统套、豪华套房、豪华客房、标准客房，为宾客提供理想的办公、休息场所。
二、酒店停车场、运动场及配套楼
酒店主楼的南侧为大型停车场有150个车位，设有详细的停车指示牌，停车场西侧为运动场，包括篮球场、网球场及羽毛球场，酒店配套楼设有医务室、员工宿舍、员工食堂、员工娱乐室、员工浴室、仓库等，是酒店管理人员及员工学习和生活娱乐的主要场所。
三、商务广场及群楼
１、商务广场及北面群楼
商务广场用于临时停车使用，群楼分为电信、邮政、人民保险、医疗、超市、剧院、游泳馆、银行、工商、税务等场所。
２、东、西群楼
东、西群楼为邻街门市，供商户租赁销售、经营使用。
四、绿化休闲区
绿化休闲区位于主楼南侧停车场的西侧，为住户及客户休闲、健身、晨练的好去处。
五、酒店式公寓楼规划原则
1、环境共生原则
————为了进一步提高居住办公环境,提出以人为本，以环境为中心的规划理念，强调对自然的保护利用，要求 人工环境与自然的交换保持平衡。
2、景观优先原则
————为提高整个小区及周边环境的生活质量，景观是需要优先考虑的设计因素。对于自然景观进行保护和利用，同时设计出完美的人工景观。
六、规划总体布局及景观设计
东部商业区与酒店式公寓区组团统一规划为二层沿街商业楼。小区主入口设在南侧。本案根据居设计规范，满足建筑物的日照间距，合理进行单元设计，摒弃以往设计中多采用的大而不当，华而不实的中心绿地的手法，将集中绿地分解为多个小型中心绿地，分散设置在各个组团之间，增加建筑物与绿化之间的亲和力，保证每单元每层均能享受优美的绿化和景观。
作为一个健康小区，跳出传统的规划建设思路，将新的生活方式融汇于其中。自然与规整、直线与曲线的辩证统一和合理运用的布局形式，创造出更多的景观特色，更好地体现出“以人为本，人与自然和谐统一”的设计原则。开放式设计的露天运动场不同于传统的中国邻里围合空间，有较强的私密性和领域感，有利于吸引和凝聚人气，成为人们交流活动的重要场所，人们在这里能找到失落已久的邻里之美。小区内大量的绿化是没有车行干扰的，每个驻足其中的人都会享受到自然的芬芳。他们在穿过葱郁的森林之后，展现在眼前的是成片花海的假山，同时四季皆开的花草选择给小区增添了一份欢乐祥和的气氛。运动休闲广场是散步、晨练的好去处，无论老少都会各得其所。小区内设有公共体育设施，儿童乐园，并与景观设计相结合，使之成为公共生活的一部分。
七、酒店式公寓户型设计
在户型设计中，我们倔弃了现在常见的一些户型设计手法，倡导健康、自然的生活空间形态，用现在最先进的居住理念来指导设计。明厨、明卫、明厅、明室，充分利用自然的通风、采光及日照。动静分区明确，减少相互之间的干扰，交通流线简洁、流畅，大大地提高了空间的使用效率。
八、建筑造型设计
该小区在建筑造型上，力求简洁、大方。整个建筑组团明快、干净、整洁，颇具现代建筑风范。
九、建筑结构
酒店主楼、超市、游泳馆剧场结构采用框架结构，其它为混合结构体系，天然地基基础，抗震设防等级为8度。
十、建筑设备
酒店主楼、超市、游泳馆剧场采用中央空调方式采暖，其它为集中供暖方式采暖，热源由城市地热管网供给。
小区排水，采用独立的雨水收集系统，作为小区绿化用水，生活污水，经化粪池沉淀后排入城市污水管网。
十一、其它配套项目
按规范要求布置小区的照明，道路和绿地等设施都设计相应的灯具，以保证夜景的效果。
经营方案及经济分析：
方案（一）：
鑫城商务酒店经营收入和效益估算：
（一） 客房部
共有客房192间：
总统套（2套）12800×2×30天×3折×20%出租率+15%服务费=52992元
豪华套（16套）1880×16×30天×3折×40%入住+15%服务费=124531.2元
豪房双人房（16间）1280×16×30天×3折×60%入住+15%服务费=127180.8元
双人房（126间）528×126×30天×5折×70%入住+15%服务费=803325.6元
大床房（32间）880×32×30天×3.5折×75%入住+15%服务费=255024元
客房月营业收入合计1363053.6元
（二） 娱乐部
1、 夜总会：其中大厅1个，KTV包房27间，
演出大厅卡座64个，平均收费80元/人。
80元/人×64=5120×50%上座率=2560×30天=76800元
KTV包房27间：1500（平均价）×27间=40500×30天=1215000元×70%出租率=850500元
大厅收入76800元+KTV收入850500元=927300元
夜总会月营业收合计927300元
2、 棋牌房：23间×400元/平均价（含消费、餐饮）=9200×30天
=276000×80%出租率=220800元
娱乐部月营业收入合计：
夜总会927300+棋牌220800=1148100元
（三） 康乐中心
1、 洗浴中心：46间房
100人（平均日）×200元平均消费（不含基本费用）×30天=600000元
2、 美容美发：出租收入10000元/月
康乐中心月营业收入61万元
（四） 中餐部：包房29间、大厅40张台
1、包房29间×平均消费1500元=43500×2餐=87000×30天=2610000×70%上座=1827000元
2、大厅收入：40张台×平均消费100元×2餐×30天=240000元
3、早茶、夜茶、送餐：月收入70000元
中餐部月营业收合计：2137000元
（五） 西餐厅、大堂吧、咖啡厅出租收入：40000元/月
（六） 出租收及其它收入
1、 商务中心：6000元/月
2、 精品店：20000元/月
3、 其它收入：20000元/月
全酒店平均每月总收入：627.2万元
酒店月总支出测算：
1、 人员工资：500人左右，人均工资按1200元/月计算：60万元
2、 水电费：50万元/月
3、 税收及杂支：35万元/月
4、 办公、维修、人员伙食费：20万/月
5、 招待费：5万/月
6、 洗涤费：6万/月
7、 中餐成本：106.8万/月
8、 客房成本：18万/月
9、 夜总会成本：20万/月
10、 宣传费：5万/月
酒店每月共支出：325.8万
鑫城商务酒店方案（一）年总收入：627.2万元×12月=7526.4万元
鑫城商务酒店方案（一）年总支出：325.8万元×12月=3909.6万元
鑫城商务酒店方案（一）年利润：6414万元 — 3909.6万元=3616.8万元
扣除经营中的风险及不利因素，每年利润可在3000万元以上。
方案（二）：
客房由酒店自己经营，其它项目：中餐（海鲜城）、西餐、洗浴、夜总会、商务中心、美容美发等项目，由合作或出租经营。
总收入：402万元/月
1、 客房收入：136.4万元/月。
2、 中餐厅收入：200万元/月。中餐厅合作经营，请餐饮名店来管理，采取付管理费的方式，定额完成任务，利润分成。①管理费：12万元/月。②任务：200万元/月。③200万元/月任务以上超额部分的5%提成。
3、 棋牌部收入:23间×400元/平均价（含消费、餐饮）=9200×30天 =276000×80%出租率=22万元/月
4、 西餐厅出租：4万元/月。
5、 洗浴中心出租：15万元/月。
6、 夜总会出租：20万元/月。
7、 商务中心出租：6000元/月。
8、 精品店出租：2万元/月。
9、 其它出租收入：2万元/月。
总支出: 281万元
1、人员工资：400人左右，人均工资按1200元/月计算：48万元/月。
2、水电费：38万元/月（年平均计算）。
3、税收及杂支：28万元/月。
4、办公维修人员伙食费：15万元/月。
5、招待费：5万元/月。
6、洗涤费：6万元/月。
7、中餐成本：100万元/月。
8、中餐上交管理费：12万元/月。
9、客房成本：18万元/月。
10、棋牌部成本：6万元/月
11、宣传费：5万元/月。
鑫城商务酒店方案(二)总收入: 402万元/月
鑫城商务酒店方案(二)总支出: 281万元/月
鑫城商务酒店方案（二）年利润：
（402万元×12月）—（281万元×12月）=1452万元
扣除不利因素及经营风险年利润可保持在1400万元以上。
其它租赁收入：电信、邮政、人民保险、医疗、超市、剧院、游泳馆、银行、工商、税务及商铺等场所租赁收入：
45000平方米×0.50元×30天×12月=810万。
（以上根据安平县及周遍综合数据估算，准确率达90%以上）
鑫城商务酒店机构设置
一、 总经办：
二、 人事部：
三、 财务部：
四、 销售部：
五、 前厅部：
六、 客房部：
七、 餐饮部：
八、 棋牌部：
九、 保安部：
十、 工程部：
十一、 IT部：
鑫城商务酒店人员编制
一、总经办、人事部、后勤部（15人）：
总经理1人，总经办主任：1人，人事经理1人，文员4人，司机4人，后勤管理员1人，食堂领班1人，厨师1人，厨工5人；
二、财务部（21人）：
总监1人，经理1人，会计2人，总出纳1人，出纳1人，查核主管1人，查核2人，
仓库主管1人，仓管2人，收银主管1人，前台收银8人；
三、销售策划部（8人）：
经 理1人，副经理2人（团体、商务），销售人员4人，
司机1人
四、前厅部（36人）：
经理1人，副经理1人，大堂副理3人，预订主管1人，接待领班2人，总机领班1人，礼宾领班1人，PA领班1人，接待员7人，接线员3人，礼宾员7人，预订员1人，保洁员7人；
五、客房部（57人）：
经理1人，副经理1人，主管1人，领班7人，服务员47人；
六、餐饮部（170人）：
中餐厅：经理1人，副经理2人，主管4人，部长10人，咨客8人，服务员：50人，洗碗工：8人，酒吧员5人，行政总厨1人，中餐总厨1人，大厨2人，砧板4人，水台4人，头锅2人，二锅2人 三锅2人，四锅2人，打荷4人，烧味大厨1人，上什3人，点心部大厨1人，熟笼3人，煎炸3人，点心部中案板3人，拌馅2人，
西餐厅：经理1人，楼面主管：1人，领班2人，咨客2人，服务员15人，酒吧员3人，西厨大厨1人，西厨主厨1人，西厨厨师4人，西厨厨工3人，面包师3人，糕饼师3人，面点师3人。
七、棋牌部（17人）：
经理1人，领班2人，服务员10人，收银领班1人，收银员3人；
八、IT部（5人）：
经理1人，软件工程师1人，系统工程师1人，硬件维护员1人，网络技术员1人；
八、工程部（22人）：
经理1人，主管1人，领班2人，值班工程师1人，运行、维修人员17人；
九、保安部（29人）
经理1人，主管2人（教官、消防中心），领班4人，保安员22人（其中桑拿2人，夜总会2人，海鲜城4人）
鑫城商务酒店人员工资标准
一、总经办、人事部、后勤部
总经理：×××××
总经办主任：5000元/月
人事经理：5000元/月
文员：1600元/月
司机：1200元/月
后勤管理员：1600元/月
饭堂领班：1600元/月
饭堂厨师：1600元/月
厨工：700元/月
二、财务部
经理：5000元/月
会计：3000元/月
出纳：1600元/月
查核主管：2000元/月
查核：1600元/月
仓库主管：2000元/月
仓管：1200元/月
收银主管：2000元/月
收银领班：1600元/月
收银员：1000元/月、1100元/月、1200元/月
三、销售部：
销售部经理：5000元/月
销售经理：2000元/月
销售主任：1600元/月
司机：1200元/月
四、前厅部：
前厅经理：5000元/月
副经理：3000元/月
大堂副理：2000元/月
预订主管：2000元/月
接待领班：1600元/月
总机领班：1600 元/月
礼宾领班：1600元/月
保洁领班：1600元/月
接待员：1000元/月、1100元/月、1200元/月 接线员：800元/月、900元/月、1000元/月 礼宾员：1000元/月
预订员：1400元/月
保洁员：700元/月、800元/月、900元/月
五、客房部：
经理：5000元/月
副经理：3000元/月
主管：2000元/月
领班：1600元/月
服务员：800元/月、900元/月、1000元/月
六、餐饮部：
（一） 中餐部：
经理：5000元/月
副经理：3000元/月
主管：2000元/月
部长：1600元/月
咨客：1200元/月
收银领班：1600元/月
收银员：1000元/月、1100元/月、1200元/月 服务员：800元/月、900元/月、1000元/月 洗碗工：700元/月、800元/月、900元/月 酒吧员：1200元/月
行政总厨：×××××
中餐总厨：6000元/月
大厨：3000元/月
砧板：2800元/月
水台：1200元/月
头锅：2800元/月
二锅：2500元/月
三锅：2000元/月
四锅：1600元/月
打荷：1200元/月
烧味大厨：3000元/月
上什：1200元/月
点心部大厨：2500元/月
熟笼：1600元/月
煎炸：1600元/月
点心部中案板：1600元/月
拌馅：1200元/月
七、棋牌部：
经理：3000元/月
领班：1600元/月
服务员：800元/月、900元/月、1000元/月 收银领班：1600元/月
收银员：1000元/月、1100元/月、1200元/月
八、IT部：
经理：5000元/月
软件工程师：3000元/月
系统工程师：3000元/月
硬件维护员：1600元/月
网络技术员：1600元/月
八、工程部：
经理：5000元/月
工程师：3000元
主管：2000元/月
领班；1600元/月
运行、维修人员：1000元/月、1100元/月、1200元/月
九、保安部：
经理：5000元/月
主管：2000元/月
领班：1600元/月
保安员：1000元/月、1100元/月、1200元/月
衡水鑫城房地产开发责任有限公司
20xx年12月9日