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酒店式湖景别墅 商业计划书
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目 录
前 言............................................................................................................................ 5
第一章 执行概要........................................................................................................ 6
1.1项目概述 .............................................................................................................. 6
1.2项目发起人简介 .................................................................................................. 6
1.3股东单位 .............................................................................................................. 6
第二章 项目提供的产品和服务.................................................................................. 7
2.1项目的创意和定位 .............................................................................................. 7
2.1.1 项目创意....................................................................................................... 7
2.1.2项目定位........................................................................................................ 7
2.2项目优势 .............................................................................................................. 8
2.2.1地理位置优越，交通便利............................................................................ 8
2.2.2 具有较大的市场空间和目标客户群体....................................................... 8
2.2.3 与园区内多个项目形成资源共享及优势互补........................................... 8
2.2.4 创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式 ............................... 8
2.3项目规划及建设方案 .......................................................................................... 8
2.3.1项目地址........................................................................................................ 8
2.3.2 酒店式湖景别墅规划设计........................................................................... 8
2.3.3 项目经营范围............................................................................................... 9
2.3.4 项目实施保障条件....................................................................................... 9
第三章 项目背景及其可行性.................................................................................. 10
3.1 宏观经济的配合 ............................................................................................... 10
3.1.1 社会消费水平稳步提高............................................................................. 10
3.1.2 旅游行业为政府扶持性行业..................................................................... 10
3.1.3 酒店式别墅面临良好的发展机遇............................................................. 10
3.2 当地政府大力支持及优惠政策 ....................................................................... 11
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3.2.1 生态园项目获得XX市及静海县政府大力支持 ..................................... 11
3.2.2 相关优惠政策............................................................................................. 11
3.3 面临的良好机遇 ............................................................................................... 12
3.3.1 20xx年北京奥运会为京津地区带来大量客流......................................... 12
3.3.2 中国加入WTO加速旅游产业发展 ......................................................... 12
3.3.3 旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点................................. 12
3.3.4 周遍地区具有较强的消费能力和市场需求............................................. 12
3.4 发起人具备承担项目建设的优势和能力 ....................................................... 13
3.4.1 经营管理能力............................................................................................. 13
3.4.2 资本运作能力............................................................................................. 13
3.4.3 创新的产权机制和开放的经营理念......................................................... 13
第四章 市场分析...................................................................................................... 14
4.1 外部环境分析 ................................................................................................... 14
4.1.1 XX地区投资价值的凸现 ........................................................................... 14
4.1.2 XX别墅市场具有良好的发展空间 ........................................................... 14
4.2 市场需求分析 ................................................................................................... 15
4.2.1 庞大的潜在市场规模................................................................................. 15
4.2.2 京津一带强劲的市场需求......................................................................... 15
4.2.3 目标客户分析............................................................................................. 15
第五章 竞争分析...................................................................................................... 17
5.1竞争影响因素分析 ............................................................................................ 17
5.1.1 价格............................................................................................................. 17
5.1.2 交通............................................................................................................. 17
5.1.3 环境............................................................................................................. 17
5.1.4 娱乐项目、配套设施设置......................................................................... 17
5.2 竞争优势分析 ................................................................................................... 17
5.2.1 齐全的配套娱乐设施................................................................................. 17
5.2.2 创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式 ............................. 17
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5.2.3 庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道......................................................... 17
第六章 经营发展规划.............................................................................................. 18
第七章 市场销售...................................................................................................... 19
7.1市场计划 ............................................................................................................ 19
7.1.1 市场进入..................................................................................................... 19
7.1.2 市场开发..................................................................................................... 19
7.2 销售策略 ........................................................................................................... 19
7.3 公共关系 ........................................................................................................... 19
7.3.1 平面媒体广告............................................................................................. 19
7.3.2 电视媒体广告............................................................................................. 19
7.3.3 广播广告..................................................................................................... 19
7.3.4 互联网广告................................................................................................. 19
7.3.5 户外广告..................................................................................................... 19
第八章 项目的运营与管理...................................................................................... 20
8.1 治理结构 ........................................................................... 错误！未定义书签。
8.1.1 关于股东与股东大会................................................. 错误！未定义书签。
8.1.2 关于董事与董事会..................................................... 错误！未定义书签。
8.1.3 关于监事与监事会..................................................... 错误！未定义书签。
8.2 管理团队 ........................................................................... 错误！未定义书签。
8.3 激励与约束 ....................................................................... 错误！未定义书签。
第九章 投资估算...................................................................................................... 21
9.1 项目实施进度 ................................................................... 错误！未定义书签。
9.2 投资估算及资金筹措 ....................................................... 错误！未定义书签。
9.2.1 已投入资金................................................................. 错误！未定义书签。
9.3 运营第一年流动资金明细 ............................................... 错误！未定义书签。
第十章 经济效益分析.............................................................................................. 22 10.1 收入预测 ......................................................................... 错误！未定义书签。
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10.1.1 出租比例预测........................................................... 错误！未定义书签。 10.1.2 租赁价格预测........................................................... 错误！未定义书签。 10.1.3 租赁收入预测........................................................... 错误！未定义书签。 10.2 成本费用预测 ................................................................. 错误！未定义书签。 10.3 利润及投资报酬率预测 ................................................. 错误！未定义书签。 10.4 特别提示 ......................................................................... 错误！未定义书签。 10.5 结论 ................................................................................. 错误！未定义书签。
第十一章 风险分析与对策...................................................................................... 23 11.1 政策风险 .......................................................................................................... 23 11.2 市场风险 .......................................................................................................... 23 11.3 行业风险 .......................................................................................................... 23 11.4 不可抗力风险 .................................................................................................. 23
第十二章 结论.......................................................................................................... 24
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前 言
本商业计划书内容包括酒店式湖景别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目的投资回报期等投资者关心的各项问题。
酒店式湖景别墅为XX市都市生态园项目的下属子项目之一，生态园的整体介绍参见《XX市都市生态园项目说明书》。
本项目中的所有外部数据均有确切出处，财务预测数据则根据相关方法推算而得。
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第一章 执行概要
1.1项目概述
1.2项目发起人简介
1.3股东单位
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第二章 项目提供的产品和服务
2.1项目的创意和定位
2.1.1 项目创意
“酒店式湖景别墅”项目是XX都市生态园内最核心、最具盈利能力的项目之一。鉴于北方的地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚800亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。
本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。
2.1.2项目定位
酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。
酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及800亩人工湖，不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的关键。
从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。
从规划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。
从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利
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用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系，公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。
从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全，XX、北京等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假。
2.2项目优势
2.2.1地理位置优越，交通便利
2.2.2 具有较大的市场空间和目标客户群体
2.2.3 与园区内多个项目形成资源共享及优势互补
2.2.4 创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式
2.3项目规划及建设方案
2.3.1项目地址
2.3.2 酒店式湖景别墅规划设计
酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅20 幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包括日式8幢 、欧式8幢、中式四合院4幢。
湖景别墅规划设计图1 湖景别墅规划设计图2
日式别墅。通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合，引入了空中花园设计理念，与内庭院形成立体的绿化效果；日式温泉洗浴、露天大风吕、日式榻榻米等。独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风格的雅致精巧。
欧式别墅。既有外檐典雅、尊贵，古典中融合了现代，淡雅中彰显恢弘的巴
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洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑。大理石细腻的纹理，波斯地毯浓浓的柔情，特种进口墙纸的金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵与不凡气度。
中式四合院。由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落，北房两侧是东西耳房，四周以连廊形式相连。青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格。
湖景别墅规划设计图3 湖景别墅规划设计图4
2.3.3 项目经营范围
主要包括：住宿、会务等。
1、住宿： 采用星级酒店式经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供住所。
2、会务：为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。
2.3.4 项目实施保障条件
1、项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资（2003）63号文批准。
2、本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好。
3、本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线；本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊；地下无妨碍性市政管网。
4、配套环境及休闲娱乐设施基本完备。
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第三章 项目背景及其可行性
3.1 宏观经济的配合
进入20xx年以来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和20xx年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达1,090美元 左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、XX及周边一些地区已达到或超过3,000 美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。
3.1.1 社会消费水平稳步提高
在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。
3.1.2 旅游行业为政府扶持性行业
旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院和XX市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。XX市人民政府发出了津政发（2000）81号文件《关于加强旅游业发展的通知》，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如《XX市旅游管理办法》。
3.1.3 酒店式别墅面临良好的发展机遇
目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济
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运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。
随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。
酒店式湖景别墅正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面，酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。
3.2 当地政府大力支持及优惠政策
3.2.1 生态园项目获得XX市及静海县政府大力支持
该项目从规划阶段就引起包括县委、县政府等领导机关的高度重视。20xx年11月28日，静海县专门就此项目召开专题县长办公会议，将此项目列为静海县农业生态观光一号工程。并要求各有关部门要尽最大努力配合、支持该项目开发建设。当地政府的大力支持，无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工作的顺利开展提供了有力的保障。
3.2.2 相关优惠政策
酒店式湖景别墅的项目发起人——XX方舟天马农业科技公司于20xx年初获得了农业产业化经营市级重点龙头企业、速生丰产林基地项目称号，并获得国家财政贴息3,000万贷款以及国家林业部财政贴息5,500万贷款。
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3.3 面临的良好机遇
3.3.1 20xx年北京奥运会为京津地区带来大量客流
北京申办20xx年夏季奥运会成功，将为京津地区吸引大批国内外游客提供一个极好的机会。XX也将成为重要的比赛场地之一，届时将吸引大批海外客源和国内客源，并形成一个二至三年的旅游高潮。
3.3.2 中国加入WTO加速旅游产业发展
加入世界贸易组织（WTO）会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入WTO对旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。
3.3.3 旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点
国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。
3.3.4 周遍地区具有较强的消费能力和市场需求
XX及北京经济发展迅速，特别是XX市经济已经连续十余年增长，多项发展指标位居全国前列，国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前3名，呈现越来越强劲的发展潜力。
北京、XX地区人口密集，随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为酒店式湖景别墅提供了广阔的市场空间和客源基础。
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3.4 发起人具备承担项目建设的优势和能力
3.4.1 经营管理能力
农业科技公司通过建立健全管理控制系统和必要的制度，确保公司战略、政策和文化的统一性。并在此基础上对各级主管充分授权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳定的局面。
3.4.2 资本运作能力
作为本项目资本运作平台——明德投资将依托农业科技积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好的效果。实践表明，实现这种转变取决于整个集团的综合实力和时机。外延的扩张依赖于内涵的做实，机会的扑捉取决于事先的准备。
明德投资在进行资本运营时，重点选择那些有实力、有市场以及与公司有互补性的战略伙伴。公司的资本运做遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度的原则，并已取得了良好的效果。
3.4.3 创新的产权机制和开放的经营理念
农业科技强调追求产权制度和管理制度的优化，实现经营管理人员和优秀员工持股。在企业收益分配中体现有突出成就的员工对企业价值创造的重要作用。
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第四章 市场分析
4.1 外部环境分析
4.1.1 XX地区投资价值的凸现
多年来，XX地区的发展一直处于中国经济发展的第二梯队，发展远远落后于临近的北京地区。但是从20xx年开始，XX地区的发展开始飞速增长，多项发展指标位居全国前列，呈现越来越强劲的发展潜力。
这与中国的经济中心转移的大趋势是密不可分的。XX是中国四大直辖市之一，是环渤海地区的经济中心。20多年来，中国的经济中心经历了从珠江三角洲的发展到长江三角洲经济中心的形成，到现阶段已经迅速北移，可以预测，未来的十到二十年，中国新经济中心将崛起在以环渤海地区为核心、辐射三北地区的新区域。
环渤海地区经济中心的崛起带动了XX地区投资价值的凸现，从经济学的角度看，梯度的推移发展理论支撑着XX的投资价值。因为一个国家在相对的时间内，会将人力、物力、财力向这个国家最具优势的地区集中，一定阶段后，会向第二个梯度转移。所以经过了珠江三角洲、长江三角洲的发展过程，以XX为中心的环渤海地区发展时机已到。20xx年后，XX港口优势日渐突出，更使XX地区具有了无限商机和投资价值。
4.1.2 XX别墅市场具有良好的发展空间
从市场的角度来说，真正意义上的XX别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了XX高档住宅的发展，但由于XX别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。上世纪90年代末，XX别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明XX高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。自此，XX的别墅市场开始日趋成熟，逐步进入了稳步增长的时期。
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经过几年的开发建设，XX市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面，已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和XX经济技术开发区的格局，开始向中心城区的城乡结合部及其他地区（如区县经济开发区）发展。特别在XX经济开发区投资的韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在XX着陆多年，并已形成一定规模，其所带来的韩国、日本人已经成为当地别墅产品的重要消费者。根据统计分析，XX经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速，占整个XX市的60%左右，经营状况良好。
目前，XX一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来，别墅在未来依旧有不小的市场需求。随着XX经济环境的逐步改善，特别是作为20xx年北京奥运会的分会场，当地政府还将加大固定资产投资力度。随着20xx年的日渐临近，XX地区的别墅市场也日益显示出其占尽天时、地利的优势，发展空间不可限量。
4.2 市场需求分析
4.2.1 庞大的潜在市场规模
XX及北京人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社会团体的会议需求量极大。
4.2.2 京津一带强劲的市场需求
现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，都市生态园迎合了现代大都会人群的需要，环湖而建为人们提供住宿的酒店式别墅更是生态园内的经典之作。
4.2.3 目标客户分析
绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。
所以本项目目标客户群主要定位于：
★ 政府职能部门；
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★ 大中型企事业单位；
★ 高收入的商界人士；
★ 高收入的职业经理人；
★ 律师等高收入专业人士；
★ 追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。
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第五章 竞争分析
5.1竞争影响因素分析
5.1.1 价格
5.1.2 交通
5.1.3 环境
5.1.4 娱乐项目、配套设施设置
5.2 竞争优势分析
5.2.1 齐全的配套娱乐设施
5.2.2 创新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式
5.2.3 庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道
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第六章 经营发展规划
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第七章 市场销售
7.1市场计划
7.1.1 市场进入
7.1.2 市场开发
7.2 销售策略
7.3 公共关系
7.3.1 平面媒体广告
7.3.2 电视媒体广告
7.3.3 广播广告
7.3.4 互联网广告
7.3.5 户外广告
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第八章 项目的运营与管理
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第九章 投资估算
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第十章 经济效益分析
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第十一章 风险分析与对策
本项目作为XX生态园项目中的一个子项目，其所可能面临的经营管理、财务等风险等因素及其对策请参阅《XX都市生态园项目商业计划书》。 11.1 政策风险
11.2 市场风险
11.3 行业风险
11.4 不可抗力风险
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第十二章 结论
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