阳山项目一期经营策划书纲要
一、项目基础类业务（土地、协议、手续及报批报建事宜）
1、 与政府过往协议当前须完善签订补充协议事宜、过往协议当前落地须置换办理事项、为配合未来交地和二期摘牌的操作要点和项目公司、总部配合操作要点事宜；（法务部）
明确这三项工作要点后，编写工作计划；
2、 土地证分宗办理，至少分两宗（财务部，法务部，本周内确定） 分宗方式和注意事项
3、 土地出让合同签订须补充注意的事项（发展部、法务部，本周内确定）； 已安排法务和发展部在做
4、 农田流转协议主体置换安排（地产和农业公司是否分设，如合设，须落实营业范围等公司事务落实要点——张总裁已布置工作小组在做）设定现场调研（财务部，一周内确定）
5、 项目立项类手续策划（财务、规划、营销等要求，至少为省重点，或城镇化试点项目、农业文化旅游业项目等）；（财务部法务部策划，项目公司办理）；
开展策划—谋划：办成哪几项立项项目？便于政府补贴，贷款。完成策划，明确操盘团队要办成哪几项策划。将来会作为项目公司考核指标。
6、 项目土地拆迁交地业务注意事项，土地交接手续策划及注意事项；（法务部）
交地标准和管理责任的划分—谋划
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7、 规费调研及详细应对策划，包含特殊项目政策支持计划（项目公司） 规费列出清单，想好每一项对策，明确办事要点和目标
8、 规划、人防等建设管理部门报建注意事项，技巧及策略；（开发设计部） 报建：每阶段的说法技巧，准备的资料
9、 快速办理四证方法策划；（项目公司）
请教副总。
10、 温泉设施水源和后续永久性使用保障性手续办理方法；（法务部，项目公司）
要用落实性、协议性的保障条款、文件，保证温泉水源的使用；
11、 项目电力水气污排等调研和方案、成本、工程实施策划及报建注意事项和操作要点；（项目公司）
12、 项目临时市政配套设施策划方案；项目一期及首期交付使用对应市政配套设施策划方案；（项目公司）
13、 其它项目基础性业务策划
其他领导补充：
二、优惠政策办理专项策划（项目公司）--作为考核指标
1、 农业、文化、旅游、综合体项目等优惠政策，如补贴、贴息贷款办理落实方法；
2、 市区镇等各级优惠政策及落实方法；
3、 各行业机构、相关单位优惠政策及落实方法；
4、 其它优惠政策。
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明确国家、省、市、镇等不同层级、机构等优惠政策名录，怎样办理？何时实现？
三、营销策划（营销部）
1、 市场客户定位为上海的细分客群；--一个月内完成
2、 限购政策下的营销策划；--一个月内完成
3、 营销推广概念性方案和概念性计划；（以指导桃花节、开工典礼等营销业务的开展）；--一个月内完成
4、 现场售楼处卖场策划；售楼处建筑和室内、展示和接待设计策划； --功能清单，不同于普通地产销售
5、 产品策划指导意见；--要提要求
6、 商业或会所和文创区营销经营方式策划；
7、 文创视觉、案名、理论体系等策划；
8、 营销部组建计划；
9、 营销代理业务策划；在哪里卖楼
10、 借力政府的专项策划（与政府互动和嫁接，融入大阳山营销、休闲乡村活动、城乡统筹、休闲委员会、农业城市主义等理论文献作为软文基础）；
建立理论体系—例如：新城市主义的八大主张，宣传、定位、文案的依据和基础。
11、 文旅农业等配合营销策划；
12、 理论软文策划（公司介绍、东方园林介绍；田园城市、城乡统筹、新型城镇化、农业现代化示范模式；乡村旅游行业、城乡休闲理论文献
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等，联通项目设计及说明，作为软文和统一说辞的基础文件）；
13、 须落实和整合的事项策划，如路牌、政府网站、政府批文、品牌名头等；
14、 营销费用管理策划；--一个月内做出匡算
15、 其它
四、产品策划（设计部）
1、 产品配比策划（联排，100、150、180；高层55-75平方米）；
2、 总体和分区项目设置清单及指标（如文旅设施配置清单和细则，用地规划清单和细则，用以指导形成设计任务书）；--以标准格式的模板，李琛回去将李建伟的图，从名称到指标统一；
3、 总图和规划设计指导意见策划；
4、 建造标准和配套设施策划（如车场、地下室、人防、配套设施设计策划）；
5、 项目结构、水电气等配套专业设计策划；
6、 市政和总图设计策划；
7、 建筑风格、色彩、材料策划；--
8、 景观设计专项策划（按田园风格作具体指导要点）；
9、 项目标识、小品类设计策划；
10、 示范区设计策划；
11、 设计合作资源组织策划并制定计划；--XX总回去交代于设计部
12、 其它
五、成本策划（成本部，项目公司为主，集团部门协助）
1、 建筑市场成本调研和成本指导意见；--要求列出提纲和范围，做出调研
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和分析，引导出自己拟采用的方法
2、 成本分项后分项制定成本控制策划管理方法（如分列为前期、设计、规费、建造、营销、管理、税务等各自成本控制策划性实操办法）； 目标成本管理办法：根据经验来定，各分项不要突破所设标准；
作为成本敏感型项目，将成本项分大类：配套费、契税、前期费（勘察设计费、规费）、建造成本费等，以及建设方式方法所带来的，如何来进行控制，采取什么方法来做；
举例：营销费用如何来控制？
我们要做嫁接政府的营销，嫁接的深度、营销效果？自定指标。 在设计组织中，避免机械化招投标，比选式；
3、 供应商选择库策划和实施计划；
尽早建库；建立排选方法；非常规供应商寻找与选择
4、 招标策划和操作要点；（示范区和首期招标方法）
招标是一项聪明的工作，而非生硬的工作，很多技巧带来不同的效果；非成本部单部门的工作；请XX做好成本部门的管理工作。
5、 合约规划；
6、 其它
六、工程策划（工程部）
1、 首开区及示范区施工组织策划；（含示范区所有各分项工程及采购、开办类项目的分列和实施计划，以最快呈现完整示范区田园氛围。（含售楼处、示范田园、老房子餐厅、农产及艺术文化展示销售、景观标识、城乡统筹休闲委员会时尚活动基地、金秋和桃园之冬环境风貌工程和设施、艺
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术品标示景点（婚仪亭、码头等）、会馆或温泉酒店（如有）等），与营销文旅农业同时完成开办策划；
施工策划—做计划—施工；
2、 一期工程总体施工组织策划；--非特别严格要求时间，需协同讨论制定交房时间
3、 工程施工组织中配合现场营销环境的专项策划；（展现田园和作业风貌，计划要配合阳山大营销策划活动节点）；
--让开放分感受未来交房后的场景：要求在施工组织中，呈现配合营销的环境，在重要营销节点中，施工场地是怎样的场面；
4、 示范区和分期交付工程时的组织策划；
5、 景观工程、苗木工程实施主体和实施方案专项策划；
6、 其它
七、财务策划（财务部）--将进行专项布置
1、 基于税务筹划的各项手续办理和开发业务开展指导要点；
2、 地产、农业、婚庆等投资和经营主体设定策划，保障中长期利益；项目落地后落实原协议中的各项事项及进行必要的转化；
3、 融资策划和多方案融资实施计划；
4、 项目公司财务管理办法操作要点；基础财务管理方法
5、 其它
八、行政人力策划（行政部）
1、 项目公司人力资源组建计划；
2、 行政办公筹建及管理计划；（行政部组建，办公（含现场、分时期的办公
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室，工程营销部门、艺术家俱乐部政府城乡统筹和休闲委员会办公活动基地策划）、食堂、车辆等策划，办公管理费用策划要点）
九、文旅策划（文旅公司）
原则性分工：6500亩地，都是东方城置地的项目，统筹的领导是秦岭，各业务口统筹管理的办公室；项目公司为大项目公司，农业、地产等都统筹到大项目公司来进行管理；对外报建事项的控制人，属于汇总后的总负责人；
1、 一期文旅设施配置清单及标准；
2、 一期：老房子餐厅 文旅经营方案（计划、招商或运营）；
3、 文创园区、艺术家村销售和招商方式；单做还是与营销部统筹来做
4、 文旅、农业、营销一体化策划要点；
5、 文旅公司职责界面及公司设立、管理方案策划；
6、 一期投资及开办测算；
7、 须落实的政府政策；
8、 其它
十、农业策划（农业公司）
1、一期农业经营计划；（含水塘、农地、桃林的生产销售、观光农业策划）；拿出方法
2、农业公司职责界面及公司设立、管理策划；
3、场地接管、管理方案；--水面是否要用围网？成本？
4、农业文旅营销一体化策划要点；
5、须落实的政府政策；
6、其它
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十一、物业策划（文旅公司）
1、 物业管理方案特色策划；
2、 示范区物业管理范围和方案策划；--便于以后打官司
3、 物业管理区域策划和经营方案、费用策划；--每年住3个月的客户如何认可公司的管理呢？购房销售和营销推广中合同拟定事项
4、 须落实的政府政策；
5、 其它
十二、一期验收工作策划（项目公司）
十三、风险与对策（项目公司及总部各部门）
1、 市场与政策风险
2、 信息遗漏风险
3、 管理风险等
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注：
1、 《经营策划书》是制定计划和形成决策指标的重要依据；《经营策划书》原则上在拿地后一个月内完成初稿，开工前完成正式稿；--由XX总明确完稿时间。
2、 《经营策划书》由计划部、项目公司牵头制定，以指导项目公司和各部门操盘运作；
2、鉴于阳山项目当前情况，设计和营销等已确定并已体现在工作里的事项不再安排研究制定；
3、项目开发计划等计划类文件，由计划部牵头另行制定；
4、投资收益分析等测算类文件，由成本部牵头另行制定。
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