房地产开发过程中所涉及各类合同注意事项

房地产开发过程所经常涉及的合同主要有以下几类：1、土地使用权出让（转让）合同；2、建筑工程承包合同；3、合作开发房地产合同；4、房屋拆迁安置补偿合同；5、房地产项目转让合同；6、建设工程物资采购合同；7、房地产销售代理合同；8、商品房（预）销售合同。

一、所有合同的签订都应注意的问题

1、主体是否合法，是否具有相应的主体资格。具体应该包括：对方是否具有相应的资质、是否具有履约能力、信誉状况等。

2、合同内容不得违反国家的禁止性规定。这就要求法务人员对国家的相关法律法规有详细的了解。

3、合同条款要否完备、明确。合同条款中应对合同的标的、数量、质量、价款、履约期限、履约方式、交付地点等都应该加以约定，且约定应尽可能地清晰、明确、完整，决不能含混不清或者模棱两可。

4、对有可能出现的违约情况要加以考虑，规定相应的违约责任（包括合同的解除）。对我方可能出现的违约要规定相对较轻的违约责任；对对方条款的审查，则恰恰相反。

5、应约定争议管辖权条款。尽量将约定由我方所在地人民法院管辖。不能达成一致的，则应约定双方所在地人民法院都有管辖权。

6、明确合同签订地。尽量将合同签订地约定在我方所在地或作为最后一方签字，以取得我方公安机关对涉嫌犯罪案件的管辖权。

7、对方的签约人人是否具备相应的权限，即是否是企业的法定代表人或者由企业授权的经办人。应该要求签约人出示相应的证明文件，并仔细核查证明文件。

8、签章应包括对方单位的公章以及授权代表的签字。如果对方公章为法人的分支机构公章或内设机构，还应要求其提供所属法人机构的授权书。对方为自然人的，签章应由本人签字并加摁手印。所有的印章和签字都应清晰完整。

9、合同落款处应有签订的具体时间。签约人签字时也应留下具体的时间。

10、尽量争取对方提供合同担保。如约定了担保条款，还应注意担保条款是否可以得到落实：如由担保人提供担保的，应审查担保人是否有担保资格和担保能力；如提供担保财产的，应审查担保财产是否可以抵押，并尽量办理抵押登记（部分财产必须办理登记）。

11、合同附件应与主合同相一致。

12、合同订立之后如要变更，应采取书面形式。

二、房地产合同应注意的问题

（一）土地使用权出让（转让）合同

1、审查出让方的资质。如果出让方为行政机关，应注意只有市、县人民政府土地管理部门才有权出让土地，其他以各类开发区管理委员会等名义出让土地的无效。如果出让方为民事主体的，应注意审查出让方是否拥有该土地的使用权和使用期限。

2、审查出让土地是否有瑕疵。主要要审查以下几方面1）该土地使用是否可以出让，是否办妥农转用、土地征用手续；2）该土地上的房地产是否被抵押（如转让人在地上设有抵押权，在转让时主债务未受清偿，因设定抵押权而发生的权利义务关系则随之转让给受让人）；

3）与土地使用权和地上物有关的税、费出让人是否缴清；4）在该土地上建造的工程工程款是否已经付清（债随地走）；5）该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。

3、在合同中应该明确完备地载明转让土地的位置、面积、原出让合同设定的用途，是否已进行基础设施和公用设施的建设，以及建筑物之占地与建筑面积、用途等，其他与转让价金的确定有关联的地上定着物如水渠、路桥和附着物如树、竹、花卉、园林等均可在合同中一一写明

4、应注意出让土地的价格不得低于当地政府按照国家规定确定的最低价否则合同无效。

5、在转让合同中应对转让登记的时间加以约定，并明确合同各方有提交登记资料、积极配合登记的义务，

6、应对出让方式加以明确规定。

7、应尽量规定价金的支付与转让登记同时进行。

（二）建筑工程承包合同

1、审查承包方的资质。除应审查承包方的资质情况、施工能力、社会信誉、财务情况外，还应该审查承包方是否具备法人资格，因为这涉及到工程事故责任的分担等问题。同时还应注意承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。

2、合同中应对下列问题进行明确的规定：双方一般责任、施工组织设计和工期、质量与检验、合同价款及支付方式、材料供应、设计变更、竣工与结算等。

3、下列问题的规定尤其应重视：1)明确规定合同价款及其计算方式2）保修期的长短，同时应规定支付工程款是留一部分作为保修款，至保修期满后再支付。3）工程交付的标准。4）材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点应该具体而且明确。同时应约定供应方承担的具体责任。还应约定供应材料和设备的结算方法

4、应对是否允许分包进行规定，如允许，则应尽量规定承包方分包的，分包方须通过发包方的审核。同时禁止分包单位再分包。

5、应对工程的质量等级进行明确规定。

6、应规定：“施工方在竣工后应该在交房同时提交施工技术资料，否则，应承担违约责任，向发包方缴纳工程总价款的百分之五的违约金”以免承包方在竣工后不按时把施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书，造成损失。

（三）合作开发房地产合同

1、前期审查应着重审查以下几方面内容：

1）合作方的资质、信誉等；2）以土地使用权合作方的土地使用性质3)合作方是否取得了项目开发所需的审批文件

2、合同条款中应注意以下几方面的内容：

1）应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会董事会、经营管理

人员及其运作机制进行约定；

2）成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；

3）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；

4）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；

5）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；

6）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；

7）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；

8）在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；

9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；

10）合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。

11）应付项目的工期进行明确的规定。

12）应对合作各方在合作中的职责进行明确约定。

（四）房屋拆迁安置补偿合同

1、前期审查主要有两方面

1)审查拆迁房屋是否符合安置补偿条件。违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。

2）审查签约人是否为拆迁房屋的所有人，是否具备相应的民事能力。

2、合同条款中明确规定以下几方面的内容

1）被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。

2）被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。

3）拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。

4）搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。

5）违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还

可约定违约责任及争议解决办法。

（五）房地产项目转让合同；

1、前期工作

如果我方为出让方，应审查以下内容

１）办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；

２）办理项目土地使用权的变更登记手续；

３）办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；

４）办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；

５）办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。

如果我方为受让方，应审查以下内容

1）转让方是否已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；

2）转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

3）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上；

4）转让人是否是项目所有人。

2、合同中所应注意的事项

1）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；

2）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；

3）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；

4）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；

5）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；

6）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；

7）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；

8）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；

9）房地产项目转让前已实行预（销）售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法；

10）以转让项目公司股权方式转让的应约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等。

（六）建设工程物资采购合同；

1、审查对方资质。

2、虽然采购合同可以采用口头形式，但在实践中必须尽量采取书面形式，以免以后发生争议。

3、合同条款注意事项

1）注意合同的格式，在采购合同中，大多是供方提供的格式合同，合同的条款都是固定的，这对供方是比较有利的，如果我们作为需方来签订此类格式合同，要注意对方提供的合同中有没有免除或限制供方责任的条款，如果有，一定要求其说明清楚，尽量遵循公平原则协商确定双方的权利与义务，以免产生被动局面。

2）对于采购物资的品牌、型号、等级、单价、数量等都要详细明确地规定，在标注产品的数量时，最好将产品的平米数和片数都标注清楚，方便验货时核对产品的数量。

3）应对交货期限、交货方式、交货地点加以明确规定。尽量规定由销售方送货，将运输过程中的风险留给供货方。

4）应规定定金条款。待货物交付后再付全款。

5）明确违约责任。对采购物资的品牌、型号、等级、交货地点、交货期限、交货方式的变动造成违约责任予以明确规定。

（七）房地产销售代理合同；

设我方为开发商。

1、前期审查。除了审查对方的信誉外，还应注意，我国《商品房销售管理办法》中的规定。

2、在合同条款中，应注意以下几方面

1）明确委托销售房产的位置、类型、面积。

2）应对房地产销售代理方式予以明确规定，写明是一般代理、独家代理还是包销。

3）明确代理销售的期限以及销售任务，即要写明在多长时间内销售多少数额的房产。

4）对代理销售方在销售期间所产生费用的负担应明确规定。

5）应明确规定佣金的支付方式和时间。

6）除在代理合同里设奖励条款外还应设定惩罚条款，使代理商更加明确自已的责任。

7）应明确规定代理销售方的广告宣传必须真实，我方有权对代理销售方的广告进行审查，并具体规定违约发布广告应承担的责任。

（八）商品房预（销）售合同；

1、前期审查应着重审查购买方的支付能力，对于某些特殊单位还应审查其是否具有购房资格。同时我方应取得国有土地使用证和预（销）售商品房许可证，以免预（销）售合同被宣布无效。

2、在合同条款中应注意以下方面。

1）应详细规定预（销）售房的位置、土地使用年限。

2）规定预（销）售房的面积时，应详细说明建筑面积、土地面积、基底分摊、公用分摊等，同时应规定相应的误差。

3）应该考虑我方的实际履行能力规定房产交付时间。同时应规定迟延交付的免责事由。

4）规定预（销）售房的价款应说明每平方米的单价。同时规定价款的支付方式以及支付时间。还应规定购买方如逾期未能支付价款后利益的计算方式以及超过一定期限后我方有权出售该房产。

5）应要求购买方支付一定的定金，并规定违约后定金的处理方式。

6）应规定产权转移的时间以及方式。

7）应规定购买方购买后房产的使用性质以及相关义务。

8）应规定购买方在未取得房产产权前不得将房产抵押、转让，否则后果自负。

9)房屋质量容易产生纠纷,因此应对质量情况、保质期、附属设备保质期加以规定。

10）应对房产的附随设施的使用进行规定。

第二篇：三方合同及注意事项

房屋买卖（置换）合同

                                             合同号：http://taofang.com

售房人：                        （以下简称甲方）  身份证号码：一定写清

购房人：                        （以下简称乙方）  身份证号码：一定写清

中介方：天津顺驰置业有限公司 （以下简称丙方）

甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和天津市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。

第一条：房屋基本情况

1、甲方自愿将座落在          区  （严格按照房本或商品房合同填写）                                       的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲方须保证房屋在合同签订后的状况和看房时一样。

2、该房屋的基本情况如下：

房屋性质：（私产、公产、商品房合同、企业产、宗教产、军产、还迁协议、房改购房、合作建房，不要写“其他”等模糊词语）          所有权人： （一般只写公产和私产的）    房型：       建筑/计租面积：              

楼层：          总层数：          使用性质：          附属设施：（只要甲乙双方协商一致就列明）    

(关于该房屋的基本情况特别是：建筑/计租面积、所有权人、房屋性质一定要给房本所在交易中心内勤打电话核实一遍，以免以后产生纠纷。)

所有权人：公、企产为某某企业或某某房管站！

第二条：成交价格

甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币                         元（大写），该房屋产权或租赁权过户的相关费用由             承担，（该房屋产权或租赁权过户费用的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价。）该房屋配套设施过户的相关费用由            承担。

讲清土地证过户费用

     第三条：信息服务费及支付

甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介服务费人民币                    元（大写）及代办过户手续费人民币            元（大写），乙方须向丙方交纳中介服务费人民币                    元（大写）及代办过户手续费人民币            元（大写）。

第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）

1、乙方向丙方的交款约定：

（1）乙方于       年     月     日交付定金人民币    不超过20%    元（大写）；

 （2）                                                                              

   乙方按约定交清全款后，甲乙双方按丙方要求在    日内开始办理该房屋的过户手续。（修改为甲乙双方按丙方要求在5日内将办理该房屋过户的全部手续及材料交丙方保管。）

2、丙方对甲方的付款约定：

（1）   待该房屋过户全部手续办理完毕，且甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚并在结款通知单签字三日后(遇节假日付款时间顺延)，结清全款。

（2）    一定不要写具体时间即“丙方于**年**月**日对甲方付款”                                                                        

第五条：相关事宜

1、 若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权办理之前担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，乙方需向丙方支付相应的服务费，办理贷款的相关费用由乙方自行负担。

2、 丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须提供相应的合法证件。

3、甲方承诺于   （ 签结件单当日/具体日期/过户进件几日内   ） 腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。

第六条：违约责任

1、 甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。

2、 甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。

3、 甲方认可乙方贷款方式付款时：

（1）   贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。

（2）   乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。

（3）   乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。

4、 如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。

第七条：免责条款

如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。

     第八条：约定其它事宜

   丙方留存甲方提供的产权证/房屋租赁合同/商品房合同/还迁协议等房屋权属证明（建议将此条加为固定条款）    商品房合同一定注明房屋面积一定以产权部门最终核定为准，总房款保持不变；可以添加对于土地证过户哪方承担过户费用的约定   。

        非公产、私产应注明甲、乙双方自行办理该房屋的过户或公正事宜！

如房主本人未能到场，合同中可注明：由于房主未能到场，产生后果由卖方经手人承担！

第九条：其它        

          1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。

          2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份两页，甲、乙、丙三方各执一份。各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。

要求卖方在退款专用卡卡号处 签字确认

甲方（签章）：                     乙方（签章）：                     丙方（签章）：

经手人：                          经手人：                          经手人：

联系地址：留能够联系上的          联系地址：留能够联系上的          签约连锁店：

联系电话：尽量多留                联系电话：尽量多留                 联系电话：

签约日期：     年    月    日

 

  附件

该房屋的附属设施清单：

    1.家俱

   2.电器

  

    3.其他

     4.钥匙：

甲方确认：                                     乙方确认：

                               确认日期：

签署〈〈买卖置换合同〉〉注意事项：

1.协议上的房址及买卖双方的姓名要准确，注明身份证号，再次确认房屋性质（如原代卖协议上的房屋性质有误，应在三方协议上纠正过来，网上录入时，应在房源修改中将房屋性质修改过来，再进入售出管理，进行协议登记。）

2.签定三方协议的同时，应收取买卖双方各1％的中介费（不许私自优惠）应注意提醒客户签订协议的同时带中介费，如买方忘记带，可从买方的定金中扣除中介费，保证中介费及时上交区内勤。

3.代办过户应收取买卖双方各0.5％的中介费，在合同右上角标注“代办过户”。

4.退款卡的使用：在签订三方协议（或调入协议）的同时，给卖方一张招商银行（河北、红桥为农业银行）的退款卡，以便在结件后将房款直接打入卡中，除房款全部自行交接及合同作废外，所有的三方协议（或调入协议）都必须配卡，区内勤将对每一份三方及调入协议进行电话回访，以保证退款的真实性。

5、若买方更改付款方式，必须同时收回买卖双方手中的原合同，并签订新的合同，不允许私自更改合同中的任何一联！