A公司资产转让项目
操作方案
中同华资产评估有限公司
20##年8月8日
目 录
一、项目背景........................................................................................................................ 2
(一)评估目的....................................................................................................................... 2
(二)评估范围和对象............................................................................................................ 2
(三)评估基准日................................................................................................................... 2
(四)价值类型....................................................................................................................... 2
(五)评估方法的选择............................................................................................................ 2
二、项目总体安排................................................................................................................. 2
(一)人员安排....................................................................................................................... 2
(二)总体时间安排及要求（将根据具体项目分别拟定）......................................................... 3
三、评估方法——成本法...................................................................................................... 3
四、评估方法——收益法...................................................................................................... 5
(三)特别关注的事项............................................................................................................ 7
五、工作纪律........................................................................................................................ 8
六、评估收费........................................................................................................................ 8
转让项目操作方案
一、项目背景
(一)评估目的
资产转让。
(二)评估范围和对象
A公司评估基准日固定资产、商品存货和连锁门店（含广东、浙江18省分公司）。
(三)评估基准日
待定。
(四)价值类型
根据本次评估目的，价值类型定义为市场价值。
(五)评估方法的选择
成本法和收益法
二、项目总体安排
(一)人员安排
项目总协调人：
项目负责人：
项目组成员:
(二)总体时间安排及要求（将根据具体项目分别拟定）
n 签订项目合同后1个工作日内：与各评估单位负责人取得联系，安排现场工作时间。
n 15个工作日 评估公司各对应专业评估人员分项目进入现场，了解调查。验收评估申报明细表及相关资料，对需补充的内容，完善相关明细表。各评估小组进行现场勘察，形成勘察记录及工作底稿。
n 10个工作日 各评估小组分别估算、制作评估案例，撰写说明及报告。
n 3个工作日 后期汇总，形成初步结果，公司内部复核并撰写报告初稿。
n 2个工作日 向委托方提交评估结果初步数据。
三、评估方法——成本法
(一)成本法评估人员工作
n 主要采用重点抽查法完成现场作业。
n 履行完现场勘查程序和资料收集；
n 完成案例和资产评估作价；
n 设备、流资人员完成评估增减值原因的详细分析，房产人员完成对房产账面单价的分析，并撰写账面单价异常的原因；
n 完成评估说明的撰写；
n 各组长完成对评估说明和评估明细表的审核，专业人员完成对组长意见的修改；
n 完成底稿整理；
n 其他现场需完成的工作。
(二)固定资产类评估方法
重置成本法：评估值=重置成本×成新率
.其中：综合成新率的确定
对于生产设备，通过对设备使用状况的现场勘察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作人员查询该设备的技术状况、故障情况、维修保养的情况通过分类判定各部位使用状况，由评估人员根据实际使用状况确定尚可使用年限后按年限法综合测定成新率，其计算公式为：
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
对于办公设备、厨房设备、电子设备等通用设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。
对于车辆等，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况加以修正，确定其综合成新率。
（三）存货
主要采用现场盘点倒扎法
1.委托方提供所有分支单位的盘点日库存清单
2.委托方提供所有分支单位的评估基准日财务与库存结存单
3.评估人员至现场与委托方同时进行盘点，双方共同对盘点结果进行确认
4.对所有存货盘点情况进行倒扎至评估基准时点数量，与账面进行核对，若有不符，分析盘盈（亏）情况
5.作价
四、评估方法——收益法
(一)收益法评估人员
n 现场履行必要的访谈和清查程序，全面了解企业概况、股权结构、主要经营业务、生产工艺流程、执行的会计政策和税务政策、资产的权属、资产构成状况和使用状态、非经营性资产和溢余资产的情况等；
n 收集并分析企业历史年度经营业绩和财务盈利状况等；
n 全面了解企业未来发展规划及设想；
n 与管理层或业务人员沟通，了解企业所处行业现状，国家宏观政策对行业的影响，以及企业在行业中的地位(竞争优势、劣势)，市场份额等；
n 收集影响企业经营的主要因素；
n 分析企业提供的预测数据与企业历史年度经营状况的关系是否能匹配，与企业本身的生产能力是否能吻合；
n 现场期间完成各单位的收益法计算和评估技术说明；
n 其他现场需完成的工作。
（二）方法描述
1、本次评估采用收益法通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值，据此乘以股东所持有的股权比例计算得出拟评估股权的价值。本次评估的股权价值没有考虑控股权溢价和少数股权折价，也未考虑流动性折扣对股权价值的影响。
2、本次收益法评估模型选用企业现金流。
企业价值=营业性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值
全部股东权益价值=企业价值-有息债务
有息债务：指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款，带息应付票据、一年内到期的长期借款、长期借款等。
其中：营业性资产价值按以下公式确定
t=n
P=∑Rt/(1+i)t+Pn/(1+i)n
t=1
式中：P为营业性资产价值；
i为折现率；
t为预测年度；
Rt为第t年净现金流量;
Pn为第n年终值；
n为预测第末年；
3、预测期的确定
原则上预测到企业生产经营稳定的年度，暂定5年，预测到20##年。
4、收益期的确定
无特殊情况表明企业难以持续经营的，而且通过正常的维护、更新，设备及生产设施状况能持续发挥效用的，收益期按永续确定。
5、净现金流量的确定
本次评估采用企业净现金流，净现金流量的计算公式如下：
(预测期内每年)净现金流量=息税前利润×(1－所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加+其它业务利润-期间费用(管理费用、营业费用)+投资收益+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
6、终值的确定
收益期为永续，终值Pn=Rn+1/i。
Rn+1按预测末年现金流或净利润调整确定。
主要调整包括：
Ø 资本性支出：按估算的重置成本除以经济年限加平均年资本性维修支出考虑。对刚组建时间不长，且组建时主要采用新设备的，按企业账面原值考虑；对组建时间很久，目前重置全价会发生较大变化的，向企业咨询现重建的估算投资额，作为重置全价考虑。
7、折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：
Ke为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率；
其中：Ke=Rf+β×RPm+Rc
Rf=无风险报酬率；
β=企业风险系数；
RPm=市场风险溢价；
Rc=企业特定风险调整系数。
8、溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
9、非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产，此类资产不产生利润。评估人员在现场时调查了解。
(三)特别关注的事项
1、企业填写的以前年度的数据中，个别年度的数据如果增减幅变化较大或金额较大，需了解、调查；
2、了解企业以前年度产品类型和产量是否发生重大变化，如果有重大变化，在成本预测时应适当减少以前年度相关数据的可参考性，另外应了解和分析以前年度企业各项收入和费用明细中是否有歧高或歧低的情况，并考虑其是否对预测期产生影响；
3、应取得企业各项费用的明细分项，调查各项费用的发生情况、影响因素，在预测时进行分类归集，做出预测；
4、如果在同一报告中涉及上下游企业，应注意上游企业销售单价与下游企业成本的变化趋势是否一致(不同报告将由中心组统一协调)；
5、由于我们未涉及折扣与折让，因此表格中销售单价为企业实际成交的销售单价；
6、原始表格中对于变动费用和固定费用列示的分项可能与个别企业实际情况不同，应分析预测；
7、关注企业填写到表格中的财务报表数据是与企业年度审计报告一致，且我们一般利用的是母公司报表。
8、收集企业以前年度企业纳税调整事项(详见附表)；并调查分公司与本部是否合并纳税，如果不是应了解合并单位所得税是否一致，并请收集公司本部做合并前各单位的预测表格以备用。
9、需对净现金流量中各年利润、成本、费用等各项指标占销售收入的比例进行分析，分析各年度各项指标的比例是否合理，不同年度之间的差异是否能够合理解释。
五、工作纪律
1、所有评估人员要时刻注意自己的仪表和举止，应注意维护公司的形象。评估人员不得作出有损公司利益和形象的任何事情，不得向企业提出正常工作以外的任何要求。
2、参与此项目的评估人员必须注意保密工作，不得向非项目人员透露任何关于本项目的消息和数据，项目资料要注意收存。没用的资料及时粉碎，不准在桌面上和地上乱扔乱摆放。
3、参与此项目的评估人员，尤其是现场工作人员，不得擅自发表对本次工作及本人职责之外的有关本项目的看法和意见。
六、评估收费
（一）收费标准
根据省物价委第345号文《资产评估收费标准（试行）的通知》，资产评估收费采用差额定率累计收费办法，即按资产金额大小划分收费档次，各档相加为收费总额。
资产评估差额定率累计收费表
（二）评估报价
1、评估费用：由于委托方未能提供所有子公司的资产情况，本次我司根据项目实际需要产生的工作量等情况，按包干计费方式测算标准收费:
以上评估费用报价为本次评估项目包干总费用，包括我司为完成本项目所有有关的费用支出以及与本协议评估工作所有有关的税费。
2、另需特别说明的是，上述报价是基于评估师认为执行到合乎评估准则为止的报价。鉴于本次评估的存货的特殊性，若委托方认为需要评估机构对所有门店的固定资产及存货进行盘点，则合计报价将调整为XXXX万元。
XXXXXX资产评估有限公司
第二篇：京东方A：拟收购高创(苏州)电子有限公司股权项目资产评估报告书
京东方科技集团股份有限公司
拟收购高创（苏州）电子有限公司股权项目
资 产 评 估 报 告 书
天兴评报字（2010）第91号
（第壹册，共壹册）
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一〇年三月十一日
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书
京东方科技集团股份有限公司
拟收购高创（苏州）电子有限公司股权项目
资产评估报告书
天兴评报字（2010）第91号
目 录
注册资产评估师声明................................................................................................................1
资产评估报告书摘要................................................................................................................2
资产评估报告书........................................................................................................................4
一、委托方、被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者概况........................4
二、评估目的........................................................................................................................8
三、评估对象和评估范围...................................................................................................8
四、价值类型及其定义.......................................................................................................9
五、评估基准日....................................................................................................................9
六、评估依据........................................................................................................................9
七、评估方法......................................................................................................................12
八、评估程序实施过程和情况........................................................................................16
九、评估假设......................................................................................................................18
十、评估结论......................................................................................................................19
十一、特别事项的说明.....................................................................................................19
十二、评估报告的使用限制说明...................................................................................21
十三、评估报告提出日期.................................................................................................22
资产评估报告书附件..............................................................................................................24
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 附件清单
一、相关经济行为文件
二、被评估企业近三年及评估基准日会计报表；
三、委托方、被评估企业法人营业执照；
四、被评估企业公司章程
五、评估对象涉及的主要权属证明资料；
六、委托方、被评估企业承诺函；
七、签字注册资产评估师承诺函；
八、评估机构资格证书；
九、评估机构法人营业执照副本；
十、签字注册资产评估师资格证书及资产评估人员名单；
十一、评估业务约定书。
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第1页
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第2页 京东方科技集团股份有限公司
拟收购高创（苏州）电子有限公司股权项目
资产评估报告书摘要
天兴评报字（2010）第91号
京东方科技集团股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法对京东方科技集团股份有限公司拟收购高创（苏州）电子有限公司股权事宜而涉及的高创（苏州）电子有限公司的100％股东权益价值，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在20xx年12月31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：根据京东方科技集团股份有限公司拟收购高创（苏州）电子有限公司股权这一经济行为之需要，对所涉及的高创（苏州）电子有限公司的100％股东权益价值进行评估，提供该股权截止评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：高创（苏州）电子有限公司的100％股东权益。
三、评估范围：高创（苏州）电子有限公司评估基准日经专项审计后的资产负债表中所列示的资产和负债。
四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。
五、评估基准日： 20xx年12月31日。
六、评估方法： 资产基础法。
七、评估结论
经资产基础法评估，高创（苏州）电子有限公司总资产账面价值为67,770.51万元，评估价值为75,989.13 万元，增值8,218.62万元，增值率12.13%；总负债账面价值为48,973.79万元，评估价值为48,973.79万元，无增减变化；净资产账面价值为18,796.72万元，评估价值为27,015.34万元，增值8,218.62万元， 北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第3页
增值率43.72%。评估结果详见下列评估结果汇总表。
资产占有单位名称：高创（苏州）电子有限公司 金额单位：人民币万元
序号 1 2 3 4 5 6 7
项 目
流动资产 非流动资产 资产总计 流动负债 非流动负债 负债合计
净资产（所有者权益）
账面价值 41,795.00 25,975.51 67,770.51 48,973.79
-
48,973.79 18,796.72
评估价值 41,090.95 34,898.18 75,989.13 48,973.79
-
48,973.79 27,015.34
增减值 -704.05 8,922.67 8,218.62
- - - 8,218.62
增值率％
-1.68 34.35 12.13
- - 43.72
有关说明
本次评估是在高创（苏州）电子有限公司的生产经营会按其假设持续下去，并在可预见的未来不会发生重大改变即持续经营的假设前提下进行的。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权收购的价值参考依据，而不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日20xx年12月31日起，至20xx年12月30日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第4页
京东方科技集团股份有限公司
拟收购高创（苏州）电子有限公司股权项目
资产评估报告书
天兴评报字（2010）第91号
京东方科技集团股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法对京东方科技集团股份有限公司拟收购高创（苏州）电子有限公司股权事宜而涉及的高创（苏州）电子有限公司的100％股东权益价值，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在20xx年12月31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者概况
（一）委托方和委托方以外的其他评估报告使用者概况
本次评估的委托方为京东方科技集团股份有限公司，委托方以外的其他评估报告使用者为本次评估行为的相关利益人和资产监管部门。
委托方：京东方科技集团股份有限公司
1、注册登记情况
公司名称：京东方科技集团股份有限公司
简称：京东方科技
住所：北京市朝阳区酒仙桥路10号
注册资本：828290.2447万元
实收资本：828290.2447万元
公司类型：其他股份有限公司（上市）
法定代表人：王东升
经营期限：19xx年2月17日至20xx年2月16日
经营范围：许可经营项目：制造电子产品、通信设备、机械电器设备、五金交 北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第5页 电、建筑材料、纸制品、工业气体、工具模具、蒸汽热气。
一般经营项目：制造电子计算机软硬件；购销电子产品、通信设备、电子计算机软硬件；计算机数据处理；设计、销售机械电器设备、五金交电、建筑材料、纸制品、工业气体、工具模具、蒸汽热气；技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；承办展览展销活动；自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外；无线电寻呼业务；自有房产的物业管理（含房屋出租）；机动车停车服务。
2、公司概况
京东方科技是由北京京东方投资发展有限公司（原名：北京电子管厂）作为主要发起人，于19xx年4月9日采取定向募集方式设立的股份有限公司。20xx年6月29日召开的20xx年度股东大会通过决议，将公司由原名“北京东方电子集团股份有限公司”更名为“京东方科技集团股份有限公司”。 20xx年5月9日根据京东方科技20xx年11月7日第五届第十七次董事会决议和20xx年11月25日20xx年度第二次临时股东大会决议的批准，非公开增发普通股5,000,000,000股，每股面值人民币1元，注册资本增加至828290.2447万元。
经过多年的技术积累与创新，京东方科技已完整掌握了TFT－LCD的核心技术,每年自主申请新专利数量已超过500 项，居国内同业前列，已成为中国内地显示领域综合实力较强的高科技企业之一。目前，京东方科技拥有一条月产能为10万片玻璃基板的第5代TFT-LCD生产线（北京）、一条月产能为9万片玻璃基板的第8.5代TFT-LCD生产线（北京）、一条月产能为3万片玻璃基板的第4.5代TFT-LCD生产线（成都）、一条月产能为9万片玻璃基板的第6代TFT-LCD生产线（合肥）。
经过十六年的发展，京东方科技已形成六大业务单元：
第一业务单元：IT与电视用TFT-LCD业务：产品主要应用于显示器、笔记本电脑、液晶电视等领域。
第二业务单元：移动与应用产品用TFT-LCD业务：产品主要包括14.1＂以下的液晶显示屏及模块，主要应用于各类移动电子产品。
第三业务单元：显示光源产品业务：产品主要包括CCFL（冷阴极管荧光灯）背光源和LED背光源产品。
第四业务单元：显示系统和解决方案业务：产品主要包括超高亮液晶显示终 北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第6页 端、车载液晶显示终端、加固液晶显示终端、通用液晶显示终端，并针对用户提供定制服务。
第五业务单元：其它显示器件及配套产品业务：包括CRT（彩色显象管）、VFD（真空荧光显示屏）及与显示相关的精密电子零件与材料。
第六业务单元：国际商务园业务。
截至20xx年9月30日，公司注册资本为82.8亿元，净资产170亿元，总资产260亿元，员工人数 11,346人。 在北京、四川成都、安徽合肥、河北固安、江苏苏州、福建厦门拥有6个制造基地，营销和服务体系覆盖欧、美、亚等全球主要地区。
（二）被评估单位概况
1．企业基本情况
名 称：高创（苏州）电子有限公司
住 所：江苏省吴江市松陵镇中山北路1700号
简 称：高创电子公司
法定代表人：林传凯
注册资本：1770万美元
实收资本：1770万美元
公司类型：有限责任公司（外国法人独资公司）
经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：新型显示器（平板显示器）、可兼容数字电视、液晶显示高档微型计算机、大屏幕液晶投影电视机等新型通讯电子产品及上述各类产品的之类零组件的生产，本公司自产产品的销售；从事非配额许可证管理，非专营商品的收购出口业务，并可参加自产产品的出口配额招标。
营业期限：19xx年9月30日至20xx年9月29日
2．企业历史沿革及简介：
高创电子公司系吴江市对外经济贸易委员会吴外经1998字第 151号批复同意成立，并取得江苏省人民政府外经贸苏府资字（1998）3101号批准证书，由英属维尔京群岛捷利投资有限公司独资成立，投资总额2920万美元，注册资本1510万美元，并于19xx年9月30日登记注册，取得国家工商行政管理局企独苏苏总 北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第7页
字第008077号的企业法人营业执照。20xx年吴江市对外贸易经济合作局吴外经资字(2007)1235号批复同意公司投资总额仍为2920万美元, 注册资本增至1770万美元，并重新领取了江苏省人民政府商外资苏府资字（2004）31015号批准证书，取得苏州市吴江工商行政管理局注册号为320584400005535号的企业法人营业执照。
高创电子公司的占地面积 13万余平方米，建筑面积10万余平方米，现有员工人数約1500人。
高创电子公司的主要产品为大屏幕液晶显示器、液晶电视等高科技产品，生产的液晶显示器为15－27英寸，液晶电视为32－52英寸。高创电子公司的生产方式主要为“代工”，其产品的市场调研分析、事业规划、开发研制、生产所需主要原材料的采购和绝大部分产品的销售均由位于台湾省台北市的美齐科技股份有限公司负责完成。高创电子公司主要生产部门有电子厂和塑胶厂，电子厂共有6条生产P板流水线和6条组装整机流水线，一班制生产月产量可达到40万台；塑胶厂主要有从日本进口的注塑成型机器，月产显示器15万套、电视4万套；喷漆线3条及组装线2条，月产能20万。
高创电子公司的产品主要销往USA、EUROPE、亚太地区、中国大陆等国家和地区。
3．近三年企业的资产、财务、负债状况和经营业绩 近三年企业的财务状况表和经营成果表如下。
近三年财务状况表
金额单位：人民币万元
序号 1 2 3 4 5 6 7
项目 流动资产 非流动资产 资产总计 流动负债 非流动负债 负债总计 净 资 产
20xx年12月31日
134,885.8126,577.75161,463.56146,463.11
-146,463.1115,000.44
20xx年12月31日
76,434.9227,805.72104,240.6585,634.65
-85,634.6518,606.00
20xx年12月31日
29,031.1428,020.0757,051.2138,669.35
-38,669.3518,381.86
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第8页
近三年经营成果表
金额单位：人民币万元
序号 1 2 3 4
项目 主营业务收入 主营业务利润 利润总额 净利润
20xx年度 20xx年度 20xx年度 -379.78-379.78
以上三年的数据系经苏州华润会计师事务所审计，并出具了华瑞外审字（2007）第074号、华瑞审字（2008）第074号、华瑞审字（2009）第067号无保留意见的审计报告。
（三）委托方与被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者的关系 本评估项目的委托方－京东方科技是被评估企业股权的拟收购方。
二、评估目的
京东方科技集团股份有限公司拟收购高创（苏州）电子有限公司的股权，委托我公司对所涉及的高创（苏州）电子有限公司于评估基准日的100%股东权益价值进行评估，提供该公司股权截至评估基准日的市场价值，为拟进行的股权收购行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为高创电子公司的100％股东权益。
涉及的范围为高创电子公司申报的于评估基准日经审计后的资产负债表中所列示的资产和负债，总资产账面价值67,770.51万元，总负债账面价值48,973.79万元，净资产账面价值18,796.72万元。具体的资产、负债内容以高创电子公司根据审计后资产、负债数据为基础填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过委托方确认的资产、负债项目均在本次评估范围内。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 委估资产类型包括流动资产、非流动资产和流动负债。列表如下：
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第9页
科目名称
一、流动资产合计
货币资金 应收账款 预付款项 其他应收款 存货
二、非流动资产合计
长期股权投资 固定资产 在建工程 固定资产清理 无形资产 长期待摊费用
三、资产总计
四、流动负债合计
短期借款 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 其他应付款
账面价值（金额单位：人民币元）
417,950,000.26 146,657,589.33 115,089,225.08
401,439.36 49,164,749.17 106,636,997.32 259,755,069.16 27,787,724.70 223,476,573.26 3,696,767.40 229,565.99 4,500,869.45 63,568.36 677,705,069.42
489,737,865.12 83,623,603.79 346,209,576.75
491,008.42 3,462,183.60 -288,467.11 56,239,959.67 489,737,865.12 187,967,204.30
五、负债总计 六、净资产
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为20xx年12月31日。
本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
以20xx年12月31日作为评估基准日，主要是根据委托方实现经济行为的需要由委托方确定的。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为： （一）行为依据
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第10页 1．京东方科技集团股份有限公司第5届董事会第37次会议决议；
2．京东方科技集团股份有限公司与北京天健兴业资产评估有限公司签定的《资产评估业务约定书》。
（二）法律法规依据
1．国务院19xx年91号令《国有资产评估管理办法》；
2．原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号《国有资产评估管理办法实施细则》；
3．原国家国有资产管理局(1996)23号《资产评估操作规范意见（试行）》；
4．《中华人民共和国公司法》；
5．国办发[2001]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
6．国办发[2001]802号《财务部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；
7．国务院国有资产监督管理委员会、财政部第3号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
8．国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
9．国务院国有资产监督管理委员会，国资委产权[2006]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
10.北京市国有资产管理委员会，京国资发[2008]5号《北京市企业国有资产评估管理暂行办法》；
11.第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》（19xx年7月5日）；
12. 第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订《中华人民共和国土地管理法》（19xx年8月29日）；
13.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
14.《城镇土地估价规程》(GT/T18508-2001)；
15. 国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》（20xx年6月11日）；
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第11页 16. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（20xx年12月31日）；
17. 其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1．资产评估准则—基本准则；
2．资产评估职业道德准则—基本准则；
3．资产评估准则—评估报告；
4．资产评估准则—评估程序；
5．资产评估准则—工作底稿；
6．资产评估准则—业务约定书；
7．资产评估准则—无形资产；
8．资产评估准则—机器设备；
9．注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
10．资产评估价值类型指导意见；
11．企业价值评估指导意见(试行)；
12．企业国有资产评估报告指南。
（四）产权依据
1．房屋所有权证；
2．车辆行驶证；
3．国有土地使用权证；
4．主要设备购置合同、#5@p、报关单，以及建筑安装工程施工合同等；
5．被评估企业提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1．《2006~2007最新资产评估常用数据与参数手册》；
2．《2009机电产品报价手册》（机械工业出版社）；
3．“关于调整汽车报废标准若干规定的通知”(国经贸资源[2000]1202号)；
4．“关于发布〈汽车报废标准〉的通知”(国经贸经[1997]456号)；
5.中国人民银行现行贷款利率；
6.《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》([编辑本段]江苏省人民政府令26号)；
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第12页 7．《江苏省建筑工程概算定额》（2005）；
8．《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2004）；
9. 《江苏省安装工程计价表》（2004）；
10．《全国统一安装工程预算定额江苏省单位估价表》；
11．吴江市工程造价信息；
12．房屋建筑物的图纸及概、预、决算资料；
13．委估资产的购置合同、协议；
14．被评估单位提供的原始会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关协议、合同书、#5@p等财务资料；
15．国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。
（六）参考资料及其他
1．被评估企业提供的各类《资产清查评估申报明细表》；
2．被评估企业提供的20xx年至20xx年会计报表、年度审计报告、评估基准日会计报表及专项审计报告、会计凭证、财务经营方面的资料、银行对账单及余额调节表，以及有关协议、合同书、#5@p等财务资料；
3．被评估企业相关人员访谈记录；
4．被评估企业提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，难于收集到足够的同类企业产权交易案例，不宜采用市场法。本次评估采用资产基础法、收益法进行评估。
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第13页 收益法评估分析
高创电子公司主要从事大屏幕液晶显示器、液晶电视等高科技产品的生产，其主要产品为15－27英寸液晶显示器、32－52英寸液晶电视。高创电子公司的经营方式主要为“代工”，即来料加工，企业仅收取委托加工产品的加工费。从投资人投资关系分析看：美齐科技股份有限公司是高创电子公司的投资人－英属维尔京群岛捷利投资有限公司的投资人，由此决定了高创电子公司产品的市场调研分析、开发研制、生产所需主要原材料的采购和绝大部分产品的销售均由位于台湾省台北市的美齐科技股份有限公司负责完成，高创电子公司仅承担美齐科技股份有限公司产品开发、供应、生产、销售和售后服务五个环节中的生产环节之职能，这就决定了高创电子公司所提供的收入、成本和费用等方面的相关经营资料仅是生产环节方面的，且产品售价直接受美齐科技股份有限公司控制。从现场同高创电子公司相关管理人员的交谈及我们市场调查了解到的情况分析看，高创电子公司提供的收入、成本及相关费用数据仅是生产环节的，而且企业也无法提供完整的对未来市场销售、收入、成本及相关费用的预测和估算。鉴于以上分析，本次对高创电子公司整体价值的评估不适宜采用收益法。
因此本次评估确定采用资产基础法进行评估。
（二）评估方法简介
1、资产基础法
资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定高创电子公司100%股东权益价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法。
各项资产的具体评估方法如下：
流动资产的评估
本次评估范围内的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货等。流动资产评估时，均首先将被评估单位填报的评估申报明细表与相关科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了核对检查，然后分别情况具体评估方法如下：
1）货币资金：货币资金包括现金和银行存款。本次评估，对于人民币，以核实无误的账面值作为评估值；对于外币，以评估基准日汇率乘以外币本币数，作 北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第14页 为评估值。
2）应收款项：应收款项包括应收账款、预付帐款和其他应收款。本次评估，对正常债权，以核实无误的账面值作为评估值。
3）存货：存货包括原材料、委托加工物资、在产品和产成品。
本次评估对正常原材料、委托加工物资和在产品以核实无误的账面值确定评估值；对待清理原材料和在产品，依据其具体情况，以其可变现净值确定评估值。
对产成品按售价法进行评估。
长期投资的评估
对长期投资的评估，依据其投资时间和被投资企业的实际经营状况，通过对被投资单位进行整体价值评估乘以持股比例确定其长期股权投资的评估值，或按核实后的账面价值确定评估值。
固定资产－房屋建（构）筑物的评估
根据委估单位提供的有关资料，评估人员经过实地察看、市场调查研究，遵循必要的评估程序与原则，对房屋建（构）筑物采用重置成本法评估。
评估时选取有代表性的建筑物、构筑物作为典型案例，对典型案例的评估，运用典型工程概预算调整法，以该案例预决算资料的工程量为依据，按现行定额标准，求取直接费，没有预决算资料的根据施工图计算工程量。然后根据规定的取费程序计算其建安工程总价，再加上前期费和其它费用、资金成本，确定重置全价。
重置全价=建筑安装工程总造价 + 前期费及其它费用 + 资金成本
固定资产－机器设备的评估
对机器设备采用成本法进行评估。机器设备评估的成本法是通过估算全新机器设备的重置价值，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。本次评估采用的基本计算公式为：
评估价值=重置价值×成新率
在建工程的评估
对在建工程的评估，以清查核实后的账面值确认评估值。
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第15页 固定资产清理的评估
本次评估，根据拟清理资产的具体情况，以其可变现净值确定评估值。
无形资产―土地使用权的评估
对土地使用权采用市场比较法和成本法进行评估。
土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件来选择的。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估采用市场比较法和成本法进行地价测算。
（1）市场法评估具体步骤如下：
①调查收集估价对象所在区域相关的交易案例；
②搜集交易实例；
③选取可比实例；
④建立价格可比基础；
⑤进行交易情况修正；
⑥进行交易日期修正；
⑦进行区域因素、个别因素修正；
⑧求取比准价格；
⑨求取土地价格。
（2）成本法评估具体步骤如下：
①调查收集估价对象所在区域相关的地价资料和税费标准；
②确定地价测算所需的各种参数；
③确定计算公式和估价对象的土地取得费及土地开发费用；
④分析确定利息、利润和收益；
⑤运用成本法得到估价对象地价。
无形资产――其他无形资产的评估
对其他无形资产，依据其具体情况以其核实分析后的原始入账价值、经济寿命年限以及尚可使用年限计算确定评估值。
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第16页 长期待摊费用
对长期待摊费用，与设备中对应项合并考虑。
负债的评估
本次评估范围内的负债为流动负债，具体包括：短期借款、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款等。负债评估时，重点对各负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付的款项等情况进行调查，确定被评估企业于评估基准日时实际应承担的债务数额。评估时，对不需支付的负债评估为零，对正常发生的债务，以核实无误的账面值确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照资产评估约定书所约定的事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
(一)接受委托及准备阶段
1．北京天健兴业资产评估有限公司于20xx年2月25日接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
2．根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
3．评估方案的设计
依据了解的被评估单位资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为三组，包括流动资产及评估组、房地产评估组、机器设备评估组到评估现场。
4．评估资料的准备
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第17页 收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等。
该阶段工作时间为20xx年2月26日－3月10日。
(二)现场清查阶段
1．评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产、负债申报明细，评估人员针对实物资产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证、函证等方式确定资产和负债的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、土地使用权、重要设备、在建工程等资产。评估人员，查阅了相关房屋所有权证、土地使用权证、工程合同、设备购置合同、#5@p等，从而确定资产的真实性。
2．资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查科研用关键设备和单位价值大的设备。主要通过查阅设备的使用记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
3．实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核查固定资产、土地使用权账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、会计账簿以及相关合同、设备购置合同、#5@p等资料。
4．企业收入、成本等经营情况的调查
收集高创电子公司以前年度损益核算资料，进行测算分析；通过访谈等方式调查高创电子公司及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势。
该阶段的工作时间为20xx年3月1日－3月8日。
(三)选择评估方法、收集市场信息和估算过程
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第18页 评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考被评估企业提供的历史资料开始评定估算工作。
(四)评估汇总阶段
1．评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法和收益法的评估结果。
2．评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
3．工作底稿的整理归档
该阶段工作时间为20xx年3月15日－4月15日。
九、评估假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持 北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第19页
持续经营能力。
十、评估结论
本次评估以资产基础法对高创电子公司在持续经营前提下的100%股东权益进行评估，至评估基准日20xx年12月31日，高创电子公司总资产账面价值为67,770.51万元，评估价值为75,989.13 万元，增值8,218.62万元，增值率12.13%；总负债账面价值为48,973.79万元，评估价值为48,973.79万元，无增减变化；净资产账面价值为18,796.72万元，评估价值为27,015.34万元，增值8,218.62万元，增值率43.72%。评估结果详见下列评估结果汇总表。
资产占有单位名称：高创（苏州）电子有限公司 金额单位：人民币万元
序
号 1 2 3 4 5 6 7
项 目
流动资产 非流动资产 资产总计 流动负债 非流动负债 负债合计
净资产（所有者权益）
账面价值 41,795.00 25,975.51 67,770.51 48,973.79
-
48,973.79 18,796.72
评估价值 41,090.95 34,898.18 75,989.13 48,973.79
-
48,973.79 27,015.34
增减值 -704.05 8,922.67 8,218.62
- - - 8,218.62
增值率％
-1.68 34.35 12.13
- - 43.72
十一、特别事项的说明
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
(一)本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。
(二)本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。
(三)本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 (四)本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
(五)委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查
北京天健兴业资产评估有限公司
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验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
(六)高创电子公司向中国建设银行股份有限公司吴江支行借入600万美元的一年期贷款，借款合同号为吴建外2009002号，借款期限从20xx年12月9日到20xx年12月8日，贷款利率为固定利率，即周期LIBOR+0.8%。高创电子公司以中国建设银行股份有限公司总金额为40,970,800元、帐号为322000015475和322000015476的二份人民币定期存单为质押，为上述贷款提供担保，质押期限为20xx年12月9日到20xx年12月8日。
(七) 高创电子公司申报的房屋建筑物共107619.4平方米，其中104217.4平方米已取得证号为吴房权证松陵字第01037976号的房屋所有权证，另3402平方米尚未取得房屋所有权证，未取得房屋所有权证房屋详见下表：
未办理房屋所有权证明细
序号1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
房屋建筑物名称 危险品仓（塑胶厂） 空压机房（塑胶厂） 粉碎房（塑胶厂） 成型车间仓库 二号高压房（塑胶厂） 成型车间配料房（塑胶厂）
宝丽龙仓 大宗仓 回收区1 回收区2 回收区3 回收区4 警卫中心 合计
面积(M2) 63 150 100 72 400 448 468 409 105 47 400 640 100 3402
（七）高创电子公司与中国农业银行股份有限公司吴江市支行于20xx年12月11日签订编号为（320508127）农银进押字（2009）第（0090）号的进口押汇合同，以房地产为抵押，融资美元6,246,800.54元。
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根据抵押合同的约定，抵押的房屋建筑物为：
设定抵押的房屋建筑物明细
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
房屋所有权证号
吴房权证松陵字第01037976号-1 吴房权证松陵字第01037976号-2 吴房权证松陵字第01037976号-3 吴房权证松陵字第01037976号-4 吴房权证松陵字第01037976号-5 吴房权证松陵字第01037976号-6 吴房权证松陵字第01037976号-7 吴房权证松陵字第01037976号-8 吴房权证松陵字第01037976号-9 吴房权证松陵字第01037976号-10吴房权证松陵字第01037976号-11吴房权证松陵字第01037976号-12吴房权证松陵字第01037976号-13吴房权证松陵字第01037976号-14吴房权证松陵字第01037976号-15
建筑面积合计
房屋建筑物名称 二号警卫室 一号警卫室 办公楼厂房 变电房
泵房、空压机房、锅炉房
三号警卫室 危险品仓 生活泵房 宿舍警卫室 宿舍楼（一期1#） 宿舍楼（一期2#）
四号警卫室 塑胶成型厂房 塑胶涂装厂房 宿舍楼（二期）
建筑面积 （m2） 23.8 46.49 67052.06 463.13 313.93 23.84 30.55 49.44 33.76 9964.79 9964.79 23.79 4896.36 3667.85 7662.82 104217.4
抵押土地使用权证号为：江国用（2005）第2600012号；土地使用权人：高创（苏州）电子有限公司；土地面积为133365.0平方米。
房、地产抵押权人为中国农业银行股份有限公司吴江市支行，抵押期限为20xx年7月28日至20xx年7月27日。
（八）本评估报告所示评估结果为高创电子公司股东100%权益价值，特提请报告使用者在引用本评估报告结果作为高创电子公司控股权或少数股权交易参考时，应在本评估结果的基础上考虑股权溢价或折价的影响。
十二、评估报告的使用限制说明
(一)本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。
(二)本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
(三)未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上；对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第22页 律责任。
(四)根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日20xx年12月31日起，至20xx年12月30日止。
十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为20xx年3月11日。
【此页无正文】
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京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书 第23页
资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司
法 定 代 表 人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一〇年三月十一日
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书附件 第24页
京东方科技集团股份有限公司
拟收购高创（苏州）电子有限公司股权项目
资产评估报告书附件
天兴评报字（2010）第91号
北京天健兴业资产评估有限公司
京东方科技集团股份有限公司拟收购苏州高创电子公司股权项目资产评估报告书附件
关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明
本资产评估报告附件仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开；未经我公司同意委托方不得将报告的部分或部分内容发表于任何公开媒体上；对委托方不当引用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。
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一、相关经济行为文件
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二、被评估企业近三年及评估基准日会计报表
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三、委托方、被评估企业法人营业执照
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四、被评估企业公司章程
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五、评估对象涉及的主要权属证明资料
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六、委托方、被评估企业承诺函
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七、签字注册资产评估师承诺函
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注册资产评估师承诺函
京东方科技集团股份有限公司：
受你单位的委托，我们对你单位拟收购高创（苏州）电子有限公司股权事宜而涉及的高创（苏州）电子有限公司的100％股东权益价值，以20xx年12月31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1．具备相应的执业资格。
2．评估对象和评估范围与评估业务约定书约定一致。
3．对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4．根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
5．充分考虑了影响评估价值的因素。
6．评估结论合理。
7．评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一〇年三月十一日
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八、评估机构资格证书
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九、评估机构法人营业执照副本
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十、签字注册资产评估师资格证书
资产评估人员名单
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京东方科技集团股份有限公司
拟收购高创（苏州）电子有限公司股权项目
资产评估人员名单
评估专业人员：
项目经理： 赵海青
流动资产及负债： 苗海玲
房屋建筑物： 周 龙
机器设备： 南雁朋
土地使用权： 周 龙
其他无形资产： 王凌杰
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十一、评估业务约定书
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