关于印发《陕西省住宅小区物业服务指导标准》的通知
陕建发[2011]119号
各设区市住房和城乡建设局（房管局）、杨凌示范区规划建设局、各物业服务企业：
根据《陕西省物业管理条例》，我厅对《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准（试行）》进行了修改，制定了《陕西省住宅小区物业服务指导标准》。现印发你们，作为建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级的参考依据。
附件1：《陕西省住宅小区物业服务指导标准》.doc
附件2：陕西省住宅小区物业服务指导标准的使用说明.doc
陕西省住宅小区物业服务指导标准
陕西省住宅小区物业服务指导标准的使用说明
1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区的指导标准。建设开发单位或业主、业主委员会和物业服务企业签订《物业服务合同》或《前期物业服务合同》时，可参照本标准在合同中约定，同时作为确定服务价格的依据。
2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。各等级标准均由“基本要求”、“房屋管理”、“共用设施设备维护”、“公共秩序维护”、“保洁服务”、“绿化养护管理”等六大项内容组成。
3、建设开发单位或业主、业主委员会和物业服务企业参照本标准时，应结合住宅小区的建设标准、配套设施档次及物业买受人对物业服务的预期等情况，选定相应等级的服务标准或以此为基础进行上下调整，以满足不同项目、不同客户群体的需求。执行不同等级的服务标准，应符合质价相符的原则。
第二篇：物业服务标准(公示板)20xx.7.6
嘉美风尚中心小区物业服务标准
依据北京市地方标准《北京市物业服务办法》，此办法为北京市物业服务最高级别服务规范标准，共分为五级，并于20xx年10月1日起正式执行。根据本小区实际情况以二级标准为主同时重点部分参考三级标准编写本小区物业服务标准。
一、 基本要求：
1．与业主大会授权的业委会签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。
2．建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
3．从业人员按照规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等。
4．物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5．服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、细致、周到，用语文明。
6．在物业服务中心悬挂资质证书（复印件）、项目负责人照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
7．公示24小时报修电话；水、电急修20分钟内，由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知，其它报修按双方约定时间到达现场；建立报修、投诉台帐，报修服务48小时内回访。
8．涉及业主或使用人正常生活的物业服务重要事项，应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。
9．每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度的维修和服务计划，并按规定组织实施。
10．建立公共突发性事件预案，建立物业服务工作记录。
11．建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫
生、公共秩序维护等管理制度。
12．配合相关部门进行公益性宣传，重大活动及节假日前进行安全检查。
13．每年公开征集1次物业服务意见，公示整改结果情况。
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14．每年第一季度向业主公布上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年
度收支预算。
15．每单元设置规范统一的通知栏。小区显著位置开辟公共信息栏。配合街道、
社区居委会进行公益性宣传。
16．签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政
主管部门资质要求，操作人员应持有相应的职业资格证书并佩戴标志。物业服务企业对专项服务进行监督检查。
17．按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险。
18．设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
19．建立培训体系，定期组织培训考核。
20．重要节日对小区进行节日美化装饰。
二、 综合管理：
1．对房屋共用部位进行日常养护维修和管理，预防安全事故的发生，运行、检查和维修保养记录应每月归档，建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2．共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应及时组织修复。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施。
3．每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。
4．每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
5．每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
6．每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。
7．每季度检查1次雨、污水管井等；每年检测1次防雷装置。
8．每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等；每月巡查1次大门、围墙、围栏等；每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
9．特种设备按照有关规定运行、维修保养和定期检测。。
10．对违反规划、危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要
报告行政主管部门。
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11．按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。
12. 水景启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全；使用期间
每周巡视2次设施设备，每2月检查1次防漏电设施；设置必要的安全警示标志，水质符合卫生要求。
13. 户外水景观（园区中心水池）开闭时间为每年的6月1日-10月8日。
14. 大堂水幕墙开闭时间为每年的5月20日-10月8日，每天开启时间为上午9：
00分-11:00，下午15:00-21:00，共计8小时。
15. 户外水景观及大堂水幕墙应设有安全提示标识。
16. 户外水景观每周清洁1次水面，定期清洁池底，水质无异味。
三、 共用设施设备运行、维修养护：
1．对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备保持正常运行和使用，预防安全事故的发生。
2．建立共用设施设备清册档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、保养、维修记录。
3．制定并执行设施设备操作规程及保养规范。
4．对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。
5．空调系统运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
6．每年清洗消毒空气处理机滤网、风机盘管滤网等；每年对空调系统进行1次整体性维修养护。
7．二次供水设施按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，定期水质化验，水质符合国家生活饮用水标准；每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行情况。
8．每季度切换1次备用水泵，每年检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂，每年对供水管道、阀门等进行除锈刷漆，溢水口和透气口应安装金属防护网并保持完好。
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9．排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通；污水泵汛期每日巡视1次，平时每2周巡视1次，每月进行1次手动启动测试，每年养护1次；每半年检查1次化粪池，组织安排清掏。
10．楼内照明每周巡视2次，一般故障1日内修复，复杂故障1周内修复；楼外
照明每周巡视1次，一般故障2日内修复，复杂故障2周内修复；应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。
11．设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒现象，无堆积
杂物；有设备设施铭牌、标识；操作规程、保养规范、管理制度在显著位置张贴；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、保养、维修、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存一周，并能正常回放。
12．低压柜每日巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、清
扫、检测；低压配电箱和低压线路每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、清扫、检测；控制柜每月巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、测试、调试、清扫、检测；发电机每季度试运行1次，保证运行正常。
13． 配电室和楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完
好。
14．报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态，每月表面清洁1次，
每年内部除尘1次；对讲门口机每2月检查1次按键、显示屏等，每2月表面清洁1次，每年内部除尘1次；网络控制箱每半年检查1次外观、接线，每半年表面清洁1次，每年内部除尘1次。
15．红外对射探测器每半年检查1次接线、探测范围、防水状况等，每半年表面
清洁1次，每年内部除尘1次；图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次；摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等；进行相应调试，每季度镜头表面清洁1次，每年防护罩内部除尘1次。
16．解码器每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应调试，每半年表面清洁1
次，每年内部除尘1次；云台每半年检查1次运转、接线，进行清晰度调校，每半年表面清洁1次，每年转动部位上润滑油1次；巡视记录每日储存；读 4
卡器每季度检查1次外观，每季度表面清洁1次，查看防水情况；电磁锁门锁每季度检查1次吸力、外观、接线；出门按钮每季度检查1次开锁功能、接线。
17．每周对健身休闲设施、儿童娱乐设施等巡视1次；每月对公区照明设施巡视
1次，发现故障和损坏及时修复，不能及时修复的，要有提示标志或防范措施；雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通。
18．有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施；建立设备设施巡视
制度，有专人巡视。锅炉房、空调机房等在运行期间有专人24小时值守； 设立日常消耗物料、备件仓库，物品分类码放。
四、电梯管理服务：
1．电梯在投入使用前或投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记，登记标志应置于或附着于电梯的显著位置；在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请；日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除，电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
2．应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任；对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督；配备电梯安全管理人员，定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
3．制定电梯应急救援预案并定期演练，发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告，物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。
五、消防安全管理服务：
1．建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责；成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能，每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
2．设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育，每年对员工进行2次消防安全培训；每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定 5
每年检测1次建筑消防设施，保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
3. 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告；消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息；发生火情立即报警，组织扑救初期火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。
4. 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次，保证24小时连续正常运行，每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能，每年机柜内部除尘1次；火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能每月抽查测试1次，探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。
5. 备用电源每月检测切换1次主、备电源，每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次；消防广播系统每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量，每年机柜内部除尘1次，每年机柜内的设备内部除尘1次。
6. 防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等；防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动和齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护1次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。
7. 水灭火系统的消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每年检查1次润滑情况，每年养护1次室内、外消火栓；应急照明和疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间；消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话；灭火器每周巡查1次数量、位置情况，每月检查核对1次选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
8. 每年对员工进行至少进行1次消防安全宣传教育。
六、协助维护秩序：
1. 小区主要出入口有专人值守，外来人员进入小区应进行询问。
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2. 制定巡查路线，巡视检查并做好记录；小区巡查白天1次、夜间1次。夜间巡查需2人同行，维护道路、场地使用秩序。
3. 夜间岗上值守和巡视人员应配备夜视、通讯及应急用具等，收到报警后应在15分钟内赶到现场。
4. 门岗值守及巡视人员应着装整齐干净、语言礼貌。
5. 安防控制室设专人24小时值守，监控影像资料、报警记录应保存30日备查；对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
6. 业主私人物品搬出时应持本人有效证件到物业客服中心办理出门条，门岗值守应按出门条内容、数量认真查验，并将出门条送还物业客服中心存档备查。
7. 各项工作记录完整有效、档案齐全。
8. 遇突发事件应及时报告有关部门，并设有专人保护现场，配合处理。
七、环境卫生及清洁服务：
1. 生活垃圾的收集和清运：按有关规定和标准实行垃圾分类，配备密闭式垃圾
收集容器；蝇、蚊滋生季节每日喷洒1次杀虫药；每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒；垃圾清运车外观整洁，清运垃圾不遗洒。
2. 大堂、一层候梯厅每日清扫1次，每周清拖2次；每月擦拭2次信报箱和大
堂玻璃；楼道、楼梯每周清扫2次，每月清拖1次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等公用设施。
3. 电梯轿厢每日擦拭1次电梯轿厢门、面板，每日清拖1次轿厢地面；天台、
屋面雨季前、雨季期间各请扫1次，每季度巡查1次天台、屋面、内天井，有杂物及时清理；楼外道路及设施每日清扫1次楼外道路，每季度清洁1次楼外公共照明及公用设施，每半年清洁1次雨篷、门头等。
4. 水景根据水质情况进行消毒净化处理，使用期间每周清洁1次水面，每年清
洁2次水池池底；有害生物预防和控制配合相关部门进行，投放药物应预先告知，投药位置有明显标志；雨雪天气清洁，雨后对小区内主路、干路进行清扫；降雪时，及时清扫积雪，产出结冰；每日检查1次清洁质量，做好记录。
5. 楼宇外墙每年在10月份清洗一次。
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6. 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进
行通风、清洗和消毒，加强宣传。
八、绿化养护：
1. 参考《居住小区绿化养护等级标准 二级》（北京市园林局园绿字〔1996〕
470号）进行养护。
2. 乔木生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90％，年成
活率高于90％；灌木生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90％，年成活率高于90％。
3.覆盖率高绿篱和色块植株保存率高于90％，年成活率高于90％；地被植物于
90％，花坛植物死亡率低于10％；草坪保证基本成活，草坪覆盖率高于90％。
4. 出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象，一般植物在
萌芽前、四五月份、秋季、冬季前浇水1次；根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次，灌木每年施肥1次，地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次，花坛植物根据生长情况进行追肥，生长不良的植物适当增加施肥频次。
5. 根据病虫害发生规律，植物生长季每2周检查1次病虫害情况，发现病虫害
能有效控制，不因病虫害影响景观效果；乔木每2年修剪1次，灌木每年入冬前修剪1次，绿篱和色块每年生长季节和入冬修剪1次，冷季型草坪生长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪10次。
6. 每年全面除草2次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总
绿地面积的20％；绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理2次；生长季节每2周检查1次植物生长情况，编制绿化养护措施和工作计划。
7. 树木基本无钉栓、捆绑现象，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设
施基本完好。
九、机动车及非机动车停车服务：
1．制定机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。
2．机动车辆凭证或卡出入，停放有序，24小时有专人巡视并每日做好记录。
3. 引导进出停车场车辆有序通行，停车场设有交通指示标志。
4. 产权车位100元／月服务费，出租车位480元／月服务费，临停车位2元／
小时（遇政府相关政策调整变动）。
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5. 产权车位及出租车位应签订停车服务协议（具体以停车场办公室公式的《停
车管理规定》内容为准），明确双方的权利义务。
6. 物业公司可以委托专业有资质的停车管理服务企业进行停车管理服务。
7. 地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，交通设施（道闸、挡车器
材等）能正常使用，各类指示标识清晰并每周做好设备设施巡检记录及整改记录。
8. 停车场地面每3日清拖1次，设备设施及标识等每月清扫1次作好记录及整
改记录；停车场服务人员，应着装整齐干净、语言文明。
9. 车主应配合做到停车管理服务细则中规定的相关内容（在停车场公示），服
从车场服务人员的引导。
10.设立非机动车存车处，非机动车停放有序，保持良好卫生环境。
十、装饰装修管理服务：
1．建立装饰装修管理服务制度，建立装饰装修管理服务档案。
2. 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主、使用人或装饰装修企业签
订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
3. 业主、使用人或装饰装修企业需缴纳装饰装修管理服务保证金3000元／每
户，综合配合费10元／每平方米（以购房实测面积为准），保证金在完工验收合格7天后办理手续退还。
4. 装饰装修期间每日巡查1次现场，并有巡视记录，发现业主或使用人未申报
登记或者有违法违规行为的应立即劝阻，拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。
5. 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人
按约定处理。
6. 委托清运装修垃圾的，应采用袋装或密闭方式在指定地点临时堆放，采取围
挡、遮盖措施，在2日内清运。
北京市京东旭日物业管理有限责任公司第一分公司
二0一0年十月八日
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