包租、返租详细方案

关于包租、返租方案的原理及文字说明： 本方案仅适合于针对投资、投机型客户的商铺。 关于包租：

包租方案内容：采取五年包租、头三年租金一次性返还，每年租金回报率达8%的形式。即任一客户购买了一个商铺，则该商铺五年的经营权可选择自己经 营、自己租赁，亦可委托第三方（实际上就是诚泰地产）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头三年的租金，每年租金回报率为 8%，每年坐收租金即可。

一、包租的正面效应：客户购买商铺主要目的是投资，对于长远有个规划。能产生稳定的经济来源。而购买商铺的主要担心点是该商铺能不能做大做旺起来。而采取包租这样的方式是解决客户以上心理的一剂良药。可以让其在包租的年限内 每年有购买商铺全款8%的稳定收入，加上广告和现场置业顾问的努力，客户落单的几率要增大。

二、包租的负面效应：有些包租的商铺经营不善，导致老百姓对包租有偏见，且政府规定不能由第一方包租， 即不能由开发商直接包租。 解决方案：在广告措辞和统一说辞上要注意，而在承诺包租时，应说明由第三方包租以及带租约商铺等。

三、关于包租后价格的几点说明：商铺价格定位于4600元∕㎡，若按8%的回报率（返租率），则4600元×0.08=368元，单价应上涨368元，三年包租算下来为 368×3=1104元，则商铺在4600元∕㎡均价上应再加上1104元，实际商铺价格建议为5704元∕㎡左右，这样三年返租扣除后可得预期利润。

四、关于返租

返租方案内容： 返租率：年返租率8%，即每年客户可获得购房款的8%做为资金 回报。 返租年限：三年 返租形式：头三年一次性返还，在签合同时即买即返，第四、 五年年头时再

返还第年四、五年的租金给购房户（以合同签定 时间为准）。 关于返租的几点说明： 返租可让客户立即见到收益，抓住了客户购买商铺的原始 动机和心理，亦从表面上降低了客户购买商铺的风险，给其吃了颗定心丸。但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径 关，即无论包租还是返租都是由第三方代理。不可说成由诚泰地产操作。关于包租、返租方案的示例说明：永泰职工小区的门面销售以包租带售，实行包租五年同时在签定合同时返还三年租金，且每年租金返还回报率高达 8%的招租策略。具体要通过实例计算、推演出包租、返租的价格可操作性和操作模式。价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里。

例：出售B号商铺，建筑面积116.46㎡，建筑面积单价5000元/㎡，总价582300元。 政策的核心内容是：“包租五年，头三年租金一次性返还，每年回报率达 8%”。因此遵循“价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里”，不难算出我们将要卖的商铺总价是： 582300 元+582300×0.08×3=722052元 ，按公式推演如下： 总价：722052元， 每年返还 8%（回报率）：722052元×0.08=57764元， 头三年租金一次性返还：57764×3=173292元，这时可得：

方案一： 总价：722052元-173292元=548760元， 首付：274760元 按揭：274000元 月供约：3118元 ，解析：该方案的优点是按揭数额相对较少，月供少，负担少，只要能交得起首付，月供不是太大问题，缺点是首付比起方案二来说要高一些。 （备注：此时租金约为 41元/㎡/月的水平，鉴于目前该区域现状来说该租金水平较高，因此建议销售人员在解释这一块的时候忽略不详说，若有客户硬是要求解释这一块的时候，统一说辞内容即以远景规划、政府商业网点规划及星级酒店是邓州市唯一四星级酒店来进行解释，未来的经营规模及空间非常可观，达到 41 元/㎡/月的水平指日可待，而且我们实行的是 5 年包租，不象有的房产商开发完就闪人，我们是本着经营市场，做大市场，负责任的态度来进行开发建设的，因此希望客户能打消顾虑。）

方案二： 总价：722052 元 ，首付：361052元-173292元=187760 元 ，按揭：361000 元 月供约：4108元, 解析：该方案的优点是首付非常少（因为返租款是从首付里扣除的），就连工薪阶层也可以买得起旺铺（在广告诉求的时候可以重点描述），缺点是月供比起方案一来说要高一些。

第二篇：返租方案

销售方案对比

专线仓库总成本预计约为4000元/㎡  

假设我们实际定价约为 6000元/㎡     

计划利润约为:2000元/㎡  

专线仓库单间总价约为;145㎡*6000元/㎡=87万

（备注：1F109㎡+夹层36㎡）

方案一：

实际成交价+5年实收租金返租

计算 ：

87万/109=7981元/㎡

预计前5年年租金均价约：150元/㎡/年

年返租比例约：150/7981*100%=1.88%

5年总计返租：8.17万元

市场推广价约： 7981*（1+5*1.88%）=8731元/㎡

方案二：

实际成交价+5年合计40%的返租

计算：

87万/109=7981元/㎡

5年返租额约：13300*40%=5320元/㎡

5年总计返租约：5320*109=579880元

市场推广价约：13300元/㎡

方案三：

实际成交价+前3年一次性返租24%+后两年实际租金返租

计算：

87万/109=7981元/㎡

三年返租额约：275000元

两年分期每年返租额约：17550元/年

5年总计返租约：309800元

市场推广价约：10500元/㎡

综合分析：