合伙合同

订立合同各合伙人：

1、姓名,年龄 岁，身份证号码

2、姓名,年龄岁，身份证号码

3、姓名,年龄 岁，身份证号码

合伙人本着公平、平等、互利的原则订立合伙协议如下：

第一条， 合伙经营项目名称： 饭店。

第二条， 合伙经营地点： 号。

第三条， 合伙期限为投资之日起到企业注销止。

第四条 出资额、方式、，股份分配

1. (1)合伙人合计人民币享有的股份。

(2)合伙人合计人民币享有的股份。

(3)合伙人合计人民币享有

2.本合伙资本共计人民币财产，不得随意请求分割。

第五条、合伙企业以 名义办理工商营业执照，其责任由全体合伙人共同承担。

第六条：盈利分配及债务分担

1. 盈亏分配：以出资比例为依据.按股份比例分配

2. 债务承担，合伙债务先由合伙财产偿还，合伙财产不够清偿时，以各合伙人的股份比例为据按比例承担。

3. 分配条件及分配时间：每季度末根据企业资金情况及经营状况保证各项应付款项有足额资金支付后留足不低于一个月所需流动资 1

金，超出部分进行分配，分配时间为每季度最后一天。

第六条 入伙，退伙、股份的转让

1. 入伙：（1）需承认本合同；（2）需经全体合伙人同意；（3）执行合同规定的权利义务。

2. 退伙:(1)需有正当理由退伙;(2)不得在合伙不利时退伙;(3)退伙股份的转让：股份转让必须经所有合伙人同意，不允许合伙人将自己的股份转让给合伙人以外的其他人.否则以退伙不退款对待转让人。

3. 如扩大经营规模或经营资金出现困难以及投资超出预算金额等情 况需增加资金，经合伙人共同商量决定合伙人应按占股比例增资并在集体决定后三日内将资金交店出纳处，如合伙人不愿增资或无力增资按如下情况处理：

（1） 如合伙人不愿增资或无力增资及增资金额不足，但有合伙人

中其他人愿意主动多增资，则按初次总投资额加增资额为基数重新计算股份比例作以后分配比例分红。

（2） 如合伙人不愿增资或无力增资及增资金额不足，且合伙人中

其他人也不愿意多增资，则不增资人员按初次总投资额加增资额为基数,重新计算股份比例打折计算股份(打折比例在合伙人内部竞争中决定),折掉部分股份作除不增资人以外的其他增资人股份。

（3） 如合伙人不愿增资或无力增资，也没有合伙人中其他人愿意

多增资导致整体不能增资，若以后以营期间为盈利则不愿增资或无力增资的合伙者按原有股份金额的50%重新计算股 2

份进行分红，其余50%按其他合伙人股份比例分给除未增资人以外的合伙人。

（4） 如合伙人不愿增资或无力增资，也没有合伙人中其他人愿意

多增资导致整体不能增资，若以后经营期间为亏损或导致门店倒闭，则清算时如净资产小于零则由不愿增资或无力增资的合伙者按最初股份比例双倍承担债务。

第七条 合伙人的权利

1. 指定 为合伙负责人。其主要职责为：（1）、管理人员任免权

利（2）、向管理人员传达合伙者重大经营决策，（3）对重大决策合伙人意见不统一（统一意见股份比例各占50%）时有最终决策权。（4）有超过1000元不超过2000元的正常费用审批权(审批后告之各合伙人)。超过2000元以上应由全体合伙人共同签字决定(利润分配除外)。（5）根据资金状况决定分配总金额。

2. 除合伙负责人代表全体合伙人安排门店管理工作外，其他合伙人

不得直接安排指使店内工作人员工作。（即：不直接参与门店管理，有意见和建议直接告知合伙负责人）。

3. 其他合伙人的权利：（1）参与合伙事业的管理；（2）随时有权检

查合伙帐册凭证及经营状况；（3）共同决定合伙重大事项。

第八条 禁止行为

1. 未经全体合伙人同意，禁止任何合伙人私自以合伙名义进行业务活动，如其业务获得收益归合伙人共同所有，造成损失由该合伙人按实际损失赔偿。

2. 禁止合伙人在离合伙门店五公里以内经营与合伙竞争的业务。 3

3. 禁止未经全体合伙人同意使用本品牌经营。

4. 合伙人不得利用本店人员从事任何非法活动。

第九条 合伙的终止及终止后的事项

1．合伙终止

（1）合伙届满

（2）全体合伙人同意终止。

2.合伙终止后的事项：

（1）清算如有盈余，则按收取债权、清偿债务、返还出资、按比例分配剩余财产顺序进行。固定资产等财产物资可作价卖给合伙人或第三人，在价格相等的情况下，合伙人有优先购买权，其价款参与分配。

（2）清算后如果亏损，不论合伙人出资多少，先以合伙共同财产偿还，合伙财产不足清偿的部分，由合伙人按出资比例承担。 第十一条 纠纷解决

（1） 合伙人对除分配及承担亏损等以外的重大经营决策及重大经营

调整意见不统一时,以相同意见合伙人股份之和进行比较，按少数服从多数的原则决定。

（2） 合伙人之间发生纠纷，应共同协商，本着有利于合伙事业发展

的原则予以解决。如协商不成，可以诉诸法院。

第十二条 本合同自合伙人在本合同上签字之日起生效。

第十三条 本合同如有尽事宜，应该由合伙人集体讨论补充或修改。修改的内容与本合同具有同等效力。

第十四条 其他

1、 所有除合伙负责人外的合伙人在店内报销费用必须经合伙负责 4

人签字审批后交店经理审批签字。

2、 合伙负责人所经手的费用由 负责审批签字后交店经理

审批签字。

3、 所有合伙人在店内消费必须现金买单，并享受7折优惠。 第十五条 在履行本合同过程中发生争执，由负责人在中间协商解决，协商不成的按照本合同约定的下列方法之一进行解决：

1. 一方经退伙程序退伙；

2. 由仲裁委员会仲裁；

3. 向人民法院起诉。

第十六条 本合同共五页，一式 份，合伙人各执一份，门店财务存档一份。

合伙人签字：

签约日期：20xx年6月1

签约地点：____________________

5

第二篇：国内外合伙协议的差别

国内外有限合伙协议的主要差别

目录

Limited Partnership Agreement --- 有限合伙协议简单介绍 ........... 2

有限合伙协议基本框架结构图 .................................... 3

Sample Limited Partnership Agreement (海外公司合伙协议模板) ...... 4

国内合伙协议案例模板 ......................................... 5

国内外合伙协议的差别所在 ...................................... 6

出资额 ...................................................................6

LOANS 贷款 ..............................................................7

Management Authority and Powers 基金管理者权威与权力 .....................7

Investment Polocy Guidelines ............................................11

解散与清算 ..............................................................12

Advisory Board ..........................................................13

国外融资文件所包含的主要条款与填写习惯 .........................14

房地产项目融资资料清单........................................17

1

Limited Partnership Agreement --- 有限合伙协议简单介绍 私募股权投资基金的主要组织形式是有限合伙制，其中私人股权投资公司作为普通合伙人，基金整体作为有限合伙存在。基金主要从有限合伙人处募集款项，并由普通合伙人做出全部投资决策。基金在其存续周期中一般会做出15项到25项不同的投资，每项投资的金额一般不超过基金总金额的10%。普通合伙人报酬的主要来源是基金管理费，另外还包括业绩佣金。一般情况下，普通合伙人可获得基金总额2%到4%的年度管理佣金以及20%的基金利润。私人股权投资基金的投资回报率常超过20%，如从事杠杆收购或早起投资则回报率更高。 国内外的有限合伙协议都详细列载了投资者（有限合伙人）与基金管理方（普通合伙人）之间的一种具有法律约束力的纽带关系。合作伙伴同意有限合伙协议中所列举的商业条款，有限合伙人可能不会参与到有限合伙企业的管理中，如果它这样做了，它将会失去它所承担的有限责任。同时，有限合伙协议明确指明了每个合伙人的权利与义务，并寻求多个层次的掌控；不光涉及到关键商业问题（如投资策略，利润共享，开支等），也囊括了详细的行政问题。

2

有限合伙协议基本框架结构图

下图是关于合伙协议基本框架结构的一个简单介绍：

从图中我们可以了解到有限合伙人（主要投资者）通过箭头1指示向有限合伙企业提供资本或贷款，来资助合伙企业对目标公司进行相应的投资活动（箭头2）.作为回报，有限合伙人会得到应有的利益分配以及贷款的偿还(箭头4)。通常来说，管理费用可能会被归类为有限合伙企业利润的份额（通常被称为优先支付的利润份额）。

3

Sample Limited Partnership Agreement (海外公司合伙协议模板)

CONTENTS（目录）

Clause （款项）

1. Definitions （定义）

2. Compliance with the Act, Name, Purpose, Commencement and Duration, Principal

Place Of Business And Co-Investment （遵守法律的声明，公司名称，经营范围，业务地点等）

3. Capital Contributions （出资额）

4. Loans （贷款）

5. Rights And Duties Of The Manager （基金管理者的权利与义务）

6. Investment Policy Guidelines （投资政策指导方针）

7. Allocation Of Liabilities, Profits And Losses （责任分配，利益与亏损）

8. Distributions

9. Assignment Of Interests （权益转让）

10. Termination And Liquidation （终止与结算）

11. Accounts, Reports And Auditors （会计，报告与审计）

12. Meetings Of Limited Partners And The Advisory Board （有限合伙人与咨询委员会）

13. ERISA Investors (ERISA的意思是美国雇员退休收入保障法)

14. BHC Partners （阐述了符合条件的外资银行机构的要求）

15. Miscellaneous （杂项补充）

Schedule 1 COMMITMENTS OF LIMITED （附表1，有限合伙人承诺）

Schedule 2 INVESTMENT FOCUS （附表2，投资重点）

4

国内合伙协议案例模板

目录

1

2

3

4

5

6

7

8

9 定义 有限合伙企业 合伙人总认缴出资额及各合伙人认缴的出资额 普通合伙人 有限合伙人 新有限合伙人入伙 收益分配与亏损分担 会计及报告 合伙事务的执行

10 权益转让

11 解散和清算

12 不可抗力

13 争议解决

14 其他

附件一：合伙人名称/姓名、住所、认缴出资额清单

通过对比国内外这两种合伙协议的模板，我们可以看出二者总体框架所陈述的内容都是一致的，如果与国外资本有合作的情况，为了减少谈判中的阻力以方便对接，我们需要着重了解美国合伙人协议中的如下几方面差异内容：Capital Contribution (出资额方面的差异)；Loans (贷款)； Management – Authority and Powers (管理中的权利与权威)；Investment Policy Guidelines ( 投资的政策性指导)；Termination and Liquidation (解散与清算中的续约合伙关系)；Advisory Board (咨询委员会)。

5

国内外合伙协议的差别所在

出资额 --------------（通过对比，差别不大）

Increase in Capital 出资额的增加

The Manager may, at one or more subsequent Closings, admit Additional Limited Partners to the Partnership after the date hereof up to the Final Closing Date (with the exception of the SPV which may be admitted at any time).

有限合伙人募集成功后，将不再接受新的有限合伙人入伙。但是可能会在公布的最后截止日期之前，承认，吸纳新的有限合伙人。（特殊目的公司/机构除外，它可以在任何时候被接纳）

The Manager shall procure that the constitutional documents of each of the Partnerships regarding adjustments to be made on such Closings.

基金管理公司将会敦促相应组织章程文件的落实以及适当修改。

Where an Additional Limited Partner is admitted to the Partnership, such Partner shall be required to execute a form of application in such form as the Manager may require and such form of application shall be appended to this Agreement.

当新的有限合伙人被吸纳到这种合作关系中，这些合伙人将会被要求执行相应的行为规范及申请表格因为基金管理公司会要求类似形式的行为，表格必须依附于合伙协议。

Where an Additional Limited Partner is admitted to the Partnership, the amount of the Capital Contribution of the Special Limited Partner shall be increased to reflect any resulting increase in the aggregate Capital Contributions of the Limited Partners in the Partnership, so that the Capital Contributions of the Special Limited Partner, shall always equal 20% of the total Capital Contributions of the Limited Partners and the Special Limited Partner.

当新的有限合伙人入伙，总的出资额度将会提高来反应出合伙关系中他们对于总资本的贡献。因此这些特殊有限合伙人的出资额度应该始终等同于有限合伙人和特殊有限合伙人全部出资的20%。

6

LOANS 贷款---------------（国内合伙协议中很少涉及到这一部分） General Partner 普通合伙人

The General Partner shall not be required to advance any Loan to the Partnership.

普通合伙人不会被要求对其所处的合伙关系提供任何形式的贷款。

Limited Partners 有限合伙人

The Loans to be made by each of the Limited Partners shall be advanced by each such Limited Partner as to 2.49% of its Commitment pursuant to a first Drawdown Notice issued on or around the Initial Closing Date for payment within twelve Business Days of the date of such notice。 每一个有限合伙人向合伙关系中所提供的贷款所要注意的内容。

Management-----（主要差别在于更详细的界定了基金管理者的职责，权利）

Management Authority and Powers 基金管理者权威与权力

Subject to the terms of this Agreement (and subject to the powers and duties of the Custodian as set out in the Custody and Administration Agreement), the Manager shall have full power and authority on behalf of the Partnership and with the power to bind the Partnership thereby and without prior consultation with any of the Limited Partners

在遵守合伙协议中的条款（依据保管以及管理协议中所陈列的权利和职责），基金管理者有充分的权力和权威代表着合伙关系并且有权力承接这种合伙关系而不必另行协商有限合伙人。

(a) to formulate the investment policy of the Partnership provided that in so doing the Manager shall have regard to the Offering Document, the purpose of the Partnership as set out and act

7

in accordance with the investment policy guidelines of the Partnership；

制定合伙企业的投资政策。基金管理者要参照合伙协议中所列述的合伙的目的，并且按照投资政策来开展日常工作

(b) to locate, evaluate and negotiate investment opportunities and to acquire, underwrite, hold,

sell, exchange, convert or otherwise dispose of Investments or Temporary Investments for the account of the Partnership and to enter into investment agreements on behalf of the Partnership provided that in so doing the Manager shall procure that in respect of each Investee Company:

定位，评估和洽谈投资机会与收购，包销，持有，出售，交换，转换或处置投资和短期投资；并代表合伙公司来签订投资协议

(c) to monitor and where appropriate to appoint or remove directors to the boards of Investee

Companies;

监测，并在适当的情况下来委任或罢免投资公司董事会的董事

(d) to receive on behalf of the Partnership Capital Contributions, Loans and any other payments

pursuant to the terms of this Agreement made by Limited Partners and to receive investment income and other monies arising from Investments;

代表公司来接收合伙人的出资，贷款和其他任何本协议中所列举的有限合伙人的付款，获得投资收益和其他方面所产生的投资回馈。

(e) as required or appropriate, to open, maintain and close bank accounts and custodian accounts

for the Partnership or elsewhere and to draw cheques and other orders for the payment of monies;

根据需要在适当的时候，开户，维护和关闭银行账户以及托管账户，并开具支票和其他需要支付的款项

(f) to enter into, make and perform such contracts, agreements and other undertakings (or to

require the General Partner acting on behalf of the Partnership to do the same) and to do all such other acts as it may deem necessary and advisable for or as may be incidental to the

8

conduct of the business of the Partnership including the establishment of intermediate corporate investment vehicles of the Partnership through which Investments and short term or temporary investments may be held;

制定并且执行相关的合同，协议和承诺。因为这多于合伙企业来说可能是必要而且可取的。包括企业投资工作，途径的选择，来保证短期的或者临时的投资有进行的可能性。 (g) to make loans provided that such loans shall only be made in connection with an Investment,

for the avoidance of doubt that the making of any such loan would not cause a breach of the agreement; to disburse payments of expenses payable by the Partnership including the expenses of acquiring and disposing of Investments to the extent that such expenses have not or will not be paid by any other person;

确保企业所接受的贷款之运用于投资活动中，以免产生违反合伙协议的疑虑；发放相关费用包括收购，部署投资中所产生的各种费用。

(h) To commence or defend any litigation relating to the Partnership or to any of the Partnership Assets;

对有关于合伙企业或合伙资产的相关诉讼进行辩护

(i) To enforce security and exercise liens, charges, seize collateral or pledged assets, appoint administrators, liquidators, receivers and reinsurers and generally to act to protect the Partnership Assets;

安全的留置权，审核好抵押品或者质押资产，委任管理员，清算员等并采取措施来保护合伙资产

(j) to hold the Partnership Assets and to maintain the Partnership’s records and books of account at the Partnership’s principal place of business and to allow any Limited Partner or Special Limited Partner or its representative access there to at any time during normal business hours by prior arrangement for the purpose of inspecting or copying the same provided that such Limited Partner or Special Limited Partner shall reimburse to the Manager any expenses incurred by the Manager in connection with such inspection or copying;

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看管好合伙企业资产，做好企业账户看管工作，允许任何有限合伙人或它的代表在正常的业务时间进行事先安排好的检查工作；

(k) To make payments and distributions to the Partners in accordance with the terms of this Agreement;

按照本协议的条款来给合伙人支付，分派收益

(l) To carry out periodic valuations of the Partnership Assets and to furnish such valuations to the Limited Partners and to the Special Limited Partner in accordance with the agreement

对合伙资产进行定期评估

(m) To admit Additional Limited Partners and Substitute Limited Partners and any Substitute Special Limited Partner to the Partnership in accordance with the agreement;

承认其他的有限合伙人

(n) to engage employees, agents, lawyers, accountants, custodians, brokers, investment and financial advisers and consultants as it may deem necessary or advisable in relation to the affairs of the Partnership;

聘请雇员，律师，会计师，托管人，投资和财务顾问以及咨询师

(o) Generally to communicate with the Limited Partners and to report to the Limited Partners at such times as it shall think fit and to represent the Partnership in all things;

经常与有限合伙人进行沟通并且汇报公司运营情况

(p) to provide reasonable assistance to enable the Limited Partners and the Special Limited Partner to claim any reliefs from taxation and to prepare tax returns in respect of their profits from the Partnership;

提供合理的支持以使有限合伙人进行税务宽减，并准备相关利润的纳税申报

(q) to establish holding companies and/or intermediate vehicles (which need not be based in USA) for the purpose of effecting an investment in an Investee Company in circumstances where the use of such holding company and/or intermediate vehicle is in the Manager's reasonable judgments in

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the best interests of the Partnership including, without limitation, where the use of such holding company and/or intermediate vehicle may reasonably be regarded as protecting the limited liability status of the Limited Partners and/or mitigating any tax, regulatory or other liability arising in the context of such investment provided always that, for the avoidance of doubt, the indirect investment in the underlying Investee Company in relation to which any such holding companies

建立控股公司来协助投资公司进行投资活动，这种情况使经过深思熟虑的，满足合伙企业的实现利益最大化；这种辅助功能包括，但不局限于，利用该控股公司来保护有限合伙人的有限责任地位/或者减轻税务，为免生疑问，通常情况下会间接投资于相关子公司的任何控股公司；

INVESTMENT POLICY GUIDELINES 投资的政策性指导（对于某些特定行业的投资计划标注了限制，国内合伙协议没有提到） (a) Adhere to the investment objectives and policy of the Partnership as set out in the Offering

Document and shall have particular regard to the investment focus of the Partnership as set out in this Agreement. In particular investments will predominantly be made in Investee Companies based principally in [?] and which are engaged in [?] and/or [?]- related activities. Such investments will be made either directly or indirectly through an intermediate vehicle or structure.

遵循协议中的投资目标并着重考虑投资重点的合作伙伴关系；特定的投资将主要应用于（）和（）或（）相关活动，这些投资活动将会直接或间接的实行；

(b) the Manager will not make any Investment on behalf of the Partnership in any entity which,

to its knowledge (having made reasonable enquiries of such entity), is focused upon operating in the tobacco industry, gambling services, waste incineration/toxic waste treatment, armaments/military equipment manufacture, construction of buildings for administrative activities/public administration itself, trade finance business, cold storage

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facilities, agricultural production or processing of agricultural and fisheries products provided that such prohibition shall not apply where any involvement in any such activity set out above forms an incidental or ancillary part of or does not form the focus of the operations conducted by such entity;

在某些特定的行业不会进行投资，例如烟草行业，博彩业，有毒废物的处理行业等等；

解散与清算---------（主要差别在于国内协议中没有涉及到合伙续约的相关内容）

Extension of Life of the Partnership 续约合伙关系

Continuation of the Partnership

If the Agreement would otherwise be terminated，the Partnership and its business may be continued in the event that Limited Partners and Investors in the other Partnerships, by an Investor Special Consent elect to continue the Partnership and appointing a new general partner(s) and/or manager provided that the investors in each of the other Partnerships do likewise. Such election must be obtained within forty five (45) days after all the Limited Partners have been notified of the event of termination, whereupon the General Partner or Manager shall cease to be the general partner or manager on the appointment of the new general partner or manager.

如果合作协议即将终止，有限合伙人和其他投资者可能会选择继续伙伴关系，并且新招募了一个普通合伙人。这种选择必须在有限合伙人被通知合伙项目中止的45天之内完成，因此，现有的普通合伙人将会被终止其权利当新的普通合伙人或基金管理人员被任命

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Advisory Board 咨询委员会----（国内合伙协议中没有此方面的规定，可以用来借鉴参考。咨询委员会主要代表了有限合伙人的利益） Whilst the LPA may provide for there to be annual meeting enabling investors to ask about their investments and question the manager, it may also provide for the constitution of an advisory board. The purpose of this board is to represent the interests of the limited partners. The advisory board may also advise on other matters such as potential conflicts of interest for the manager and its associated companies and valuations of portfolio investments. In order to protect the limited partners’ limited liability (they cannot take part in the “management” of the partnership business and, at the same time, retain their limited liability status), this board will be specified to be supervisory only. (Indeed, in order to try to avoid infringement of the USA regulatory provisions and the Limited Partnerships Act, there may be an explicit provision that members of the board will not take part in the management of the partnership business.) In such circumstances, the advisory board would not be entitled to force the manager to follow its advice or decisions. The composition of the advisory board may be fixed by the LPA or the manager may be able to choose who is to sit on the board. Such boards are usually called the “Advisory Board” or “Investors” Advisory Committee”. The maximum number of members of the Advisory Board at any one time shall be five

虽然有限公司合伙协议可以提供年度会议来给投资者解疑，但它也可以组成一个咨询委员会。目的就是代表有限合伙人的利益。这个咨询委员会也可以就其他问题，例如潜在的利益冲突，联营公司，投资组合估值进行指导。咨询委员会不能参与到合伙企业中的“管理”。为了保障有限合伙人的有限责任状态，这个委员会将只会形式监督职责。（事实上，为了尽量避免侵犯美国的监管规定和“有限责任合伙法”，这里有一个明确的规定，监管委员会将不会参与到合伙企业的管理中去）。在这种情况下，咨询委员没有权迫使基金公司管理者接受他的建议或决定。委员会的组成构架可能在合伙协议中已经被指定了。这种委员会通常被称为咨询委员会或者是投资者咨询委员会。

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国外融资文件所包含的主要条款与填写习惯

一、 公司介绍

1公司简介：

内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等， 2公司现状

公司的资本结构、净资产、总资产、或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料。如果是私营公司还应提供前几年经过审计的财务报告。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度

二、项目分析

1项目的基本情况：

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是项目的基本情况 2项目来历

主要是是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

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3证件状况文件

项目是否有相关的证件作为投资的保障;

4资金投入

自有资金的数额，投入的比例、其他资金来源、垫资情况、等情况等，方便了解项目的资金状况。

5市场定位

指项目的市场定位，包括项目的类型、档次、项目的目标客户群等 6建造的过程和保证

三、市场分析

1地方宏观经济分析

如果项目受到地方经济的影响比较大。表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等

2市场的分析

市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区市场的发展，目标客户群等。

3竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1人员构成

公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 3管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

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4重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、 财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1股权和债权方式

股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。

2融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3风险分析

任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。

4退出机制

绝大多数的投资都不是为了自用，而是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。

5抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6针对项目行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

报告摘要是对融资报告的高度浓缩。不需要太过繁琐。

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房地产项目融资资料清单

融资主体（机构）材料清单：

1. 公司简介（含公司历史，经营业务，股东介绍，部门设置等）；

2. 最新公司章程（全体股东签署版复印件），验资报告；

3. 法定代表人身份证明，及个人简历；

4. 最新经工商年检的《企业法人营业执照》和最新经年检的组织机构代码证复印件，税务登记证；

5. 董事，监事和高级管理人员的名单

此次融资额度、融资期限、融资用途；还款来源明细； 保证措施，包括抵押物情况及预评估值、公司股权结构等；融资方认为可以提高此次融资资信的相关说明。

二、融资方应提交包括但不限于下面清单所列的资料：

1. 企业法人营业执照；

2. 组织机构代码证；

3. 税务登记证；

4. 开户许可证；

5. 法人代表证或证明书；

6. 公章、财务章、法人代表名章及签字印鉴卡；（需从工商档案中调取）

7. 法定代表人身份证复印件；

8. 公司章程；（需从工商档案中调取）

9. 公司股东出资协议；（需从工商档案中调取）

10.会计师事务所有限公司出具的验资报告；

11.贷款卡及密码；

12.房地产开发企业资质证书；

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13.近三年经会计师事务所审计的财务报表；

14.近期企业报表；

15.固定资产盘点表；

16.项目立项及可研报告批复；

17.土地成交确认书、出让合同

18.土地款缴款凭证；

19.土地使用证；

20.建设工程规划许可证；

21.环境影响报告审查意见；

22.环保局颁发的排水许可证；

23.建设用地规划许可证；

24.建设工程规划许可证；

25.建筑工程施工许可证；

26.规划设计图纸；

27.施工合同、监理合同、主要采购合同；

28.商品房预售许可证；

29.抵押物评估报告（如有抵押物）；

30.已投入资金付款凭证；

31.发改委批复；

32.开发商过往开发项目的竣工备案登记证；

33.融资方认为可以提高此次融资资信的相关材料。 注：资料摆放顺序按清单所列序号依次摆放并签章。

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