物业公司课程设计 组员：
晟琪物业管理公司
海淀物业处物业管理制度
制作人：
20xx年6月26日 星期五
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物业公司课程设计 组员：
目录
部门分类： ................................................................................................ 3
工程部 ........................................................................................................ 4
岗位职责： .......................................................................................... 4
水暖工岗位责任制： .......................................................................... 5
司炉工岗位责任制 .............................................................................. 7
维修班长岗位责任制 .......................................................................... 7
维运电工岗位责任制 .......................................................................... 8
木工（杂修）岗位责任制 .................................................................. 9
保洁部 ...................................................................................................... 10
保洁员岗位职责 ................................................................................ 10
绿化员岗位职责 ................................................................................ 11
仓库管理员岗位职责 ........................................................................ 11
保洁领班岗位职责 ............................................................................ 12
保洁主管职责 .................................................................................... 12
客服部 ...................................................................................................... 13
岗位职责 ............................................................................................ 13
客服部领班岗位职责 ........................................................................ 15
大厅接待员岗位职责 ........................................................................ 16
大厅接待服务标准： ........................................................................ 16
会议服务员岗位职责 ........................................................................ 17
安保部 ...................................................................................................... 18
岗位职责： ........................................................................................ 18
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物业公司课程设计 组员： 部门分类：
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物业公司课程设计 组员：
物业公司各项规章制度
组员：
工程部 工程部作为公司的一个核心管理职能部门，其职责主要体现在工程项目中标后的实施管理过程中。主要职责有：工程技术管理；合同管理；项目成本控制管理；工程质量控制管理；施工进度控制管理；施工安全监察管理；资源调度与内、外部协调管理；现场文明与环保施工管理；项目竣工验收与结算管理；项目质保期过程管理等方面。
岗位职责：
1、接受总经理的领导，管理整个工程部的员工。
2、制定本部门的组织机构和管理运行模式，使其操作快捷合理，并能有效地保障物业设备、设
施安全经济地运行和建筑、装潢的完好。
3、总结和归纳运行和维修实践、制定和审定设备、设施及建筑装潢的预防性维修计划、更新改
造计划且督促执行，保证物业设施不断完善，始终处于正常、完好状态。
4、制定和审定员工培训计划，定期对员工进行业务技能、服务意识、基本素质的培训。
5、全面负责工程部的节支运行、跟踪、控制所有水、电、煤等的消耗并严格控制维修费用，保证物业最大限度的节能、节支。
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物业公司课程设计 组员：
6、根据营业情况和气候及市场能源价格情况，提出节能运行的计划和运行维修费用预算。
7、负责协调和物业相关的市政工程等业务部门的关系，以获得良好的外部环境。
8、主持部门工作例会，协调班组工作。
9、分析工程项目报价单，重大项目应组织人员讨论并现场检查施工质量与进度，对完工的项目
组织人员进行评估和验收。
10、配合安消部搞好消防、安全工作。
11、考核运行经理及维修经理对其工作做出指导和评估。
12、建立完整的设备设施技术档案和维修档案。
13、随时接受并组织完成上级交办的其它工作事项。
水暖工岗位责任制：
水暖工在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的各类
供水、供暖、下水等设施实施运行、保养和维修、抢修等项工作。具体职责如下：
1、熟悉辖区内自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水
阀门，计量表的具体位置及数量，及各种管网的管径阀门的规格尺寸，并可正常操作。
2、严格遵守公司制定的运行、维修、保养制度，做到及时检查，发
现问题及时处理，达到小修不过夜，抢修及时。
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物业公司课程设计 组员：
3、做好设备的清洁工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生，做到运行
设备安全稳定运行，备用设备随时可投入运行。
4、发生停水、跑水或其他事故时应及时报告有关部门，并主动同供
水部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施，防止事故扩大，并全力组织抢修，待抢修结束恢复正常后，方可离开工作现场。
5、供暖期过后，对所辖区内的自烧锅炉及其它供暖设备进行一次彻
底检修，同所辖区内的供暖设施进行认真检查维修，为做好来年的供暖工作提前做好准备。
6、供暖期间，值班人员要坚守工作岗位，认真巡视检查，发现问题
及时处理，对报修的问题要及时处理，并做好记录，如发生事故时，要全力以赴组织抢修，做到招之即来，来之能战，战之能胜，待恢复正常后方可离开现场。
7、水暖工到各支局、分局进行巡视检查和处理问题时，应主动了解
是否有其它问题和故障，能处理的及时处理，不能处理的应及时报告，由领导安排相关人员进行处理。
8、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料和工具。
9、做好下水管道维护，疏通，化粪池的清掏，雨水下流管的维修及疏通工作。
10、维修抢修工作结束后，应主动清理工作，现场的杂物，然后及时
通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。
11、完成物业公司项目经理及领导交办的临时性其它工作。
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物业公司课程设计 组员：
司炉工岗位责任制
1、司炉人员必须持有效的司炉工操作证。
2、司炉人员必须服从分配，听从调动。
3、司炉人员必须按时交接班，如遇接班人员没有按时到岗，交班人
员不得脱离岗位，并上报公司领导。当班不准脱岗，脱岗一次罚款100元。
4、室内平均温度保持恒温18℃。
5、在岗期间不准喝酒、赌博、违者一次罚款50元。
6、不准在工作场地留宿他人。
7、司炉人员应经常检查设备运转情况,发现问题及时报告。
8、司炉人员严禁在岗期间做其他与司炉工作无关的事。
9、司炉人员必须积极主动配合维修人员工作。
维修班长岗位责任制
1.负责维修班的各项管理工作，落实百分制考核标准。
2.受理报修计划，合理安排各工种人员对故障设备设施进行维修。认
真做好客户投诉工作，精心维修，耐心解答，保证业主满意。
3.组织突发事件的应急抢修工作。接到报告后立即奔赴现场，迅速完成任务。
4.领导全班认真执行安全操作规程和技术标准，保证质量和安全生产。
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物业公司课程设计 组员：
5.执行工程设备部的年度维修保养计划，做好维修保养记录。
6.搞好电工、水暖工及杂修工的工作配合，努力完成部里交给的各项任务。负责对工作质量、工作进度的监督和检查。
7.搞好维修工具管理，建立工具台帐。对损坏、丢失现象负责。
8.负责对本班组的工作考勤和加班报告及劳动保护工作。
9.负责对本班员工的业绩考核。每月拿出考评结果上报工程设备部。
10. 积极组织参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。
维运电工岗位责任制
维运电工在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的电气
设备的运行，保养和维修，抢修等项工作。具体职责如下：
1.熟悉辖区内供电、电梯、照明等系统的容量及供电线路的进出线走向。熟悉所属变电所、站的名称及联系办法。熟悉所辖区内电器设备的设置及运行使用情况等。
2熟悉辖区内住宅的地理位置，了解住宅的供电所属变电所、站的名称及联系办法。
3严格遵守公司制定的运行、维修、保养制度，做到巡视检查及时细
致，发现问题处理及时，做到小修不过夜，抢修及时。
4做好电气设备的清洁工作，严格遵守电气设备操作规程，杜绝违章操作。
5.发生电气事故时，应及时报告有关部门，并主动同供电部门联系，
及时切断电源，迅速查明事故原因，并采取应急措施，防止事故扩
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物业公司课程设计 组员： 大。同时全力组织抢修待恢复正常后，方可离开工作现场。
6.维运电工到各支局、分局进行巡视检查处理问题时，应主动了解是
否有其它问题和故障，能处理的及时处理，不能处理的应及时报告，由领导安排相关人员进行处理。
7.供暖期过后，对所辖区域的自烧锅炉房及其它供暖设施的供电电源
彻底停掉。同时辖区内的电气设备及照明系统进行检修，为做好来年的供暖工作提前做好准备。
8.坚守岗位，按时上、下班，认真交接班，做好值班记录，保管好图纸资料、工具等。、
9.维修、抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通
知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。
10. 完成项目经理及领导交办的临时其它工作。
木工（杂修）岗位责任制
木工（杂修）在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的日常维修、保养等项工作，具体职责如下：
1.认真贯彻执行公司制定的各项规章制度，及时完成公司和项目下达的维运、保养工作任务。
2.及时完成大厦内的门窗、天栅、暖气罩、门帘、办公桌、椅、卷柜
及门锁、柜锁等设施的巡视和维修工作。
3．在维修中严格按操作规程作业，防止人身安全事故发生。
4.维运工作结束后，应主动清理工作现场杂物，并及时通知保洁人员
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物业公司课程设计 组员： 做细致清理，保持良好的工作环境。
5.负责对各分局、支局区域内的门窗、天栅、暖气罩、办公桌、卷柜及门锁、柜锁等设施的维修工作。
6.负责对辖区内住宅的日常维修工作。
7.完成项目经理及领导交办的临时其它工作。
保洁部
清除垃圾，然后保持整个小区的整洁
保洁员岗位职责
1、负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。
2、负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。
3、负责楼道杂物的清理。
4、负责垃圾的收集、转运集中。
5、负责垃圾桶的清洗工作。
6、负责垃圾中转房的卫生及消杀工作。
7、对园区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。
8、负责员工活动室、更衣室的清洁。
9、负责工具设备的清洁及保养工作。
10、完成领导临时交办的其他任务。
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物业公司课程设计 组员： 绿化员岗位职责
1、负责园区花草树木杂草的拔除。
2、负责园区花草树木的松土、浇水、施肥工作。
3、负责园区花草树木的修剪及对枯病枝、伤害枝等的修理。
4、负责园区花草树木病虫害的防治工作。
5、对园区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。
6、负责绿地的清洁卫生工作。
7、负责工具设备的清洁及保养工作。
8、负责员工活动室、更衣室的清洁。
9、完成领导临时交办的其他任务。
仓库管理员岗位职责
1、负责日常工具用品的收发工作。
2、负责部门每月物料采购计划。
3、负责入库工具用品的验收、登记工作。
4、负责部门物料每月定期盘点工作，及时结出月末库存数据和消耗数量。
5、负责部门工具报损（废）的核实工作。
6、负责办理工具用品的租借工作。
7、负责工具的定期检修及修缮工作。
8、负责仓库的安全和清洁工作。
9、完成领导临时交办的其他任务。
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物业公司课程设计 组员：
保洁领班岗位职责
1、负责监督执行公司及部门的各项规章制度。
2、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。
3、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。
4、负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。
5、负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。
6、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估。
7、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。
8、负责检查设备、工具的清洁保养工作。
9、协助处理涉内外纠纷、投诉。
10、负责每日工作记录的填写及交接班工作。
11、完成领导交办的其他任务。
保洁主管职责
1、负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。
2、负责制定园区清扫管理和绿化养护管理的实施方案。
3、负责制定园区各清洁项目和绿化养护的实施执行标准。
4、负责编制人员的计划安排。
5、负责制定消杀服务实施方案。
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物业公司课程设计 组员：
6、负责核实工具用品的申购计划。
7、定期巡查园区，检查保洁和绿化任务完成的情况。
8、对一些专用设备进行使用指导。
9、负责处理涉内外纠纷、投诉。
10、负责各种清洁、绿化业务的接洽。
11、负责对员工进行业务培训和考核工作。
12、完成领导交办的其他任务。
客服部
在管理处主任的直接领导及品质部经理的监督指导下，负责客户服务部的日常管理事务工作。
岗位职责
1、收取及审阅每天的投诉记录、巡查报告及管理日志，并跟进处理；
2、定期对清洁、绿化、消杀等外包工作进行监察协调，审核各项清洁绿化工作计划及实施
方案，并定期组织对清洁绿化等外包方进行服务质量评价；
3、制定本部门的规章制度及员工守则，编制及安排各级管理员工值班表，并负责对本部门
员工的工作做出安排及进行指导、监督及考核；
4、接受及处理业主（住户）投诉，并予记录，对违章操作或行
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物业公司课程设计 组员： 为应及时制止或按规定处理，
重要事件要向管理处主任报告；
5、准时安排客服管理员向业主（住户）派发各种费用的交费通知单，并督促下属及时收缴
各项物业管理费及其他费用，统计各项费用的收缴率并向主
任汇报。
6、跟进处理突发事件；
7、编写部门管理月/年报告
8、熟悉管理处各项管理制度、收费标准、客户情况及辖区规划、各类房屋、公共设施的分
布、机构和安全检查要求，掌握各类管线的走向、位置和分
布情况。
9、定期组织安排收|考试大|集、整理、归档管理处各类档案及运行记录等，确保存档记录资
料的齐全及有效性。
10、 负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；
11、负责本部门员工的日常培训工作，制定培训计划，并报管理处主任审批后实施。
12、协助工程维修部组织辖区内房屋建筑、设施设备的大、中、小修及更新工作和业主（住
户）的装修审核、监督。
13、组织策划开展小区|考试大|各种社区文化活动及宣传工作，
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物业公司课程设计 组员： 丰富社区文化生活。
14、确保小区出租屋信息资料的完整、确切和及时性。
客服部领班岗位职责
1、加强业务、管理技巧的学习，自觉遵守管理处及客服部的各项规章制度，负责前厅工作，
对管理处经理负责；
2、根据管理处经理意见，对客服部进行合理安排；
3、负责检查部门上岗人员仪容仪表是否达标准，工作室内卫生是否达标；
4、负责监督检查本部门人员工作情况，每日查阅各岗位工作记录，准确了解各项工作完成
及未完成情况；
5、负责每日向管理处经理汇报前厅工作情况；
6、负责本部门人员班次、假期排定；
7、熟练掌握管辖范围内的操作规程及质量标准；
8、负责关心、爱护员工，及时了解员工动态，及时汇报管理处经理，开展针对性工作；
9、负责对本部门员新到工进行上岗前培训，及定期对在职人员进行岗上培训；
10、熟悉大厦情况，勤巡查，发现问题及时处理；
11、负责组织安排会议中心的服务及接待；
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物业公司课程设计 组员：
12、认真执行管理部经理交办的其他任务。
大厅接待员岗位职责
1、在客服部领班的领导下，严格遵守管理处及本部门各项规章制度；
2、负责有礼貌的接听每一个客户来电，做好登记，并做出相应处理；
3、每日上班时间，主动向各机关主要领导问好致意；
4、会议期间，协助会议服务员为来宾、出入会场人员提供迎送、引领服务；
5、负责协助安全部对大厦出入人员的控制；
6、负责热情、耐心的解答处理客户的问询；
7、负责大厅内设施设备运行状况的巡检、报修；
8、负责保持工作岗位及前厅环境卫生；
9、熟悉大厦结构、各处室分布情况及客户姓名、电话号码；
10、每日认真填写交接班记录表，接班人未到，不得离岗；
11、完成领班交办的其他任务。
大厅接待服务标准：
1、服务员上岗要按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、整洁、精神饱满，禁止面带倦容，
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物业公司课程设计 组员：
情绪低落状态下上岗；
2、班前二十分钟准时上岗；
3、迎宾站立时保持正确站姿，真诚微笑；
4、工作中，始终思想集中，保持工作的谨慎态度；
5、接待台面整洁，所需物品摆放整齐、美观；
6、熟练掌握物业区域内各处室位置，电话号码，主要领导的称谓，做到准确无误；
7、能正确识别来宾是否为本物业区域内业主；
8、合理安排大厅内的滞留人员，保持大厅内始终处于良好秩序；
9、给来宾提供服务要主动、热情、耐心、周到，回答来宾问题要得体、明确；
10、大厅内卫生情况良好，设施设备运行正常，保修及时；
会议服务员岗位职责
1、保持会议区域的整洁，准备好会议服务的各种用具，物品，随时准备会议使用。
2、做好会议前的准备工作。
3、做好会议前迎宾工作。
4、会议期间服务：
1）会议开始后，注意维护会议场所的秩序和卫生，防止无关人员进入会议区域。
2）注意音响效果，必要时向音响设备保障人员反馈音响效
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物业公司课程设计 组员：
果信息。
3）及时斟添茶水、饮品，换香巾、烟灰缸。
4）会议休息期间，注意维护会场区域的秩序，引导会议休息区域和洗手间位置。休息结束，
会议开始后，检查清理休息区域和洗手间，保持其清洁卫
生。
5）会后清理，及时把有关物品收集放在固定位置，并检查设
备的完好程度。
6）关闭电源，把钥匙送到管理处。
安保部 遵照公安部门及上级的规定，确保公司安全工作的布署、要求，组织本部门干部、员工有计划实施，熟悉公司安全、保卫、保密、侦破等有关知识；懂得消防业务，有一定的组织能力、判断力及语言表达能力。
岗位职责：
1、负责制定公司的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安部年度预算报告。
2、负责维持公司内部秩序，预防和查处治安事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。
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物业公司课程设计 组员：
3、妥善处理宾客有关安全方面的各种投诉。帮助客人寻找在公司丢
失的物品，努力改造良好的治安环境，让宾客具有安全感。
4、“四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）为中心的安
全教育和法制教育，定期检查“四防”设施，增强全员的安全意识和法制观念。
5、主动督促检查公司各重点部位的“七合格”工作；协调各有关部
门严格落实“七合格”要求，确保重点部位的安全。
6、负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，组织夜勤干部、员工
逐项落实。确保公司夜间财产、人身安全。
7、负责完善、制定公司昼间、夜间各类钥匙的管理规定，定期检查执行情况，发现问题，及时纠正和报告。
8、负责制定保安监控的管理规定和操作程序，确保公司监控范围内的防火、防盗安全。
9、适时完善、健全公司的安全应急措施，并负责督促属下严格执行和演练落实。
10、定期检查各项保安措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考。
11、及时督促检查各部门对“谁主管，谁负责”责任制的执行情况，
并协助各级责任人做到管好自己的人，看好自己的门，办好自己的事，确保安全工作落实。
12、组织好本部门的分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。
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物业公司课程设计 组员：
13、负责对保安部干部、员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。
14、做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。
15、参加行政部召开的部门经理会议，定期向总经理和领导汇报工作。
16、完成上级交办的其他任务。
保安员岗位职责
1、了解本公司保卫工作的特点，熟悉警卫范围内的情况，掌握公司
的治安情况，妥善安排属本组范围的工作。
2、负责对公司所有的出入口安全警卫。
3、对进出公司的人员和物资进行管理。访客应在公司前门进行登记。
凡洽谈工作的人员来访，一律在职工通道登记进入。凡进出公司的物资，都应进行检查登记。对员工携带的包裹也应进行检查。
4、对公司进行24小时警卫巡逻，防止各种事件的发生。
5、维持好公司门口的秩序，管理好公司内外的各种车辆，避免交通阻塞，确保公司大门内外秩序井然。
6、对旅客带进店内的易燃易爆等危险品进行劝阻，对不听劝告者上报保安部领导进行处理。
7、节假日，客人进出高峰时段和客人活动比较集中的场所，应注意
加强警卫。发现可疑人员要进行监视并有礼貌地询问。发现违法犯罪分子应及时报告保安部主管。
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物业公司课程设计 组员：
8、公司内若发生重大事故或事件，要沉着冷静，及时报告保安部主管，保护好现场。
9、公司发生紧急情况（如火灾等）需要进行疏散。在疏散过程中要保护客人的人身安全，注意防盗。
10、护送财务人员去银行交款取款。
11、负责公司员工上下班计时打卡管理。
12、指引客人到总服务台或其他要去的地方，帮助客人搬运行李，协助指挥小车行驶方向和停靠地点。
13、注意客人暂放大厅的行李，防止失窃。
14、接受上级的指令，完成他们所交办的各项任务。
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