商品房认购定金是不是霸王条款

编者按买房子先签“认购书”，得向发展商预先交定金，这是全国各地许多房地产开发商都喜欢采用的营销方法，于是便有不少“精明”的开发商动起了歪点子，在“认购书”中设下种种“陷阱”，让处于弱势中的购房者防不胜防，定金常常是有去无回，干吃哑巴亏。

广东省消委会运用法律武器对售房“认购书”中有关定金条款的种种“陷阱”予以点评、揭露，使其现出原形，并承诺为消费者维权，讨回公道，这实在是为广大消费者办了一件大好事。希望广大消费者通过阅读这组报道，能够增长法律知识，在购房活动中可以预防定金“陷阱”，能够有力维护自己的合法权益。本报记者姚芃为使消费者在签署房地产认购书时享受应有的知情权，日前，广东省消委会就“商品房认购定金是否属于霸王条款”问题，邀请社会方方面面代表召开了商品房认购定金论辩会，并提出了专业的法律意见进行点评，向社会公告目前房地产销售环节存在的五大不平等现象。

长期以来，在商品房买卖中原本有着明确的法律身份的“定金”，却让消费者吃尽了苦头。究其根源，大都是“认购书”惹的祸。消费者买房签认购协议书并交付定金，已成为房地产行业的一个惯例。然而，就是这个行业惯例，却惹来众多投诉与争议，消费者因最终无法与发展商签订房地产买卖合同而又无法收回定金投诉到消委会的纠纷数量与日俱增。

据了解，消费者在签署房地产认购书时普遍没有享受应有的知情权。在此情况下预交了“定金”，一旦发现开发商“有诈”，定金是否该退？消费者质疑有关法律条文的司法解释也得不到明确的答案。

根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。

但是在实际操作中仍然存在无法界定的问题，而且该司法解释忽略了消费者在签署房地产认购书时普遍没有看到合同条款，没有足够知情权，因签订认购书时没有看到合同文本，导致事后无法接受合同条款的内容，造成无法与发展商签订合同，这类情况算不算“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”，该司法解释并不明确。

广东省消委会召开论辩会，并提出法律点评，对解决长久以来消费者购房时关于“定金”的疑问起到了积极的作用。

广东省消委会决定，对受理房地产定金的投诉，只要符合退还定金条件的，统统转给发展商，并要求其退还，如果发展商不予理会，消委会将代表消费者起诉发展商，以保护消费者的合法权益。广东消委会揭穿认购书五大陷阱

一、把“缺胳膊少腿”的认购书强行赋予“合同效力”

《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的以下内容：

(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；

(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑

的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关责任事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。

目前发展商制定、要求消费者签署的房地产认购书，除了前面4点以外并没有其他内容，在消费者对许多收楼条件不清楚的情况下，要求消费者交付定金，要求消费者交付首期房款，这明显剥夺了消费者在签署认购书时的知情权。 点评：虽然，法律上没有要求认购书必须等同于合同，但是在目前的房地产买卖实践中，消费者在购房前必须先签署认购书以及交付定金和首期房款，在完成了上述手续后才能看到和签署正式的房地产买卖合同，这对消费者是显失公平的，因此，发展商这种认购书不等同于正式合同却要求消费者交定金和首期房款的行为同样严重损害了消费者权益，是钻法律空子的一种手段。

二、购房合同不能改，不买房想要回定金没门儿

商品房的销售合同应该是发展商和消费者共同磋商签订的，消费者与发展商具有平等的法律地位。但据消费者投诉反映，目前房地产的销售实践中，商品房销售合同由发展商单方制定，发展商甚至把建设厅为了规范房地产市场制定的商品房销售合同范本中的空白处也自行填好，让消费者直接签名，没有任何修改和商量的余地，如果消费者不就范可以，那你就不要买房，一万元的定金也不退还。更有甚者，就是消费者签署这样没有选择余地的合同，还要给发展商指定的律师交付律师费用。

点评：由于商品房买卖合同条款是格式条款，根据合同法第40条规定：根据格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，上述问题符合合同法规定的显失公平、或以胁迫、欺诈手段签订合同，属于效力未定的合同，消费者可以在一年内行使撤销权，发展商也应该把定金退还给消费者。

三、请君入翁，付了首期再签约

目前房地产的认购书上没有具备商品房买卖合同的主要内容，却普遍存在要求消费者在签署正式合同前交付首期房款的现象。

点评：首期房款的支付是商品房买卖合同的主要内容。如果商品房的出卖方在其提供的认购书中，要求买方支付首期房款，而又不涉及买卖合同其他内容，这样的认购书不具备正式合同的性质，在这样的条件下就要求消费者交付首期房款有失公平，消费者可以拒绝交付。

四、房地产商减轻自己的责任，违约不退双倍定金

目前的房地产认购书普遍要消费交付定金，但定金条款只约定给付定金的一方不履行约定，无权要求返还定金，但并没有约定收受定金的一方不履行约定，应当双倍返还定金。

点评：这是一则明显的霸王条款，发展商在免除自身责任，排除消费者的主要权利。按照合同法规定，这种由发展商提供的免除其有关定金责任的格式条款无效。

如果出现卖方不履行约定的情况，应当按照定金罚则，双倍返还定金给买受人。

五、不尽义务，抵押情况不透明

目前市场上仍存在销售抵押房现象，消费者抵押房存在一定的风险。有集体投诉表明，消费者一次性付款购房后，到国土房管局查询产权登记才发现所购商品房的产权不是自己的。所以，有关部门要求发展商销售抵押房一定要告知消费者。现在国土房管局已经把地产商的楼房抵押情况记录在商品房预售许可证上

面，但有些发展商并没有把它挂出来，有些发展商虽然挂了出来，但由于字体太小，没有专业知识的消费者不一定会看得懂，售楼方在消费者签署认购书时也没有把楼盘的抵押情况主动告知消费者，更不会把房产的抵押情况写进认购书，许多消费者是在签署了认购书、交付了定金后，到国土房管局去查询才知道所认购的是抵押房。

点评：根据担保法第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物业，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况。发展商的告知义务是保障消费者知情权的重要手段，因此，对房屋的重要情况，如产权状况(有无抵押等)，发展商应积极履行告知义务而非消极履行，如没有明确、主动告知消费者相关情况的，应视为没有履行告知义务。如果消费者在不知情的情况下买到抵押房而要求退定金，发展商同样必须承担相关的法律责任。

认购书签订后未订立商品房买卖合同，定金如何处理？

案情介绍：

20xx年1月，付某与某信息咨询有限责任公司（以下简称“咨询公司”）达成协议，委托咨询公司办理购买一套由本市金地房地产公司（以下简称“金地公司”）开发的商品房的全部手续。付某向咨询公司交付了2万元定金，双方签订了定金收付书，其中约定：付某委托咨询公司代购商品房一套，总金额19万元，付某支付定金2万元，办理周期为4个月。经咨询公司从中促成，付某与金地公司于20xx年2月初签订了商品房认购书：付某认购金地公司开发的商品房一套，建筑面积196平方米，单价每平方米2100元，价款支付方式、交房日期等双方未达成共识的事项，另定日期进行协商；双方于20xx年4月30日之前（至迟于20xx年5月30日之前）签订正式的商品房买卖合同，付某向金地公司支付2万元定金，作为签订商品房买卖合同的担保。认购书签订后，咨询公司将付某支付的2万元定金交付给金地公司。后因付某与金地公司均受到非典型性肺炎的影响，对认购书的未尽事宜，双方无法达成一致意见，直至20xx年7月，双方都没有进一步的接触。因此，付某提出返还定金的要求，金地公司则称，定金是作为订立正式合同的担保，因为没有达成商品房买卖合同，对收取的定金不应予以返还。法院经审理认为，付某交付的2万元定金是订立商品房买卖合同的担保，但定金交付后，付某并没有完全接受开发商的要求而达成合同。因不可归责于双方原因未能最后签订买卖合同的，定金应当返还付某。

法律分析：

本案涉及的主要问题是商品房销售中认购书与定金的性质。

出卖人于买受人在正式签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖的相关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，是目前商品房买卖的通常形式，在实践中也引发了大量的纠纷。

对于认购书的性质，应当明确两点：首先，认购书是独立的合同。认购书是平等主体之前为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合法法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止

民事权利义务关系的协议”的这一合同定义。因此，认购书可以成为独立的合同。其次，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内就商品房买卖进行磋商，并签订商品房买卖合同，而不是对行为结果的直接确认。所以，认购书尚不属于商品房买卖合同。也就是说，认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。

当事人在签订认购书时，约定交付定金的，认定金为立约定金。《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”《合同法》第一百一十五条也作出了同样的规定，明确了双方约定定金时的适用规则。

本案中，付某向金地公司支付2万元作为订立商品房买卖合同的担保，后因故未能签订商品房买卖合同，此时，对交付的2万元定金应作何处理呢？

合同是双方当事人之间意思表示一致而达成的合意。在合同领域奉行“意思自治”的原则，当事人享有合同自由，包括有权决定是否签订合同、同谁签订合同及合同的内容、形式等。合同是双方自由磋商而最终达成一致的结果，任何一方无权将自己的意志强加给别人。因此，即使双方当事人约定了定金作为订立本合同的担保，一方也没有义务为达成合同而违背自己的真实意志，完全接受对方的要求。对此《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做出了具体、明确的说明，第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说，只有在因为支付定金一方原因未能订立合同的情况下，对支付的定金才无权要求返还。本案中，付某与金地公司最终没有达成商品房买卖合同，不是由于付某一方的过错造成的，而是由于非典型肺炎疫情的影响，属于不可归责于当事人双方的事由。因此，出卖人金地公司应当将收取的2万元定金返还给买受人付某。

该案中还涉及一个房地产中介机构，即咨询公司。实践中，房地产中介机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。本案中的咨询公司属房地产经纪公司，为委托人提供房地产信息和居间代理业务等经营活动。中介机构承担的义务是联系欲建立合同关系的当事人，促成合同的签订。合同关系成就后，中介人可以依据中介合同的约定收取报酬；如果合同未能成就，中介人无权收取报酬。对双方履行合同的情况，中介人不负任何保证责任，除在中介合同中有特殊约定外，亦不对双方当事人承担违约责任。

第二篇：商品房认购合同

商 品 房 认 购 合 同

出让方(以下简称甲方)：肇庆市骏生房地产开发有限公司__ 联系电话： 0758—8555113

买受方(以下简称乙方: 朱亚五

地址： 广东省广宁县木格镇石台村委会傍寺村一队26号

身份证号码：44xxxxxxxxxxxx

电话：183xxxxxxxx

委托代理人：

地址：_________x___________邮政编码： x

联系电话：_______x____________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：

第一条 房屋情况

购买该房座落:高要市蚬岗镇 双金三路2号 骏景花园 。用途住宅，建筑结构框架，混凝土，建筑层数为 12 层。买受人所买的是

二 幢B1101户型。（B1101房）。其中：套内建筑面积77.41 平方米， 1

公共部分分摊建筑面积 15.8 平方米，合计建筑面积93.21平方米。 房平面图见附件一

第二条 房价款

房销售按建筑面积计算，每平方米价格为 4023.17 元(大写是肆仟零贰拾叁元壹角柒分)，总房价款为 375000元整 (大写：叁拾柒万伍仟元整) 。

第三条 商品房交付日期

房屋竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。

甲方于_2015__年_6月 20日前，将商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，双方同意按下列第 1种方式处理：

1、 变更合同

2、 解除合同

3、 x 。

第四条 乙方付款形式及付款时间

乙方按下列第3 种形式付款

1、一次性付款 X

2、分期

2

x

3、 购房余款150000元以银行按揭方式支付 。

第五条 甲方逾期交付房屋的处理

1.除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房，逾期在 30 日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房之日次日起至实际交付房之日止，按银行同期贷款利率计算。

如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第 1 种约定，追究甲方违约责任：

1、甲方在交楼给乙方时与乙方在购买该户型不相符的规格和户型，甲方应支付给乙方已付款的本金和利息，利息自合同约定甲乙双方付签约之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算，甲方连同本金和利息支付给乙方。

第六条 乙方逾期付款的处理

乙方如未按本合同第四条约定日期付款，逾期在 15 日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。

如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第 1 种约定，追究乙方违约责任：

3

1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按该房价款的万分之 五 向甲方支付违约金。

2、解除合同。乙方应按房价款的万分之 十 向甲方支付违约金。

第七条 商品房质量及保修责任

甲方交付的房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺(见附件三)，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。 在乙方正常情况下，甲方应按照的规定履行保修责任。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。

第八条 房配套和交楼标准

本房甲方的交楼标准是毛坯房（包括有铝合金窗，大厅落地趟门，大门口木门），水电到门口。

第九条 房设计变更的约定

乙方未征得甲方同意，不得擅自变更房的房屋设计和环境布局(见附件四)。确需变更的，乙方应自设计变更方案确定之日起 7 日内与甲方协商。

乙方同意变更的，双方订立补充合同。

甲方不同意变更，或乙方擅自变更的，甲方有权解除合同。 4

第十条 商品房交接

商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。

第十一条 房屋产权登记和办理

商品房竣工验收合格后，甲方须在720日内办理房屋所有权证登记给乙方办理房屋产权证。（本房屋的套内的面积可能和房产证有±3平方出入）（在#b@2过程中产生的税费）甲乙方各付各的交易税。（各付各税）

甲方未按时办理房屋所有权初始登记或未协助乙方办理房屋所有权转移登记，给乙方造成损失的，甲方应承担责任。

第十二条 物业管理

关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业订立物业管理合同。

第十三条 产权纠纷和债权债务纠纷的约定

甲方保证在交付房时，无产权纠纷和债权债务纠纷。如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任。

第十四条 争议处理

本合同发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成时，按下列第_1___种方式处理：

5

1、向当地仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼；

第十五条 合同附件

本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同。

第十六条 合同份数

本合同连同附件共一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。

第十七条自双方签字日起，合同生效。

本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。当事人另有约定的，按照其约定。

甲方：肇庆市骏生房地产开发有限公司 乙方：

附件一：（1） 房屋平面图

（2)物业管理费：每月每平方为人民币1.00元（以建筑面积计算）。 注：（根据肇庆市物价指数，和经得物价局同意。而提升调整）

（3）自来水初装费750元。智能化监控软件 1500元（一次性收取）和每月每户5元智能化监控维护费。

（4）电梯管理费每年为1100元。

（5）用电增容费。（ 元）以供电局为准。 6

（6）装修保证金。（元）注：不违反装修规定可以退回。

（7）楼房维修基金，自行到建设住房局交付。

（8）房屋装修期间，如需借用载人电梯运载装修材料和货物，则需要收取载人电梯载货费3000元。

肇庆市骏生房地产开发有限公司

20xx年6月19日

7