小区“住改商”纠纷及解决的法律依据(2800字)

发表于:2020.8.19来自:www.fanwen118.com字数:2800 手机看范文

小区“住改商”纠纷及解决的法律依据 晏吉祥

“住改商”是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用。“住改商”现象的产生与国家和地方经济的发展历程密切相关。就本市而言,上世纪90年代,南充市的房地产市场刚刚起步,经济尚不发达,就居住状况而言,人们当时主要是解决住宅紧张问题,住宅楼一般不会另做它用。但随着社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生。再加上政府大力发展和支持中小型企业,鼓励自主创业,只要是合法注册的企业,政府就允许营业,至于营业所使用房屋的性质、用途,一概不予考虑,而中小型企业为了节省经营成本,也倾向于将住宅用于经营使用。因此,在各种因素综合作用下,“住改商”逐渐社会生活中的普遍现象。

随着社会经济的发展,人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”,而是越来越注重良好的人居环境,近年来政府提出了建设宜居城市的目标。“住改商”原先并不明显的弊端开始凸现。这种弊端主要体现在以下几个方面:第一,反复装修,随意拆改承重墙,私改电线和燃气线路等情况,导致住宅楼的整体结构被破坏,影响房屋安全;第二,在住宅小区内从事经营活动,导致住宅小区缺乏应有的安宁,影响业主居住的安宁和舒适,导致业主对小区安全的忧虑;第三,经营项目多样,乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌、在公共区域晾晒衣被等,严重影响小区文明风貌;第四,在住宅小区内从事经营活动,声、光、电、气、电波等不可避免的对小区的居住环境以及居民身体健康构成影响;第五,在住宅小区经营往往占用业主共有部分,侵害了其他业主的利益。 “住改商”现象已经导致不同利益主体之间的冲突。这种利益冲突现象不仅在新建的商品房小区中普遍存在,在住房改革后的居民楼中也屡见不鲜。如何解决这种利益冲突已经不可回避的摆在了我们面前。

《物权法》为解决住改商出现的一系列利益冲突提供依据。

“住改商”纠纷基本上发生在住宅小区,本质上是改建住宅的所有权人与其它所有权人的所有权权能之间的冲突。因此必须明确住宅小区的所有权形态,确定小区内各所有权人行使权利的界限,才能确定“住改商”行为是否为正当行使所有权的行为。如果改建住宅的所有权人在“住改商”过程中超越权利行使的界限,构成权利滥用,则依法应承担民事责任。 根据《物权法》的“建筑物区分所有权”制度,建筑物区分所有权是对专有部分的所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合,这三者共同构成了住宅小区内房屋所有权人的权利。专有部分的所有权,是指建筑物区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。共有部分的共有权,是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定,对区分所有建筑物的共用部分所享有的占用、使用和收益的权利。建筑物区分所有权人的成员权,则是指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的,作为建筑物管理团体之成员而享有的权利和承担的义务。

在“住改商”纠纷中,由于改建住宅的所有权人对自己的房屋享有排他的权利,全体业主则对共有部分共同享有排他的权利。因此,当我们划清专有部分和共有部分的界限后,物业小区产权归属就有了清晰界定。不难看出,如果小区内的业主将住宅改为商用时,拆改承重墙、外墙等共有部分,或者占用小区内的共有部分,实际上即侵犯了其他业主对共有部分的共有权,其他业主有权要求其承担相应的民事责任。

另外: 我国《物权法》第84条 “不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。”《民法通则》第83条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。因此,在“住改商”纠纷中,如果改建住宅的区分所有权人在“住改商”过程

中拆改共有部分或者占用共有部分,则其他业主可以主张其侵犯共有权要求其承担民事责任。但是,在“住改商”纠纷中,有可能改建住宅的区分所有权人并未侵害共有权,导致纠纷的原因往往是“住改商”后营业人从事营业行为产生的噪音、气味等问题。在这些情况下,很多小区业主向工商管理部门、土地管理部门、规划管理部门反映,希望通过行政手段解决问题,但结果并不乐观。因此,这类纠纷已经成为司法审判必须解决的难点问题。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为这类纠纷的审理提供了司法依据。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。 第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》无疑就为我们裁判“住改商”案件提供了最直接的法律依据。另外,我们可以看到法律并未完全禁止“住改商”,而是规定在经有利害关系的其他业主同意下可以从事“住改商”。当然从公共管理的角度看,在其他业主同意外,“住改商”由于变更了房屋用途,还涉及到行政管理问题,这就可能需要相关行政部门的审批。

笔者认为:要妥善解决“住改商”问题,相关行政管理部门,包括工商管理部门、规划部门、房屋管理部门等部门要积极行使行政管理职能。对于部分经过合法途径可“住改商”的,行政部门要进行严格审批和管理。对于进入司法解决途径的,则由法院对“住改商”纠纷依据相应法律法规予以裁判。对于部分司法途径可能无法予以直接解决,但却违反行政管理规定的,司法部门应积极建议行政部门予以妥善解决。同时,应当明白行政与司法的不同,行政强调的行政管理,行为是否具有合法性应放到行政管理关系中考量,司法强调的民事纠纷解决,行为是否具有合法性应放到民事法律关系中考量。因此在司法裁判中不应以行政审批作为“住改商”行为合法性的充分依据。比如,工商登记部门可能允许某公司将营业地址登记为住宅,但在司法裁判中,不能因为工商登记地址为该住宅,就视为其“住改商”行为为合法行为。 总之,“住改商”纠纷作为目前社区利益冲突中日益突出的一种类型,其解决不仅需要司法力量的介入,需要行政部门的管理,而更为关键的是小区共同体成员之间能够互相尊重法律赋予的权利,各方互相妥协利益,才能营造出一个适合现代人居住生活的人居环境,才能建设出宜居的社区。




第二篇:住改商政策 1400字

一、住改商的定义和前提

定义:就是将住房改成商用房,主要有两种情况:一是在宅基地上直接将住房改成商业用房;二是连宅基证都没有,直接建造商业用房。

前提:随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,住宅小区里附带性的商业需求也越来越多,同时很多企业为了节省经营成本,更乐于租用住宅用于经营使用。目前在中国各个城乡结合部“住改商”之风愈演愈烈,广东为主要现象代表地。

二、住改商近期相关政策

1、20xx年2月,广东省颁布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》允许将住宅变为经营性用房

内容规定:允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)登记注册。

广东省及广州市工商局相关负责人回应称,“住改商”的工商登记问题,只要规划国土等部门更改了房屋使用性质,业主即可到工商部门办理注册,在当前的情况下,工商部门鼓励个人自主创业,解决就业,只要符合相关程序,工商部门不会对“住改商”登记注册设立其他限制。

2、新物权法规定住改商需经有利害关系的业主同意

第七十七条规定,“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”

3、最高人民法院20xx年5月24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,并将于今年10月1日起正式施行。相关内容如下:

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害

关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。”

此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”,此规定在审判实务中易于掌握和操作,至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况,最高院民一庭负责人表示,为防止利害关系业主范围的无限制泛化,司法解释另外规定,其应证明利害关系的存在。

由以上政策可看出,国家近期对“住改商”的限制有所松绑。

三、目前住改商存在的问题

1、工商注册申请办理程序烦琐

目前城乡结合部没有房产证或宅基地证就变成“住改商”的建筑,如果经有关部门同意不需清拆、给予合法身份的,一般都要办理为期一年的临时场地使用证明,再进行相关备案、重新合法证件等,繁琐程序全部走下来估计前前后后需要半年,过了半年又要重新开始弄一遍,有店主表示除了费用问题外,最怕花的就是时间精力,这一问题也亟待解决。

2、民宅商用改变了住宅的法定用途,破坏了既有秩序,如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难。

四、案例参考——宏发领域住改商执行

项目概况:

宏发中心大厦为宝安中心区第一个完全适用于既商务办公又方便居住的商务公寓项目,是宏发领域4栋楼推广名,宏发领域分为两期销售,宏发中心大厦为二期,用地年限为70年。

宏发中心大厦共670个单位,主要为48-49㎡的一房一厅,也有少量的约65㎡、约75㎡和约84㎡的一房二厅或二房二厅单位,所有单位可进行平面拼

合,最大可整层拼合,面积达1600㎡。

根据调查得出,宏发领域住改商的具体执行方面存在问题,销售时对外宣传其公寓有办公功能,但业主购买后,无法通过工商注册,现已有业主投诉。

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