住改商现象资料(8900字)

发表于:2020.9.24来自:www.fanwen118.com字数:8900 手机看范文

住改商现象

定义:

顾名思义,就是将住房改成商用房,主要有两种情况:一是在宅基地上直接将住房改成商业用房;二是连宅基证都没有,直接建造商业用房。随着经济的快速发展,目前在中国各个城乡结合部“住改商”之风愈演愈烈,广东为主要现象代表地。

住改商-缺点:

目前城乡结合部没有房产证或宅基地证就变成“住改商”的建筑,如果经有关部门同意不需清拆、给予合法身份的,一般都要办理为期一年的临时场地使用证明,再进行相关备案、重新合法证件等,繁琐程序全部走下来估计前前后后需要半年,过了半年又要重新开始弄一遍,有店主表示除了费用问题外,最怕花的就是时间精力,这一问题也亟待解决。

住改商条件:

根据物权法及物业管理条例,住改商需要同时具备三个条件:

1、符合法律法规规定

2、经过利害关系人(整幢楼全体业主)同意

3、经过有关部门审批

物权法第七十七条规定,“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”

司法解释对物权法作出了解释性规定,“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。”

也就是说,没有整栋楼全体业主同意,法院将不支持业主住改商。另外,以租赁形式进行住改商业主,当事业主与租赁方的租赁合同,法院也会以违反相关禁止性法律法规而判解除合同。

如果有业主未经该栋所有业主同意,擅自自行住改商或者出租来实现住改商,将无法取得相关经营证照,属于无证经营。受到利益侵害的业主维权有两个途径:

1、向当地工商行政管理局举报,由工商相关部门对非法住改商的商户勒令限期取缔,直至查封。

2、可直接提起民事诉讼,请求排除妨害、消除危险、恢复原状,并且还可申请赔偿损失。

市民反映“住改商”成顽疾 多部门“踢皮球” 皮具护理公司开进达明小区,难闻的气味给邻里造成困扰。昨日报道见报,又有居民拨打本报热线反映,这家公司每天都传出机器的轰鸣声,严重居民影响休息。对此,商家表示马上整改,禁用机器作业。

居民再投诉:机器轰鸣严重影响休息

昨天,达明小区的居民再反映,“鑫迦南皮具护理公司”不仅气味扰民,每天不定时还产生机器轰鸣声,“楼摇地动”严重影响了他们的正常生活。一位居民对记者说:“这哪是公司?简直就是工厂的生产车间。”

昨天下午,记者再次来到现场,找到了噪声的源头,原来是阳台上放置的一台空压机。当公司负责人启动机器时,机器的确发出极大的声响。该负责人当场承诺,在搬迁前不再启用这台空压机,改用静音的空压棒作业。

市民反映:小区变成“小商圈”

昨日,台江区联邦广场6号楼的居民反映,该楼有业主将单元房出租给公司做经营场所,陌生人进进出出,影响了小区的居住环境。鼓楼区福泉花园的居民则对一些业主将小区内的地面车库对外出租为商业用途不满。

记者在位于福飞南路的福泉花园里逛了一圈发现,不少车库变成了#f@1、修理店、麻将馆、书店、保姆站等,泉塘社区负责治安的李主任告诉记者,这种现象已经存在很多年了,社区没权管。

记者看到,几乎所有邻近主干道的小区都存在“住改商”现象。

经济利益催生“住改商”

“追求低成本!”一名房地产中介人员告诉记者,住宅楼除了房租便宜外,物管、水电等费用都低于商业楼,这无疑是缩减经营成本的捷径。此外,居民住宅楼内厨房、卫生间等设施齐全,停车也相对方便,环境好、治安好,这些也是一些公司更愿意租用居民住宅的原因。“对于业主来说,将住房出租给公司比出租给个人租金更高、收入更稳定。”该中介人员说,业主与公司一般是签三五年的租赁合同,有的公司会提前把一整年的房租付清,业主收益稳定。

对于“住改商”,物业处往往以“没有执法权,只能协调”为由,大多时候不作为。然而,“住改商”并非对物业管理公司全无好处,福州一些小区规定,住宅商用缴纳双倍物业费。在群众路源利明珠的物业处,记者就见到,办公室墙上挂着物业管理收费标准,“住改商”的单元房每平方米物业费就比普通住宅高出一倍。

“住改商”顽疾如何“治疗”?

“住改商”与居民间的矛盾日渐凸显,我市目前还没有明确限制“住改商”的条例和规章,很多“住改商”的商户也都办理了工商管理登记等手续。一旦出现扰民问题,居民究竟找谁解决呢?工商、环保、公安等部门都说“找不到法律依据,不归自己管”。

目前,“住改商”难题可以依据的只有《物权法》规定,“如果业主需要将住宅改变为经营性用房,除应遵守法律、法规以及相关管理规定外,还应当征得存在利害关系的业主同意。”现实中,每年到工商部门办理注册或年检的“住改商”企业不在少数,许多居民都是“被同意”,他们事先并不知道居民楼里开商铺或办公司要征得自己同意,也没有人征求过意见。(赵铮艳

住改商现象资料

实习生 李俊文/

住改商现象资料

文)

“住改商”为何禁而不止?

作者自灵 黎静

时间2010-07-02 17:32来源中安在线

评论 打印

今年1月1日起正式实施的《安徽省物业管理条例》中明确禁止了“住改商”。半年过去了,执行情况怎么样?记者对此做了调查。

“住改商”让人有点烦

昨晚10时许,记者来到合肥市琅琊山路。在琅琊山路与临淮路交口一居民小区,一幢居民楼的一楼,几家由住房改成的小饭店和烧烤店生意红火,浓烈而又刺鼻的味道让不少行人捂鼻而过。“夏天想开窗透透气都不敢,真是让人有点烦心。”二楼的住户张女士告诉记者,每到用餐时大量油烟从窗口涌入,她只能选择紧闭门窗。

随后记者走访名人御苑、大地家园、胜利小区、吟春园等小区发现,“住改商”并非个别现象。小区住宅楼内时不时可看到“旅馆”、“餐馆”、“美容美体中心”、“棋牌室”等各种招牌。“由于小区里面有不少?住改商?用户,导致小区里面来往人员复杂,有时下班晚点还真有点担心,出于安全考虑,还是希望合肥能够禁止?住改商?现象。”家住大地家园的沈女士说道。 住房能否出租给公司?

家住琥珀山庄的陈先生正准备将自己的房子出租给小公司。

合肥某房产中介公司工作人员王溢认为,“住改商”只要在不影响周围居民正常居住的情况下是不需要禁止的。王溢解释说,“住改商”在闹市区比较普遍,对于一些小公司或者刚刚开始创业的人来说,租住一些住宅房可节省很多成本。

物业部门也有苦衷

对于小区里面“住改商”用户以及由此带来的一些生活烦恼,不少业主都找小区物业反映。“这个我们也没有办法,我们只能尽可能维护小区里面的环境以及治安情况,但是由于都是小区里面的业主,我们没法管。”名人御苑物业管理人员王女士表达了自己的烦恼。据其介绍,小区里面总共有700多户,业主购置了房子之后,物业管理人员无权干涉,他们出租不经过物业,对于这么多住户,小区物业也不能天天跟在后面查。“前段时间,小区居民抱怨一业主把住宅当办公用房出租给一家公司,我们跟该业主交涉的时候,他态度相当强硬,并认为物业侵犯了他的权利。最后都把110叫来了。”大地家园物业管理人员向记者大倒苦水。

“住改商”侵犯他人权利

安徽省律师协会常务理事吕淮波认为,“住改商”现象从法律上来说是不允许的,房产部门在建房时已明确了房屋的使用性质。小区业主对于房屋的所有权也是有所限制的,只能穷尽对住宅的使用,但是不能改变其用途。“住改商”行为其实是损害大部分业主的利益来满足少数人的利益,是不合理的。“由于一些业主自我维权意识不强,加上相关部门管理不到位,致使此现象屡禁不止。”

交叉管理致使管理失效

根据今年1月1日正式实施的《安徽省物业管理条例》规定:擅自将住宅改变为经营用房的,由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;处理不成,由相关行政主管部门责令限期改正;情节严重的,可处以5000元以上、2万元以下的罚款。

尽管《条例》已实施半年之久,可执行力度却难以让人满意。是什么原因阻碍了该条例发挥效应?

“导致禁止?住改商?难以执行的主要原因就是交叉管理导致管理最终失效。”合肥市房产局物业管理处一不愿透露姓名的工作人员一语点破。据其介绍,小区“住改商”用户正常营业需要得到工商等多个部门的审批,而对于这些经过审批过后的用户,明知道他们的商业行为会对小区的其他业主产生不利影响,但是物业管理部门仍是无能为力。因为物业公司是企业,并没有执行权,物业公司更多的时候只能采取劝解的方式。该工作人员建议,可以由统一的

部门来对“住改商”现象进行集中管理,以此彻底解决因交叉管理导致的管理失效,避免“住改商”现象屡禁不止。

各方献策破解“住改商”难题

“住改商”带给市民的烦恼实在太多。记者在采访中发现,目前居民反映最多的“住改商”主要有5类:公司进小区、小区开私家菜馆、小区开作坊、破墙开店、房屋群租等。针对这些问题,9月22日,本报走访了专家、律师和相关部门,他们进行了详细剖析,并开出“药方”。

●有利害关系的业主可举报可起诉

河南博风律师事务所律师魏德强认为,小区的居民住宅被改作商业经营用房,各项成本相对便宜,方便逃避有关部门对某些企业违规经营行为的监管,给居民带来了诸多干扰,侵犯了业主相邻权。而没有告知其他业主,则侵犯了其他业主的知情权和同意权。

如果经营者是无照经营,有利害关系的业主可向工商管理部门举报,以取缔无照经营。还可以向法院起诉,但在起诉时,要提供证据证明其存在违法情况。

目前,令人感到困惑的是,何谓“有利害关系”?是指对门,还是楼上楼下;是一栋楼的业主,还是整个小区的业主?魏德强解释,相邻关系中的利害关系人,即指向对方实施的某种民事行为,可能影响或侵害到他人的权益。只要合法权益受到侵害,就是利害关系人。

●业主委员会发挥作用

省社科院副院长谷建全认为,“住改商”反映了两方面问题。

一方面,社会创业环境和条件还不够优化。近年来,就业压力逐年增大,创业人群增多,但商务写字楼的租金较高,一些初起步小规模的民营企业便“钻空子”进入小区。“如果为这部分初创业人群提供一定的补贴,或者专门的区域场所,费用稍低,会优化他们的创业环境。”

一方面,这也是社区管理的漏洞之一。需要业主委员会发挥作用,小区业主如果要维权,可以召开业主大会。根据《物业管理条例》,要改变房屋用途,必须经业主大会业主投票决定。如擅自变更,业委会可起诉要求其恢复原状。

●工商部门要严把注册登记关

还有一些业主打“擦边球”,将房子租给饭店作为员工宿舍,认为不是经营性行为。对此,郑州大学法学院教授沈开举表示,将房子租给了饭店,而饭店将其用做员工宿舍。在这里,需要界定的是,业主将房子租给法人是否属于“经营性行为”。业主出租房屋是以营利为目的,所以应该属于经营性行为。

“‘住改商’带来的扰民问题,工商部门既然有了明确的规定,应该从源头上把关。”沈开举说。“第一要严把登记关。按照规定,注册登记相关材料应属实、齐全,不符合规定,不予注册登记。第二,严格实施动态监管,采取有效手段,创新机制,加大查处‘住改商’以及无证经营的力度。同时, 业主、业主委员会和物业公司都可进行举报。”

●提高“住改商”成本

郑州市房管局有关负责人表示,存在“住改商”的主要原因是有利可图,业主出租开公司,可以获得高于住宅出租的收益,承租人可以享受低于商业房的租金。他建议,政府研究“住改商”的税收政策,缩小相关各方的获利空间,提高“住改商”的成本,同时避免国家税费流失。

●该取缔的坚决取缔

本报两天来的报道引起了省工商局的高度重视,该局监管处有关负责人介绍,“住改商”大多为无证经营,较为隐蔽,查处起来难度较大。为此,我省专门成立了河南省查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室,卫生、食药监、环保、文化、城管、公安等职能部门建立信息通报制度,加强沟通协调,各司其职,形成整治合力,确保无证无照经营行为得到有效遏制。

下一步,针对“住改商”,将日常监管和专项整治相结合,进一步加强对危害人体健康、存在重大安全隐患、威胁公共安全、破坏资源环境等领域无证无照经营的治理整顿,该取缔的坚决取缔,该移交的坚决移交。对已经取缔的无证无照经营场所,要定期回访检查,防止死灰复燃

“住改商”到底谁来管

( 2010-03-11 10:57:59) 稿件来源:贵阳日报

搅扰居民的生活,引发治安问题,使居民没有安全感;偷税漏税,使国家蒙受巨大税收损失??屡禁不绝的“住改商”,已成为我市城市管理的一块顽疾。虽然国家出台了《物权法》等法律法规限制住宅改成商用,但由于没有有效监督管理机制和专门的执行机构,使得我市“住改商”现象的愈演愈烈。那么,“住改商”问题到底谁来管?这已是贵阳城市管理亟待解决的问题。

“住改商”愈演愈烈

记者在采访中了解到,与几年前住宅楼里开公司的现象相比,近年来我市“住改商”的种类开始呈现多元化,从过去的商贸公司,到现在的美容院、私房菜馆、麻将会所、外贸服装店??“住改商”之风愈演愈烈,与此同时,由“住改商”引发的社会问题也越来越多,许多业主怨声载道。

家住中华北路某高层住宅的一位住户告诉记者,他居住的住宅小区分A栋和B栋,现在基本上每栋开公司的都有10多家,小区内每天进进出出的陌生人也特别多,住户安全堪忧,小区内的电梯等公用设施也不堪重负。

记者走访了近些年来入住的中心区一些高层住宅小区,如富水花园、美佳大厦、中山大厦、文昌苑、龙泉大厦、天恒城市花园、恒生大厦等均存在不同程度的“住改商”现象。 据了解,许多业主都反对“住改商”现象,首先是经营时间不固定,直接影响到小区居民休息;其次是出入的人员多且复杂,直接影响到小区的治安环境;三是经营场所产生的垃圾、油烟影响了小区的卫生环境;此外,住宅楼内从事商业活动造成住宅配套资源的紧缺,如车位紧张、电梯拥堵、超负荷用电等,扰乱了楼内居民的正常生活秩序,降低了住宅硬件配套设施的使用寿命。一些行业管理部门也反映,除了对卫生环境和公共秩序等方面的影响,许多“住改商”店铺普遍存在经营证照不全、货品服务质量参差不齐等问题,由于店铺一般位于住宅小区内,给执法部门的监管带来了困难。

记者在我市中心区采访时发现,随着中心区“住改商”楼盘的不断增多,有的商户与住户矛盾激化,纠纷不断。

2月底,位于贵阳市下合群路口的景天城大厦的数十位业主,聚集在物管公司商议如何解决大厦内数十家酒吧对住户带来的影响。据了解,这栋31层高的商住楼内目前有27家酒吧,每到夜晚,大量“酒客”的涌入,造成大楼电梯超负荷工作,且经常被人为损坏;楼道内弥散的烟酒味、刺耳的音乐声??据了解,景天城大厦是20xx年7月交付使用的,由于地理位置优越、租金相比街边铺面便宜等优势,吸引了数十家酒吧经营者先后进驻该楼。由于酒吧生意火爆,大厦仅有的3部电梯就显得难以为继。采访中,多位业主向记者表示,从交房至今一年半的时间以来,大厦电梯已经多次维护和大修,所有的资金都出自业主们的维修基金。醉酒的人经常吐得楼道里满地都是,还经常破坏大厦的公共设施。酒吧营业时间都在凌晨以后,噪音吵得人根本无法入睡。

酒吧带来的问题,引发了业主们对物管公司的不满。对此,负责该大厦物管服务的天恒物业管理公司也有难言之隐。该物管公司的一位负责人表示,由于大厦内酒吧多,他们多聘用了十余名保安、保洁员,物业管理成本大幅增加,而且员工的工作量也比一般的大楼多。

不仅如此,由于部分业主对物管的不满拒绝交物管费,造成该公司的运转陷入恶性循环。 据了解,虽然工商等部门在该楼盘张贴了限期整改的通告,但至今还没有实质性行动。 治理“住改商”的有益尝试

近两年,我市陆续有亨特上城、文昌苑、御景天下等中心区高层住宅相继交房,随后立即就有一些公司和商户入驻。旧的“住改商”矛盾越积越深,新的问题又层出不穷。“住改商”是否真的没有解决之道?

据了解,中心区也有楼盘从源头上抑制“住改商”的尝试。比如20xx年交房位于南明河畔的金岸玉都却能独善其身,在20xx年销售时就将“禁止业主将房屋出租用于办公或经营性活动”写入了买卖合同的附加协议中。交房两年来,这里没有出现“住改商”的现象。据该楼盘物管公司负责人邱经理介绍,由于在售房时就对“住改商”做出了明确要求,物管公司接管后又再次提醒业主,小区200多户入住的业主对此都严格遵守,两年来,物管公司还没有发现有“住改商”的现象,也没有接到业主这方面的申请,完全杜绝了“住改商”的情况。 钻石广场物管业委会联手物管治“商办”。该大夏是位于中心区的一个老高层住宅小区。该小区是20xx年底建成交房的高层住宅小区,共有250户。由于处于市中心,该大夏“住改商”的现象一直很严重。据该小区物管公司的统计,截至去年底,小区有40多户住宅用于办公或开商店、会所等,且这一数量还有上升的趋势。据该小区物管公司沈娟经理介绍,“住改商”由来已久,这给住户生活造成很大干扰,给物业管理也造成很大难度,对此小区绝大部分业主意见很大。为了解决大夏的“住该商”问题,物管公司联合业主委员会不仅在小区宣传栏中对“住改商”的内容、带来的问题、典型案例、国家颁布的相关法规等进行了宣传解读。而且在今年.1月20日联合发布公告,要求改变住宅使用性质的业主和使用人自行纠正其违法侵权行为。公告发出后,效果明显,有的商户主动向物管公司说明情况,表示将重新寻找办公场所,有的商户表示可适当增加“住改商”的物管费。

该大夏业主委员会的杨主任说,通过近三个月的探索,取得了一定的成效,但以后的工作难度会更大,相信经过努力完全可以探索出一条解决“住改商”的办法。

“住限商”需多管齐下

不过,仍然有许多在售楼盘以“宜住宜商”作为销售噱头吸引购房者。鸿基文昌苑等楼盘售楼员表示,现在购买中心区住宅的不少消费者是为了投资,如果在售房时对住宅以后的用途进行限制,肯定会影响楼盘销售。所以不会在购房合同外做其他限制性约定。

记者向市工商局进行咨询,一位工作人员表示,从依法行政的角度看,法律、行政法规没有禁止住宅成为企业或者个体工商户的住所或经营场所,工商部门就不能拒绝申请人把住宅登记为经营场所。去年国际金融危机期间,我市适当放宽了登记条件,一些自住创业经营者可先经营后补办手续。记者了解,景天成不少酒吧就属于这种先经营后#b@2情况。

贵阳北斗星律师事务所王远义律师表示,这几年接到的关于“住改商”方面的咨询逐年上升,但还没有代理过这方面的诉讼案件。一方面说明了因“住改商”发生的纠纷事件不断,另一方面由于“住改商”案件牵涉的被告人员多,被侵害利益的业主难以团结起来形成合力,

通过法律解决就面临不少操作中的困难。加之诉讼的时间等成本很高,许多业主索性放弃。 据贵阳典正律师事务所卢安龙律师介绍,早在三年前成都、广州等地就通过行政手段进行了一些有限度住改商合法化的改革;上海则通过地方立法调整。而一些地方法规也对“住改商”做出了明确规定。其中,最为引人关注的是去年出台的最高人民法院公布的《物权法》的两个相关司法解释,“住改商”住户受到侵害的是“相邻权”,在没有法律授权给某个行政部门来保护该权利的情况下,只能通过民事途径解决。但按之前的相关法律规定,被侵权的业主走民事诉讼途径,却没有明确的法律依据,造成业主遭遇“住改商”维权难。司法解释专门针对“住改商”问题,赋予了业主对小区“住改商”的一票否决权。同时,如果小区出现“住改商”,有利害关系的其他业主可以直接提起民事诉讼,可以直接起诉住改商的业主或商家,这条规定解决了走行政途径无法维权的尴尬。

贵州大学房地产研究所郭峰所长认为,现在众多法律法规出台后,对“住改商”的震慑作用大于解决作用。现在“住改商”的情况有增无减,可见如果单纯依靠诉讼方式来解决遏制“住改商”所付出的社会成本太大,不是最好的办法。钻石广场、金岸玉都解决防止“住改商”的有益经验值得其他楼盘借鉴。在楼盘销售和交房后,就应将防止“住改商”放到重要位置,避免“住改商”泛滥后再整治会力不从心。根本解决这一问题还需要相关政府部门发挥行政管理方面的作用,物管公司发挥引导协调作用,各方形成合力,才能逐步遏制“住改商”的势头,总之,根本解决这一顽症任重道远。(商昌斌)

相关链接

20xx年5月24日,最高人民法院公布的《物权法》的两个相关司法解释,其中《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。由此可见“住改商”须经整栋业主同意。

去年5月提请省人大常委会审议的《贵州省城乡规划条例(草案)》规定,房屋所有人、使用人和管理单位应当按照规划许可的用途使用房屋。确需变更房屋用途的,应当依法向城乡规划主管部门和土地主管部门申请办理变更手续。对擅自改变房屋用途的,由县级以上城乡规划主管部门责令限期改正,逾期不改正的,自逾期之日起按每日每平方米5元到20元处以罚款。这意味着“住改商”将会受到监督和处罚。

去年11月提请省人大常委会审议的,《贵州省物业管理条例(草案)》规定,业主、物业使用人应当按照规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。因物业管理的需要确需改变物业管理区域内的道路、场地、物业服务用房等共有部分用途的,应当遵守法律、法规规定,并由业主大会作出决定,需要办理有关手续的由业主委员会依法办理。业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。



更多类似范文
┣ 住改商相关法律问题 2700字
┣ 关于住改商的温馨提示 800字
┣ 公司变更提交材料规范及文书样本 10900字
┣ 住改商司法案例 5500字
┣ 更多住改商证明范本
┗ 搜索类似范文

更多相关推荐:
物业管理住改商管理办法3100字

住改商管理办法10目的明确物业管理过程中对住宅小区内业主擅自将住宅改为商业行为以下简称住改商的控制措施及对物业管理责任部门的考核激励方式20适用范围所有已交付住宅项目30定义无40职责41物业事业部物业管理中心...

关于“住改商”的看法及建议Microsoft Word 文档800字

关于住改商的看法及建议所谓住改商就是商品房业主使用人将自己的住房改成了经营性用的房屋住改商可以说是有小区的地方都存在的问题特别是底楼或一楼的住户大都办得有商业服务性的店子由于住改商争论大经营者没有办执照其实住改...

小区“住改商”纠纷及解决的法律依据2800字

小区住改商纠纷及解决的法律依据晏吉祥住改商是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用住改商现象的产生与国家和地方经济的发展历程密切相关就本市而言上世纪90年代南充市的房地产市场刚刚起步经济尚不发达就居住...

专栏推荐
大家在关注

地图地图CC