房屋买卖及宅基地使用权转让合同

甲方（出卖人）：

乙方（买受人）：

甲、乙双方本着平等、自愿、诚信的原则，经协商一致，甲方同意出售，且乙方同意购买甲方房屋及相应宅基地，为此双方达成如下协议，共同遵守。

第一条 房屋概况

1、

2㎡。

3、

4、

第二条 房屋占用范围内宅基地概况：

1、

2、

3、

第三条 交易价格

乙方购买甲方房屋总价款共计人民币 元(大写： )。待房屋实际交付后，乙方一次性支付甲方，甲方为乙方出具相应收据。

乙方购买该房屋总价款指该房屋和相应土地使用权的总价款。

第四条 甲方按国家规定承担房屋买卖相关税费的缴纳。

第五条 甲方保证

1、对土地、房屋拥有完全的所有权和使用权，不影响乙方行使房地产权利；

2、该房屋及占用土地未设定抵押权及其他他项权利，不存在任何权利瑕疵、

产权纠纷和财务纠纷；

3、不存在除上述房屋价款及国家规定税费以外的任何费用支出，如存在其他费用支出由甲方自行负责；

4、甲方负责办理完善村委会及村民代表同意房屋出售的相关证明及手续。

5、房屋交付乙方，乙方支付价款后，产权未作变更登记之前，甲方不得再将房屋出售给第三方。

6、如遇政府拆迁，对土地和房屋的拆迁补偿归乙方所有，甲方应积极协助乙方办理相关拆迁补偿手续，并且不得对此提出任何主张。

7、如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。

第六条 违约责任

1、任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。

2、违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。并按每日人民币 元向守约方支付违约金。

第七条 争议解决

因本协议履行而发生的争议双方应协商解决，协商不成可向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第八条 合同生效

本协议自双方签字盖章之日起生效，一式 份，甲、乙双方各执 份，均具有同等法律效力。

甲方签字： 乙方签字：

住址： 住址：

身份证件号码： 身份证件号码：

电话： 电话：

合同签订地： 签约时间： 年 月 日

第二篇：农村私有房屋买卖纠纷之思考——城镇居民购买农村宅基地上房屋初探

农村私有房屋买卖纠纷之思考——城镇居民购买农村宅基地上房屋初探

20xx年12月13日 大兴区人民检察院 彭孟起 阅读次数: 62

近年来，农村私有房屋买卖纠纷不断出现，尤其是城市居民购买农民住宅房屋的纷争，更是突出，反映出的问题，表现的后果发人深思。当事人到人民检察院申诉的比例在全部申诉案件中占有相当大的份额，当事人往往情绪激动，言词激烈，给息诉服判造成了一定程度的困难，诉讼纷争的后果很是严重。据笔者调查，诉讼的当事人谩骂法庭、拒绝执行的情况时有发生，人民法院执行的难度相当大，甚至在我区旧宫镇还出现了伤害致人死亡的恶劣后果，直接造成了社会的不稳定，影响了和谐社会的建设，必须引起我们的高度重视，以维护法律法规的严肃性和国家政策的连续性。

笔者现就我院受理的农民私有房屋买卖既城镇居民购买农村宅基地上房屋纠纷案件的具体情况，国家法律、法规、政策的有关规定，农民私有房屋买卖合同效力的认定和处理原则，以及国家相关部门对这类案件应当采取的措施、解决的方式方法等方面，谈谈自己的几点不太成熟的想法，以供参考。

一、涉及农民私有房屋买卖纠纷案件的主要情况

从我院受理农民私有房屋买卖纠纷申诉案件，以及经人民法院审理的这类案件的调查情况看，主要有以下几个方面：从诉讼双方和案由看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在十年以上；从买卖双方身份来看，出卖人为村民，买受人主要是城市居民或者外村村民，也有出卖人同村村民的情况；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

二、关于集体土地上房屋买卖有关问题的法律、法规及政策规定

（一）城市居民购买农村宅基地上房屋以及城镇居民利用集体土地建住宅问题

19xx年3月29日，北京市人民政府发布的《关于处理非法租赁买卖社队土地建职工住宅问题的通知》（京政发[1983]51号）中规定：“所有非法租赁、买卖（包括变相租赁买卖）社、队土地的‘协议'、‘合同'一律无效。其土地、房屋由区人民政府没收。”

19xx年第六届全国人大16次会议通过（19xx年第七届全国人大5次会议修正的）的《中华人民共和过土地管理法》第41条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有土地的，必须经县级人民政府批准，其使用面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”

《中华人民共和国土地管理法实施条例》(19xx年国务院73号令)第26条规定：“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有土地的，应当经其所在单位或居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡镇农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村民集体所有的,由村民代表大会或者村民大会讨论通过,使用的土地属于乡镇农民集体所有的,由乡镇农民集体经济组织讨论通过,再经乡镇人民政府审查同意后,报县级人民政府批准。”第27条规定：“回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有

的土地建住宅的，依照《土地管理法》第38条和本条例第25条的规定办理。”

19xx年8月29日，九届全国人大4次会议修订通过并自19xx年1月1日起实施的新《土地管理法》对城镇居民利用集体土地建住宅问题未作规定。

19xx年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

为认真贯彻落实（国发[2004]）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第28号文件精神，国土资源部在20xx年11月2日下发了（国土资发[2004]）《关于加强农村宅基地管理的意见》第234号通知，对上述有关法律法规及政策规定作了进一步的强调和明确，尤其是在（十三）条中特别重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。

（二）关于农民之间的房屋买卖问题

新《土地管理法》第四十条规定，村民建住宅应当使用本集体经济组织所有的土地。因此，房屋买卖也应当在本集体经济组织所有的土地上进行。

（三）关于农村村民住宅用地的批准权限

19xx年、19xx年原《土地管理法》第三十八条规定：“农村村民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。

而19xx年1月新《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，一律经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。

三、农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则

（一）合同效力的认定

从上述国家的法律法规中不难看出，买卖集体土地上的房屋违反相关法律法规和政策规定（特别规定的除外，如本集体经济组织成员之间的交易），因此对农村私有房屋买卖纠纷合同的效力应当认定无效，其主要理由是：

第一、房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅19xx年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不断为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局1990国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

第二、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。

目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济的权益，是法律法规明确禁止的。

第三、目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得法律对所有权人的保护。

第四、认定买卖合同无效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

所以认为，此类合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

（二）处理原则

第一、要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。对此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，应妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

第二、要注重法律效果和社会效果。以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

第三、要综合权衡买卖双方的利益。首先要考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，处理的同时应注意妥善安置房屋买受人，体现人性化，避免消极影响。

四综合治理，以维护国家法律的权威，切实保护农村集体解决组织和买卖双方的合法权益

（一）完善机制，加强管理

有些人主张将农村宅基地私有化，相关问题就可以解决了，有一定的道理，但当前国家法律规定的土地所有权形式只有两种，一是国有，二是集体所有，随着改革的深入和国家政策的调整，应会得到解决的。面对当前的现实和农村的现状，还是以完善机制，加强管理入手，政府尤其是基层土地主管部门，要进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地。严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模和村镇建设用地，加强农村宅基地用地计划管理；改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序，严格宅基地申请条件，健全宅基地管理制度，加强农村宅基地登记发证工作。村民全家迁出或“农转非”后另有住房的，其宅基地本村集体经济组织要依法收回，宅基地上的房屋和其他附着物应自行拆除；或者经乡镇人民政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民。从源头上截断农民私有房屋买卖违法交易的行为。

（二）加强宣传，严格执法

加强土地法制和国策的宣传教育。国土资源部门要深入持久地开展宣传教育活动，广泛宣传土地

国策国情和法规政策，提高干部群众遵守土地法律和珍惜土地的意识，增强依法管地用地、集约用地和保护耕地的自觉性。严格日常监管制度。各级政府和主管部门要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。尤其是要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。要强化乡镇国土资源管理机构和职能，充分发挥乡镇国土资源管理所在宅基地管理中的作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。严格执法，违法必究，对严重违法行为，要公开处理，教育群众、扩大宣传效果。

（三）堵漏维权，减少诉讼

城镇居民购买农村宅基地上的房屋，违法建房，其问题的出现不是偶然的，也不是孤立的，社会的大背景和环境自不必说，农村集体经济组织不履行职责和基层土地管理部门监管不力，是其能够得到解决的现实直接原因。有些村级组织不但不能积极维护自身权益，还充当了农村私有房屋违法交易的“中间人”和“调解人”，更有甚者还为城镇居民非法买卖农村房屋诉讼案件出具证明和充当证人，使其组织的合法权益既得不到保护，更使为非法买卖农村房屋的非法行为起到了推波助澜的作用，无形中增大了司法机关的诉讼成本和查办力度，为国家农村集体土地政策的贯彻和管理造成了危害及影响，也与国家以人为本，关注弱者的政策相违背。

总之，维护国家关于农村集体所有土地法律法规及其政策的贯彻实施，保护农村集体经济组织土地所有的合法权益，保护因买卖农民私有房屋和城镇居民购买农村宅基地上的房屋诉讼双方的权益，不但是司法机关的职责，也是基层人民政府及相关土地主管部门义不容辞的职责，更是农村集体经济组织应尽的权利和义务。在解决处理此类案件诉讼的同时，要区分不同情况，妥善处分，尽可能的维护双方当事人的合法权益。在司法、行政、宣传等方面，形成合力，综合治理，从国家稳定，创建和谐社会的高度，正确处理和解决好农村私有房屋买卖纠纷之问题。