集资房买卖或购房资格转让合同效力分析
一、集资房介绍
集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
二、相关法律法规
1．《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）第十二条：“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行”、“单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售”
2.《经济适用房管理办法》（建住房[2007]258号）第三十五条：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”
《经济适用房管理办法》第三十条：“经济适用住房购房人拥有有
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限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”
三、集资房买卖合同的效力分析 1. 民事法律行为以意思表示为要素，认定集资房买卖合同效力亦应符合《合同法》诚实信用的基本原则。集资房买卖双方在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋买卖合同》，是双方真实的意思表示，而且该房屋权属明确，已具备合法交易要件，只是缺乏相应产权证书，但这并不影响合同的成立。
虽然《城市房地产管理法》第三十八条规定行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止转让和未依法登记领取权属证书的房产不得转让。但这一规定只是房地产管理部门在办理房产变更登记时审查的条件。不符合条件的，房地产登记部门可以不予以过户，可以不让物权变动发生。但即使不发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同依然有效。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见若已交付房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。集资房买卖行为亦并未
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损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故所签订之购房协议应为合法有效协议。
2. 《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而目前并无法律和行政法规明文规定集资房买卖或集资房购买资格转让无效。根据《合同法》解释二，这里的强制性规定指的是效力性强制性规定。根据学界通说，对于效力性强制性规定的区分方法如下:第一,法律、法规规定违反该规定,将导致合同无效或不成立的,为当然的效力性规定;第二,法律、法规虽然没有规定:违反其规定,将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益,这也属于效力性规定;第三,法律、法规没有规定:违反其规定,将导致合同无效或不成立,虽然违反该规定,但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人利益的,属于取缔性规定(管理性规定)。显而易见，集资房买卖并不违反效力性强制性规定，不属于合同无效的情形。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。也就是说《经济适用住房管理办法》等这些部门法规的规定都不能作为认定合同效力的依据，只要双方是在平等、自愿的基础上签订的集资房买卖合同应当是有效
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的。所以法院在认定合同效力时不能引用这些规定认定集资房转让合同无效。即便单位和职工签订的集资房合同约定不能转让，但同样不能作为认定合同效力的依据，因为合同的约束力是具有相对性的，不约束第三方。
3.根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（一）第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。
综上所述，集资房买卖合同应当是具有法律效力的。虽然实践中可能还存在争议以及不同判决的出现，但这样的分歧只是暂时的，实践及理论必将趋于统一。
四、集资房购房资格转让合同效力分析
因本案中卖方未办理房屋权属登记证书，故买房暂时无法按照所签订的《房屋买卖合同》取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部
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或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。集资房购房资格转让并不符合上述情形，因此可以转让。
五、购买集资房的风险及防控
在此需提醒的是，即便认可了买卖合同的法律效力，但这并不代表购买集资房就不存在任何风险。
因此，购买集资房的买方，购买前首先要了解清楚所购集资房职工的出资比例、了解卖方与单位之间有无特别约定，建议购买前先前往卖方单位了解以下情况：单位是否同意员工转让集资房?是否对员工的转让行为设定了限制条件?设定了哪些条件?单位是否保留优先购买权?等等，建议仔细查阅卖方与单位签订的《集资合同》的相关规定。其次，双方要明确房产过户所需税费的承担方及不配合办理过户的违约责任等。最后，现实中，部分集资员工在与甲方已签订房屋转让协议的情况下，又以更高的价格将该房转让给乙方，且已与乙方办理产权过户手续，则甲方无法取得该房的所有权。为最大限度地避免风险，建议在转让合同中载明下列内容：
1、分期付款方式。即签订合同时付多少，交房时付多少，办理好产权过户手续后付多少；
2、办理产权过户的期限。要求转让人必须在取得产权证后多少日内协助办理产权过户；
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3、违约责任。特别约定集资方不得再行将房屋转让给第三人，如有此类情况导致产权证无法落实，要求集资方承担违约责任。最后，说明一点，如果集资方最终把集资房卖给第三方,还没有过户,则可以要求集资方继续履行合同义务；如已经办理了过户,则只能主张赔偿损失。
六、典型司法案例
案例一：李娟利等与张波集资房买卖合同纠纷上诉案
一审法院：陕西省西安市长安区人民法院（2008）长民初字第1518号（20xx年7月7日）
二审法院：陕西省西安市中级人民法院（2008）西民二终字第1372号（20xx年12月9日）
【案情】
原告（上诉人）：赵峰会。
原告（上诉人）：李娟利。系赵峰会之妻。
被告（被上诉人）：张波。
原告赵峰会、李娟利诉称：19xx年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）建房时，李娟利用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫赵峰会同意的情况下与张波签订《购房协议》，将未建成的房屋转让于张波，该协议违反了国家法律的有关规定，又未征得家属财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无效，要求张波立即腾房。
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被告张波答辩称：李娟利与其所签订《购房协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已在涉案房屋居住多年，赵峰会称其不知情不属于事实。故李娟利与其所签订《购房协议》应为有效协议。
一审法院经公开审理查明：李娟利系西安市长安区子午信用社黄良分社职工，19xx年长安县信用联社职工集资建房，该社职工李娟利亦参与集资建房，分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在赵峰会知情的情况下，李娟利于20xx年1月10日向单位交纳购房款3万元整。20xx年5月，李娟利经与张波协商，双方签订了购房协议约定：李娟利在单位集资购房款，全部由张波自行交给李娟利，张波所购李娟利单位集资房所有权归张波所有，但房产证暂以李娟利之名登记。协议签订后，张波在将3万元首付款交与李娟利后，又将其余房款直接交与李娟利所在单位，共计交纳房款9．45万元。房子建成后，张波即人住，直至20xx年李娟利所在单位开始为上述房屋办理房产证，李娟利在缴纳相关费用后向张波提出腾房要求，双方因此发生纠纷。
【审判】
一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，李娟利与张波是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李娟利与张波签订的购房协议合法有效。关于李娟利称签订购房协议未经赵峰会同意一节，在赵峰会知道交纳3万
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元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张波亦已实际占有使用该房多年，作为夫妻的李娟利、赵峰会对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李娟利、赵峰会所称赵峰会不知李娟利与张波签订协议的理由不予支持。最终依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定做出如下判决：驳回赵峰会、李娟利的诉讼请求。诉讼费2260元，由赵峰会、李娟利承担。一审宣判后，原告（上诉人）赵峰会、李娟利不服提出上诉称，李娟利与张波所签订的《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》第三十七条之规定，应属无效协议，原审以赵峰会对李娟利、张波之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判决，支持其起诉请求，并由张波承担本案一、二审诉讼费。被告（原审被上诉人）张波辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与李娟利所签订的《购房协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
二审法院审理查明的事实和证据，与一审相同。
二审法院认为，民事法律行为以意思表示为要素。19xx年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社）职工集资建房，李娟利分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套。李娟利作为集资人于20xx年1月10日向单位交纳部分购房款3万元整后，于20xx年5月与张波（非该单位人员）协商达成《购房协议》，对房屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。张波依约分别向李娟利和西安市长安区信用合作社联合社交纳房款，
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实际接收房屋。依据上述事实，李娟利与张波之间转让房屋的意思表示真实，且李娟利单位当时对该转让行为亦认可。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。本案中，李娟利所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋产权证书正在办理，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋。李娟利与张波之间《购房协议》签订后，张波对该房屋长期占有、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故李娟利与张波之间所签订之购房协议应为合法有效协议。李娟利、赵峰会诉称《购房协议》违反我国《合同法》及《城市房地产管理法》应属无效之主张，依据不足，不予支持。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李娟利与张波签订买卖协议后实际收取张波3万元集资款，张波自20xx年6月人住至今，已实际占有、使用该房屋六年多。李娟利、赵峰会系夫妻关系，对李娟利未实际购买该集资房，赵峰会称不知情，有违常理。李娟利、赵峰会以赵峰会不知情，所签订之《购房协议》因未征得共同所有人同意应属无效之主张，理由不能成立，亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2260元（赵峰会、李
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娟利已预交），由其承担2260元。
案例二：高元清与赵明友集资房转让合同纠纷上诉案
重庆市第三中级人民法院
民事判决书
(2011)渝三中法民终字第687号
上诉人（原审被告）：高元清。
委托代理人：杨秋，重庆东和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵明友。
原审原告：蒋先琴（赵明友之妻）。
赵明友、蒋先琴的共同委托代理人：邓华，重庆欣凯律师事务所律师。
上诉人高元清与被上诉人赵明友、原审原告蒋先琴集资房转让合同纠纷一案，重庆市垫江县人民法院于20xx年1月26日作出(2011) 垫法民初字第184号民事判决。上诉人高元清不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于20xx年5月17日对双方当事人进行了询问,上诉人高元清的委托代理人杨秋、被上诉人赵明友、原审原告蒋先琴、赵明友和蒋先琴的共同委托代理人邓华参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院查明：高元清系垫江县劳动局职工，20xx年10月10日，该局职工全额集资建房，高元清同意赵明友以其名义参加。2006
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年1月24日，双方口头协商后，赵明友将20000元存入了垫江县劳动局集资建房经办人个人账户，作为集资房首付款。20xx年6月6日，赵明友委托其内弟蒋先桥以高元清名义交集资款20000元。同年6月10日，赵明友与高元清签订关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议，双方约定:高元清自愿放弃在垫江县劳动局集资建房的投资权利，由赵明友代为享有自主集资的权利，赵明友一次性出资五千元人民币作为高元清放弃集资房投资权利的补偿，高元清在垫江县劳动局集资建房的所有权利由赵明友享有……；该房集资建房过程中，住房集资款由赵明友自行出资，赵明友享有住房产权证填写为赵明友姓名的权利……赵明友当即向高元清支付转让费5000元。20xx年11月7日和20xx年4月1日，赵明友分别补交集资款20000元和10000元。垫江县劳动局对赵明友所交集资款均出具了收据。20xx年9月25日，高元清向赵明友索要福利款28000元。20xx年12月,赵明友和蒋先琴以高元清不协助办理房屋所有权证为由，诉至一审法院，请求确认双方签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议有效。
高元清一审辩称：该协议是赵明友将其灌醉后逼迫其签订的，不是其真实意思表示。其不具有转让集资建房权的主体资格，即使今后其取得集资建房权，赵明友也不具有受让资格。该协议违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。蒋先琴不是合同相对人，不是适格的原告。按照当时的价格，赵明友本应缴纳集资款10万余元，因抵扣了垫江县劳动局出让门市、车库其应分得的福利款38000元，
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才只交集资款6万多元，赵明友强行占有其应分得的福利款应返还。其没有收到赵明友支付的转让费5000元。请求驳回赵明友和蒋先琴的诉讼请求。
一审法院认为：当事人对自己的民事权利可以依法处分。高元清辩称赵明友将其灌醉后逼迫其签订协议，并无证据证明，其辩解的事实不成立。赵明友与高元清签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的效力性强制性规定，系有效合同。蒋先琴不是该协议的相对人，根据合同的相对性原则，蒋先琴的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零八条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：一、赵明友与高元清于20xx年6月10日订立的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议有效。二、驳回蒋先琴的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告高元清负担。
上诉人高元清不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判为确认其与高元清于20xx年6月10日订立的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议无效。其理由是：其未与垫江县劳动和社会保障局签订职工集资建房协议，故其未取得集资建房资格，其与赵明友签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议自然无效。一审认定的28000元福利款是垫江县劳动和社会保障局在集资房处修建的门市、车库出售后分给其应得的福利，本应归其所有，赵明友在缴纳集资款时已将该款抵扣，其要求赵明友支付福利款
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合法。诉争房屋是集资房，目的是解决本单位困难职工住房所需，具有公益性，禁止作为商品流通，赵明友不是垫江县劳动和社会保障局职工，不具有受让该集资房的主体资格。双方在协议中约定其在垫江县劳动和社会保障局集资房的权利、义务全部转让给赵明友，但该协议未经垫江县劳动和社会保障局同意，其也未取得诉争集资房产权，该协议违反法律法规的强制性规定，应当无效。
被上诉人赵明友二审辩称：垫江县劳动和社会保障局已收取其以高元清名义缴纳的集资款，20xx年9月26日，其参与该局组织的选房分房，并选中即诉争房屋位于垫江县桂溪镇桂溪华庭对面劳动小区A栋3单元4楼2号，现已取得该房钥匙。这说明高元清已取得垫江县劳动和社会保障局集资房资格，垫江县劳动和社会保障局对双方于20xx年6月10日签订的协议是认可的。双方在协议中约定：该房附带的门市、车库收益所有权由其出资享有，高元清要求其支付福利款28000元没有依据。双方签订的协议没有违反法律法规禁止性规定，应当有效。请求维持原判。
原审原告蒋先琴二审陈述意见与赵明友相同。
本院二审查明：1、原垫江县劳动局现更名为垫江县人力资源和社会保障局，高元清是该局职工。2、20xx年6月10日，赵明友与高元清签订的关于转让县劳动和社会保障局集资建房权的协议还约定：该房附带的门市、车库收益所有权由高元清出资享有除外；该房产权证如无法更改姓名，高元清应当将该房产权证立即交与赵明友，并进行产权过户或产权公证，所产生的过户或公证费用由赵明友负责。
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该协议中虽有蒋先琴的名字，但蒋先琴未在协议中签名或盖印。当日，高元清收到赵明友支付的转让费5000元后，出具收条1张，该收条载明，今收到赵明友集资建房转让费5000元。房产证以单位意见为准，但不管是办谁的名字，该房都归赵明友所有。高元清 2007.6.10。赵明友先后以高元清名义向垫江县人力资源和社会保障局缴纳集资款70000元，20xx年3月23日，垫江县人力资源和社会保障局的劳动小区集资房决算表载明：赵明友选的房屋位于垫江县桂溪镇劳动小区A栋3单元4楼2号，赵明友已缴购房款70000元，应补缴6631.65元。赵明友在该决算表中签名。赵明友缴清购房款后，垫江县人力资源和社会保障局将上述房屋交付给赵明友，该房产权证的产权人现为垫江县人力资源和社会保障局，未办理过户手续，20xx年，双方发生纠纷后，高元清将该房锁芯更换，垫江县公安局桂阳派出所对此的处理意见为：待本案二审结束后处理。3、20xx年9月25日，高元清在收到赵明友支付的福利款28000元后，出具收条1张，该收条载明：今收到赵明友劳动和社会保障局集资建房福利所剩余款贰万捌仟元整（28000元），该房在单位的所有福利归赵明友所有，该房产权证办成赵明友的名字，如果劳动局其他有一个人转换了名字，此房没有办成赵明友的名字，此房过户费用由我高元清负责。此据 高元清 20xx年9月25日。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案双方争议的焦点是：高元清是否取得垫江县人力资源和社会保障局集资建房资格；双方于20xx年6月10日签订的
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协议是否有效。
关于高元清是否取得垫江县人力资源和社会保障局集资建房资格问题。高元清是该局职工，该局也收取赵明友以高元清名义缴纳的集资款，并交付了房屋。故高元清已取得垫江县人力资源和社会保障局集资建房资格。
关于双方于20xx年6月10日签订协议的效力问题。该协议签订时，诉争的房屋未建成。协议明确约定：高元清在垫江县人力资源和社会保障局的集资建房权利由赵明友代为享有，赵明友一次性支付高元清转让费5000元。故本案双方签订的协议属集资房资格转让，本案不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。”集资房资格是单位给予本单位职工集资建房的权利，实际是单位给予其职工的一种福利，这种权利实际上就是一种可期待的财产性权利，属于债权范围，现行法律法规并未规定禁止集资房资格转让，集资房资格转让也未损害国家、集体和他人的利益，也不涉及对善良风俗的伤害。故集资房资格转让可以依法转让。垫江县人力资源和社会保障局收取赵明友缴纳诉争房屋集资款，并向赵明友交付房屋的行为表明：该局已经认可双方于20xx年6月10日签订的协议有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故本案诉争房屋未办理过户手续不影响双方达成协议的效力。加之，双方签订的合同已履行，诉争房屋也交付。
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故双方于20xx年6月10日签订协议合法有效。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法予以维持，高元清的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由高元清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 锡 钟 审 判 员 项 江 陵 代理审判员 陈 江 平 二〇一一年六月九日 书 记 员 陶 明 洪
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