市场营销部管理制度（试行草案）

    面对日渐竞争激烈的市场经济，市场营销部作为公司的先遣部门、前提部门，奋战在市场的第一线，也是公司完成目标的第一基础部门。为确保公司完成目标，同时合理调动员工的积极性，体现多劳多得，按劳分配的原则，特制定********公司市场营销部管理制度。

一：规章制度

（一）：市场营销部人员组成：

        该部门分为市场营销（一）部和（二）部，分别由一名营销主管和4

        名业务员组成，用同样的制度，两种不同的营销思路进行同样的营销工

        作，两部门可相互协作、相互促进。

（二）：业务员的聘用：

         根据公司实际状况，业务员必须具备品德、学历、实践能力、身体条      

         件等必备条件，其中品德和实践能力优先考虑。新进业务员必须经主

         管面试，总经理同意方可办理入职手续。

（三）：营销部考勤制度：

  （1）：业务员试用期为三个月，三个月后经部门主管评审，达到录用标准

    的报审公司相关领导同意后与公司签订劳动合同，转为公司正式员工。

  （2）：业务员出差需填写出差计划，主管批准后方可出差并可报销相应费

        用， 如不出差时必须在公司按时上班，上班时考勤按公司考勤制度

        执行。

（四）：业务员职责：

    （1）：负责市场调查，项目可行性研究；负责顾客要求的识别。

（2）：负责分析市场，拓展市场。

（3）：负责产品的销售及合同的签订。

（4）：合同签订后负责现场的协调工作，及时了解掌握工程进度，反映施工

      情况。

（5）：负责验收资料的报送、配合工程的验收。

（6）：负责结算手续、签证及相关法律文书的办理。

（7）：负责工程款的回收。

（8）：负责收集市场信息及客户反馈意见，及时汇报公司，为高层管理提 

           供决策依据。

（五）：业务员控制程序：

 （1）：业务员市场开拓：提交出差计划表→主管批准→业务开展→工作汇

      报表→相关领导审批→费用报销。

 （2）：主管安排：     提交出差计划表→主管批准→业务开展→工作汇

      报表→相关领导审批→费用报销。

（六）：例会安排：每周星期一作为例会时间，便于总结上周工作安排本周工作。

二：考核办法：

     业务员的薪酬由工资+提成+奖金组成

（一）工资：

(二）：相关费用：

   (1 )：:电话费：200元/月限额实报。

  （2）：出差费：50元/天，需住宿的80元/天。

  （3）：车费：实报（除出租车外。）

  （4）：公司配备车辆的实报，业务员自带车的，视业绩表现公司酌情给予燃油

        补助（500—1000元/每月）

  （5）：主管车辆使用费：实报。

（三）：提成及奖金：（试用期无）                                                                                 

   (1)：合同签订提成0.5%；（编外业务员1%），主管提成0.2%

   (2)：款项回收≥80%时，提成1%；（编外业务员2%），主管提成0.1%

   (3)：款项回收≥95%时，奖金0.3%；（编外业务员0.5%），主管提成0.05%

  （4）：货款回收100%时，奖金0.2%：（编外业务员0.5%），主管提成0.05%

   (5)：特别贡献奖：500元/次；（条件：签订100万元以上或10万元以上合    

        同并且100%货款回收的。）

（四）：业务员的薪酬发放：

   (1)：工资次月发放，费用当月发放。

   (2)：合同签订提成当月发放。

   (3)：款项回收≥80%时当月发放。

   (4)：款项回收≥95%时，奖金年终发放。

   (5)：特别贡献奖当月发放。

  （6）：年终奖：根据业务员当年对公司贡献的大小年终奖0—10000元。

（五）：相关处罚：

  （1）：批准出差后回公司必须提交市场调查表，少一份处100—200元得罚款；

  （2）：合同签订前必须填写合同评审表，少一次处200元罚款；

  （3）：每周例会缺席一次处100元罚款；

  （4）：合同履行期间未办理结算手续和签证手续，给公司造成损失的每次处

        200—500元罚款；

  （5）：按合同规定到付款期限超过3个月必须及时申报公司，转交专业收款

        人负责货款回收，由专业收款人收回的货款，业务员不享受提成奖金。

执行时间：20##年7月1日起至20##年12月30日

第二篇：营销策划中心管理制度(制度范本、DOC格式)

营销策划中心管理制度

1          目的：

明确公司营销策划中心管理制度，充分发挥营销管理工作的综合职能和服务职能，科学地规范公关工作的程序，努力塑造公司牌。

2          范围：

适用于公司所属部门、子公司、地盘。

3          解释：

本制度内各项规定及表格均由公司营销策划中心负责制订，因此，各部门、子公司、地盘办理有关事项时，必须遵守本制度和正确使用有关表格；无论以何种形式或以公司、地盘名义签署雇佣合约的员工，均应遵守本制度。

4          营销策划中心职责范围：

4.1房地产营销策划管理工作

4.1.1负责按时完成营销决策委员会交办的日常工作；

4.1.2负责整理、汇总、审核各地区公司租售报表及营销工作总结；

4.1.3负责对各地区公司年度营销计划提出审核意见；

4.1.4负责召开二级营销决策机构联席评审会对各地区公司所开发项目的市场定位、推售时机及价格等专题报告评审，并提出审核及审批意见；

4.1.5负责对各地区公司所开发项目的营销执行等专题报告提出审核及审批意见；

4.1.6负责对各地区公司所开发项目的营销策划、营销标识及卖场包装策划、价格系数、楼书及推介资料送审报告等专题报告提出改进意见；

4.1.7与地区公司营销部门加强沟通，负责根据项目销售情况，结合地区公司的意见，综合分析项目营销策划工作中存在的问题，提出改进建议；

4.1.8 负责公司品牌的整合；

4.2房地产市场调查与营销策划研究工作

4.2.1负责收集、整理、归档各地区房地产市场信息；

4.2.2负责根据收集的各种信息资源，对全国房地产市场重大政策调整、各地区房地产市场发展趋势进行综合分析研究，不定期提供分专题的研究分析报告；

4.2.3 深入研究目前国内房地产营销的新思路、新理念、新手法；

4.2.4负责对主要竞争企业和项目进行跟踪调研；

4.3配合项目规划设计管理工作

4.3.1从项目营销策划和市场的角度出发，积极配合规划设计前期工作；

4.3.2对项目概念设计提供参考建议。在项目营销实际工作中，配合地区公司及时反馈市场对规划设计的反应情况，并对规划设计工作提出参考建议；

4.3.3积极参与规划设计评审工作，对项目规划设计提出参考意见。

4.4配合投资管理、发展管理等工作

5          组织架构表：

6          职责描述：

6.1         营销策划中心总经理：

6.1.1   负责组织本中心全体员工贯彻落实公司的各项经营方针及策略；

6.1.2   以身作则，负责带领本中心全体员工弘扬企业文化精神，努力做好本职工作，严格遵守公司各项规章制度、纪律；

6.1.3   负责组织编制营销管理研究中心年度、月、旬工作计划，并检查、督促贯彻落实；

6.1.4   负责审定本中心对日常收发各种文件处理意见，监督部门有关人员及时上报或下发；

6.1.5   负责召集营销策划中心全体员工会议，总结研究本中心工作中的经验教训、存在的问题及制定相应的改进措施；

6.1.6   负责协调、沟通本中心与有关部门、各地区公司的业务工作关系。

6.1.7   负责协调、配合各地区公司完成地产年度营销计划指标；

6.1.8   负责协调、处理各地区公司房地产项目营销策划管理日常事务性工作，督促部门有关人员严格管理、积极配合、积极服务于地区公司的营销策划工作；

6.1.9   负责组织营销策划中心全体员工贯彻执行集团公司主管领导下达的各项营销指示、指令；

6.1.10        负责审核本中心起草、上报有关地产项目的各种有关房地产项目营销策划文件及报表；

6.1.11        负责指导本中心有关人员，协调处理各地区公司营销管理工作中出现的有关问题；

6.1.12        负责对房地产项目《市场定位报告》、《营销执行报告》、《营销进度及价格专题报告》等系列营销报告进行审核后报公司营销决策委员会审批；

6.1.13        负责对公司房地产项目《发展策划报告》、《营销标识及卖场包装策划专题报告》、《楼书及推介资料送审报告》、《营销工作总结报告》等系列营销报告进行审核并在听取部门有关人员的意见和建议后，报营销决策委员会备案；

6.1.14        负责指导、督促并配合各地区公司营销管理机构按时落实各项工作细则；

6.1.15        负责组织本中心积极配合有关地区公司外销管理工作；负责完成营销决策委员会交办的日常事务与管理工作，负责公司营销决策委员会项目专题评审会的召开、会议议程、会议材料等准备工作；

6.1.16        审核各地区公司呈报的评审材料上报营销决策委员会评审，审核部门草拟的公司营销决策委员会的决定与决策、批复等书面文件。

6.1.17        密切关注目前国内房地产市场状况及房地产营销的新思路、新理念、新手法，负责为本中心的布置研究课题；

6.1.18        负责组织、督促本中心营销研究人员、市场研究人员按时完成的房地产市场调研工作，为公司领导的决策提供参考指标和依据；

6.1.19        负责组织、督促本中心市调工作有关人员配合各地区公司按时完成房地产项目吸纳后的市场调研工作，为项目的营销策策划、规划设计工作提供参考数据。

6.1.20        组织营销管理培训工作，提高公司营销业务人员的营销策划水平。

6.1.21        负责组织营销策划中心员工积极协助公司规划设计研究部门做好国内地产项目的规划设计评审工作，从市场营销的角度，提出合理意见和积极建议；

6.1.22        负责完成公司领导交办的其他工作。

6.2         营销策划中心助理总经理甲：

6.2.1   在部门总经理全面协调管理下，协助部门总经理组织本部门全体员工贯彻落实公司的各项经营方针及策略；

6.2.2   协助部门总经理带领本部门全体员工弘扬企业文化精神，努力做好本职工作，严格遵守公司各项规章制度、纪律；

6.2.3   负责审核本部门对日常收发各种文件处理意见，经部门总经理审定后发放，负责督促有关人员及时上报或下发；

6.2.4   协助部门总经理不定期的召集本部门全体员工会议，总结、研究本部门工作中的经验、存在的问题及制定相应的改进措施。

6.2.5   不断完善房地产营销管理工作程序，提高营销管理工作的整体水平；

6.2.6   负责协调管理分管地区公司房地产项目营销管理工作，完成公司领导、部门总经理交办的工作；

6.2.7   负责审核本部门起草、上报分管地区公司的各种有关房地产项目营销策划工作文件及报表；

6.2.8   指导、协助分管地区公司加强营销管理，协调解决营销管理工作中出现的有关问题；

6.2.9   负责对分管地区公司房地产项目《市场定位报告》、《发展策划报告》、《项目销售现场包装策划专题报告》、《营销策划报告》、《营销进度及价格专题报告》、《营销推介专题报告》等系列营销报告进行审核，经部门总经理审定后报公司营销决策委员会审批；

6.2.10        负责指导、督促并配合分管地区公司营销管理机构按时落实各项工作细则；

6.2.11        负责对分管地区公司年度《营销工作总结报告》进行审核并提出意见和建议，经部门总经理审核后报公司营销决策委员会审批；

6.2.12        积极配合公司设计研究部门做好分管地区公司房地产项目规划设计评审工作，从营销的角度提出合理的意见和建议；

6.2.13        协助编制公司股份有限公司房地产项目年度营销计划，报部门领导审定；

6.2.14        协助管理外销各项工作并协调有关楼宇外销事宜；

6.2.15        完成公司领导和部门总经理交办的其他有关营销工作。

6.2.16        关注并收集网络、报纸的重要房地产营销动态，组织房地产营销的新思路、新理念、新手法系列专题的研究工作；

6.2.17        在其他营销专题研究工作中，遵照领导指示完成有关研究任务；

6.2.18        组织营销管理培训工作，提高公司营销业务人员的营销策划水平。

6.2.19        在部门总经理的领导下，负责公司决策委员会组织分管地区公司项目专题评审会的会务、会议议程、会议材料等准备工作；

6.2.20        审核分管各地区公司呈报的评审材料上报公司营销决策委员会评审，校对公司营销决策委员会审定的决定与决策、批复等文件。

6.2.21        及时、保质保量地完成公司和部门领导交办的其他工作任务；

6.2.22        探索项目营销策划管理和市场调研工作的新方法、新思路。

6.3         营销策划中心助理总经理乙：

6.3.1   协助部门总经理组织本部门全体员工贯彻落实公司的经营方针及策略；

6.3.2   协助部门总经理对本部门全体员工的劳动纪律、严格遵守公司各项管理制度等方面进行管理；

6.3.3   协助部门总经理做好与公司各部门及各地区公司相关部门的业务沟通、协调及接待工作，确保沟通渠道的畅通；

6.3.4   协助部门总经理定期或不定期的召集本部门员工会议，总结工作完成情况并制定相应的工作计划；协助部门总经理监督各项工作的落实、执行情况；

6.3.5   负责本部门员工电脑文件的管理和备份工作；

6.3.6   不断完善房地产营销管理工作程序，提高营销管理工作的整体水平；

6.3.7   负责协调管理分管地区公司房地产项目营销管理工作，完成公司领导、部门总经理交办的工作；

6.3.8   负责审核本部门起草、上报分管地区公司的各种有关房地产项目营销策划工作文件及报表；

6.3.9   指导、协助分管地区公司加强营销管理，协调解决营销管理工作中出现的有关问题；

6.3.10        负责对分管地区公司房地产项目《市场定位报告》、《发展策划报告》、《项目销售现场包装策划专题报告》、《营销策划报告》、《营销进度及价格专题报告》、《营销推介专题报告》等系列营销报告进行审核，经部门总经理审定后报公司营销决策委员会审批；

6.3.11        负责指导、督促并配合分管地区公司营销管理机构按时落实各项工作细则；

6.3.12        负责对分管地区公司年度《营销工作总结报告》进行审核并提出意见和建议，经部门总经理审核后报公司营销决策委员会审批；

6.3.13        积极配合公司设计研究部门做好分管地区公司房地产项目规划设计评审工作，从营销的角度提出合理的意见和建议；

6.3.14        负责营销工作中项目品牌和公司形象的推广策划管理工作；

6.3.15        负责整理、汇编各地区公司上报销售情况，并按时制作半月、月、半年、年度销售及租赁情况等统计报表；

6.3.16        完成公司领导和部门总经理交办的其他有关营销工作。

6.3.17        参与每日收集网络、报纸的重要房地产市场信息，审核《市场信息速递》；

6.3.18        随时关注房地产市场发展态势、关注新推热销楼盘。组织项目调研活动；

6.3.19        参与部门楼书的编号、归档管理工作；

6.3.20        在其他专题市场调研工作中，遵照领导指示完成有关调研任务；

6.3.21        组织市场调研培训工作，提高相关业务人员的市场调研能力。

6.3.22        在部门总经理的领导下，负责公司决策委员会组织分管地区公司项目专题评审会的会务、会议议程、会议材料等准备工作；

6.3.23        审核分管各地区公司呈报的评审材料上报公司营销决策委员会评审，校对公司营销决策委员会审定的决定与决策、批复等文件。

6.3.24        及时、保质保量地完成公司和部门领导交办的其他工作任务；

6.3.25        探索项目营销策划管理和市场调研工作的新方法、新思路。

6.4         策划师甲：

6.4.1   负责初审分管地区公司营销机构编制上报的《年度营销计划》；

6.4.2   积极协助和配合分管地区公司营销策划工作；

6.4.3   在分管地区公司房地产项目的开发和营销过程中, 根据项目发展进度,向地区公司营销机构催交以下报告并提出初步意见, 报部门领导审核：《市场定位报告》、《项目发展策划报告》、《项目营销策划报告》（备案）、《项目营销推介专题报告》、《项目营销标识及卖场包装策划专题报告》（备案）、《项目营销进度及价格专题报告》、《项目营销工作总结报告》（备案）；

6.4.4   从市场营销角度配合公司设计研究部门进行项目的规划设计工作；

6.4.5   协助部门市场调查工作和项目品牌形象策划工作；

6.4.6   负责监控、督促地区公司房地产项目市场营销工作有关细节的落实，并把有关变化情况和相应对策及时向部门领导汇报。

6.4.7   负责汇总和编制月、半年、年度和月份累计等销售和租赁统计报表、租赁情况统计报表。整理汇总报本中心领导审核后上报公司领导并抄送有关部门。

6.4.8   了解国内房地产营销工作的新动向，为公司进一步完善国内房地产营销管理工作的提出建议；

6.4.9   完成营销决策委员会和部门领导交办的其他工作。

6.5         策划师乙：

6.5.1   负责初审分管地区公司营销机构编制上报的《年度营销计划》，与本部门其他营销管理人员共同合作，汇总编制公司房地产项目《年度营销计划》，报部门领导审核；

6.5.2   积极协助和配合分管地区公司营销策划工作；

6.5.3   在分管地区公司房地产项目的开发和营销过程中, 根据项目发展进度,向地区公司营销机构催交以下报告并提出初步意见, 报部门领导审核：《市场定位报告》、《项目发展策划报告》、《项目营销策划报告》（备案）、《项目营销推介专题报告》、《项目营销标识及卖场包装策划专题报告》（备案）、《项目营销进度及价格专题报告》、《项目营销工作总结报告》（备案）；

6.5.4   从市场营销角度配合公司设计研究部门进行项目的规划设计工作；

6.5.5   协助部门市场调查工作和项目品牌形象策划工作；

6.5.6   负责监控、督促地区公司房地产项目市场营销工作有关细节的落实，并把有关变化情况和相应对策及时向部门领导汇报。

6.5.7   了解国内房地产营销工作的新动向，为公司进一步完善国内房地产营销管理工作的提出建议；

6.5.8   完成营销决策委员会和部门领导交办的其他工作。

6.6         策划师丙：

6.6.1   随时关注房地产市场营销策划的发展态势、关注营销策划的新思路、新理念、新手法；

6.6.2   负责报刊杂志等信息资料的收集、整理，将文章摘要录入电脑形成数据库，方便查阅；

6.6.3   每季度以近期市场营销策划的新情况为纲，商讨确定一个调研课题并布置给相关地区公司；负责拟专题调研提纲，与地区公司积极配合，力争保证调研报告的准确性；

6.6.4   在专题市场调研工作中，遵照领导安排完成有关调研任务；

6.6.5   通过研讨会、参加外部培训等形式组织营销策划培训，提高相关业务人员的营销策划水平。

6.6.6   完成领导交办的其他工作任务；

6.6.7   结合实际情况，探索集团公司内地房地产营销市场调研工作的新方法；

6.6.8   与其他行业研究机构建立沟通的渠道，拓宽信息来源渠道并借鉴可行的研究方法。

6.7         策划师丁：

6.7.1   负责每日收集网上重要房地产市场信息，周一至周五编制《信息速递》，提取有价值的数据进行分类、保存，月底筛选重要的信息编制月度重点信息汇总；

6.7.2   随时关注房地产市场发展态势、关注新推热销楼盘、热点区域。组织、安排项目调研活动，及时完成《市场调查综合情况表》及项目调研报告；

6.7.3   负责部门楼书、市调报告的编号、归档工作，编号录入电脑以备各位同事查阅；

6.7.4   负责报刊杂志等信息资料的收集、整理，将文章摘要录入电脑形成数据库，方便查阅；

6.7.5   每季度以近期市场情况为纲，商讨确定一个调研课题并布置给相关地区公司；负责拟专题调研提纲，与地区公司积极配合，力争保证调研报告的准确性；

6.7.6   密切关注竞争对手的发展、扩张态势。每日跟踪浏览竞争对手网站、密切留意报刊重要信息；

6.7.7   收集多方面的宏观信息，结合地区公司提交的《地区房地产市场宏观市场调查与分析报告》，负责每半年编写《内地房地产宏观市场调查与研究报告》，上报集团公司领导；

6.7.8   在专题市场调研工作中，遵照领导安排完成有关调研任务；

6.7.9   通过研讨会、参加外部培训等形式组织市场调研培训，提高相关业务人员的市场调研能力。

6.7.10        结合实际情况，探索集团公司内地房地产营销市场调研工作的新方法；

6.7.11        与其他行业研究机构建立沟通的渠道，拓宽信息来源渠道并借鉴可行的研究方法。

6.8         文员

6.8.1   收文处理流程：文员登记、加盖日期章→部门总经理确定印发名单→印发→相关业务人员处理→存档编号并录入电脑。

6.8.2   发文处理流程：相关业务人员拟稿〔标注印发名单〕→部门总经理或项目主管助理总经理修改→部门或公司领导签发→盖章印发或发电子邮件→存档编号并录入电脑；

6.8.3   保证文件运转顺畅的同时，文员对文件版面格式进行统一控制并有检查的权利和责任，避免出现没有签发就盖章或文件不完整、盖错章、用错纸的现象，存档文件需记录印发情况；

6.8.4   外发文件，且重要文件需收文部门或单位签收；

6.8.5   每日收到电子邮件后，转发给相关人员，并口头通知；

6.8.6   非项目文件收到后，盖日期章，传阅后原件存档；

6.8.7   定期整理各类文件；

6.8.8   负责及时制作半月统计报表，包括半月报表和销控图，部门领导签发后，印发抄报公司有关领导并抄送相关部门；

6.8.9   负责编制便于日常运作、满足管理流程的各种表格。

6.8.10        负责加班登记表、外出登记表每月10号前集中后，统一交给人力资源部；

6.8.11        主管领导不在或外出时，负责代接电话，并做好电话记录；

6.8.12        负责安排部门员工会议，加班订餐等事宜；

6.8.13        负责部门签章、订车单、报销单、借款单、收发文登记等工作；

6.8.14        负责控制部门文件复印量，复印后要加盖双面影印或废纸影印章；

6.8.15        关于报销工作由报销人本人填好单，交领导签字后，负责统一到财务部报销。

6.8.16        负责完成部门领导交办的其他工作；

6.8.17        负责及时补充办公耗材。

7    建立营销管理组织系统

7.1  营销管理架构

营销管理架构分为两个层次, 即由公司营销决策委员会(以下简称“公司营销决策委员会”)和地区公司营销决策小组(以下简称“营销决策小组”)为营销管理的决策层,负责策划及拟定与营销有关的方针策略。公司营销策划中心(以下简称“营销策划中心”)作为“公司营销决策委员会”的日常工作机构，地区公司有关营销部门为“营销决策小组”的执行机构(以下简称“地区营销执行机构”)，分别负责执行公司营销决策委员会及营销决策小组下达的营销指令及营销策划管理的日常工作。公司营销策划中心负责督促、配合地区营销机构的工作。其组织架构示意图如下:

 

                  

   

7.2   公司营销决策委员会和营销决策小组的组成

公司营销决策委员会由公司总经理担任主任,公司相关方面人员为委员会成员。营销决策小组由地区公司总经理担任组长,其成员由主管营销策划工作的副总经理和地区公司其他有关人员组成。

7.3   公司营销管理决策层组成人员的提名与审批

公司营销决策委员会具体人员组成由公司总经理提名,报公司批准并行文。营销决策小组具体人员组成由地区公司提名, 报公司营销决策委员会批准并行文。

7.4   公司营销管理决策层责任

公司营销决策委员会向集团负责,营销策划中心、地区公司营销决策小组向集团营销决策委员会负责,地区营销执行机构向营销决策小组负责。

8    营销管理的职责分工

8.1   决策层及管理、执行机构的分工运作程序

公司营销决策委员会、营销决策小组、营销策划中心及地区营销机构的职责分工及运作程序按《公司股份有限公司项目营销管理实施细则》及《营销管理职责分工表》（详见附文1、附表MM02-1）执行。地区公司上报公司营销决策委员会的所有文件，必须经地区公司总经理或主管营销工作的领导审核认可，以营销决策小组的名义上报。非正式文件由地区公司营销部门负责人签发即可。

8.2   关于楼宇销售特别优惠价格折扣审批权限

在日常销售管理工作中如有个别特殊客户(工作关系户)确实需要在售价上给予一定的优惠时,须按下列条款及程序处理：

8.2.1地区公司总经理可以在正常销售折扣的基础上再行使3%以下(含3%)的特别优惠权（以下统称“优惠权”）,但必须由地区公司（深圳地区）销售部门经办人提出申请意见,由销售部门负责人复核后,报地区公司主管副总经理审核,最终由地区公司总经理批准后方可生效。上述优惠审批必须报公司营销决策委员会备案。

8.2.2当给予客户的优惠权在3%—8%（含8%）以内时，按前款程序办完相应手续后，由营销决策小组审核后专题书面上报公司营销决策委员会审批。

8.2.3当给予客户的优惠权超过8%以上时，按本条第1款程序办完相应手续后，由营销决策小组审核后专题书面上报公司营销决策委员会审查，再由公司营销决策委员会报公司董事长审批。

8.2.4以上2、3款必须填写一式三份审批表报公司营销决策委员会，详见附表MM02-11。

8.2.5以上优惠权不得累计行使。

8.2.6租金价格优惠办法参照以上条款执行。

8.2.7凡未经书面批准的优惠一律无效，造成事实的由当事人承担责任。

9    营销队伍及网络建设

9.1   营销人员素质要求

房地产营销在房地产行业中有着极为重要作用, 项目的市场定位、营销策划和包装推广，直至销售的过程中,都需要营销人员直接执行或参与其中。营销人员素质的高低直接影响营销成果。因此,营销管理机构应努力提高营销人员的质素,建立严谨的操作程序,系统地培训、规范营销人员的操守。营销人员在明确自身职责的同时,要注意彼此之间的沟通、配合和相互支持。各级营销管理人员要以公司的利益为大前提,大家以相互信任的态度共同做好营销工作。

9.2   提高营销人员业务水平

各级营销管理人员在处理日常事务的同时,要经常走出去,面对市场,密切注意市场上营销新概念、新方法,在市场中学习，取人之长补己之短,不断地提高自己的营销能力。

9.3   关于项目推介或代理

现代营销策略讲求信息互通概念。为了紧贴市场脉膊,营销管理人员要善于处理好与营销方面专业公司（中介公司、代理公司、广告推介公司等）和媒介的关系,充分发挥各专业公司的专业作用和媒介的宣传效应,促进楼盘营销工作。营销执行机构与专业公司合作时,要对专业公司进行认真和全面的考察，结合项目的实际情况，选取对项目销售工作具有积极促进作用的专业公司，在初步选定专业公司后，应报公司审批，经批准后，订立有关中介、代理、推介合同等,明确具体的操作方法及专业公司的职责。签订的合作协议或代理合同等须报公司营销决策委员会备案。

9.4   营销工作中出现问题的处理

在执行领导下达的营销指令过程中出现问题时,必须根据本营销管理制度、项目营销管理实施细则及营销管理分工原则向上级汇报。操作原则为：职责范围的事务,应尽量争取在本级管理体系内处理；超越职责范围的事务,宜逐级汇报、处理。

9.5   决策文件执行要求

对公司营销决策委员会已批准执行的报告，在执行过程中如有特殊变化，营销决策小组应立即向营销决策委员会书面请示，经批复后，按新的批复意见执行。

9.6   因特网络建设

为了加强营销决策委员会与各营销决策小组和营销机构的沟通，加强公司与小业主的沟通,拟在适当时机组建营销网站。

9.7  营销管理研讨会

为了充分利用各地区公司的资源优势, 定期由营销决策委员会组织举行公司股份有限公司房地产营销管理研讨会，总结和交流,探讨房地产营销管理新趋势, 布置下一步工作。

10   房地产市场调研管理

10.1  市场调研是围绕已吸纳项目展开的调查、分析和对市场态势的预测，以适应市场环境的变化，进一步做好公司房地产市场营销等工作，建立高效、灵敏的市场信息网络，提高有价值市场信息的利用效率，为各级领导营销决策的前瞻性和准确性提供依据。

10.2  市场调研管理架构：

 

10.3  营销决策委员会领导公司市场调研工作，其主要职责为：

10.3.1 负责公司股份有限公司各级营销市场调研工作和网络信息的归口管理及指导；

10.3.2 指导各地区公司对主要竞争企业及竞争项目进行分析研究；

10.3.3 负责督促各地区公司对当地房地产市场信息的收集、整理、分析、传递、交换和反馈等开展工作；

10.3.4 负责布置全国房地产营销市场研究课题；

10.3.5 完成公司股份有限公司主管领导布置的特定研究课题。

10.3.6 将收集到的重要市场信息，整理后，及时向公司领导报告。

10.4  营销决策委员会负责全国房地产营销市场调研的日常工作，设置兼职调研人员负责具体业务工作。

10.5  各地区公司营销决策小组领导本地区的房地产市场调研工作，其主要职责为：

10.5.1 负责对所在地区房地产宏观市场和微观市场的研究分析工作；

10.5.2 负责对公司所在地重大市场问题的调研与分析工作；

10.5.3 负责全面按时地完成营销决策委员会及地区公司领导布置的各项调研任务；

10.5.4 负责定期和不定期、及时地向营销决策委员会报送调研报告及有关的各种市场信息材料。

10.5.5 负责对所在地区的主要竞争对手企业情况进行跟踪调查，了解主要竞争对手企业的基本情况及发展方向、策略等问题，并制定相应的对策；

10.5.6 负责对所在公司开发项目的竞争项目进行跟踪调查，分析其对公司项目的影响，并提出相应的对策。

10.6  各地区公司的营销、市调有关部门（或地区公司指定的责任部门）负责本地区市场调研的日常工作，必须设置专职调研人员，并保持相对稳定。

10.7  对于营销决策委员会、各地区公司领导布置的调研课题和调研员自行选定的调研课题，各地区公司市场调研员要保质保量地写出书面市场调研报告，并按布置课题所规定的时间和方式，及时送达营销决策委员会。

10.8  各地区公司市场调研员收集到的市场信息和调查到的典型搂盘市调资料（每月3～5个搂盘），经整理后，每月30日定期以电子邮件的形式向营销决策委员会报送，要求准确、及时送达。

10.9  各地区公司市场调研员要致力于建立市场调研信息库，建立健全市场调研信息档案，做到分类登记，查阅方便。市场调研信息档案的管理，按公司档案管理的有关规定办理。

10.10  市场调研报告和研究结论，是公司信息资源的重要组成部份，未经所在公司主管领导批准，不得擅自给予公司以外的机构或个人使用。

11   营销市场调研内容

11.1  营销市场调研要通过系统、客观地搜集、分析、评价及使用宏观和微观市场中有价值的信息，分析有关市场的环境、竞争程度和发展动态，了解买家的欲望、需求、动机、偏好和购买力。掌握竞争对手的资料，以期对市场行为和走势做出切合实际的判断，对营销方案和产品定位等方面的提出合理化建议。

11.2  公司外部的市场环境调研，即房地产市场调研和竞争对手分析，包含了所有可能影响公司经营管理活动的各种力量，对其进行系统的研究和分析，密切关注竞争对手的业务拓展和开发项目，并分析其对公司的潜在威胁。公司外部的市场环境调研包括下列方面:

11.2.1  房地产市场情况

11.2.1.1所在城市房地产行业的发展现状及前景；

11.2.1.2国家和地方政府有关的房地产行业政策、住房改革和住房分配货币化政策、住宅金融政策，尤其要注意调研政府对房地产市场的干预政策，及其对房地产市场产生的短期、中期和长期的影响；

11.2.1.3调研所在城市的总体城市规划状况、重大的市政工程、交通规划状况等，及其城市化和郊区化发展的趋势；

11.2.1.4调研当地土地供应、房地产（住宅）投资额；楼花、现楼批准预售面积、销售面积、金额、个人购房比例；楼宇空置面积和各类楼宇发展前景等状况；

11.2.1.5调研当地房地产市场产品创新、品种更新情况，关注所在地区房地产市场的热点区域。

11.2.2  竞争对手情况

11.2.2.1所在城市主要竞争企业的土地储备、项目发展、品牌推广、营销方式等情况；

11.2.2.2 所在地区公司开发项目所面对的竞争项目的详细情况。

11.3  在研究分析公司外部市场环境的基础上，研究细分出来的目标市场大小和购买力，正确预测其有效需求和潜在需求，对当地居民在住宅地理位置、交通便利程度、周边配套设施、小区整体规划、户型设计、装饰风格、销售价格、售后服务、物业管理等方面的消费倾向、偏好和需求等状况进行调研，选定目标市场。

11.4  研究通过产品规划、设计和管理等手段，在已进入的区域市场上树立自己独特的品牌个性，创造出领导潮流、适销对路的产品；研究促使买家认识公司产品的额外附加价值和成功地将公司形象随着产品传递给买家的方法和途径，对公司产品的定位提出建议。

11.5  搜集研究目标市场内竞争对手的活动状况。研究其发展策略、目的、经营目标，确认哪些是企业主要的竞争者；研究其经营活动、土地储备、规划设计、发展中的物业、品牌推广等状况，调研其新的动向、市场的反应、定价策略、销售策略等状况，预测竞争者未来的动向，研究其优点和缺点，做到知己知彼；通过这些研究，确定公司面临的主要竞争威胁，提出公司应该采取的行动和策略。

11.6  对于一些调研难度大、样本数量多、覆盖面广的调研课题，可借助社会上专业调研公司的力量，进行系统、科学的调研和分析，以提高营销调研工作的质量。

12  其它

12.1  保密要求

有关部门和各地区公司要加强营销文件的保密工作，各地区公司要建立健全保密工作制度。营销管理工作中的各种报告、批复、报表等文件，均属公司商业机密，任何人不准向外泄密，不准将文件带出公司写字楼（因工作需要除外），如有违规，要追究违规者责任。

12.2  建立文件、资料归档制度

营销决策委员会、各地区公司要加强营销文件归档管理工作，建立营销档案管理制度，并落实管理人员。

12.3  本制度适用范围

本制度适用于公司所有在全国投资发展房地产项目中的营销管理、营销市调工作。凡公司占大股的联营、合资及合作项目，需同时按本制度执行。

12.4  本制度解释和修改权利

营销决策委员会拥有对本制度的解释和修改权利，各地区公司营销决策小组和管理机构在执行本制度时如发现本制度有任何不足或需要额外补充之处，请及时以书面形式向营销决策委员会提出建议。

12.5  本制度的生效

本制度从正式行文之日起生效，以往营销管理有关文件、制度同时自动作废。