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银行大厦物业管理服务合同
根据双方协商决定，以政府相关的物业管理法律、法规为框架，双方本着自愿、平等的原则，就甲、乙双方委托期间的责权利关系，特制订本合同。
第一章 委托管理的物业基本情况
名称：***银行大厦
地址：
建筑面积：35500平方米
该大厦主楼层数21层、裙楼二层、地下一层。 银行实际办公用房为1F～5F、17F~21F,其余6F～16F为日后对外出租办公或另用。大厦配套设施功能有：地源热泵中央空调系统，供配电系统，消防系统，给排水系统，综合布线系统，客乘中奥电梯4部，新马货运小电梯2部，大小会议室，餐厅，直供消防供水系统，技防监控系统，一卡通系统，地下室停车场及其进出道闸控制系统，周边绿化。功能为金融商务写字楼，于20xx年10月交付。
第二章 委托管理范围与内容
一、房屋建筑本体共享部位（屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道内墙面、门厅、设备机房）的维护管理。
二、房屋建筑本体配套的共享设施设备（主要包括照明系统、技防系统、配电系统、中央空调系统、消防系统、给排水系统、电梯、通讯系统、一卡通系统、监控系统等）的日常管理和运行。
三、本物业规划红线范围内属管理范围的市政设施（道路、侧石、室外管线网、化粪池、沟、井、池、绿化、室外附属房、路灯、停车场）的日常维护和管理。
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四、本物业规划红线内的属配套服务设施的维护和管理。
五、公共环境（公共场地、房屋共享部位）的清洁，垃圾收集，会议室、行长室的日常卫生清洁。
六、配合和协助当地公安机关在本物业辖区开展24小时安全秩序维护和巡更等安保服务工作（不含人身、财产保险及保管责任）。
七、所有车辆停泊与进出秩序管理。
八、做好甲方大小会务后勤配套服务工作。
九、建立本大厦物业基础档案和日常运作档案管理工作。
十、完成合同条款外的由双方协商决定的其它有偿或无偿服务事项（无偿服务有：代收分发报刊、信件、杂志。有偿服务内容有：商务复印、代理代办服务。
第三章 管理运作方式
按照甲乙双方约定，本委托合同签订的有效期为三年，即自二OO五年10月1日至二OO八年9月31日。乙方对大厦全年承包管理费用为 元，每季末按全额的四分之一划拨结算一次，合同期内乙方自主经营，自负盈亏为原则。
一、乙方主要负责大厦安保、车辆秩序管理、环境保洁维护、设施设备管理及机修、绿化管理、会务、以及相关服务接待；
二、甲方负责大厦设备设施日常维修换件（含油漆粉刷）费用和涉及外委专业保养和维修费用的审核，以及费用的支付（外委专业保养费用包括：电梯月度保养与年检保险、以及空调、消防、配电、技防等机组的年度计划性保养。外委专业维修：是指物业公司技术能力范围外的需要委托外部专业公司进行维修的内容）。
三、由乙方对发生的维修换件费用事项，凭逐一施工单经甲方当事人确认签字为准，为了双方在操作上便捷，由甲方对应急维修或50元以下的费用可委托乙方在事前修理后进行
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确认签字。涉及到工程需要外委作业事项和费用支出，事前须向甲方提请文字报告审核为准。
四、大厦内租摆盆花数量确定为；内阴植物1363盆、草花3000盆，甲方有重大活动租摆另行结算。
五、甲方饮用水送水服务由乙方负责，不再另行结算服务费用。但租客户和营业部由乙方自主进行有偿服务。
六、甲方的副行长以上领导办公室、众多会议室的卫生保洁与绿化摆设由乙方负责管理（包括食堂绿化的摆设），其他办公室的卫生与盆花事务由甲方自理；
七、涉及到大楼物业保修期内事务，乙方以第三方身分协同甲方对施工方的保修质量进行监督和督促，有责任及时按书面联系单形式，向甲方反映物业质量存在的各种问题。
第四章 甲方权利和义务
一、审核批复由乙方递交的有关大楼物业管理建议性、整改维修、约定费用结算等书面材料。
二、甲方有权利对乙方的管理质量进行随时检查，并要求乙方对管理中存在的问题进行改进，如因乙方管理不善或操作不当造成甲方经济损失或大楼共享部位设施或设备损坏，乙方应承担赔偿责任并在合理时间内修复，如没有在合理时间内修复，甲方有权根据乙方应承担的赔偿责任在该季度物业费用结算时扣除，如整体管理水平明显下降，在限期整改还达不到明显效果的，直至甲方有权解除本合同。
三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申请复印与物业管理相关的档案数据，并在双方终止合同时乙方交还给甲方，不得交给第三方。
四、本合同有效之日起，按每季末向乙方划拨结算物业费用与代办费用。
五、负责大楼电、水、电信、网络等费用以及制冷供暖材料能耗费用。
六、甲方视同需外委服务的各类经营性代办、商务、代购业务，以同质同价为前提，乙
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方为优先选择方。
七、支付因甲方特殊需要由乙方进行加班加点而发生的费用。
八、不干涉乙方依法或依本合同规定内所进行的管理和经营活动。
九、协调处理由乙方请求协助的物业管理过程中出现的纠纷矛盾。
十、协助乙方做好物业管理相关的宣传教育和文化娱乐活动。
第五章 乙方权利和义务
一、从大楼管理目标定位要求出发，制订本大厦物业管理各项规章制度和考核制度，有效地开展各项管理服务工作。
二、根据本合同约定，从05年10月1日起始，乙方在每季末以书面形式向甲方递交具体的费用结算报告，要求甲方审核后予以支付，涉及到已成事实的代办费用结算，须有甲方事先或事后确认的书面签字材料为准。
三、以后对出租用房的物业管理，如涉及到用户要求特约服务的，将按有偿服务自主受理。
四、负责解交本大厦的属地管理费用，包括：治安联防费、垃圾代运费、门前三包费、排污费、110处警费。
五、负责本大厦委托合同责任内的日常管理服务应尽事务，积极做好甲方机动相关事务的配合工作。
六、有权依照相关法规、本合同范畴和大厦使用公约的规定，对违章违规行为进行协调和处理。
七、接受行业主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和其它使用人的合理监督。
八、对本大楼的共享设施不得擅自占用和改变其使用功能，如在本大楼管理中需扩建、完善配套项目，须经甲方批准后方可实施。
九、乙方按工作需要在本大厦设置物业管理处。
十、建立大厦的物业管理档案，并负责及时记载有关变更事项。
十一、有义务配合甲方对保修期内的第三方施工质量监督和现场管理。
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十二、积极做好会务活动和礼宾接待服务工作。
十三、积极配合甲方开展人文宣传活动，以及各项人性化服务工作。
十四、本合同终止时，须向甲方移交相关的大厦及甲方相关财产和物业管理档案数据。 十五、不承担对业主和使用人的财产保管、人身保险义务。
第六章 管理费用构成的范围
管理服务费用构成包括以下几个方面的内容：
一、物业管理处人员费用：
日常薪金、政策福利费、常规节日加班费。
二、卫生管理消耗、外墙、水池清洗消毒；石材金属饰面维护、地毯清洗、盆花摆设、室外绿化养护。
三、办公费用：服装费、质量管理、通讯费、资产投入折旧费、法定税费、办公易耗品，大厅环境美化和节日装点活动、相关宣传费用。
第七章 工程维护事项
一、日常维修服务，对甲方自用部位和共享部位，采用书面施工单确认签字、费用记账结算方式，与季度款同时结算，甲方有权审核乙方计收标准。
二、设备设施日常管理由乙方负责，涉及到相关费用事前由乙方提请报告，由甲方审议后方可执行，涉及到外委保养业务由乙方拟定计划方案，报甲方最终核定，费用由甲方承担。 三、乙方对租用客户的自用部位日常使用设施的维修，采用有偿服务计收方式，涉及到固定建筑配套设施维修的换件费用由甲方负责。
第八章 乙方的各项承诺指标预保证措施
一、大厦及配套设施完好率98％
状态：
大厦外观无破坏立面，整洁，无随意安装物，内墙无人为损坏，无乱涂乱写，无起皮起壳等现象，各类配套使用设施装饰，标识物等完好无损。
措施：
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巡查发现或接到通知的维修任务，小修实时完成，急修不过夜，特殊修理需延长时间，应有记录和分析说明，对涉及业主和使用人正常使用的，应有联系单或其它有效方式及时告知。
经甲方或乙方许可下的施工单位进入大厦施工的人员，必须实行登记、挂牌，签订施工行为保证协议，进行定时跟踪，及时纠正不规范行为。
违约处理：
甲方发现建筑本体或配套设施因管理不到位有损的，除责令乙方照价赔偿外，每次按照损失程度处以200－1000元的罚款。
备注：因甲方未及时配合或连带责任引起的除外，并以联系单说明为依据。
二、机电设备完好率
状态：
消防设备、中央空调、给排水设备、配电设备、技防设备等的设备本体运行正常，机房整洁有序，无积水滴水现象，设备及管线表面无腐蚀锈迹现象。按实制订保养计划，做到日查记录，月检考核，24小时专人值班，持证上岗。由乙方向甲方提请设备本体年度保养计划。
1、消防系统完好率99%
设施设备自查有周期记录，区域报警试机每季一次，连动试验每年依据甲方情况而定。 违约处理：
主机及连体设施和层面设备设施物有损的，周检无原始记录或记录虚拟的，烟感报警未作说明记录和未及时处理的，消防监控员无证操作的，每次视情况处以2000－5000元的罚款。
2、中央空调完好率97％
做好中央空调系统的水质处理，中央空调循环水每季化验一次，过滤网清洗每年不少于二次，以保证空调管道系统运行状态良好。根据甲方要求的时间开停机。
违约处理：
开机期间无日检巡查原始记录的、操作员无证操作的，每次处以1000元的罚款。
3、给水设备完好率98％
做到日查有记录，机房无积水，管线整洁，无腐蚀现象，一年一次定级保养。
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违约处理：
无故大面积停水属管理引起、日查记录虚拟的、机房积水严重的、泵体及管线有明显腐蚀现象的，每次处以1000元的罚款。
4、排放设施完好率95％
状态：
排放功能完好，井盖、地漏、受检孔、潜水泵等完好无损。
措施：
制订年度保养计划报甲方：每半年一次对排放污粪明管、地漏、明沟、雨水管、窖井等进行维保、疏通、清理，并根据季节特点增加检查环节。
违约处理：
如无保养计划，因非特殊原因堵塞，造成排污不畅，污物溢出地面，屋面积水，每次处以500元的罚款。
5、配电设备完好率100％
做到24小时专人值班，做好常规动态记录，功率因数每日在0.9以上。
违约处理：
无故大面积停电经核实属管理责任的、计划作业需停电未预先告知业主造成业主经济损失的、值班记录未执行或虚拟的、功率因数小于0.9的，上岗人员无证操作的，每次处以1000元的罚款。
6、电梯外委养护监理
违约处理：
跟踪验证保养内容无监理记录的，故障放人时间超过10分钟经投诉属实的，每次处以1000元的罚款。（故障放人由乙方指定人员进行培训后由专人持证操作）。
7、应急事故处理
电梯故障放人10分钟内完成，一般性排除故障30分钟内完成。大面积停电、停水15分钟内无法恢复正常的作事故定性，必须向甲方说明原因，经核实属管理责任，每次处以1000元罚款，并作为甲方对乙方年度评审依据进行记载。
三、
四、公共照明设施完好率98％
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状态：
根据甲方形象和节能要求，制订区域要求不同的开、关时间控制程序，做到灯、终端开关，闸、断路器、电度表、各类仪表及配电箱等公共设施完好无损，使用正常。 措施：
照明完好状态日检任务分解到各楼层责任区保洁员和定时巡检队员，纳入岗位业绩考核细则。照明系统装置做到月复循环检查制，设定表、闸、箱等编号坐位表，实行计划测检。 违约处理：
乙方未按甲方划定的区域要求进行及时维护，造成形象、节能工作不到位或引起投诉的，每次500元的罚款。
备注：
如特殊原因有事先说明或已与业主约定时间的除外。
五、日常维修及时率和合格率100％
状态：
制订维修机动能力运作程序和考核细则，做到一环扣一环，事后有依据。
措施：
以服务总台为事务受理和信息传递中心，保证各类信息源有效传达和及时受理，做到15分钟到达维修现场，特殊情况需有事先说明和约定。
违约处理：
接到维修通知15分钟内未到达现场的，视服务不及时原因处以200元的罚款
六、治安案发控制率99.5％
状态：
制订人防与技防相结合的管理动态程序和岗位业绩考核细则，实行24小时值岗、巡逻岗、摄像监控等有效防范措施，做到内紧外松控制模式。
措施：
1、在保证礼仪形象建设的同时，计划每月一次进行上岗人员业务素质培训。安保队员对大厦常驻单位座落分布、联系电话，在职人员数，层面薄弱环节点等概知率达到90％以上，常驻车辆牌号概知率达到95％以上。
2、非工作时间（含夜间）人员进入大厦，必须履行有效证件登记手续。
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3、外出物品和易爆物品进入大厦，必须经相关责任人核实同意并经门岗登记方可放行。
4、所有外来施工人员必须凭物业管理处的许可通知单进入本大厦区域。根据管理处移交资料，巡逻队员每日不少于3次跟踪施工现场，核实施工人员和排查安全潜在隐患。 违约处理：
因乙方管理不善，引起失窃、破坏、治安、刑事案件，每次视情况处以500－1000的罚款。
备注：
根据双方案情调查结果，公安、甲方、乙方认定为依据，结合连带责任方引发程度，视情而定。
七、环境保洁率99％
状态：
1、保持各层面共享信道及门窗、梯、地、墙面、厕等可涉部位的日常净洁，定期做好难涉位（柱、玻璃墙）的登高保洁工作，消灭卫生死角。
2、做好各层楼公共部位和甲方主要领导办公室及各类会议活动室的日常保洁工作。 措施：
1、垃圾日产日清，避开电梯使用高峰期于业主下班前或后进行。
2、制订保洁时间和频次控制程序，实行督察考核和定期征询评议制。
违约处理：
甲方根据乙方服务质量意见征询单如实评议，保洁质量不到位并已向乙方提出整改意见而未纠正的，每次视情况处以50－200元罚款。
八、绿化完好率97％
状态：
楼内盆花错落有致，摆设协调，色泽常绿，无黄叶枯枝现象，楼外花坛四季常绿，无杂草，修剪有姿，适季时节鲜花点缀。
措施：
专人定时定期浇水、修剪、养护，并定期更换新盆，以适应大厦总体氛围，并节约用水。
违约处理：
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绿化摆设档次低下，黄叶过多，养护不及时，甲方向乙方提出整改意见，未及时改正，每次视情况处以100－200的罚款。
九、火灾事故控制率100％
状态：
消防设备设施运行正常，自查周检，动态跟踪有记录，层级责任制考核到人，管理制度齐全，审批动用明火，装修控制条款责任签约到点和人，并做到现场监理和技防定点监控。切实杜绝火灾事故的发生。
措施：
1、消防监控到岗人员必须持证上岗，熟知消防系统运行原理，了解报警区域受控面与分布点及要求。
2、定期检查各楼层消防设施，制订计划及时更换到期灭火器液粉。
3、开展半年一次安保队员快速反应机动能力，登高体能训练。
4、开展每年不少于两次的消防灭火及逃生操作演习。
违约处理：
因乙方管理不善引起的火灾事故，消防责任制未建立或不明确的，上述措施未落实的，每次视情况处以10000－50000元的罚款。
备注：
根据双方案情调查结果，重大事故由消防部门裁定，如因连带责任方引发的视情而定。
十、有效投诉处理、回访率100％
状态：
坚持“业主至上，微笑服务，严谨管理”工作宗旨，以品牌第一目标的经营理念，创建大厦12小时一体化管理，窗口受理服务，力争业主使用人对乙方的服务保证100％的满意。 措施：
1、以大楼管理处责任人为核心，接受各类信息源登记和传递，主要负责人或值班经理根据投诉状况进行核实和落实处理，并将处理结果上报和归档。
2、根据投诉事态性质，一般事件处理结果回复24小时，需综合协调处理的事件回复48小时。性质严重的事件处理结果必须有投诉人认可签字。
违约处理：
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因乙方服务不规范、综合管理不到位，引起有效投诉处理不及时，造成不良影响的，每次视情况处以100－500元的罚款。
备注：由甲方或使用人引起不能及时处理除外。
十一、应急事件处理到位率100％
按管理质保要求，制定火灾、治安、重大水浸、大面积停电、停水等应急事件处理预案及模拟救护计划。
违约处理：
由监控室接到或发现应急事件信息，调度现场第一到达人时间在10分钟以上，造成事件延发，不能及时提供控制信息的，每次视情况处以100－1000元的罚款。 备注：
乙方制定应急事件处理预案报甲方备案。
十二、业主（使用人）对物业管理满意率95％
状态：
管理满意、服务满意、形象满意。
措施：
开展每季一次的管理质量，服务受理，形象建设意见征询活动。针对征询意见汇总调研，回复调整措施和部分意见解释。
违约处理：
年终评定满意率在95％以下的，按每下降一个百分点处以500元罚款。
第九章 奖惩措施
一、本合同期满，乙方如全部完成合同责任并管理成绩反映良好，乙方有优先续订合同权。
二、由乙方管理能力引起的发生严重事故或管理水平明显下降，甲方将有权在乙方存款账户中或季度结算款中扣罚因承诺的金额或终止合同履行。
三、合同执行期间，甲方确认乙方的诚心可信下，尽可能把外委业务优先推荐给乙方扩大经营活动作为奖励措施。
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第十章 违约责任
一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目标或造成直接经济损失的，甲方应给予乙方相应经济补偿或承担相应责任。
二、如因乙方没有完成合同责任或未按本合同有关规定履行职责造成管理不善甚至发生重大失误的，造成业主和使用人经济损失的，甲方有权根据本合同约定，在乙方存款账户中扣罚保证金和罚款，并应同时由乙方承担相应的行政责任或经济赔偿责任（以政府有关部门鉴定为准）。
三、甲、乙双方如有采取不正当手段而取得管理权或致使对方失去管理权而造成对方经济损失的，过错方应承担全部责任。
第十一章 其它事项
一、本合同执行期间，如遇不可抗力的自然因素（如台风、地震等突发事件）造成人员伤亡，经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，及时进行妥善处理。
二、因大厦建筑质量、设备设施质量或安装技术原因，达不到使用功能和造成重大事故的，由甲方负责并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定为准。
三、在合同执行期间，甲方应充分考虑乙方以业养业的经营需要，支持乙方开展多种经营活动，经营项目经乙方书面报告，并经甲方书面认可，具体另行协商。
四、据有关政策规定，本大厦物业配套设备如未经相关专业部门验收已投入使用的，或在事故发生前乙方未向甲方提出的，在本合同有效期间，发生相关事故的直接责任或经济费用的由乙方承担，否则由甲方承担。
第十二章 合同更改 补充与终止
一、经双方协商一致，可对本合同有关条款进行更改或补充，以书面形式签订补充协议为准，与本合同具有同等效力。
二、本合同附件经双方确认盖章后，具有同等效力。
三、合同规定的管理期满，本合同自然终止。如须续订，应在本合同期满六个月前向对方提出书面意见。
四、本合同在履行中如发生争议，应友好协商或报请行业主管部门调解，调解不成的，
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提交本市仲裁委员会裁决。
五、本合同共 页，一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。
六、本合同自双方签字盖章之日起生效。
附件：
甲方法人盖章： 乙方法人盖章：
甲方代表人盖章： 乙方代表人盖章：
合同签订日期：二OO五年 月
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