华润万家分享培训文字速记

时间:2024.3.15

华润万家分享培训文字速记

罗:目前就大型商场大家最关心的两个问题做下分享,一是商超的选址,二是商圈。

商圈主要分为三类,一是市级商圈、二是区域型商圈,三是社区型商圈。

从发展来看的话,市区内的项目租赁成本会越来越高,不太适合大卖场的这种比较低毛利的业态来存在。未来的话区域型商圈是发展重点,社区商圈要看其成熟度,有选择地进入。因为很多社区型商圈前期的培养是比较长的,而且商圈辐射范围不大,往往交通辐射有限。

然后就是人口问题。

有很多人都在问,到底一个超市,多少人口能够支撑一个大卖场?

一般来说比较常规的判断方法:半径一公里之内不低于5万人,就可以做一个1万5千平米的大卖场。

如果人口量再好一点的,半径两公里至三公里这种比较成熟的,就可以做2万5千平米这种超级大的大卖场。这些大卖场一般都存在于区域型的商圈内,而社区型商圈原则上面积要稍微控制一下,毕竟人口量有限。

还有就是关于道路的问题。

超市一般是希望选择在一个道路的十字路口,有可能是主干道与主干道相交,也有可能是主干道和次干道相交,或者次干道和次干道相交。

主干道与主干道相交的项目都要做大,交通流量很大,顾客停车可能性要小一点。如果项目太大,顾客一晃而过没有来得及停车的话,实际上是很难到店的。比如是个10几万的购物中心,吸客力是比较强的,一次性的吃喝玩乐也满足的话,顾客是愿意去消费的,建议在购物中心里面做一个配套的超市。

另外一种是主干道和次干道相交,这种店是我们比较希望找到的。因为主干道带来比较大的车流量,次干道用来减缓车速及停车,是最好的。

另外一种是次次干道。存在于社区型的店铺里面较多,也需要谨慎进入。 单边邻路的项目对于大卖场来说是比较难的,一般不予考虑。

还有就是物业结构方面,是开发商和业内朋友比较关注的问题。大卖场希望的楼层有几种组合。

一种就是一楼加负一楼。一楼是个引导区,负一楼是卖店,这个是目前比较流行的做法。 还有就是比较独立的店,比如一二三楼。类似早期的家乐福,单层7-8千平米。一楼全部外租然后二三楼做一个标准的卖场。

还有一种是一楼一部分加二三楼。因为现在的开发商越来越精明,一楼一般不太愿意给出来,只要一楼给出引导区,二三楼做大卖场也是可以的。

原则上不会去做一二楼加负一楼,或者一二三楼加负一楼。大卖场比较难去处理顾客到了一楼是去往二楼还是负一楼。我们所选择的动线是不太可控的,除非该商圈特别好,有做百货的可能性。比如一二三楼百货,负一楼做超市。

还有就是单层面积的问题。大卖场需求的总面积是1万5到2万5,不小于7千平米。低于7千的建筑物的动线是实用性不太好做。3-4千平米的,给到4个楼层,总面积也足够了,这样的物业也是不理想的,除非是很好的商圈,确定1-2公里内只有一个这种商业体,不然未来会受到其他标准物业的挑战。

购物中心里面,给到超市的,一般都是负一楼。面积单层1万2到1万5,可以适当的缩小面积,因为配套相对较齐全,外租区的功能可以用,整个业主的功能区可以做补充。1万2是底线。

其次就是层高。理论上层高与单层面积有关。6-7千的单层一般是5米5高就可以满足。如果是购物中心里面,如果达到1万平米,最好6米高,形成不错的空间感,不会太压抑,有良好舒适度,比如百联天府的物业,层高低;而群光的舒适度很好,一楼层高7米以前,给国际一线二线品牌预留了空间。层高是与开放商要去好好商议的问题,影响未来经营及招商。

然后是柱网,也就是柱距。不低于8米4。之前是8米1。根据卖场货架及通道宽度来决定的,推车不会碰到手,关系到舒适度。标准货架宽度都是1米2。柱网越少舒适度越高。柱网也会根据地下停车场的停车位来决定距离。

接下来有什么实际工作中的案例,我们共同探讨。刚才讲的是基本判断和概念,现在就工作中实际案例遇到的问题来看看规划方向是否符合大卖场需求。

问:大卖场的卸货区是如何考虑的?

答:店数比较少的区域,物流未建立的情况下,考虑集装箱卡车。16米的转弯半径。4米5的净高高度,不低于2个柱跨8米4,区域不要局促。外省过来的大车,考虑转成小卡车、叉车。有的购物中心的场确实满足不了,比如市中心的店。这个标准可以调整。要看这个场是否值得用转运方式来调整。但这不是主导方向,极大提升了物流成本。最好还是标准物业。

问:二级城市的选址,是按计划还是有额外情况?

答:今年全年销售额会接近1千个亿,15年是1千6个亿。所以必须通过开店、并购来解决。所以必须进入地级城市、二级城市。如果别人已经进入了,难度会大。你说的二级城市也是我们接下来工作的重点。实际上我们德阳、宜宾、南充都有开店。地级城市的选址和省会城市不同。一般会选择市级商圈和新老城区交接的十字路口。这跟二级城市的发展和购物习惯有关。如果新区具有相当的规模,老区无土地规模,比如宜宾,新老城区被河隔开,那我们也可以在新区找较好的十字路口建点。这样的新区我们关注的是入住率。县级城市还是老区或者新老区交接处,新区是需要很谨慎,一般不去的。县级城市的人进入新区的时间太长。

问:华润的精品超市需求?

答:这个很有选择性,不会大面积去建点。只有未来的购物市场和商圈有这个需求才会进入。不会广泛地开店,想要营运是比较困难的,开发商要有操盘背景。比如成都,一般两到三家。东门已经开店一家,未来考虑南门和西门各一家。北门不会去了。面积一般是6千平米,只进购物中心,必须要有国际一二线品牌进驻的。一般档次的不考虑。很多地方出现时尚型的购物中心,比如凯丹。我们应运而生的品牌有Blt。它是Ole’的副款。面积需求3千平米。适合放在时尚型的购物中心做搭配。整个中国,华润是品牌细分做的最好的一家。给大家简单介绍。由大到小来说。

最大的是欢乐颂购物中心。339项目这边,租了7万多平米。我们其实希望10万平米以上。它是中端偏时尚的适合家庭的卖场。然后是华润万家的大卖场,之前说过,1万5到2万5。然后是Ole’精品超市。在全国来说都是最高端的。然后是Blt。在其他省市还有一些社区店,也叫标超,2-3千平米。还没有进入四川,未来会进入,也是有生存空间的。比较封闭的地区,有一定人口量的封闭型商圈是比较适合的。VanGO目前只在沿海如香港深圳开设。还

有一个生鲜超市也只在深圳,没到内地来。北京华联也在做细分,但是做的很混乱,精品超市还是购物中心,定位不明。最近我们还会做一个专门针对大卖场的都市型大卖场,在年底金牛万达会开设。定位是伊藤洋华堂的超市超市部分,规模由3-4千扩大到1万平米。我们还是会把内衣这些品牌集合在一起。我们装修定位也更高,但是是大卖场的定价。把超市百货化是华润一直在提的口号。我们的装修投入是普通卖场的2倍,年底大家可以去看看。消费者的需求满足除了物质还有精神上的。这个是未来中国大卖场的发展趋势。

问:西门车站我们有个项目,西锦国际,现在在谈华润万家,请点评。

答:开发商内部有两种声音。一是精品超市,一是大卖场。我个人倾向于大卖场。如果能大一点就更好了,形状是回字形,只有一块较大,其余的时候做店铺。内部也在考虑是华润万家还是百家。精品超市的面积决定了它的货品不齐全。你要考虑商圈是居家还是办公。精品超市更适合于办公类或市中心,更多的是体验型消费,不会买很多。西锦是居家为主,写字楼少,体量小,更大的辐射是居家类的。西门上之前就是传统型的公务员居家的区域,所以还是适合大卖场,自身的吸客力也足,商品想办法缩减牌面还是可以摆齐品类。开发商的背景是没有操盘经验的,初衷是以超市来带客流,如果精品超市的话反而要依附西锦来吸客。未来西锦的大卖场成功可能性是很大的,唯一竞争是新城市广场,但物业结构及交通没有西锦好,西锦是环线辐射,新城市广场的交通流量不及西锦,车流量也是往凯丹再走。新城市广场的内部动线是有问题的。西锦8千平米大卖场错位经营没有问题。

龙泉有个御园项目是新港在做,由于相关负责人不在,我们就不深入讨论。还是主干道次干道交汇处,开发商在购物中心门口有栋单体建筑,我是劝开发商取掉的,我们站在客户的角度来谈购物中心,购物中心门口有栋小楼是很奇怪的。开发商说是要再找个餐饮,我觉得是不合理的,某某局长去那吃饭,购物中心那么多人很容易撞见,谁还会去餐饮呢。代理公司收了开发商的钱就按照开发商的意思做事事错误的。

问:纯社区的商圈,有欧尚和家乐福,为什么好又多还会选址在那,还经营得挺好?

答:一般来说要谨慎。未来业绩的增量是受局限的。未来也会遇到很大风险。一般的选址需要有交通辐射,而且一旦在那个区域出现大型商超,冲击力会很大。我们的店有两个重要的考评,一是战略性,比如主干道或十字路口。一是经营性。我也不清楚好又多的想法,可能取得土地的成本较低。这是一个特例。

问:浣花香项目可以入驻吗?

答:租金太贵,一环路。商圈其实有点怪,医院加公园。大卖场考虑的是人口量,这样的商圈适合餐饮,对超市来说体量很小。而且开发商要大量卖掉物业,意味着散户经营,没有统一规划,4-5千的建面吸客力有限。

问:县级超市以战略为主还是经营为主?3-5千的是否会去做?负一楼可以做吗?

答:不会。县级城市物流成本高,而且我们是要最大不是要做小,面积小决定品种不齐。如果是市中心我可以介绍1万平米,这个是底线。规模最重要,负一楼面积够大可以接受,从长远来看,面积是最重要的规划问题。私人公司会以经营利润为首位,而我们更看重的是战略,品牌形象。一般租金合同都是签20年,一定要看长远。

问:我这边有个案例请帮我分析一下,成温邛,三环,苏坡立交,这块地是中铁西城。我们这边当时做的时候在负一楼是只有考虑的,我们打算把超市的卸货区放着,卸货平台是想放在地面的。请问卸货平台在地下还是地面的界定是什么?

答:直白点说,界定的点在于地价,开发商心理的回报,他愿不愿意把地面拿给你。要看商圈,如果四面临街,是不适合的。你们的项目在三环外,后面是住宅区,放地面是正确的。这块地的位置是比较好的。

问:出入口的排布及动线您看看是否合理?一楼是零散商铺,二三楼是餐饮,左边是2栋写字楼,酒店和公寓,后面的商铺是社区配套档次很低的店。

答:这个规划方案不是很好,现在把购物中心和超市的人流量分开了。作为超市和购物中心都想要到那个口,要想办法让人流量融合,很简单,超市就放在一楼去引导,另一种是从购物中心引导到超市。你是把它割裂开了。我看看你的效果图。

问:地下超市面积1万9,包括卸货区。开发商只持有部分,打算把一楼全部卖掉,全部变现。住宅档次也不算高。

答:购物中心单层面积9千太小,这个项目要做大,属于主主干道,未来要规划个火车西站在这附近,意味着周边人流量很大,我建议做购物中心把塔楼连着卖,就好像华润的楼,你是不会发现上面是写字楼的。购物中心也不一定都得是高档次。开发商现金流吃紧是最大问

题。里面开一条天街比较好,卖购物中心背后商铺可以,节点关键位置还是自持最好。考虑商圈,哪些商铺能卖,哪些不能,这个考验你的规划问题,是个很大的学问。初步来看这个项目还是要做一个整体的购物中心,后街做餐饮比做服装服饰要容易存活,也不影响购物中心。但是9千平米的购物中心是不成立的,体量不大。从业态来说,都太小了,意义不大。考虑过下沉式广场吗?

问:评估过,对动线考量了下,这个地方成温邛高速,时速都在80公里了,附近又会有下穿,做下沉广场意义不大了。电梯区的问题您怎么看?

答:有一点,下沉广场可以多开,开了之后负一楼可以有商铺,酒店那边就不用开了。大餐饮需要形象展示。负一楼还是可以划出一些商铺来卖。收银线在这儿,电梯区是很重要的,留一部分给超市。超市对入口要有一定的掌控,要考虑形象问题。不希望顾客出来的时候觉得不舒适。

问:L型的购物中心的循环问题。

答:L型的物业其实可以成立的,类似万达锦华城。单边的循环,只要你有店面,感觉不到这个纵深,是可以的。单边街的感觉就很好。中间的天街宽度一定要适中。顾客看到对面的店,走过去,心理没有压力。所有的设计都要站到顾客的角度去考虑。负一层连接地铁也是可行的。超市是普通的购物中心里面主要吸客的磁点之一,如果超市到达都有风险,经营能力不够,那整个购物中心都会危险。

问:我们之前服务过一个项目,在仁寿一中对面的体育馆。想在负一楼做超市,一楼有广场及入口通道,另一边是个小广场。超市的入口通过广场如何让布局较为合理呢?我们是希望从购物中心的入口直接通往超市。

答:我看下你一楼的图。

问:我们有下沉广场,超市离这边较近,后面是住宅,购物中心面积不大,外面看上去较大。

答:开发商打算放在下沉式广场还是

问:房广场入口比较短,房购物中心一楼对接会不会更好?

答:购物中心门口都是小商铺,会不会销售?

问:不会,负一楼的会。超市是持有的。整3-4千平米,只有一层。

答:在县城的新区的位置,3-4千的超市基本没可能,1万5到2万才可以。周围有山有黄土,必须要有大的吸客的因素,你要给顾客理由,一定要做大。规划商铺去卖是不太成立的,这块地不贵,虽然想到利润最大化,但是要考虑能不能卖出去的问题,你是投资商你会买吗?

问:若是负一层全部给超市,租金您估计是多少?

答:20,不会到30。县级城市只能给到这么高。


第二篇:华润万家


华润万家

华润集团有限公司在世界500强中排名395位,旗下"华润万家"在全国拥有3000余家门店,是中国第一连锁超市。"华润万家"不仅有超大超市,还开发了社区店,楼宇店等新型项目。欢乐颂项目已开始在深圳、无锡、海口、珠海、青岛等地布局,但在哈尔滨市的建设规模最大、标准最高,为"华润万家"的标志性项目,建设体量相当于南岗区远大购物中心的三倍。此前,华润集团公司只有啤酒品牌项目进驻龙江,此次投资松北建欢乐颂,目的是打造两到三小时功能圈,开始在黑龙江布局。欢乐颂将以所在区域家庭消费者为主要服务对象,兼顾商务及旅游顾客,重点打造基本购物、生活及商务服务、社交、文化及休闲娱乐等多项功能,将采用具有植入性、互动性和参与性的公益、文化、艺术、事件、栏目类营销

方式,为消费者带来"一站式消费"和"快乐消费"的双重体验。 华润欢乐颂哈尔滨购物广场项目选址在松北区世茂大道北侧、“你好荷兰城”小区东侧,占地面积约10万平方米,建筑面积约20万平方米,建设内容包括卖场、百货店、电影院、家居生活店、电器数码店、专卖店、主题和特色餐饮店等,项目预计20xx年上半年开工建设,力争2012

年完工,最晚20xx年年初投入运营。

华润集团此次将在全国建6座欢乐颂购物广场,作为东北第一家的欢乐颂哈尔滨购物广场将建设成为全国规模最大的样板式广场。 华润万家高管表示,欢乐颂是华润万家未来重点扩张的新业态,目前已在全国包括无锡、海口、哈尔滨、珠海、成都、合肥等多个一、二线城市正式启动。未来5年内,欢乐颂计划拓展到15-20家的规模。业内人士认为,这或许标志着华润万家这一国内零售龙头企业正式进军商业地产。

据了解,“欢乐颂”的特点在于,通过欢乐颂这个平台,华润万家可以将旗下超市、百货、酒窖、咖啡店等近10个零售业态整合其中,实现同时扩张。与购物中心大幅招募外来品牌入驻不同,“欢乐颂”内60%的体量将由华润旗下业态以及紧密合作品牌实行一级控制,余下40%则由外来品牌入驻。

华润万家

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