世界上最大的房地产商麦当劳与房地产

麦当劳的创始人雷.克罗克，被邀请去奥斯汀为得克萨斯州立大学的工商管理硕士班作讲演，在一场激动人心的讲演之后，学生们问雷是否愿意去他们常去的地方一起喝杯啤酒，雷高兴地接受了邀请。

当这群人都拿到啤酒之后，雷问：“谁能告诉我我是做什么的？”“当时每个人都笑了，”基思说：“大多数MBA 学生都认为雷是在开玩笑。”见没人回答他的问题，于是雷又问：“你们认为我能做什么呢？”学生们又一次笑了，最后一个大胆的学生叫道：“雷，所有人都知道 你是做汉堡包的”。

雷哈哈地笑了：“我料到你们会这么说。”他停止笑声并很快地说：“女士们、先生们，其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。” 基思说雷花了很长时间来解释他的话。雷的远期商业计划中，基本业务将是出售麦当劳的各个分店给各个合伙人，他一向很重视每个分店的地理位置，因为他知 道房产和位置将是每个分店获得成功的最重要的因素，而同时，当雷实施他的计划时，那些买下分店的人也将付钱从麦当劳集团手中买下分店的地。 麦当劳今天已是世界上最大的房地产商了，它拥有的房地产甚至超过了天主教会。今天，麦当劳已经拥有美国以及世界其他地方的一些最值钱的街角和十字路口的黄金地段。 与专业地产投资和开发商相比，麦当劳地产的成功之处在于：前者是在努力复制一批相同风格的商业地产项目，但它本身的商业经营并不强势，至少没有形成品牌， 而后者是已经在商业经营方面形成了相当强势的品牌，他对商业的分析使人信任；前者只在卖地产项目，而后者是在卖专业的商业经营分析水平。

麦当劳的品牌依然是快餐“麦当劳”，而没有推出某个地产品牌。要想在全球范围内经营房地产获得成功，仅仅依靠地产本身是不可能的，它必须借助传统名牌的优势。 最值得注意的是，麦当劳不是寂寞高手，他们的地产运营模式很大程度上为西方著名商业企业所共有。而传统企业品牌与地产的结合，也许正是地产业利润的长流之水。如今，它正跨洋过海，进军中国。 麦当劳商业地产模式给我们另外一种想像是：在众多以吸引了国际名牌店入驻为荣的商业地产项目中，是否又饱含着说不出的无奈？

几十年过去了，麦当劳的地产王国已经扩张至全世界。但“我就喜欢”的快餐文化口号之后的神秘地产生意并未被太多人关注。在中国的“麦当劳一代”长成这个世界上最具消费欲望和能力的时候，中国地产也经过了数次风波和爆炸型的成长。

而麦当劳的地产生意经，正逐渐被人们关注。

地产运营绝顶高手 麦当劳是闻名全球的快餐企业，但麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，那是以特许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。麦当劳总部干得更多的 事情，是琢磨哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建起快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向 他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。

回头看看麦当劳在中国开设的第一家分店吧，那是北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当劳进驻时，人们还根本不知道土地是个金娃娃，后来碰上了王府井改造，麦当劳仅因拆迁的土地补偿就大赚了一把，那一刻人们才知道麦当劳投资房地产眼光之犀利。 如今的麦当劳并不只是卖快餐的了，当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳响当当的牌子以特许经 营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的企业。在全球100多个国家拥有数万块黄金地段的麦当劳，的确是个房地产运营的绝顶高手！ 其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。中原房地产投资顾问公司的商业策划部总监蔡宇翔透露：很多品牌零售企业其实就是商业用房的 大房东，因为这些企业是一个品牌，同时它要的商业用房的量要大一些，所以他用一个很低的价格租到房子。由于它是一个品牌，对地段的商业前景有非常专业的分 析，他们租的地方会有很多小租户跟进来，所以他们可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些企业的一个重要的收入来源。

这些世界零售巨头在租店铺时条件极为苛刻，租金更是低得惊人。他打了个比方来说明租金 之低：如果别人要用一百来租这块店铺的话，沃尔玛可能只要用五便可以搞定——两者相差二十倍之巨！正因为沃尔玛的条件过于苛刻，京城一著名发展商拒绝了和 沃尔玛的合作。

但蔡宇翔认为差距不至于如此大，正常的差距应该是别人(如大中电器)可能要一百才能搞定的东西，沃尔玛只要八十就可搞定，也就是比别人低20%左右， 当然，如果沃尔玛租五万平方米店铺，而另一个只租一百平方米，并且位置较好的话，差距可能有这么大。大中电器的副总经理史明也认同这种分析。从蔡宇翔的分 析也可以看出，这些零售企业仅靠租金的差价，在成本的大量减少后，利润率得到极大提供，收入就非常可观了。 所以，这些零售企业不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营着房地产，悄悄的赚取巨额利润！

黄金地段原则

经常吃麦当劳的人会有印象：几乎每一个麦当劳店生意都是很兴隆的。 麦当劳的生意兴隆的原因除了作为品牌的因素外，店址的选择也是其中至关重要的条件。麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。 在这里，施文哲没有将麦当劳兴隆的原因归结于品牌，而是认为地段是第一的因素。而麦当劳的选址是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否都要经过三到 六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰。老化商圈内坚决不设点。纯住宅原则上也不设点。 而像家乐福这样的国际零售业巨头，都会有一个极端专业而高度秘密的高薪团队来负责新店选址规划。比如到上海开拓市场，他们这个团队就会被“空投”到本地，经过步行、汽车、自行车等多种交通工具的测试，参照政府的规划布置，最终选出一个极其适合其营业的地点。

专做商业地产策划的蔡宇翔拿出一份某著名品牌企业的选址方案给记者看，方案不仅标准非常细致，而且每条标准都细化到了数字的程度。 正因为麦当劳、家乐福选址的眼光之敏锐，所以他们失败率很低，这不仅保证了他们的生意兴隆，而且使得别的商家对他们产生了信心。深圳面点王饮食连锁有 限公司董事长、总经理平对记者表示：“在深圳有50家麦当劳、45家肯德基，面点王现在是30家，有20多家面点王与洋快餐相邻或对垒。哪里有肯德 基、麦当劳，哪里就有面点王。”因为“与洋快餐相邻相对开店，并不仅仅是为了竞争。肯德基、麦当劳选址考察论证科学细致，周围环境、人口密度、人口结构、 道路交通、建筑设施等都定量分析，同时中西快餐在一起也是一种互补。多了一种选择，也就多了一份生意。” 其实，正因为麦当劳们在选址上给人们的信心，才使得它具备了在房地产界淘金的一个基本条件。因为只有它能给别的商家以信心的时候，别人才会跟随它，而它以低价租来的店铺才能以比较高的价格租出去。

麦当劳的商业平台

其实，分析到这里，我们就接触到了一个叫“商业平台”或者说 “商业模式”的概念。 做生意本质上就是在建立一个平台或一种模式，然后把各种可以整合到的资源往这个平台装，等到时机成熟了，再跃升到另一个平台之上，装更多的资源。

在这个意义上，麦当劳总裁雷·克罗克说“麦当劳的真正生意是经营房地产”并非是为了出语惊人，而是试图通过轻松的故事向人们灌输一种高级的商业思维---帮助人们形成一种叫“商业平台”的概念。而麦当劳的发展也正是不断的构筑商业平台的结果。 快餐店是麦当劳的第一个商业平台，经营者不断地在快餐店的平台上装进一些美国文化的元素，很快使麦当劳变成了一个出售美国文化的平台；在美国文化的平 台上经营者可以装上史努比之类的玩具，于是快餐店变成了兼营玩具的多功能店铺；以美国文化和特许经营模式为利器，麦当劳走上低成本扩张之路，由于其扩张的 速度以及成功，它的选址的权威性得到人们的认可，最终打造了一个房地产经营的平台。

第二篇：麦当劳的房地产

在美国，麦当劳排名第一，肯德基排名第七。麦当劳在世界121个国家和地区拥有超过30，000家店，全球营业额约406.3亿美元，而肯德基在世界80个国家和地区拥有连锁店数仅为11，000多家。

事实上，麦当劳并不像我们消费者所看到的那样，盈利来自卖汉堡。麦当劳的成功来自于“以快餐吆喝，以地产盈利”的特许经营模式，这种模式使其能够以少量启动资金快速地抓住银行，吸引富有经营能力的加盟商一起来共建麦当劳事业。麦当劳创始人RayKroc在德克萨斯州立大学演讲期间被学生们邀请喝啤酒，期间雷问学生“谁能告诉我我是做什么

的？”，学生们都乐了认为雷在开玩笑，于是有位学生笑着回答“雷，大家都知道你是做汉堡的”，雷哈哈大笑“你们错了，我其实不是做汉堡的，我真正的业务是做房地产”。

谁也想不到，麦当劳现在已成为全球最大的地产商，在全球100多个国家有数万块黄金地段，有资料显示在80年代，在麦当劳上万家汉堡店中，有60%的房地产权属于麦当劳，而剩余40%是由麦当劳总部向当地房产主承租。由此，房地产收入成了麦当劳的主要收入，麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，加盟店付给麦当劳租金，房地产收入占到近90%。麦当劳总部每天干的最多的不是研究什么汉堡好吃，而是研究哪个地段的客流量大、哪块地皮升值潜力大，他有专业的地产经纪团队，他们对地段的考察也是相当的严格，甚至考察店址与城市规划是否相符，是否会有市政动迁，是否进入城市规划红线，经过3-6个月的考察后最后才得出要哪块地或开店与否的结论，如果要问保证麦当劳开一家火一家的秘诀是什么，“第一是地点，第二是地点，第三还是地点”。

19xx年4府井），是当时麦当劳在全世界面积最大的店，我当时还在北京理工大学攻读应用数学系，为了品尝一下我和几个同学专门去王府井体会了一下什么叫做人山人海，排队就用了一个多小时才排上一份套餐。那时人们根本不知道土地会是金娃娃，试想若是捂到现在地价不知翻了几百个跟斗，后来碰到拆迁补偿麦当劳叔叔又大赚了一把，麦当劳叔叔的地产眼光应在潘石屹、任志强之前。

我们且来看麦当劳是如何借汉堡之香食地产之财的。

麦当劳或购地自建连锁店租给加盟者，或把一个精心考察过的店铺租下来，租期20年，跟房东谈好20年租金不变，然后吸引加盟商，把这个店铺再出租给加盟商，并向每个加盟商加收20%的租金，以后根据这块地产升值的情况，进行相应的递增。

如此，麦当劳公司的收入主要来源于房地产营运收入、从加盟店收取的服务费和直营店的盈余三部分。

这套模式之所以能够成功运营，是因为加盟者一般都没有足够资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用，也常无力争取贷款。

因而，麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。实质是麦当劳房地产公司(为实施房地产策略而成立的公司)用各加盟店的钱买下房地产，然后再把它租给出钱的加盟店。这种房地产经营策略，实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司，以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难，又增加了麦当劳公司的收入，同时，通过控制房地产，更有利于麦当劳加强对受许人的管理。

自从麦当劳自行购买地产以来，连锁房地产公司最大的任务就不在于寻找地主，而在于找到更多愿意贷款的银行了。从20世纪60年代初开始，麦当劳便雇佣了一批专业房地产人才在美国各地寻找适当的地产，还雇佣一组专业人士专门替公司找贷款，他们以支付高额利息为条件，专与各地的小银行交易。这使得麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司。

资料表明，至20世纪80年代中期，麦当劳的近万家餐馆中，有60%的房地产权属于麦当劳总部，另40%是由总部出面向当地房地产主承租的。

由此，房地产收入成为麦当劳的主要收入。麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90%。

这种相互制约、共荣共存的合作关系，使得麦当劳在处理总部与分店关系上非常成功，主要表现以下三方面：其一麦当劳收取的首期特许费和年金都很低，减轻了分店的负担;其二是总部始终坚持让利原则，把采购中得到的优惠直接转给各特许分店;其三是麦当劳总部

不通过向受许人出售设备及产品来牟取暴利(许多特许组织都通过强卖产品的方式获得主要利润，这就容易使总部与分店发生冲突)。

麦当劳的诚意换来了加盟和供应商的忠诚，麦当劳与加盟者、供应商的关系是相互制约、共存共荣的合作关系。这种共存共荣的合作关系，为加盟者各显神通创造了条件，风靡全世界的“麦当劳叔叔”就是一个成功的加盟者与广告公司创造出来、总公司启用并推广的“联合广告基金会”模式也是由麦当劳加盟者创立(19xx年)而被总公司采用的。

麦当劳商业地产模式给我们另外一种想像是：在众多以吸引了国际名牌店入驻为荣的商业地产项目中，是否又饱含着说不出的无奈？ 几十年过去了，麦当劳的地产王国已经扩张至全世界。但“我就喜欢”的快餐文化口号之后的神秘地产生意并未被太多人关注。在中国的“麦当劳一代”长成这个世界上最具消费欲望和能力的时候，中国 地产也经过了数次风波和爆炸型的成长。而麦当劳的地产生意经，正逐渐被人们关注。 地产运营绝顶高手麦当劳是闻名全球的快餐企业，但麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，那是以特许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。麦当劳总部干得更多的事情，是琢磨哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建起快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。

如今的麦当劳并不只是卖快餐的了，当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀，并最终利用麦当劳响当当的牌子以特许经营的方法扩张时，麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的企业。在全球100多个国家拥有数万块黄金 地段的麦当劳，的确是个房地产运营的绝顶高手！ 其实，在地产中淘金的非地产企业，远不止麦当劳一家。很多品牌零售企业其实就是商业用房的大房东，因为这些企业是一个品牌，同时它要的商业用房的量要大一些，所以他用一个很低的价格租到房子。由于它是一个品牌，对地段的商业前景有非常专业的分析，他们租的地方会有很多小租户跟进来，所以他们可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就是这些企业的一个重要的收入来源。

世界零售巨头在租店铺时条件都极为苛刻，租金更是低得惊人。打了个比方来说明租金之低：如果别人要用一百来租这块店铺的话，沃尔玛可能只要用五块钱可以搞定——两者相差二十倍之巨！正因为沃尔玛的条件过于苛刻，京城一著名发展商拒绝了和沃尔玛的合作。

当然，如果沃尔玛租五万平方米店铺，而另一个只租一百平方米，并且位置较好的话，差距可能有这么大。这些零售企业仅靠租金的差价，在成本的大量减少后，利润率得到极大提供，收入就非常可观了。 所以，这些零售企业不仅仅在自己的业务范围内赚取利润，而且以自己的方式经营着房地产，悄悄的赚取巨额利润！

经常吃麦当劳的人会有印象：几乎每一个麦当劳店生意都是很兴 隆的。 麦当劳的生意兴隆的原因除了作为品牌的因素外，店址的选择也是其中至关重要的条件。麦当劳华东地区总裁施文哲这样表述：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。 在这里，施文哲没有将麦当劳兴隆的原因归结于品牌，而是认为地段是第一的因素。而麦当劳的选址是一件极为重大的事情，通常一个店的开与否都要经过三到六个月的考察，考察的问题极为细致，甚至涉及到店址是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。进入红线坚决不碰。老化商圈内 坚决不设点。正是这些严格的商业成熟模式，麦当劳已经成为全世界最大的地产开发商了！