地产甲方乙方必看：某大型地产公司广告行为指引修订稿！(转载)

地产甲方乙方必看：某大型地产公司广告行为指引修订稿！！！

1． 目的

为规范集团的广告发布行为，防范广告发布活动中的法律风险，维护万科品牌形象，制定本指引。

2． 范围

万科企业股份有限公司及所属各地产公司。

3． 职责

3.1 集团审计法务部负责本指引的制订、修改、指导和监督。

3.2 各地产公司相关部门负责本指引的实施。

4． 控制与过程

4.1 广告发布原则

4.1.1 真实

广告须保证所传达信息的真实性，任何明确具体的描述均应有事实依据，不应对自身无法控制的事项作出承诺，不应含有虚假的内容，不应有意误导受众。

4.1.2 合法

广告发布须保证其内容和程序不违反法律、法规、规章。

4.1.3 公平和诚实信用

广告陈述应遵循公平竞争的原则，不应诋毁竞争对手或贬低同行，广告中涉及的具体明确的事项应能够兑现。对不利于客户的客观信息，不应掩饰。

4.2 行为控制准则

4.2.1 广告发布审查

广告发布稿应由公司营销部/策划部/企划部负责拟定，涉及各部门确认的，应以书面方式征询意见，相关部门须以书面回复意见并对该意见负责。汇总各部门意见后，拟稿部门组织各相关部门召开广告文稿确认会，最终经公司第一负责人签发后发布。

4.2.2 广告存档

广告发布后，应保留原件，因载体性质不能保存原件的，应当复制留存，并分项目按日期存档。

4.3 广告发布规范

4.3.1 广告法明确禁止的情形：

l 使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌、军旗、勋章；

l 使用外国的国旗、国徽、国歌、军旗；

l 使用国际组织的旗帜、徽记；

l 未经授权使用“五环”、“红十字”、“红新月”等标志；

l 使用国家机关和国家机关工作人员的名义；

l 使用国家级、最高级、最佳等用语；

l 妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；

l 妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；

l 含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；

l 含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；

l 妨碍环境和自然资源保护；

l 在广告中使用排序、推荐、认定、上榜、抽查检验、统计、公布市场调查结果等对企业及其商品、服务进行排序或综合评价的内容。

（如“全国销量第一”、“市场占有率第一”、“市场主导品牌”、“消费者首选品牌”、“中国公认名（品）牌”、“××推荐产品（品牌）”、“××认定”、“××认可”、“××指定”、各种满意率、信任率等。）

4.3.2 房地产广告特殊规定

l 预售、销售广告，应当载明以下事项：

(一)开发企业名称；

(二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

(三)预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

l 房地产租售的基本单位，应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

l 广告中表现价格，应当是实际的销售价格，并且明示价格的有效期限。

l 广告表现项目位置，应以道路的实际距离表示，不能以所需时间来表示距离。项目位置示意图应当准确、清楚、比例恰当。

l 广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

l 广告涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

l 广告中涉及贷款年限和额度的，应当注明“××银行提供最高×成×年按揭”。

l 房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘的，应当真实、准确，注明出处。

l 不应在项目未具备销(预)售条件的时候发布该项目房地产销(预)售广告。

l 未取得商品房预售许可证之前，不应以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布房地产广告。

l 广告中不应含有开发商对买受人的户口、就业、升学等事项的许诺。

l 广告不应含有风水、占卜等封建迷信内容，不应有悖社会良好风尚。

l 广告不应利用其他开发商的项目形象。使用万科其他项目的效果图或者模型照片，应当在广告中注明。

l 广告中不应出现融资或者变相融资的内容，不应含有升值或者投资回报的许诺。

l 广告中使用全国地图时，对国界、省界、台湾、南海诸岛等敏感因素应特别谨慎。

4.3.3 关于肖像权、姓名权和知识产权

4.3.3.1 广告中需要使用他人肖像或姓名的，应当征得肖像权或姓名权人的书面同意。

4.3.3.2 广告中使用图片、书法、音乐，均有可能涉及他人著作权，应当取得著作权人的书面同意。委托广告经营单位制作、发布广告的，应当要求广告经营单位提供合法使用的证明，并应当在合同中明确约定：因本广告引致的对任何第三方关于人身权和知识产权方面的赔偿责任均由广告经营单位承担。

4.3.3.3 广告中涉及专利的，应当标明专利号和专利种类。不能使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利做广告。

4.3.3.4 广告中在注册商标上使用?标记的，所使用的商标图样应当与注册商标图样一致，不能更换字体。

4.3.4 关于不正当竞争

4.3.4.1 广告不应贬低其他生产经营者的商品或者服务，不应贬低同类产品。

4.3.4.2 有奖销售，奖金不能超过人民币伍仟元。

4.3.5 关于隐私权和名誉权

广告和软文如报道他人的姓名及其他个人资料，必须取得当事人书面同意。业主和万客会会员的个人资料涉及隐私权，公司负有保密义务。

4.3.6 实物广告的存档

在现场向公众展示的沙盘、模型、样板房，应当拍摄录像或附日期的照片，存档备查。

4.3.7 广告中避免涉及国家机关及其工作人员

l 广告中不要提及具体的国家机关名称和领导人职务、姓名。

l 对含有国家机关或政府工作人员信息的新闻报道、图片和证书，可以在销售接待现场展示，但应当注明新闻报道的出处。

4.3.8 户外广告的安全责任

大型广告牌、热气球、氢气球、飞艇等户外广告，都存在安全责任问题。属于我方自有的，应当定期维护，防止发生安全事故；属广告商提供的，在合同中应当约定维护责任，并约定因户外广告载体发生意外事故导致的任何第三人的人身和财产损失，均由广告商承担。

4.3.9 宣传册（售楼书）

● 宣传册应标明印刷日期。分期开发的项目，应注明是哪一期的宣传资料。 ● 在总平面图及相关文字介绍中，对占地面积、总建筑面积、容积率、绿地率、配套公共设施等与业主利益密切相关的信息（见4.3.15）要真实准确；尚未确定规划的部分，应准确地划定其占地范围，并注明“待规划用地”；已确定的后期开发用地，应注明“第×期用地”。对上述数据，以约数表示为宜。

● 在户型组合平面图及相关文字介绍中，对电梯间、配电、消防设施间等可能对居住产生不利影响的设施，要准确标注。

● 在介绍户型图、交付标准等信息时，应注明其适用或不适用的范围（第×号楼

第×单元/层），尤其要注意非标准层、非标准户型的差异。

● 宣传册（售楼书）提示语：

1．本宣传册为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。本公司保留对宣传册修改的权利，敬请留意最新资料。

2．总平面图提示语：本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权做出细部调整。（B:本图仅为**项目规划效果示意，与实景存在一定差异。）

3.关于项目周边道路交通状况、文体商业服务设施介绍等，应提示：“以上资料为截止于×年×月×日的情况”；

4.对政府规划中待建的项目如地铁、轻轨、公园、公交线路等的介绍，应提示“以上信息来源于××”。

5.户型图如标有尺寸，应提示：本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。”

6.介绍项目周边信息时，应提示：“本页中对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺。” 本提示语与本条3.、4.中的提示语同时使用。

7．在介绍所使用的设备、材料的页面，应提示：“本公司如以同等品质的材料/设备替代，恕不另行通知。”此提示亦适用于材料/设备展示的现场。（但如果发生材料/设备变更，应当在合同附件中更正）

8.提示语的字体不得小于同一版面的主要文字。

l 对宣传册的各项要求适用于各种宣传手册/单页/折页。

4.3.10报刊广告

提示语：“本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。”

4.3.11沙盘 / 模型

● 对宣传册（售楼书）的各项要求适用于沙盘和模型。

● 沙盘/模型应严格按比例制作，但不要标注比例尺。注明“××项目第×期模型/××户型模型”。

● 楼盘模型的外立面、窗、阳台、花园、地平标高、色彩等业主关心且易于对照的因素，应当按设计方案准确体现。

● 提示语：“本模型依据规划方案制作。因工艺、材质和比例所限，与实景存在一定差异。”

● 户型模型提示语：“本模型仅为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同。”

4.3.12 示范单位

● 示范单位应按交付标准制作，插座、管线等也应按实表示。搭建的示范单位，应按该户型的施工图尺寸制作，不得放大。

● 装修示范单位应在醒目处提示：本单位为装修示范，非交付标准，室内装修、家具、陈设等除注明外均不属于交付范围。

● 交房标准示范单位提示语：“本单位为**户型交付标准示范，相同户型单位因楼栋、楼层等不同，局部结构、面积等可能有所不同。”

● 准交房标准示范单位提示语：“此为经装饰的交付标准示范单位，除特别注明外均属于交付范围（或B、未注明“随楼配置”的设施和家具、电器、装饰品不属于交付范围）；相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同。”

● 对示范单位室内与交付标准显著不一致的地方（如隔墙改动等），需在相应位置进行特别提示。

4.3.13 效果图

在广告中使用非实景图片，应注明“效果图”。

4.3.14 在销售现场关于口头解说的提示语：

l “本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以合同为准。”

l 对各种场合使用的提示语，位置、字体、颜色要醒目大方，真正起到提示作用。

4.3.15 慎重发布对我方有约束力的广告

根据合同法，广告的内容具体确定，并表明只要对方承诺，我方即受该意思表示约束的，视为要约。最高人民法院的司法解释进一步规定：商品房的销售广告和宣传资料就开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立以及价格确定有重大影响的，应当视为要约，即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。下列因素对合同签订和价格确定可能有重大影响，在广告与宣传材料中出现时，须特别慎重：

● 发展商、承建商、设计单位、监理单位；

● 占地面积、总建筑面积、容积率、总户数；

● 绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）；

● 户型（结构、进深与开间等尺度、露台、飘窗、阳台等）

● 景观、朝向、间距；

● 价格（均价、起价、价格期间、某套房屋的具体价格）、优惠条件；

● 设施、设备、材料（品牌/制造商、型号/规格、性能、数量）；

● 附属花园（面积、交付标准、用途）；

● 按揭（按揭条件、年限、金额）；

● 小区配套设施：

（1） 会所（设施与具体功能）

（2） 停车场/库（车位比/数量、租/售）；

（3） 篮球场、网球场、游泳池等体育娱乐设施；

（4） 学校、托幼等文化教育设施（入学条件或资格）

（5） 医疗、邮局等；

（5）商铺（经营种类或限制）；

上述配套设施都还应注意面积、所在位置、经营者、收费情况、可交付使用的时间等内容。

● 周边道路、环境、市政配套；

● 采暖、燃气、热水等管网（服务商、收费标准、服务标准）

● 交通承诺（班车，包括承运人、费用、期间等）；

● 物业管理：物业管理人、管理费用、管理方法（小区封闭、组团封闭等）、管理与服务内容（安防等承诺）；

● 营销赠送礼品、抽奖活动及奖品。

5. 相关法规：

中华人民共和国广告法

广告管理条例

广告管理条例施行细则

广告语言文字管理暂行规定

第二篇：《甲方乙方》看后感

班级：09中文

学号：092021033

姓名：周玲

《甲方乙方》

--冯小刚电影的黑色幽默

电影是艺术，但不只是影象、灯光、音效的艺术。而是已经超越的各种单一艺术的综合体。是能让看过的人，跨越各种障碍产生心灵共鸣的艺术。这种艺术不止需要影象、灯光、音效甚至是特技等外在感官的效果。更需要的是能打动人心的故事和会讲故事的导演以及会演故事的演员。在中国冯小刚所讲的故事更能打动大家的心，所以才会有许多经典的电影对白在社会上流传。

小刚具有黑色幽默精神，在抓住大众的主流娱乐心理的同时，又能反映人性的善恶，以及困扰城市人的生活问题，其作品不仅能获得商业上的成功，且能引起观众的共鸣。

小刚编导的喜剧影片《甲方乙方》是我国第一部电影贺岁片。它以喜剧的表现手法，将钱康、姚远、梁子、周北雁这四个自由职业者在19xx年夏天开办的一项“好梦一日游”的业务活动展现在观众面前。影片构思巧妙，内涵丰富，耐人寻味，引人思考，是一部匠心独运的佳作。《甲方乙方》以创造性的构思吸引观众，冯导说这部影片是一部不太真实又煞有介事的喜剧。影片的情节围绕着“好梦一日游”的业务展开。

演员

每一个演员都超级到位，以至于后来再看王朔的原著《顽主》里面的人物浮现在眼前都是电影中的形象。

葛优咱就不多说了，光是那句“打死我也不说！”就从头到脚展现了这厮幽默伤人于无形的境界。

刘蓓，人精儿一个，自打《过把瘾》就对她有了些许的好感，绝对是饰演周北雁的不二人选，最难忘电影里面的那个瞬间：阳光明媚的下午，姚远刚被假巴顿枪毙，借房子以一种浑水摸鱼的姿态邀婚。一脸坏笑的周北雁：“这急只能你自己着了，你也不是我意中人！”那坏笑样儿，比那地主婆儿形象还入木三分。 何冰，不让丫演梁子都对不起他，也就是他在电影中的德行（褒义啊）最忠于王朔原著中顽主们的脾气禀性：暴贫，满嘴跑火车，混在文化人圈子里的小痞子，其地位有点像《编辑部的故事里面的》余德利。戏份不多，但灵光一现就让冯导的电影一下子生活化了，看着就是那么亲切。不过，说实话，这堆人里面就是何冰这厮文化水儿多，苗正根儿红，正经的中央戏剧学院科班毕业，北京人艺演员，离纯艺术最近，绝对是好演员。

英达，据说书贩巴顿这角儿原先是给姜文留的，因他档期排不开，无福消受。于是便宜了英达这胖子。我倒觉得幸亏姜文没来，就他那英武劲儿还用得着“好梦一日游”帮他实现战争梦？自己就能组织一帮小混混打群架了（看看《有话好好说》就知道了，同样是书贩子，那里可是菜刀横飞啊！）！倒是英达这种外表肉

肉囔囔的主儿，内心渴望当一回老大才会到钱康、姚远他们那个地界儿去。出彩儿是肯定的了。

傅彪，这人不说不行，冯导对他有知遇之恩。当初在《甲方乙方》剧组傅彪其实根本就是编外人员，端茶倒水，送包子盒饭的主儿。连业余演员都说不上，顶多就是一有心向文艺圈儿靠拢的进步中年。后来正赶上去张富贵的那演员还没有选定，有人向冯导推荐了傅彪，冯导一看这胖子挺憨厚，心眼儿不坏，一瞪眼也是不怒自威，于是就用了他。一下子就一发不可收拾，《没完没了》一举登上了主战线，自此不说平步青云吧，也算得上是一帆风顺了！可惜英年早逝，地主家的骡子啊，马啊，那些大牲口又得出来干活了，可惜了！

李琦，当年也是只身闯北京的主儿。在原著中，这角儿是个小瘦子。估计冯导是考虑瘦子经不住梁子和钱康的两下子吓唬，出不来什么效果，于是换了那么个大胖子。演的朴实，没什么表演的痕迹，也是野路子自己摸索出来的苦孩子。看着就是那么真实。

最后，顺道说一下刘震云，就是著名作家，《手机》、《一地鸡毛》的作者。迷恋阿依土拉公主的那个失意青年，在公园里面吃了一顿看不见人的西餐。说实话，真是够土的，有点颠覆文人的做派。眼神呆滞的传神，也是本色演员来的！

浪漫而奇幻的喜剧

喜欢这部喜剧，也许它所表达的不仅仅是“好梦成真”这样一个实现梦想的工作性质，更让人们了解一种生活态度，珍惜现在拥有的，不要因为拥有就以为有资格说不要，你要明白，丢掉了你所拥有的，你还有什么呢？

想当将军的梦想，想实现不大嘴巴的梦想，想知道被欺负是什么感觉，想当一次穷人，想有房子..................那么多那么的梦想，都是想有却不曾得到过的，看着一个个不可能变为可能，那些兴奋抑或惆怅、感激的表情，其实，真是让人心疼。

对于轻易得到的东西，人们总是不珍惜，不是因为不喜欢，也许遵循的就是眼睛永远看不见眼睫毛这个道理吧，太多的风景遮住了我们的视线，才感受不到身边的温暖最真实。

“地主家也没有余粮啊~~~~~~~~”葛大叔，您太有爱了！

“我现在就想天天抱着龙虾睡觉~~~~~~~”知道什么叫得瑟了吧！

“我好像真的爱上你了~~~~~~~~”不知道为什么，当他这么说时，我觉得无比浪漫，就像《非诚勿扰》中舒淇把他的电话丢进了海里，葛大叔有些无奈有些宠溺却没有发脾气温柔的说：“这是我手机，你手机早跟你跳海了。”舒淇告诉他，你也不需要和别人联系了。大叔温柔的亲了自己的爱人，那时我都替她觉得幸福。此生有你，足矣。

《甲方乙方》，不仅仅是合同中的甲方乙方，更是生活中对待别人的甲乙方，对待生活态度的甲乙方。

冯导的幽默市场从此开始。不得不相信这样的电影才是经典，诙谐幽默而又朗朗上口的片段，完全市民化的小人物的善良和天真。

当结尾镜头抬起，走廊上一片喜庆的红光。葛优说：“19xx年过去了，我很怀念它”。

被惦记的是那一年的善良和血气方刚，是聪明幽默地为大众提供实现梦想的舞台。

这样的电影说不出来是什么感觉，但总感觉中国电影就应该有这样的韵味。 其实不管梦想是什么，现实有多残酷和险恶，在“好梦一日游”中我们以为的天方夜谭和不可思议却被姚远、钱康他们对待得如此认真，而他们愈发认真，我们愈觉得忍俊不禁。

在这样的欢笑中重新审视现实和梦想。

一部荒诞式的小品电影却能带给人们深深的思考。

通过“好梦一日游”团队的努力，许多人的梦想实现了，当将军的、想守口如瓶的、想受气的、想吃苦的、失恋的、明星想过普通人生活的、病危的人想住新居的??一个个故事如同浮现在眼前，而在这一个个小品般的故事穿插的是那种小市民在小生活中悟出的大善大真大道理。所以在笑的同时，我仿佛在学习姚远、北雁、老钱他们的生活态度，那种坦诚、热心、善良、开朗。

冯小刚处理低调的喜剧感以及北京独特的调侃风味很独到。中国城市人的生活苦闷、婚姻危机和对社会商业化的无奈情绪，都可以从戏里的角色身上反映出来。狂想曲的背后，仍然有一抹讽谕民生的人文笔触。

《甲方乙方》是冯小刚编剧、导演的第一部贺岁喜剧片,该片在19xx年上映，观众强烈的反响使这一部投资六百万人民币的电影以3600万的票房成为当年的票房冠军，该片也获得了第二十一届百花奖最佳影片，葛优、刘蓓也凭借此片获得了第二十一届百花奖最佳男、女主角。

《甲方乙方》这部电影开拓了中国电影“贺岁档”的先河。而冯式幽默的市场从此开始。诙谐幽默而又朗朗上口的片段，完全市民化的小人物的善良和天真。给许多观众留下了深刻印象。甚至至今这部影片也堪称冯氏幽默的经典之作。

这部影片从结构手法来看，影片以“好梦一日游”为线索和总体纲领，分别设置和展开了不同阶层不同职业不同时代的一些情景，也在每一个情景之中，阐述了一些人生哲理。

从影片风格和情感色彩来看，这部影片独具特色地将喜剧性与纪实性完美地揉和在一起。“公交车上抓小偷”、“解决婚姻矛盾”、“圆癌症患者一个梦”还是“体验贫困地区生活”等等，无处不体现影片的纪实性，但又不缺乏影片喜剧色彩。整部影片也很感人，通过实现不同阶层的不同梦想，总结出一道道人生感悟。

从语言特点来看，影片的对话特点在于幽默与哲理完美的结合。例如，深明大义，只爱真理，不爱钱，其实这些都反映了影片的深刻含义。正是这一次次的幽默，一条条的哲理，使影片中塑造的屏幕人物形象愈加鲜明。

从细节运用来看，汤丽君影星想摆脱名人的压力，做一名普通人，之后才知道做普通人比做名人更难。游老板极力要求体验山区中穷人的生活，最后却把整个村的鸡吃光了，才知道生活在贫困地区的艰辛。这俩方面都反映了社会的两大极端，为影片增添了不少色彩，深深的打动了观众朋友。

从性格塑造来看，姚远的聪明、周北雁的感性、钱康的正直、深子的豪爽，但他们都具有共同的特点——善良和热情。四个性格迥异的人，带着共同的梦想奋斗着，这是此片人物性格塑造的一大亮点。

从主题内涵来看，从一个以营业为目的的“好梦一日游”改为慈善机构，无偿的为顾客实现梦想，表现出当今这样一个人与人的情感愈加冷淡，以金钱为目的的社会，还有这样一批善良的青年，从而教育和感悟了身边的每一个人，这才是影片的主题内涵。

总的来说，这部片子由几个小品式的段落构成，也正是这种小故事的段落模式，冯小刚把他那种冯氏幽默与京味的小聪明发挥的淋漓尽致，各个段落中的经典对白也成了人们使用频率颇高的“日常用语”，好梦一日游，哪怕真的只有一天。人生实在太多不完美，太多遗憾，所以我们才会有梦。虽然情节上看起来有点天方夜谭，可是它却表现出中国传统的人本主义思想，无论在你看来是否儒忠，内里表现出来的爱心足以感动几许人心。

当结尾镜头抬起，走廊上一片喜庆的红光。葛优说：“19xx年过去了，我很怀念它”。这样的电影说不出来是什么感觉，但总感觉中国电影就应该有这样的韵味。就是这部“大荒诞、小真实”的喜剧使内地电影界有了清晰的电影档期的概念，从此中国电影终于有勇气和能力与好莱坞商业大片叫板，也加快了中国电影商业化步伐。从此，每年春节档期，我们都会期待一个叫冯小刚的导演又给我们带来怎样的惊喜与感动。