房地产经纪人无需考证了。日前，国务院下发了《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，在决定取消的11项职业资格许可和认定中，房地产经纪人职业资格排在首位。业内人士认为，取消房产经纪人资格认证将降低行业准入门槛，在竞争越趋激烈的形势下，独立经纪人或将成为趋势。 新政
房产经纪人资格认证取消
8月12日，国务院下发了《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》。其中，国务院决定取消的11项职业资格许可和认定中，《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》中的房地产经纪人职业资格排在首位，将由住房城乡建设部和人力资源社会保障部共同实施。
据了解，按照现行《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。
那么，房地产经纪人无需考证后，对行业会造成何种影响？昨日，重庆诚祥房地产经纪有限公司董事长荣毅在接受商报记者采访时表示：“在我看来，取消资格认证不代表不再持证上岗，只能说以后的资格认证不再由住建部审批，而是由行业协会来完成。”
荣毅还表示，以前房产经纪人资格考试每年只能一次，拿证机会小。由行业协会组织认证后，可能会增加考试次数，门槛也可能会相应放低，因此需要加强市场自律管理和行业协会的自我组织管理。
“此举只是降低了营销人员的准入门槛，人人都可以做房产销售，扩大上游信息源，但是房产交易的法律程序并不松懈，买卖房屋依旧会委托给专业机构完成。” 重庆涌鑫地产相关负责人崔宁告诉记者，国家出台该政策更多是为了发动个人资源和优势来刺激市场、拉动行业销售。
市场
高提成吸引独立经纪人
就在新政出台后，商报记者走访市场了解到，重庆部分房屋中介机构已开始对房产经纪人推出无底薪高提成的营销模式。
“取消房产经纪人资格认证，将有更多的营销人员涌入该行业，竞争将越来越激烈，因此我们提出了业绩提成70%的方案刺激工作积极性。”昨日，重庆庄天房地产经纪有限公司总经理赵亮告诉记者。 据赵亮介绍，独立经纪人不需要坐班，与房产中介公司是合作关系、不是雇佣关系，签订合作协议。“目前我们公司的独立经纪人团队有60多人，从上个月业绩来看，独立经纪人让公司营收增长了10%，由于减少了房租、人力、管理等成本，利润增长近30%。”
重庆钢运地产相关负责人则表示，钢运地产也开放了独立经纪人模式，无底薪、提成50%。但是在选择录用独立经纪人方面，有从业经验和实际业绩者优先。
“佣金一般是房价的1.5%~5%不等，通常是2%，如果销售情况好，收入还是非常可观的。”重庆某房产中介机构独立经纪人陈翔（化名）告诉商报记者，上个月他房屋销售总额200万元，按照2%的佣金和50%的个人提成，他最后拿到手的月收入是2万元。
但是对于无底薪高提成的模式，也有业内人士认为不合理。重庆某房地产公司负责人表示，每个经纪人的个人能力和业务熟悉度不相同，大多数从业人员得不到基本保证，业绩只会集中到少数人手上，不能促进整个行业的良性发展。
纵深
经纪人提高个人素质赢市场
“考试只是对经纪人专业能力的考核，但是在实际从业过程中，经纪人的个人素质和资源整合能力更为重要。”重庆强仕商业管理有限公司执行董事徐强表示，新政出台后，开发商对合作伙伴选择将有更高要求，因此，高素质、高能力的经纪人将赢得市场。
重庆诚祥房地产经纪有限公司董事长荣毅同样表示，取消房产经纪人资格认证不能降低房地产经纪从业的门槛。人人都可以是独立经纪人，但是在房产交易签约过程中，《房地产经纪管理办法》就明确要求签约人必须是房产经纪人。因此，房产经纪人必须在专业知识、资源整合、业务洽谈、流程办理等各方面下足功夫。
“政策放宽后，激烈的竞争压力让很多经纪人越来越重视个人品牌建设。在增强个人能力的同时，通过打造个人知名度和影响力来吸引市场关注、奠定市场基础。”重庆景瑞地产策划经理熊宇说。 房地产经纪人职业资格的取消，全国上下“全民经纪人”时代来临的魅惑之言被广为热炒，一时间，我国的房产经纪行业陷入了前所未有的发展迷雾。
新政出台实施后，我国的房产经纪会不会走入如众人热议的无准入门槛的全民经纪时代呢？ 国家所出台的新举措，主要是针对近年来我国房地产经纪人职业资格的考试太过于流于理论形式，所考内容与经纪人实际工作不相适应的情况而做的调整。事实上，房产经纪属于实践性很强的职业类别，房地产经纪人职业资格认证考试内容，不但应考察房产经纪行业的基本知识体系及理论内容，更需要考察房产经纪人的从业实践操作能力。而以前所进行的房地产经纪人资格证考试，呆板的应试内容早已脱离了我国房产经纪的时代发展步伐，新政取消房地产经纪人资格认证，是国家进行房地产行业调整做出的重要举措之一。
调整后，过去由一纸证书作为能否从业的唯一判断标准，调整为由房产经纪行业协会及联盟组织对本行业的从业人员进行管理、培训、评价、认证，操作起来会变得更加真实全面，准确有效。
按照之前的政策，国家对房地产经纪人执业资格证的颁发门槛比较高，在取得房地产经纪人协理资格后，有一定工作年限和资历方可申请参加房地产经纪人执业资格考试。如大专学历须工作满6年，从业满3年；本科学历须工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。
由于难考，以及中介行业流动性过大，其实杭州目前的房产经纪人大多没有这本证书。而在杭州开设一家房产经纪门店，通常需要3张“房地产经纪人执业资格证书”。以往由于证难考，不少门店都采取“有偿借证”的模式开店，每张证单月的租借费在600元上下。如果以3张证、每张600元计算，一年的租借费就有21600元。对于一些拥有数百家门店的中介公司，这是一笔百万元级别的开销。取消房地产经纪人职业资格许可和认证，无疑降低了企业的成本支出。
“7月份刚刚交了考试费，正在努力复习呢。结果就传来这样的消息，我是一会儿笑，一会儿愁啊。”21世纪不动产采荷店的小张说，考证的内容非常无聊和枯燥，脱离现在二手房市场实际，对工作基本没啥大用场，就是一“应试教育”。
“这个证的考试时间很不合理，每年都设定在10月份的周六、周日。‘金九银十’，是我们最忙的时候，很多人压根就没空去考试。我去年交了钱，最后因为要带人看房，就旷考了。”不过，小张担忧，取消认证考试之后，肯定会出现大量的独立经纪人，再加上现在流行的电商平台，行业的竞争会更加激烈。
第二篇：房地产经纪人基本知识
基础知识
此文件根据深圳市的相关资料整理而成，通过这份资料，基本可以对房地产业的相关政策法规和概念有个比较全面的了解。
1、 什么是房地产?
答：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地以上的建筑物、附着物。
2、 什么是房地产权?
答：指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权利，如抵押权等。
3、为什么要进行房地产权登记?
答：房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管 理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：产权确认，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地 产权登记对房地产交易状况进行管理和监督
4、 房地产权登记有何法律效力?
答：依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。 产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或 妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。
5、 房地产登记发证工作由哪个部门负责?
答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划国 土局是特区房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。
6、 《房地产证》有什么作用?
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基础知识
答：《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地 产的凭证。
7、 现在颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《房屋所有权证》、《国有土使用权证》有什么区别?为什么要换证?
答：现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一， 统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。为统一《房地产证》的发放，加强房地产权管理，过去的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》都要更换成新的《房地产证》，但在更换前继续有效。
8、 新的《房地产证》如何体现土地和房屋的产权?
答：新的《房地产证》分别设置土地、房屋两个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进行登记，以确认权利人的上述两项权利。
9、 《房地产证》记载哪些内容?
答：《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋等。具体有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座 落、坐标等内容。
10、 房地产登记的程序是怎样的?
答：房地产登记按下列程序办理：
(1)提出申请；
(2)受理申请;
(3)审查申请文件；
(4)权属调查;
(5)依法公告；
(6)确认房地产权利；
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基础知识
(7)将核准登记事项记载在房地产登记册上；
(8)计收规费并颁发房地产权利证书;
(9)立卷归档。
11、 房地产登记的种类有哪些?
答：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。
12、 怎样申请房地产权登记?
答：申请房地产权登记，应当按照规定的时间向登记机 关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间 内核准登记，并发给房地产权利证书。
13、 房地产权登记机关核准登记需要多长时间?
答： 申请房地产权初始登记的需要90日， 申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，申请变更及其它登记的需要30 日。
14、 房地产登记的权利人名称是如何确定的?
答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定:
(1)企业法人，为该企业法人的法定名称;
(2) 国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名
称；
(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称;
(4)个人，为合法身份证明上的姓名;
(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。
15、 房地产登记是以什么为单位进行登记的?
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基础知识
答：房地产登记是以一宗土地为单位进行登记。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封 块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。
16、 不按规定时间申请房地产登记，应承担什么法律责任?
答：，不按规定的时间申请登记的，每逾期 一日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。
17、 采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么法律责任?
答：利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应负赔偿责任。
18、 哪几种情况房地产登记机关不予受理登记申请?
答：下列两种情况房地产登记机关可以不予受理登记申请。
(1)申请文件不齐全；
(2)申请不符合规定；
房地产买卖、抵押、分割、 交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。
19、 哪些房地产登记需要由当事人共同申请？
答：房地产买卖、抵押、分割、交换、赠予等房地产登记由有关当事人共同申请。
20、 哪些房地产登记可由当事人单独申请?
答：下列情形的房地产登记，当事人可单独申请；
(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；
(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；
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基础知识
(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利
的有关登记；
(4)变更登记；
(5)因土地使用年期届满的注销登记；
(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产 权利证书
等其他登记。
21、 法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任? 答：应由当事人共同申请登记的，一方申 请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供 登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚 款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可迳为登记。
22、 申请房地产登记，可否委托他人代理?
答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机 关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。
23、 哪些房地产合同须办理公证手续?
答：按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的 ，须办理合同
公证手续。
23、 哪几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定?
答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：
(1)产权纠纷尚未解决的；
(2)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；
(3)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；
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基础知识
(4)有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的；
(5) 法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。
24、 什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项?
答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：
（1） 当事人对房地产不拥有合法权利的；
（2） 当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺
骗 手段获准登记的；
（3） 登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。
25、 房地产登记费是如何收取的?
答：申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：
（1） 初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，
超过部分按 万分之五交纳；
（2） 转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元
的，超过部分 按万分之五交纳；
（3） 抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不低于一百元；
（4） 变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。
26、 什么是地籍?什么是产籍?
答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
27、 什么是房地产权初始登记?
答：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及
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基础知识
建筑物、 附着物的所有权进行的登记。
28、 具备什么条件可以申请初始登记?
答：符合以下条件的可以申请
（1） 签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款 后三十日内；
（2） 自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内；
（3） 具备上述两个条件，方可申请 初始登记。
29、 申请土地使用权初始登记应提交什么文件?
答：申请土地使用权初始登记应提交下列文件：
一、《房地产初始登记申请书》；
1、身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。
2、土地权属证明包括：
（1） 以出让方式取得土地使用权的应提交：
a、地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同
时提 交征地补偿协议书；
b、付清地价款证明；
（2） 以行政划拨方式取得土地使用权的应提交：
a、政府批准用地文件；
b、用地红线图；
c、征地补偿协议书；
（3） 其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。
（4） 登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
30、 申请房地产权初始登记应提交什么文件?
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基础知识
答：申请房地产权初始登记应提交下列文件：
一、 土地使用权属证明；
二、 建筑许可证；
三、 施工许可证；
四、 建筑物竣工验收证；
五、 经市政府指定的机构审定的竣工结算书；
六、 建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、
剖面图)；
七、 登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
31、 哪些房地产登记需要公告?公告期是多长?
答：申请房地产初始登记及申请补发《房地产证》需要进行公告，公告期分别为30日及6个月。
32、 土地的使用年期是如何确定的?
答：凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国 家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
33、 什么叫宗地?宗地号代表什么意思?
答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为 基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从 大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第 24宗地。
34、 什么叫宗地图?什么叫证书附图?
答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情
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基础知识
况。包括： 宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附 图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产 情况及房地产所在宗地情况。
35、 什么叫确权?
答：确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
36、 权属调查包括哪些内容?
答：房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑 物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权 属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。
37、 什么叫房屋的基底面积?
答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
38、 什么叫房屋的建筑面积?房屋的建筑面积包括哪些?
答：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。
39、 什么叫房屋的公共面积?
答：房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过
2.2米 的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、 门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、
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基础知识
电梯机房等。
40、 房屋的公共面积如何分摊?
答：每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算：
（1） 积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算。
（2） 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每
户应分摊的 公共面积=[SX()应分摊公共面积各户使用面积之和×每
户使用面积。
41、 什么是房地产转让?
答：房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
42、 哪些情况需要办理房地产转移登记?
答：经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日 起三十日内申请办理转移登记：1、买卖； 2、赠与；3、交换；4、继承；5、共有房地产的分割；6、人民法院判决、裁定的强制性转移；7、依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。
43、 房地产转让应遵循的原则是什么?
答：房地产转让应当遵循合法、公平、 自愿和诚实信用的原则。
44、 房地产买卖合同应当具备的条款有哪些?
答：房地产买卖合同应当具备以下条款：
（1） 事人的姓名或者名称、地址；
（2） 房地产权利证书编号；
（3） 房地产座落的位置、面积、四至界线；
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基础知识
（4） 土地宗地号、土地使用权的性质和年期；
（5） 房地产的用途；
（6） 买卖价款及支付方式和日期；
（7） 房地产交付使用的日期；
（8） 公用部分的权益分享及共有人的权利义务；
（9） 违约责任；
（10）合同纠纷的解决办法；
（11）合同生效的条件及时间；
（12）双方认为必要的其他事项。
45、 楼花是否可以转让?
答：预购的楼花当预购方付足购房价款总额25%以上时，可凭已在登记机关备案的买卖合同再转让，并在合同背书上载明再转让的价格等情况。
46、 什么样的房地产不能转让?
答：下列房地产，不得转让：
（1） 据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；
（2） 司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产
权利的；
（3） 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（4） 设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；
（5） 权属有争议的；
（6） 法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
47、 有哪些行为不属于房地产转让?
答：下列行为不属于房地产转让；
（1） 有人之间对共有房地产的分割；
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（2） 国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政
调拨。
48、 有哪些行为视同房地产转让?
答：下列行为视同房地产转让：
（1） 房地产作为出资与他人成立法人企业的；
（2） 一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产
权分成的；
（3） 收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；
（4） 以房地产抵债的；
（5） 国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨。
49、 房地产转让时，其它公用设施是否一起转让?
答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、 连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对 停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定 的经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。
50、 什么是房地产交换?
答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。
51、 房地产交换有差价的，差价部分如何办理?
答：房地产交换有差价的，应当就差价部分按有关规定交纳税费。
51、什么是房地产赠与?
答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。
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基础知识
52、什么情况下，房地产赠与免交土地增值费?
答：父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。
53、在什么情况下买房需签订房地产现售合同?在什么情况下买房需签订房地产预售合同？
答：欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚 未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。
54、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件?
答：房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：
（1） 地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；
（2） 取得《建筑许可》和《开工许可证》；
（3） 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的
百分之二十五， 并经注册会计师验资；
（4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；
（5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。
符合上列条件的，经主管机关核准后， 发给《房地产预售许可证》。核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销可证》。
55、向开发商购买一手商品房属什么转移?
答：属房地产二级市场转移。
56、办理房地产二级市场转移需提交什么文件?
答：
（1）《房地产转移登记申请书》；
（2）《房地产证》或其它权利证书；
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基础知识
（3）买卖合同书；
（4）行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局或分局同意转让的批准文件及补足地价 款的证明；
（5）市、区房改办的批复及分户汇总表；
（6）身份证明；
（7）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。
57、 向其它单位或个人购买二手商品房属什么转移?
答：属房地产三级市场转移。
58、 办理房地产三级市场转移需提交什么文件?
答：(1) 《房地产转移登记申请书》；
(2) 《房地产证》或其他房地产权利证明书；
(3) 身份证明；
（4）买卖合同书、或赠与书、或继承证明文件、或交换协议书、或有关行政机关的行 政决定书
(6)行政划拨、减免地价款的土地，需提供市局或分局同意转让的批准文件及补
足地 价款的证明；
(7)非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。
59、 开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些?答：需交印
花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元。登记费：数额为交易价的千分之一。
60、 三级市场转移需交哪些税费?
答：卖方应交的税费有：
(1) 营业税：
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基础知识
(2)
(3)
(4) 城建维护税： 印花税： 有所得的，单位须交所得额15%的单位所得税，个人须交20%的个人
所得税；
(5) 有增值的，须交增值额20%的土地增值费。
买方应交的税费有：
（1） 印花税：
（2） 登记费：
61、 土地增值费的收取有什么规定?
答：①凡19xx年1月1日以后通过招标、拍卖方式取得土地使用权的，土地使用者第一转 让房地产时，免交土地增值费。②从19xx年11月9日起发生转让行为的，转让人应按土地增值额的20%交纳土地增 值 费。 ③19xx年11月9日以前，以协议方式取得土地使用权或已发生转让的房地产，其土地增殖费的交纳标准为按土地增值额的40%?00%不等。
62、 什么情况下可变更或解除房地产买卖合同?
答：发生下列情形之一的，可以变更或解除房地产买卖合同：
（1） 经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人利益
的；
（2） 因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；
（3） 因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；
（4） 出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。 一方当
事人根据本条第(1)、(3)、(4)项的规定要求变更或者解除的，
应当及时通知对方。
63、 什么样的防地产应经主管机关批准后方可转让?
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答：下列房地产应经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：
（1）通过行政划拨取得土地用权的；
（2）取得土地使用权时减免地价款的；
（3）法律、法规规定的其他情形。
64、 以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买。
答：(1)房地产共有人； （2）房地产承租人
一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述顺序依次享有优先购买权。
65、 什么叫房地产抵押?
答：指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供 债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。
66、 申请抵押登记应提交什么文件?
答： (一)《房地产抵押登记申请书》； (二)房地产权利证书； (三)身份证明； (四)主合同和抵押合同。非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵 押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第(一)、(三)、
(四)项规定的文件 和房地产买卖合同书。
67、 预购的房地产如何进行抵押登记?
答：预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合 同和房地产买卖合同书等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。
68、 同一抵押物设立若干抵押权时，如何办理登记?
答：以同一房地产设定若干抵押 权时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押权人，抵押权的顺序 以核准登记的先后为序。
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69、 土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押登记如何办理?
答：凡企业土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押，根据有关规定，其地面 建筑物 已经合法登记的，可同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托市 不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款，凡行政、事 业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。
70、 登记人员如何办理房地产抵押登记?
答：对核准抵押登记的，登记人员在抵押人的《房地产证》上他项权利一栏中加盖抵押专用章，填写抵押日期及抵押权人，并在房地产登记册上作抵押记录及录入电脑。抵押记 录 应包括抵押人、抵押权人、抵押物名称、面积、价值、抵押金额、抵押期限等。
71、 借款期限届满时，登记机关能否迳为注销抵押登记?
答：抵押权与债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。借款期限与抵押期限不是同一 概念。借款期限届满时，登记机关不能迳为注销抵押登记。
72、 什么情况下不能办理房地产抵押登记?
答：以下情况：
（1） 权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房、行政划拨土
地、减免地价土地)， 而又未取得市局同意的；
（2） 根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；司法机关、行
政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3） 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（4） 权属有争议的；
（5） 法律、法规或市政府规定禁止抵押的；
（6） 除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权和依
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法承包并经发包方 同 意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地
的集体土地使用权之外的其它集体土地使 用 权。
73、 已抵押的房地产能否转让?
答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押 权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
74、 以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记?
答：以房地产做为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。
75、 什么情形属于房地产变更登记?
答：(一)房地产使用用途改变的；
(二)权利人姓名或名称发生变化的；
(三)房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。
76、 申请变更登记应提交什么文件?
答：(一)《房地产变更登记申请书》；
(二)房地产权利证书；
(三)身份证明；
(四) 改变房地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补地价的，还应提交付清地价款证明书；改变权利人姓名或名称的，应提交 有关行政机关的批准文件。
77、 遗失《房地产证》如何申请补领?
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答：《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失， 并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明“补发”字样。
78、 申请补发《房地产证》需提交哪些文件?
答：(一)刊登声明的报纸； (二)具结书； (三) 身份证明； (四) 补发
《房地产证》申请书。
79、 绿皮房地产证在什么情况下可以转让、抵押、出租?
答：凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖。需抵押、，典当、或出租的， 应经市规划国土局依法批准，并办理相应手续。出租的，需按租金的6%向房屋租赁管 理部门交费，抵作地价款。
80、 如何识别真伪《房地产证》?
答：（一）拿《房地产证》到市规划国土局测绘产权处、各分局产权管理科或市规划国土局信 息中心查询，看是否已有登记记录，房地产证号、房地产座落位置等是否属实。
（二）注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。要注意印章的使用日期及字体。
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